Bodenrichtwerte Baierbrunn 2026: Spannen und Einordnung

Es gibt keinen einheitlichen Wert. Wohnbauland liegt zum Stichtag 01.01.2026 in einer groben Spanne von rund 1.200 bis 1.750 Euro je Quadratmeter, gemischte Bauflächen bei rund 700 bis 1.100 Euro, gewerbliche Bauflächen bei rund 350 bis 600 Euro, landwirtschaftliche Flächen bei rund 10 bis 30 Euro. Welcher Wert für Ihre Adresse gilt, ordnet Kopp Real Estate kostenfrei für Sie ein.

Zum Stichtag 01.01.2026 sind für die Gemeinde sechs Richtwertzonen ausgewiesen: drei für Wohnbauland, eine für eine gemischte Baufläche, eine für eine gewerbliche Baufläche und eine für den unbebauten Außenbereich. Nur eine der bislang ausgewerteten Gemeinden des Landkreises ist knapper gegliedert, genau eine weitere ist gleich knapp gegliedert. Wenige Zonen bedeuten aber nicht wenig Spielraum: Die vier Kategorien liegen weit auseinander, und die Zuordnung entscheidet über größere Beträge als jede Lagefrage.

Weil die drei Wohnzonen der Gemeinde in einem engen Band liegen, die Baulandkategorien dagegen weit auseinander. Je Quadratmeter bewegt ein Wechsel der Wohnlage weniger als der Wechsel von einer Baulandkategorie zur nächsten. Für ein durchschnittlich großes Grundstück heißt das: Zwei Flächen gleicher Größe können sich im Bodenwert um einen sechsstelligen Betrag unterscheiden, obwohl beide im Ort liegen, nur weil die eine als Wohnbauland und die andere als gemischte oder gewerbliche Baufläche geführt wird.

Eine gemischte Baufläche ist ein Gebiet, in dem Wohnen und nicht wesentlich störendes Gewerbe nebeneinander zulässig sind. Die Gemeinde führt dafür eine Richtwertzone, in einer Spanne von rund 700 bis 1.100 Euro je Quadratmeter. Bemerkenswert ist der Abstand zum Wohnbauland: Im Vergleich der bislang ausgewerteten Gemeinden des Landkreises mit dieser Kategorie liegt die gemischte Baufläche in Baierbrunn am weitesten unter der günstigsten Wohnlage, relativ wie absolut. In mehreren der bislang ausgewerteten Nachbargemeinden erreicht sie dagegen das Niveau der günstigsten Wohnlage oder übertrifft es.

Deutlich. Selbst die günstigste Wohnlage der Gemeinde liegt bei mehr als dem Dreifachen der gewerblichen Baufläche. Damit ist Gewerbe die günstigste Baulandkategorie der Gemeinde, und der Abstand zum Wohnbauland ist größer als jeder Unterschied innerhalb des Wohnbaulands. Bei einer gewerblich genutzten oder gewerblich ausgewiesenen Fläche entscheidet deshalb allein die Kategorie über einen erheblichen Betrag, bevor überhaupt über den Preis gesprochen wird.

Eng, gemessen an den Unterschieden zwischen den Kategorien. Die Gemeinde führt drei Wohnzonen mit drei verschiedenen Wertstufen, die in einem schmalen Band liegen. Der Abstand vom niedrigsten zum höchsten Wohnwert ist kleiner als der Abstand von der günstigsten Wohnzone zur gemischten Baufläche. Wer in Baierbrunn über Lagequalität verhandelt, verhandelt deshalb über weniger Geld, als die meisten Eigentümer erwarten. Über die Kategorie wird mehr entschieden.

Nein. Über keiner Wohnzone der Gemeinde liegt eine zweite Richtwertzone für verdichtetes Bauen, und die amtliche Liste gliedert das Wohnbauland nicht nach Bebauungsart. Einen amtlich ausgewiesenen Aufschlag für Verdichtung gibt es in Baierbrunn also nicht, auch nicht rechnerisch. Wer für ein Grundstück mit Verdichtungspotenzial argumentiert, muss das über das Baurecht belegen, nicht über den Bodenrichtwert.

Nein. Die amtliche Liste kennt für Baierbrunn nur Wohnbauland, eine gemischte Baufläche, eine gewerbliche Baufläche und landwirtschaftliche Flächen. Eine eigene Richtwertzone für Gartenland, wie sie die benachbarte Gemeinde Pullach führt, gibt es hier nicht. Nicht bebaubare Teilflächen eines Grundstücks sind deshalb im Einzelfall zu würdigen und lassen sich nicht über eine eigene Richtwertzone ansetzen.

Die Bodenrichtwertkarte weist die gewerbliche Baufläche an zwei voneinander getrennten Stellen aus, beide gehören zu derselben Richtwertzone und tragen deshalb denselben Wert. Einen Grund für die Aufteilung nennen die amtlichen Unterlagen nicht, und wir tragen keinen nach. Für die Bewertung ist das ohne Folgen: Maßgeblich ist die Zone, nicht die Teilfläche. Beide grenzen im Kartenbild unmittelbar an Wohnbauland, und genau an diesen Nahtstellen lohnt der genaue Blick auf die Zuordnung.

Nein, im Wohnbauland liegt Baierbrunn nach den veröffentlichten Spannen an beiden Enden unter beiden Nachbargemeinden. Wo das Wohnbauland in Baierbrunn nach oben endet, beginnt es in Grünwald nach den veröffentlichten Spannen erst. Auch bei den gewerblichen Bauflächen und im Außenbereich beginnt und endet Baierbrunn unter beiden Nachbarn. Eine gemischte Baufläche weist von den beiden nur Grünwald aus, dort auf einem deutlich höheren Niveau. Die Werte der Nachbarn stehen unter Bodenrichtwerte Pullach 2026 und Bodenrichtwerte Grünwald 2026.

Nein. Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München ist nur für das Stadtgebiet zuständig. Für Baierbrunn und die übrigen Gemeinden gilt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis München beim Landratsamt München. Die Münchner Werte lassen sich nicht auf die Gemeinde übertragen, auch nicht anteilig. Zur Einordnung des Stadtgebiets siehe Bodenrichtwerte München 2026.

Für den unbebauten Außenbereich weist die Gemeinde nur eine Zone für das gesamte Gemeindegebiet aus, in einer Spanne von rund 10 bis 30 Euro je Quadratmeter. Zwischen Bauland und Außenbereich liegen Größenordnungen. Erwartungen an eine künftige Bebaubarkeit lassen sich daraus nicht ableiten, sie müssten über die Bauleitplanung belegt werden. Das ist der Punkt, an dem bei Erb- und Schenkungsfällen die meisten Fehleinschätzungen entstehen.

Der rechnerische Ausgangswert ist Bodenrichtwert mal 600 Quadratmeter. Nach den Spannen 2026 ergibt das als Wohnbauland rund 720.000 bis 1.050.000 Euro und als gemischte Baufläche rund 420.000 bis 660.000 Euro Bodenwert. Läge dieselbe Fläche in der gewerblichen Baufläche, wäre das Ergebnis noch einmal deutlich niedriger. Wo Ihr Grundstück in diesem Korridor liegt, entscheidet in Baierbrunn zuerst die Nutzungsart, dann die Zone. Zuschnitt, Erschließung, Bestand und Nachfrage können den Verkehrswert zusätzlich deutlich verändern.

Sie beschreibt das Verhältnis der wertrelevanten Geschossfläche zur Grundstücksfläche beim typischen Richtwertgrundstück einer Zone. Sie ist nicht automatisch die zulässige Geschossflächenzahl Ihres Grundstücks. In Baierbrunn ist sie für die drei Wohnzonen und für die gemischte Baufläche ausgewiesen, allerdings nicht für alle Wohnzonen mit demselben Wert. Für die gewerbliche Baufläche und für den Außenbereich weist die Liste keine aus. Weicht Ihr Grundstück vom unterstellten Maß ab, ist eine Anpassung erforderlich, nach oben oder nach unten.

Die Zonen sind in der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses im Landkreis München abgegrenzt. Bei sechs Zonen ist die grobe Zuordnung meist schnell erledigt. Genauer hinsehen muss man dort, wo die Baulandkategorien aneinandergrenzen, denn diese Grenzen verlaufen parzellenscharf und nicht nach dem Augenschein. Nennen Sie uns die Adresse oder die Flurstücksbezeichnung, dann nehmen wir die Zuordnung anhand der amtlichen Unterlagen für Sie vor.

Nach dem Bodenrichtwert nicht. Maßgeblich ist die Zone, in der Ihr Grundstück selbst liegt, nicht die Zone der Nachbarschaft. Ein Wohngrundstück behält seinen Wohnbaulandwert, auch wenn es unmittelbar an eine gewerbliche oder gemischte Baufläche grenzt. Ob der Markt eine solche Lage anders bewertet, ist eine Frage der Nachfrage und der konkreten Situation vor Ort, nicht des Richtwerts. Wichtig ist nur, die Grenze richtig zu ziehen: An diesen Nahtstellen lohnt der Blick in die amtliche Karte, bevor eine Zahl in eine Verhandlung geht.

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Grund innerhalb einer Zone. Der Verkaufspreis entsteht für ein konkretes Grundstück im Markt und kann deutlich darüber oder darunter liegen, je nach Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, Bestand und Nachfrage. Der Richtwert ist der Ausgangspunkt der Bewertung, nicht ihr Ergebnis.

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Grund und Boden, so als wäre er unbebaut. Bei einem bebauten Grundstück kommt der Wert des Gebäudes hinzu oder es werden Abbruch- und Freimachungskosten abgezogen, wenn der Bestand wirtschaftlich am Ende ist. Beides zusammen ergibt erst den Verkehrswert. Bei älterem Bestand ist deshalb immer zu prüfen, ob der Bodenwert oder der Gesamtwert die Verhandlung bestimmt.

Die schriftliche Einzelauskunft des Gutachterausschusses im Landkreis München ist kostenpflichtig, nach dem Kostenverzeichnis 37 Euro je Bezugsgrundstück und Stichtag. Kostenfreie telefonische Auskünfte werden nicht erteilt, und die Gemeinde selbst erteilt keine Auskünfte über Bodenrichtwerte, sondern verweist auf die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Zusätzlich legen die Gemeinden die neuen Werte befristet öffentlich aus. In welchem Zeitraum das in Baierbrunn geschieht, entnehmen Sie bitte der amtlichen Bekanntmachung der Gemeinde, den aktuellen Stand nennen wir Ihnen auf Anfrage. Eine kostenfreie Ersteinordnung für Ihre Adresse übernimmt Kopp Real Estate.

Im Erbfall ist der Wert zum Todestag maßgeblich, nicht der heutige Wert. Liegt der Todestag vor dem aktuellen Stichtag, ist der damals gültige Bodenrichtwert heranzuziehen. Für die steuerliche Bewertung gelten zusätzlich eigene Verfahren. In Baierbrunn kommt die Frage hinzu, in welcher Kategorie die Fläche geführt wird, denn das verändert den Ansatz erheblich. Wir sagen Ihnen, welcher Stichtag in Ihrem Fall gilt und welche Unterlagen Sie brauchen.

Bodenrichtwerte werden in Bayern grundsätzlich zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt. Für Baierbrunn gilt aktuell der Stichtag 01.01.2026. Die nächste reguläre Stufe ist nach dieser Systematik der Beginn des Jahres 2028.

Die Ersteinordnung Ihres Grundstücks ist kostenfrei und unverbindlich. Sie umfasst die Zuordnung zur einschlägigen Kategorie und Richtwertzone, die Einschätzung des unterstellten Maßes der baulichen Nutzung und eine Aussage zur aktuellen Marktlage in Baierbrunn. Eine Provision fällt nur an, wenn es später tatsächlich zu einer Vermarktung über Kopp Real Estate kommt.