Bodenrichtwerte Aying 2026: Spannen und Einordnung

Es gibt keinen einheitlichen Wert. Wohnbauland liegt zum Stichtag 01.01.2026 in einer groben Spanne von rund 800 bis 1.150 Euro je Quadratmeter, gemischte Bauflächen bei rund 500 bis 950 Euro, gewerbliche Bauflächen bei rund 350 bis 700 Euro, landwirtschaftliche Flächen bei rund 10 bis 45 Euro. Welcher Wert für Ihre Adresse gilt, ordnet Kopp Real Estate kostenfrei für Sie ein.

Zum Stichtag 01.01.2026 sind sechzehn Richtwertzonen ausgewiesen: sieben für Wohnbauland, sechs für gemischte Bauflächen, zwei für gewerbliche Bauflächen und eine für den unbebauten Außenbereich. Das Wohnbauland und die gemischte Baufläche verteilen sich auf jeweils drei verschiedene Wertstufen. Die Zonennummern laufen lückenlos durch, es fehlt keine und es gibt keine Doppelzone. Mit sechzehn Zonen gehört Aying zu den am feinsten gegliederten der bislang ausgewerteten Gemeinden des Landkreises.

Weil sie hier keine Randkategorie ist. Sechs der sechzehn Zonen sind gemischte Bauflächen, mehr als in jeder anderen der bislang ausgewerteten Gemeinden des Landkreises, und sie verteilen sich auf drei Wertstufen. Gemessen am Verhältnis zwischen ihrem höchsten und ihrem niedrigsten Wert ist die gemischte Baufläche die am breitesten gestaffelte Baulandkategorie der Gemeinde. Unter den bislang ausgewerteten Gemeinden des Landkreises trifft das, im Verhältnis gemessen, nur in Aying auf die gemischte Baufläche zu. Wer für ein solches Grundstück nur die Kategorie kennt, kennt deshalb noch nicht den Wert.

Nein. In der amtlichen Liste stehen drei Namen für jeweils mehr als eine Zone, in einem Fall für vier Zonen aus zwei Nutzungsarten. Zonengrenzen können deshalb mitten durch einen Ort verlaufen. Maßgeblich ist die parzellenscharfe Grenze in der amtlichen Bodenrichtwertkarte, nicht der Name des Orts und nicht der Augenschein im Gelände. Nennen Sie uns Adresse oder Flurstück, dann nehmen wir die Zuordnung für Sie vor.

Für vier der sieben Wohnzonen, und alle vier tragen dieselbe Angabe. Für die drei übrigen Wohnzonen, für sämtliche gemischten und beide gewerblichen Bauflächen sowie für den Außenbereich enthält die Liste keine Angabe, zusammen für zwölf der sechzehn Zonen. Die Trennlinie folgt nicht der Wertrangfolge: Zwei Wohnzonen mit demselben Bodenrichtwert unterscheiden sich darin, dass nur eine von ihnen eine Angabe trägt. Aus dem Wert einer Zone lässt sich also nicht schließen, ob ein Bezugsmaßstab vorhanden ist.

Sie beschreibt das Verhältnis der wertrelevanten Geschossfläche zur Grundstücksfläche beim typischen Richtwertgrundstück einer Zone. Sie ist nicht automatisch die zulässige Geschossflächenzahl Ihres Grundstücks, sondern der Bezugsmaßstab, gegen den eine Abweichung gemessen wird. Weicht Ihr Grundstück vom unterstellten Maß ab, ist eine Anpassung erforderlich, nach oben oder nach unten.

Aus der Liste lässt sich nur ablesen, dass sie für diese Zone keines nennt. Warum das so ist, geht aus ihr nicht hervor, und wir behaupten dazu nichts. Praktisch bedeutet es, dass der Bezugsmaßstab fehlt: Eine überdurchschnittliche Ausnutzbarkeit lässt sich für diese Zone nicht aus dem Bodenrichtwert herleiten. Sie ist dann über das geltende Baurecht zu belegen und über den Markt zu bewerten. In Aying betrifft das zwölf der sechzehn Zonen, darunter sämtliche gemischten Bauflächen.

Das Wohnbauland verteilt sich auf sieben Zonen, aber nur auf drei verschiedene Wertstufen, mehrere Zonen liegen also gleich hoch. Welche Stufe gilt, steht mit der Zone fest und lässt sich nicht durch Argumente über das Bauvorhaben verschieben. Gemessen am Verhältnis zwischen dem höchsten und dem niedrigsten Wert ist das Wohnbauland in Aying enger gestaffelt als die gemischte Baufläche. Für ein konkretes Grundstück bleibt die Zuordnung zur richtigen Zone trotzdem der wichtigste Schritt.

Nein. Über keiner Wohnzone der Gemeinde liegt eine zweite Richtwertzone für verdichtetes Bauen, und die amtliche Liste gliedert das Wohnbauland nicht nach Bebauungsart. Einen amtlich ausgewiesenen Aufschlag für Verdichtung gibt es hier also nicht, auch nicht rechnerisch. Wer für ein Grundstück mit Verdichtungspotenzial argumentiert, muss das über das Baurecht belegen.

Als zwei eigene Kategorien mit eigenen Wertstufen. Ihre veröffentlichten Spannen überschneiden sich: Wohnbauland rund 800 bis 1.150 Euro, gemischte Baufläche rund 500 bis 950 Euro je Quadratmeter. Eine pauschale Rangfolge der beiden Kategorien lässt sich daraus nicht ableiten, und wir nennen auch keine. Maßgeblich ist die Zone, in der Ihr Grundstück liegt, und ihre Wertstufe.

Deutlich. Nach den veröffentlichten Spannen überschneiden sich Wohnbauland und gewerbliche Baufläche nicht, jede Wohnzone liegt über jeder gewerblichen Baufläche. Bei einer gewerblich ausgewiesenen Fläche entscheidet deshalb bereits die Kategorie über einen erheblichen Betrag, bevor überhaupt über den Preis gesprochen wird. Eine gemischte Baufläche lässt sich dagegen weder aus dem einen noch aus dem anderen Wert ableiten, sie hat eigene Wertstufen.

Nein. Die amtliche Liste kennt für diese Gemeinde Wohnbauland, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen und landwirtschaftliche Flächen. Eine eigene Richtwertzone für Gartenland, wie sie eine der bislang ausgewerteten Gemeinden des Landkreises führt, gibt es hier nicht. Nicht bebaubare Teilflächen eines Grundstücks sind deshalb im Einzelfall zu würdigen und lassen sich nicht über eine eigene Richtwertzone ansetzen.

Nicht am Augenschein. Die Grenze zwischen Bauland und Außenbereich verläuft in der amtlichen Bodenrichtwertkarte parzellenscharf, und sie ist die schärfste Kante der Gemeinde überhaupt: Zwischen beiden Seiten dieser Grenze liegen Größenordnungen. Gerade bei größeren Grundstücken am Ortsrand lohnt der genaue Blick, bevor eine Fläche pauschal als Bauland angesetzt wird.

Im Wohnbauland nach den veröffentlichten Spannen nicht. Die Wohnspanne von Aying beginnt unter den Wohnspannen von Brunnthal und Höhenkirchen-Siegertsbrunn und endet auch unter ihnen. Beide sind bislang ausgewertete Nachbargemeinden und grenzen an Aying. Für eine einzelne Zone sagt dieser Vergleich nichts aus, weil jede Gemeinde eigene Zonen und eigene gerundete Spannen hat. Die Werte stehen unter Bodenrichtwerte Brunnthal 2026 und Bodenrichtwerte Höhenkirchen-Siegertsbrunn 2026.

Nein. Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München ist nur für das Stadtgebiet zuständig. Für Aying und die übrigen Gemeinden des Landkreises gilt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis München beim Landratsamt München. Die Münchner Werte lassen sich nicht auf die Gemeinde übertragen, auch nicht anteilig. Zur Einordnung des Stadtgebiets siehe Bodenrichtwerte München 2026.

Für den unbebauten Außenbereich weist die amtliche Liste nur eine Zone für das gesamte Gemeindegebiet aus, in einer Spanne von rund 10 bis 45 Euro je Quadratmeter. Zwischen Bauland und Außenbereich liegen Größenordnungen. Erwartungen an eine künftige Bebaubarkeit lassen sich daraus nicht ableiten, sie müssten über die Bauleitplanung belegt werden. Das ist der Punkt, an dem bei Erb- und Schenkungsfällen die meisten Fehleinschätzungen entstehen.

Der rechnerische Ausgangswert ist Bodenrichtwert mal 600 Quadratmeter. Nach den Spannen 2026 ergibt das als Wohnbauland rund 480.000 bis 690.000 Euro und als gemischte Baufläche rund 300.000 bis 570.000 Euro Bodenwert. Wo Ihr Grundstück in diesem Korridor liegt, entscheidet zuerst die Zone mit ihrer Wertstufe. Zuschnitt, Erschließung, Bestand und Nachfrage können den Verkehrswert zusätzlich deutlich verändern.

Die Zonen sind in der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses im Landkreis München abgegrenzt, für diese Gemeinde in einer Übersichtskarte und drei Detailkarten. Genauer hinsehen muss man dort, wo zwei Zonen oder zwei Kategorien aneinanderstoßen, und am Ortsrand, denn diese Grenzen verlaufen parzellenscharf und nicht nach dem Augenschein. In Aying reicht dafür auch der Name des Orts nicht aus. Nennen Sie uns die Adresse oder die Flurstücksbezeichnung, dann nehmen wir die Zuordnung anhand der amtlichen Unterlagen für Sie vor.

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Grund innerhalb einer Zone. Der Verkaufspreis entsteht für ein konkretes Grundstück im Markt und kann deutlich darüber oder darunter liegen, je nach Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, Bestand und Nachfrage. Der Richtwert ist der Ausgangspunkt der Bewertung, nicht ihr Ergebnis.

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Grund und Boden, so als wäre er unbebaut. Bei einem bebauten Grundstück kommt der Wert des Gebäudes hinzu oder es werden Abbruch- und Freimachungskosten abgezogen, wenn der Bestand wirtschaftlich am Ende ist. Beides zusammen ergibt erst den Verkehrswert. Bei älterem Bestand ist deshalb immer zu prüfen, ob der Bodenwert oder der Gesamtwert die Verhandlung bestimmt.

Die schriftliche Einzelauskunft des Gutachterausschusses im Landkreis München ist kostenpflichtig, nach dem Kostenverzeichnis 37 Euro je Bezugsgrundstück und Stichtag. Kostenfreie telefonische Auskünfte werden nicht erteilt. Zusätzlich legen die Gemeinden die neuen Werte befristet öffentlich aus. Ob und bis wann das in Aying möglich ist, entnehmen Sie bitte der amtlichen Bekanntmachung der Gemeinde, den aktuellen Stand nennen wir Ihnen auf Anfrage. Eine kostenfreie Ersteinordnung für Ihre Adresse übernimmt Kopp Real Estate.

Im Erbfall ist der Wert zum Todestag maßgeblich, nicht der heutige Wert. Liegt der Todestag vor dem aktuellen Stichtag, ist der damals gültige Bodenrichtwert heranzuziehen. Für die steuerliche Bewertung gelten zusätzlich eigene Verfahren. Hinzu kommt die Frage, in welcher Kategorie und in welcher Zone die Fläche liegt, denn das verändert den Ansatz erheblich. Wir sagen Ihnen, welcher Stichtag in Ihrem Fall gilt und welche Unterlagen Sie brauchen.

Bodenrichtwerte werden in Bayern grundsätzlich zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt. Für Aying gilt aktuell der Stichtag 01.01.2026. Die nächste reguläre Stufe ist nach dieser Systematik der Beginn des Jahres 2028.

Die Ersteinordnung Ihres Grundstücks ist kostenfrei und unverbindlich. Sie umfasst die Zuordnung zur einschlägigen Kategorie, Zone und Wertstufe, die Frage, ob für diese Zone ein Maß der baulichen Nutzung ausgewiesen ist, und eine Aussage zur aktuellen Marktlage in Aying. Eine Provision fällt nur an, wenn es später tatsächlich zu einer Vermarktung über Kopp Real Estate kommt.