Bodenrichtwerte Hohenbrunn 2026: Spannen und Einordnung

Es gibt keinen einheitlichen Wert. Wohnbauland bewegt sich zum Stichtag 01.01.2026 in einer groben Spanne von rund 900 bis 2.000 Euro je Quadratmeter, je nach Richtwertzone und zulässiger Bebauung. Die gemischte Baufläche liegt bei rund 1.200 bis 1.550 Euro, Gewerbeflächen bei rund 450 bis 700 Euro, landwirtschaftliche Flächen im niedrigen zweistelligen Bereich. Welcher Wert für Ihre Adresse gilt, ordnet Kopp Real Estate kostenfrei für Sie ein.

Zum Stichtag 01.01.2026 sind für Hohenbrunn elf Richtwertzonen ausgewiesen. Fünf davon betreffen individuelles Wohnen, eine den Geschosswohnungsbau, eine die gemischte Baufläche, drei das Gewerbe und eine die landwirtschaftlichen Flächen. Entscheidend für Eigentümer ist weniger die Zahl der Zonen als der Umstand, dass die Wohnzonen unterschiedlich dichte Bebauung unterstellen.

Weil jede Wohnlage der Gemeinde eine andere Bebaubarkeit unterstellt. Vergleicht man die Wohnlagen je Quadratmeter Grundstücksfläche, ergibt sich eine bestimmte Rangfolge. Rechnet man sie auf den Quadratmeter Geschossfläche um, dreht sich diese Rangfolge vollständig um, keine Lage behält ihren Platz. In den Nachbargemeinden unterstellen die Wohnzonen dagegen einheitliche Bebaubarkeit, dort ändert die Umrechnung nichts. Ein Vergleich zweier Hohenbrunner Lagen allein über den Quadratmeterwert des Grundstücks ist deshalb unvollständig.

Für eine der fünf Wohnlagen ja. Dort liegen zwei Richtwertzonen übereinander, eine für individuelles Wohnen und eine für Geschosswohnungsbau ab drei Vollgeschossen mit mehr als sieben Wohneinheiten. Beide decken dieselbe Fläche ab. Maßgeblich ist die zulässige und tatsächliche Nutzung, nicht die Adresse. In den übrigen vier Wohnlagen der Gemeinde gibt es diese Überlagerung nicht.

Er beträgt gut ein Viertel und liegt damit im oberen Bereich dessen, was wir in den bislang ausgewerteten Gemeinden des Landkreises gesehen haben. Bei 600 Quadratmetern liegt der rechnerische Bodenwert bei individueller Wohnbebauung bei rund 540.000 bis 960.000 Euro, im Geschosswohnungsbau bei rund 990.000 bis 1.200.000 Euro. Der Aufschlag greift allerdings nur in einer einzigen Wohnlage der Gemeinde und nur dann, wenn das Baurecht die Verdichtung tatsächlich hergibt.

Sie beschreibt das Verhältnis der wertrelevanten Geschossfläche zur Grundstücksfläche beim typischen Richtwertgrundstück einer Zone. Sie ist nicht automatisch die zulässige Geschossflächenzahl Ihres Grundstücks. Weicht Ihr Grundstück davon ab, ist eine Anpassung des Richtwerts erforderlich, nach oben oder nach unten. In Hohenbrunn ist diese Kennzahl besonders wichtig, weil sie innerhalb der Wohnkategorie mehrfach wechselt. Für die Gewerbegebiete der Gemeinde ist überhaupt keine ausgewiesen, dort ist die Ausnutzbarkeit im Einzelfall zu würdigen.

Nein. Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München ist nur für das Stadtgebiet zuständig. Für Hohenbrunn und die übrigen Gemeinden gilt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis München beim Landratsamt München. Die Münchner Werte lassen sich nicht auf Hohenbrunn übertragen.

Nach den veröffentlichten Spannen beginnt Hohenbrunn im individuellen Wohnbauland deutlich niedriger als beide Nachbargemeinden und reicht oben in einen vergleichbaren Bereich. Im Geschosswohnungsbau enden alle drei Gemeinden auf demselben Niveau, Hohenbrunn setzt jedoch tiefer an. Ein seriöser Vergleich ist ohnehin nur zwischen Zonen mit gleicher Nutzungsart und gleicher unterstellter Ausnutzbarkeit möglich, sonst führt er in die Irre. Die Werte der Nachbarn stehen unter Bodenrichtwerte Ottobrunn 2026 und Bodenrichtwerte Unterhaching 2026.

Die drei Gewerbezonen der Gemeinde unterscheiden sich im Wert um weniger als ein Zehntel. Das ist die engste Gewerbespanne unter den Gemeinden, die wir im Landkreis bislang ausgewertet haben. Für die Praxis heißt das: Bei einer gewerblich genutzten Fläche ist der Bodenwert praktisch entschieden, sobald die Nutzungsart feststeht. Die eigentliche Frage lautet dann nicht, in welchem Gewerbegebiet die Fläche liegt, sondern ob sie überhaupt als Gewerbefläche zu bewerten ist.

In Hohenbrunn nicht. An der einzigen Stelle, an der eine gemischte Baufläche unmittelbar an eine Wohnzone grenzt, liegt sie im Wert darüber, bei gleicher unterstellter Bebaubarkeit und mit nur wenigen Prozent Abstand. Das ist der geringste Wertunterschied zwischen zwei benachbarten Baulandzonen der Gemeinde. Wer für ein Grundstück im Mischgebiet pauschal einen Abschlag ansetzt, rechnet hier in die falsche Richtung.

Die Zonen sind in der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses im Landkreis München abgegrenzt. Die Karte allein reicht in Hohenbrunn oft nicht aus, weil in einer Wohnlage zwei Zonen übereinanderliegen und weil die Karte die unterstellte Bebaubarkeit nicht auf den ersten Blick zeigt. Nennen Sie uns die Adresse, dann nehmen wir die Zuordnung anhand der amtlichen Unterlagen für Sie vor.

Nein. Innerhalb der Gemeindegrenze bleiben zusammenhängende Flächen ohne ausgewiesene Richtwertzone. Für ein Grundstück in einem solchen Bereich lässt sich der Bodenwert nicht schematisch aus einer Zone ableiten, er ist im Einzelfall herzuleiten. Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Grundstück betroffen ist, prüfen wir das für Sie anhand der amtlichen Unterlagen.

Der rechnerische Ausgangswert ist Bodenrichtwert mal 600 Quadratmeter. Nach den Spannen 2026 ergibt das bei individueller Wohnbebauung rund 540.000 bis 960.000 Euro und im Geschosswohnungsbau rund 990.000 bis 1.200.000 Euro Bodenwert. Wo Ihr Grundstück in diesem Korridor liegt, entscheidet die Richtwertzone und das Baurecht. Zuschnitt, Erschließung, Bestand und Nachfrage können den Verkehrswert zusätzlich deutlich verändern.

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Grund innerhalb einer Zone. Der Verkaufspreis entsteht für ein konkretes Grundstück im Markt und kann deutlich darüber oder darunter liegen, je nach Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, Bestand und Nachfrage.

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Grund und Boden, so als wäre er unbebaut. Bei einem bebauten Grundstück kommt der Wert des Gebäudes hinzu oder es werden Abbruch- und Freimachungskosten abgezogen, wenn der Bestand wirtschaftlich am Ende ist. Beides zusammen ergibt erst den Verkehrswert.

Für den unbebauten Außenbereich weist die Gemeinde eine eigene Richtwertzone aus, sie liegt bei rund 10 bis 35 Euro je Quadratmeter. Der Abstand zum Bauland ist damit sehr groß. Erwartungen an eine künftige Bebaubarkeit lassen sich aus dem Bodenrichtwert nicht ableiten, sie müssten über die Bauleitplanung belegt werden. Das ist der Punkt, an dem bei Erb- und Schenkungsfällen die meisten Fehleinschätzungen entstehen.

Die schriftliche Einzelauskunft des Gutachterausschusses im Landkreis München ist kostenpflichtig, nach dem Kostenverzeichnis 37 Euro je Bezugsgrundstück und Stichtag. Kostenfreie telefonische Auskünfte werden nicht erteilt. Zusätzlich legt die Gemeinde Hohenbrunn die neuen Werte befristet öffentlich aus, im Rathaus in Zimmer 224, noch bis 21. September 2026. Eine kostenfreie Ersteinordnung für Ihre Adresse übernimmt Kopp Real Estate.

Im Erbfall ist der Wert zum Todestag maßgeblich, nicht der heutige Wert. Liegt der Todestag vor dem aktuellen Stichtag, ist der damals gültige Bodenrichtwert heranzuziehen. Für die steuerliche Bewertung gelten zusätzlich eigene Verfahren. Wir sagen Ihnen, welcher Stichtag in Ihrem Fall gilt und welche Unterlagen Sie brauchen.

Bodenrichtwerte werden in Bayern grundsätzlich zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt. Für Hohenbrunn gilt aktuell der Stichtag 01.01.2026. Die nächste reguläre Stufe ist nach dieser Systematik der Beginn des Jahres 2028.

Die Ersteinordnung Ihres Grundstücks ist kostenfrei und unverbindlich. Sie umfasst die Zuordnung zur einschlägigen Richtwertzone, die Einschätzung der unterstellten Bebaubarkeit und eine Aussage zur aktuellen Marktlage in Hohenbrunn. Eine Provision fällt nur an, wenn es später tatsächlich zu einer Vermarktung über Kopp Real Estate kommt.