Bodenrichtwerte Garching 2026: Spannen und Einordnung
Zum Stichtag 01.01.2026 reicht individuell bebautes Wohnbauland in Garching von rund 1.100 bis 1.650 Euro je Quadratmeter, Geschosswohnungsbau von rund 1.400 bis 1.750 Euro. Gewerbeflächen liegen bei rund 300 bis 1.000 Euro, landwirtschaftliche Flächen bei rund 10 bis 60 Euro. Das sind gerundete Spannen aus einer eigenen Auswertung von Kopp Real Estate auf Basis der amtlichen Bodenrichtwertliste und -karte des Gutachterausschusses für den Bereich des Landkreises München; keine Zone ist mit einem Einzelwert genannt.
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Garching 2026?
Ein Durchschnittswert für Garching wäre fachlich irreführend. Bodenrichtwerte gelten für abgegrenzte Zonen mit vergleichbaren Nutzungs- und Wertverhältnissen. Die amtliche Liste führt für die Stadt zum Stichtag 01.01.2026 zwölf Zonen mit Wert. Die Übersicht zeigt gerundete Spannen nach Nutzungsart, nicht die Einzelwerte je Zone.
Tabelle lässt sich seitlich wischen.
| Kategorie | Spanne je m² | Typisch für |
|---|---|---|
| Wohnen, individuelle Bebauung | rund 1.100 bis 1.650 € | Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus |
| Wohnen, Geschosswohnungsbau | rund 1.400 bis 1.750 € | Mehrfamilienhaus ab drei Vollgeschossen mit mehr als sieben Wohneinheiten |
| Gemischte Baufläche | rund 700 bis 1.200 € | Fläche mit Wohn- und Gewerbenutzung nebeneinander |
| Gewerbe | rund 300 bis 1.000 € | Gewerbegebiete der Stadt |
| Landwirtschaftliche Flächen | rund 10 bis 60 € | Unbebauter Außenbereich |
Quelle: Bodenrichtwertliste und Bodenrichtwertkarte zum 01.01.2026, Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises München, Stadt Garching b. München. Eigene Auswertung von Kopp Real Estate.
Kopp Real Estate GmbH sitzt in Unterhaching, Münchner Straße 66, und arbeitet für Garching mit den amtlichen Unterlagen zum aktuellen Stichtag. Wir sagen Ihnen für Ihre Adresse, welche Zone einschlägig ist, welcher Wert dahintersteht und was das für einen möglichen Verkauf bedeutet.
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Was bedeutet das für Ihr Grundstück in Garching?
Die Spannen oben zeigen die Bandbreite in der Stadt. Für eine Adresse braucht es die passende Zone und das dort zulässige Baurecht. Schicken Sie uns die Eckdaten, wir ordnen kostenfrei und unverbindlich ein.
- Kostenlos und unverbindlich, keine Verkaufspflicht
- Persönliche Prüfung durch die Inhaber statt Computer-Sofortzahl
- Diskrete Behandlung Ihrer Angaben
Warum gibt es in Garching Flächen mit zwei verschiedenen Werten?
An zwei Stellen im Stadtgebiet trägt dieselbe Fläche zwei Bodenrichtwerte: einen niedrigeren für individuelle Bebauung wie Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus, und einen höheren für Geschosswohnungsbau ab drei Vollgeschossen mit mehr als sieben Wohneinheiten. Welcher Wert für ein Grundstück gilt, entscheidet allein das dort zulässige Baurecht, nicht der Wunsch des Eigentümers.
Garching führt zudem mehr eigene Zonen für Geschosswohnungsbau als jede andere der 29 Gemeinden des Landkreises München in unserer Auswertung: Neben den beiden Flächen mit zwei Werten gibt es zwei weitere Flächen, für die ausschließlich ein Bodenrichtwert für Geschosswohnungsbau gilt. Wer eine Adresse in Garching einordnen will, sollte deshalb weder vom Namen eines Gebiets noch von einer Nachbarfläche auf die eigene Zone schließen.
Eine Fläche, zwei Werte
An zwei Stellen gilt für dieselbe Fläche ein Wert für individuelle Bebauung und ein höherer Wert für Geschosswohnungsbau.
Geschosswohnungsbau auch ohne Doppelwert
An zwei weiteren Stellen gilt ausschließlich ein Wert für Geschosswohnungsbau, ohne eine Fläche für individuelle Bebauung daneben.
Gleicher Name, andere Zone
Mehrere Zonen tragen denselben Ortsnamen in ihrer Bezeichnung und gehören trotzdem verschiedenen Nutzungskategorien an. Maßgeblich ist allein die amtliche Karte.
Gemischte Baufläche zwischen den Kategorien
Die einzige gemischte Baufläche der Stadt ordnet sich wertmäßig nicht oberhalb aller Gewerbeflächen ein; die Nutzungskategorie allein sagt hier nichts über den Rang.
Welcher Bodenrichtwert gilt für mein Grundstück in Garching?
- Adresse und Zone bestimmen. Die amtliche Liste führt unter anderem Zonen mit den Bezeichnungen Garching, Garching-West, Keltenweg, Kommunikationszone, Hochbrück und Dirnismaning.
- Zulässige Bebauung klären. Individuelle Bebauung (Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus) und Geschosswohnungsbau ab drei Vollgeschossen mit mehr als sieben Wohneinheiten werden unterschiedlich bewertet.
- Prüfen, ob eine Fläche mit zwei Werten vorliegt. An zwei Stellen der Stadt gilt für dieselbe Fläche sowohl ein Wert für individuelle Bebauung als auch ein höherer Wert für Geschosswohnungsbau.
- Nicht vom Ortsnamen auf die Zone schließen. Mehrere Zonen tragen denselben Ortsnamen in ihrer Bezeichnung, gehören aber verschiedenen Nutzungskategorien an.
- Amtliche Auskunft einholen. Für eine rechtsverbindliche Zuordnung braucht es die Auskunft des Gutachterausschusses oder eine Einzelfallprüfung; unsere Einordnung ist eine erste, kostenfreie Orientierung.
Wenn Sie ohnehin verkaufen wollen, finden Sie den Ablauf auf der Seite Grundstück verkaufen. Für die Suchseite gilt Grundstück kaufen, für eine gewerblich genutzte Fläche die Seite Gewerbeimmobilie verkaufen und für die vollständige Einwertung eines bebauten Objekts die kostenlose Marktwertermittlung. Einen Überblick über unsere Standorte im Landkreis gibt der Immobilienkompass.
Was ist mein Grundstück in Garching wert? Erste Einschätzung
Die Orientierungsrechnung lautet Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche. Der Rechner zeigt Ihnen den Korridor, in dem der Bodenwert einer Fläche nach den Spannen 2026 liegt. Wo genau innerhalb dieses Korridors, hängt an der Zone, auf einer Fläche mit zwei Werten an der zulässigen Bebauung und an den Merkmalen Ihres Grundstücks.
Ersteinschätzung Bodenwert Garching
Bebauung wählen, Fläche eintragen. Die Rechnung nutzt die gerundeten Spannen zum Stichtag 01.01.2026.
Modellrechnung auf Basis gerundeter Spannen der eigenen Auswertung, ohne Anpassung an Lage, Zuschnitt oder Bebaubarkeit im Einzelfall. Keine Wertermittlung im Sinne der Immobilienwertermittlungsverordnung.
Der Korridor ist der Anfang, nicht das Ergebnis. Ob Ihr Grundstück am oberen oder am unteren Ende liegt, entscheidet sich an der Zone und an den Merkmalen Ihres Grundstücks. Genau das schauen wir uns für Ihre Adresse an. Kostenfrei, unverbindlich und ohne Verkaufsdruck.
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Was kostet ein Grundstück in Garching nach Größe?
Ein Grundstück von 600 Quadratmetern liegt bei individueller Bebauung rechnerisch bei rund 660.000 bis 990.000 Euro Bodenwert. Als Geschosswohnungsbau ergäben sich rund 840.000 bis 1.050.000 Euro. Welche Spalte für Ihr Grundstück gilt, entscheidet das dort zulässige Baurecht.
Tabelle lässt sich seitlich wischen.
| Fläche | Individuelle Bebauung | Geschosswohnungsbau |
|---|---|---|
| 400 m² | 440.000 bis 660.000 € | 560.000 bis 700.000 € |
| 500 m² | 550.000 bis 825.000 € | 700.000 bis 875.000 € |
| 600 m² | 660.000 bis 990.000 € | 840.000 bis 1.050.000 € |
| 800 m² | 880.000 bis 1.320.000 € | 1.120.000 bis 1.400.000 € |
| 1.000 m² | 1.100.000 bis 1.650.000 € | 1.400.000 bis 1.750.000 € |
Modellrechnung auf Basis der gerundeten Spannen für individuelle Bebauung (rund 1.100 bis 1.650 €/m²) und Geschosswohnungsbau (rund 1.400 bis 1.750 €/m²), ohne Anpassung an das konkrete Grundstück.
Die Tabelle beantwortet die Frage nach der Größenordnung, nicht die Frage nach Ihrem Grundstück. Bei einem bebauten Grundstück kommt der Gebäudewert hinzu oder es werden Abbruchkosten abgezogen. Bei einem Grundstück mit Teilungspotenzial kann der Wert deutlich über der Tabelle liegen, bei ungünstigem Zuschnitt deutlich darunter. Was in Ihrem Fall gilt, klären wir im Rahmen der kostenlosen Marktwertermittlung.
Ist der Bodenrichtwert der Verkaufspreis?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Grund in einer Zone. Der Verkaufspreis entsteht für ein konkretes Grundstück im Markt und kann deutlich darüber oder darunter liegen.
Tabelle lässt sich seitlich wischen.
| Größe | Was sie beschreibt | Wofür sie verwendet wird |
|---|---|---|
| Bodenrichtwert | Durchschnittlicher Lagewert einer Richtwertzone je Quadratmeter | Ausgangspunkt der Bodenbewertung |
| Vorläufiger Bodenwert | Bodenrichtwert angepasst an Ausnutzbarkeit und Grundstücksmerkmale | Objektbezogene Wertermittlung |
| Verkehrswert | Marktwert des Grundstücks zum Bewertungsstichtag | Verkauf, Erbe, Trennung, Finanzierung |
| Kaufpreis | Tatsächlich vereinbarter Preis zwischen Käufer und Verkäufer | Notarieller Vertrag |
Abweichungen entstehen unter anderem durch Zuschnitt, Größe, Erschließung, Baurecht, vorhandene Bebauung, Rechte und Belastungen, Altlasten sowie die konkrete Nachfrage. In Garching kommt ein besonderer Punkt hinzu: Auf den beiden Flächen mit zwei Werten entscheidet schon das zulässige Baurecht über den Ausgangswert. Was ein Bauträger für ein Grundstück zahlt, auf dem sich mehrere Wohneinheiten errichten lassen, kann deshalb deutlich über dem rechnerischen Bodenwert liegen. Eine Familie, die selbst bauen will, bewertet dasselbe Grundstück wieder anders.
Wie sich Preise im Umfeld entwickeln, ordnen wir in der Übersicht Immobilienpreise München ein. Für den Verkauf eines Grundstücks im Stadtgebiet gilt Grundstück verkaufen München.
Wann brauchen Sie mehr als eine Zahl?
In den meisten Fällen steht hinter der Frage nach dem Bodenrichtwert eine Entscheidung, kein Zahleninteresse. Je nach Anlass sind unterschiedliche Nachweise und Stichtage maßgeblich. Im Erbfall zählt der Wert zum Todestag, beim Verkauf der heutige Markt.
Erbfall
Maßgeblich ist der Wert zum Todestag, nicht der heutige. Was dabei zu beachten ist, steht im Immobilien-Erbratgeber München und bei geerbtes Haus verkaufen.
Steuer
Für die Bewertung im Steuerkontext gelten eigene Regeln und eigene Bewertungsverfahren. Einstieg: Erbschaftssteuer und Immobilie.
Trennung
Beim Ausgleich unter Eheleuten geht es um belastbare Werte. Mehr zum Zugewinnausgleich, zur Nutzungsentschädigung und zum Hausverkauf bei Scheidung.
Verkauf
Der Bodenwert ist ein Baustein, der Marktpreis entsteht im Wettbewerb. Den Ablauf zeigt die Seite Grundstück verkaufen.
Anlage und Bestand
Bei Renditeobjekten zählt der Bodenwert zusätzlich für Abschreibung und Entwicklungspotenzial. Siehe Investment und Mehrfamilienhaus verkaufen.
Diskreter Verkauf
Nicht jede Vermarktung gehört in ein Portal. Wie ein Verkauf ohne öffentliches Inserat abläuft, steht unter Off-Market.
Woher kommt der genaue Wert für meine Adresse?
Die amtliche Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses für den Bereich des Landkreises München zeigt die genaue Zonengrenze für jede Adresse; eine amtliche Auskunft dazu ist beim Gutachterausschuss erhältlich, teils kostenpflichtig. Kopp Real Estate ordnet Ihre Adresse kostenfrei in die passende Zone ein und erklärt, welches Baurecht dort in der Praxis den Wert bestimmt, auf Basis der amtlichen Liste und Karte zum Stichtag 01.01.2026. Eine rechtsverbindliche Einzelbewertung ersetzt das nicht.
Unsere Auswertung der Landeshauptstadt München finden Sie unter Bodenrichtwerte München 2026. Eine ganz andere Ausgangslage im Landkreis zeigt Unterföhring, wo eine Fläche einen abweichenden Entwicklungszustand trägt: Bodenrichtwerte Unterföhring 2026. Auch Oberschleißheim führt zwei Flächen mit jeweils zwei Werten: Bodenrichtwerte Oberschleißheim 2026.
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Häufige Fragen zu Bodenrichtwerten in Garching
Zum Stichtag 01.01.2026 liegt individuell bebautes Wohnbauland in Garching in einer Spanne von rund 1.100 bis 1.650 Euro je Quadratmeter, Geschosswohnungsbau von rund 1.400 bis 1.750 Euro. Gewerbliche Flächen liegen bei rund 300 bis 1.000 Euro, landwirtschaftliche Flächen bei rund 10 bis 60 Euro. Das sind gerundete Spannen aus der eigenen Auswertung von Kopp Real Estate, keine Einzelwerte.
An zwei Stellen in Garching gilt für dieselbe Fläche ein Wert für individuelle Bebauung (Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus) und ein höherer Wert für Geschosswohnungsbau ab drei Vollgeschossen mit mehr als sieben Wohneinheiten. Welcher Wert für ein konkretes Grundstück gilt, hängt vom zulässigen Baurecht ab, nicht vom Wunsch des Eigentümers.
Garching weist zum Stichtag 01.01.2026 vier eigene Bodenrichtwertzonen für Geschosswohnungsbau aus, mehr als jede andere der 29 Gemeinden des Landkreises München in der Auswertung von Kopp Real Estate. Zwei davon liegen auf derselben Fläche wie eine Zone für individuelle Bebauung, zwei weitere auf eigener Fläche ohne eine solche Gegenzone. Für die Einordnung eines Grundstücks kommt es in Garching deshalb besonders auf die Zone und das dort zulässige Baurecht an.
Nein. Garching hat eine eigene Bodenrichtwertliste und eigene Zonen, die der Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises München führt, getrennt von der Landeshauptstadt München. Eine Einordnung für München hilft für ein Garchinger Grundstück deshalb nicht weiter.
Nach den gerundeten Spannen der eigenen Auswertung ergäben sich bei individueller Bebauung rund 660.000 bis 990.000 Euro, bei Geschosswohnungsbau rund 840.000 bis 1.050.000 Euro. Das ist eine Modellrechnung ohne Anpassung an das konkrete Grundstück; für eine belastbare Einordnung braucht es Lage, Zuschnitt und Bebaubarkeit im Einzelfall.
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine ganze Zone zu einem festen Stichtag. Der tatsächliche Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks hängt zusätzlich von Zuschnitt, Erschließung, Altlasten, Bebauung und der aktuellen Marktlage ab und kann darüber wie darunter liegen.
Der Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises München stellt Bodenrichtwerte grundsätzlich alle zwei Jahre zum 1. Januar neu auf. Die hier ausgewerteten Werte gelten zum Stichtag 01.01.2026.
Ihr Ansprechpartner für Garching
Die Kopp Real Estate GmbH sitzt in Unterhaching, Münchner Straße 66, und begleitet Eigentümer im Landkreis München bei Bewertung, Strategie und Vermarktung von Grundstücken und Immobilien. Ansprechpartner für Bewertung und Strategie sind Martin Kopp und Mona Kopp. Im Team stehen über 20 Jahre Markterfahrung in ganz München und im Münchner Umland. Wir arbeiten mit den amtlichen Unterlagen zum aktuellen Stichtag und ordnen sie für Ihre konkrete Adresse ein. Einen Überblick über unsere Standorte im Landkreis gibt der Immobilienkompass.
Kopp Real Estate GmbH, Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching. Montag bis Freitag 9 bis 17 Uhr. Telefon 089 444 432 130
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Quellen und Einordnung: Die genannten Spannen sind eine eigene, gerundete Auswertung der Kopp Real Estate GmbH auf Grundlage der Bodenrichtwertliste und Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 01.01.2026 des Gutachterausschusses für den Bereich des Landkreises München. Angaben zu Zuständigkeit, Kosten und Rechtsgrundlage nach Veröffentlichung des Landratsamts München.
Hinweis: Diese Seite ist eine allgemeine Markt- und Methodeninformation und gibt bewusst nur gerundete Spannen wieder. Sie ersetzt keine amtliche Bodenrichtwertauskunft, kein Verkehrswertgutachten und keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Für eine konkrete Adresse ist die Auskunft des zuständigen Gutachterausschusses maßgeblich.
Fachlich eingeordnet von Martin Kopp, Kopp Real Estate GmbH. Stand: September 2026.