Immobilienverkauf mit Kopp Real Estate
Die kurze Antwort: Der beste Weg zum Immobilienverkauf in München führt über eine fundierte Marktwertermittlung, vollständige Unterlagen und eine klare Preisstrategie. Steuerfrei verkaufen Sie nach 10 Jahren Haltefrist oder bei Eigennutzung, die Maklerprovision liegt in München üblicherweise bei 3,57 Prozent inkl. MwSt. je Partei. Kopp Real Estate GmbH begleitet Verkäufer in ganz München und im Münchner Umland, inhabergeführt und persönlich bis zum Notartermin.
Kopp Real Estate GmbH ist ein inhabergeführter Immobilienmakler mit Sitz in Unterhaching bei München. Verkauf, Bewertung und Off-Market-Vermarktung von Wohnungen, Häusern, Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und Grundstücken.
Stand aller Angaben: 28.07.2026. Steuerliche Inhalte sind modellhafte Informationen, keine Steuerberatung.
Direkt erreichbar: 089 444 432 130, Mo bis Fr 9 bis 17 Uhr
Persönliche Verkaufsbegleitung in ganz München und im Münchner Umland.
Ja, für viele Eigentümer ist 2026 ein gut planbares Verkaufsjahr: Die Nachfrage in München und im Münchner Umland ist stabil, Finanzierungen sind wieder kalkulierbar und gut vorbereitete Objekte mit realistischem Angebotspreis finden verlässlich Käufer. Entscheidend ist nicht der Monat, sondern Preisstrategie, Unterlagen und Vermarktungsweg (eigene Markteinschätzung Kopp Real Estate, Stand 28.07.2026).
Warum verkaufen momentan so viele ihre Häuser? Die häufigsten Anlässe sind Erbschaft, Trennung, Umzug im Alter und anstehende energetische Sanierungen, die Eigentümer nicht mehr selbst stemmen wollen. Das erhöht das Angebot vor allem bei sanierungsbedürftigen Bestandshäusern, während energetisch gute Objekte knapp bleiben.
Werden Immobilien 2026 wieder günstiger? Für München erwarten wir das in der Breite nicht: Gute Lagen und gepflegte Objekte halten ihr Preisniveau, deutliche Abschläge betreffen vor allem Objekte mit Sanierungsstau. Eine Garantie für Preisentwicklungen gibt es nicht. Aktuelle Zahlen und Tendenzen je Lage: Immobilienpreise München.
Ist es momentan schwierig, ein Haus zu verkaufen? Nicht, wenn der Preis zum Markt passt: Schwierig wird es fast immer dann, wenn der Angebotspreis auf Basis alter Höchstpreise kalkuliert wurde oder Unterlagen fehlen. Mit realistischer Einwertung, vollständigen Unterlagen und professioneller Vermarktung verkaufen sich Immobilien in München auch 2026 zügig.
Verkaufen ist nicht für jeden Eigentümer der richtige Weg. Wer stattdessen die Vermietung prüfen möchte, findet den Überblick zu Mietpreis, Rechtslage, Kosten und Ablauf unter Immobilie vermieten in München.
Am besten in fünf klar getrennten Schritten: Marktwert ermitteln, Unterlagen komplettieren, professionell vermarkten, Besichtigungen und Käuferauswahl steuern, Kaufvertrag und Notartermin begleiten. Wer diese Reihenfolge einhält, verkauft schneller und zu einem besseren Preis als mit einem schnellen Portalinserat ohne Vorbereitung.
| Schritt | Was passiert | Typische Dauer |
|---|---|---|
| 1. Marktwertermittlung | Analyse von Lage, Zustand, Ausstattung und aktuellen Marktdaten. Ergebnis: realistische Preisrange und Angebotsstrategie. Bei Kopp Real Estate kostenlos und unverbindlich. | wenige Tage |
| 2. Unterlagen | Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, bei Eigentumswohnungen die WEG-Unterlagen. Fehlende Dokumente beschaffen wir mit Vollmacht. | 1 bis 3 Wochen, parallel |
| 3. Vermarktung | Professionelle Fotos, Exposé, Zielgruppenauswahl: öffentliche Vermarktung über Portale oder diskreter Off-Market-Verkauf an vorqualifizierte Käufer. | ab Woche 2 |
| 4. Besichtigungen und Auswahl | Vorqualifizierung der Interessenten, Besichtigungen, Prüfung der Finanzierungsbestätigung, Preisverhandlung. | 2 bis 8 Wochen |
| 5. Kaufvertrag und Notar | Kaufvertragsentwurf, Abstimmung, Notartermin, danach Kaufpreiszahlung und Übergabe mit Protokoll. | 4 bis 8 Wochen bis Kaufpreiszahlung |
Wie verkauft man sein Haus am schnellsten? Mit einem marktgerechten Angebotspreis ab dem ersten Tag, vollständigen Unterlagen vor Vermarktungsstart und vorqualifizierten Kaufinteressenten. Preisreduzierungen nach Wochen am Markt kosten dagegen Zeit und Verhandlungsposition. Wer maximale Diskretion und Tempo braucht, wählt den Off-Market-Verkauf.
Die kurze Antwort: Verkäufer tragen in der Regel die halbe Maklerprovision, den Energieausweis, die Beschaffung fehlender Unterlagen und die Löschung eigener Grundschulden. Notar- und Grundbuchkosten des Kaufvertrags zahlt üblicherweise der Käufer. Bei laufender Finanzierung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank dazukommen.
| Kostenposition | Wer zahlt | Einordnung |
|---|---|---|
| Maklerprovision | In der Regel je zur Hälfte Käufer und Verkäufer | In München üblich: 3,57 % inkl. MwSt. je Partei (3,0 % netto). Details: Maklerprovision München |
| Notar und Grundbuch (Kaufvertrag) | Üblicherweise Käufer | Gesamtkosten meist rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises, davon trägt der Verkäufer nur Sonderposten |
| Löschung Grundschuld | Verkäufer | Notar- und Grundbuchgebühren für die Löschung eigener Belastungen |
| Energieausweis | Verkäufer | Pflicht bei Vermarktung, Kosten je nach Objekt und Ausweisart im niedrigen dreistelligen Bereich |
| Unterlagen und Nachweise | Verkäufer | Grundbuchauszug, Flurkarte, Abgeschlossenheitsbescheinigung: geringe Behördengebühren |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Verkäufer, falls Kredit vorzeitig abgelöst wird | Höhe hängt von Restschuld, Zins und Restlaufzeit ab, vorab bei der Bank anfragen |
| Marktwertermittlung | Bei Kopp Real Estate: kostenlos | Kostenlose Marktwertermittlung anfragen |
Wer bezahlt den Notar beim Hausverkauf? Den Kaufvertrag und die Eigentumsumschreibung zahlt in Deutschland üblicherweise der Käufer, weil er den Notar auswählt und beauftragt. Der Verkäufer zahlt nur die Kosten, die seine Seite betreffen, vor allem die Löschung eingetragener Grundschulden.
In vielen Fällen: nichts. Der Verkaufsgewinn ist einkommensteuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (Spekulationsfrist, Paragraf 23 EStG) oder wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Außerhalb dieser Regeln wird der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert.
| Situation | Steuerliche Grundregel (Rechtsstand 28.07.2026) |
|---|---|
| Mehr als 10 Jahre Eigentum | Verkaufsgewinn steuerfrei, unabhängig von Vermietung |
| Eigennutzung im Verkaufsjahr und den 2 Kalenderjahren davor | Verkaufsgewinn steuerfrei, auch innerhalb der 10 Jahre |
| Vermietet, Verkauf innerhalb von 10 Jahren | Gewinn steuerpflichtig als privates Veräußerungsgeschäft, Freigrenze 1.000 Euro pro Jahr |
| Mehrere Verkäufe in kurzer Zeit | Ab etwa drei Objektverkäufen in fünf Jahren prüft das Finanzamt gewerblichen Grundstückshandel |
| Geerbte Immobilie | Für die Spekulationsfrist zählt der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers, nicht der Erbfall |
Wird ein Hausverkauf dem Finanzamt gemeldet? Ja, immer: Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, jeden beurkundeten Immobilienkaufvertrag an das Finanzamt zu melden. Ein Verkauf lässt sich steuerlich nicht "unter dem Radar" abwickeln, die korrekte Angabe in der Steuererklärung ist Pflicht.
Was prüft das Finanzamt beim Immobilienverkauf? Vor allem drei Punkte: ob die Spekulationsfrist eingehalten wurde, ob eine behauptete Eigennutzung tatsächlich vorlag und ob durch mehrere Verkäufe gewerblicher Grundstückshandel entsteht. Bei steuerpflichtigen Verkäufen mindern Veräußerungskosten wie Maklerprovision oder verkaufsbedingte Renovierungen den steuerpflichtigen Gewinn.
Übrigens: Die oft gesuchte "Immobilienertragsteuer" ist ein österreichischer Begriff. In Deutschland gibt es keine eigene Steuerart für Immobilienverkäufe, besteuert wird der Gewinn im Rahmen der Einkommensteuer.
Alle Steueraussagen sind allgemeine, modellhafte Informationen zum Rechtsstand 28.07.2026 und ersetzen keine Steuerberatung. Für Ihre konkrete Situation: Steuerberater einbinden. Vertiefung: Steuern sparen mit Immobilien.
Der zu hohe Angebotspreis. Ein überzogener Startpreis führt in München verlässlich zum gleichen Muster: wenige Anfragen, lange Standzeit am Markt, dann sichtbare Preisreduzierungen, am Ende ein Abschluss unter dem realistisch erzielbaren Wert. Käufer und deren Banken kennen die Markthistorie eines Inserats.
Fehlende Grundbuchauszüge, Energieausweise oder WEG-Protokolle stoppen Finanzierungen und lassen Käufer abspringen, oft kurz vor dem Notartermin.
Ein Mehrfamilienhaus gehört zu Kapitalanlegern, eine Familienwohnung zu Eigennutzern. Wer die Zielgruppe verfehlt, verhandelt mit den falschen Interessenten.
Wert, Angebotspreis und Verhandlungsuntergrenze sind drei verschiedene Zahlen. Wer nur eine davon kennt, verschenkt Verhandlungsspielraum.
Eigentümer verhandeln über ihr Zuhause, Käufer über ein Objekt. Ein neutraler Verhandlungsführer hält die Sachebene und das Preisniveau.
Was mindert den Wert des Hauses? Vor allem Instandhaltungsstau, eine alte Heizung und schlechte Energiewerte, Feuchtigkeitsschäden, ungeklärte Rechtsfragen (Wegerechte, Erbbaurecht, fehlende Baugenehmigungen) und schlecht dokumentierte Modernisierungen. Vieles davon lässt sich vor der Vermarktung mit überschaubarem Aufwand entschärfen, das prüfen wir in der Marktwertermittlung.
Die ehrliche Antwort: Es hängt von Objekt, Zeit und Erfahrung ab. Ein Privatverkauf kann funktionieren, wenn Sie Marktkenntnis, Zeit für Besichtigungen und Verhandlungserfahrung mitbringen. Ein Makler lohnt sich, wenn der beste Preis, rechtliche Sicherheit und ein strukturierter Prozess wichtiger sind als die gesparte Provision.
| Kriterium | Privatverkauf | Mit Kopp Real Estate |
|---|---|---|
| Preisfindung | Eigene Einschätzung, oft nach Portalvergleich | Marktwertermittlung aus Transaktionsdaten, Lage- und Zustandsanalyse |
| Käuferprüfung | Selten Bonitäts- und Finanzierungsprüfung | Vorqualifizierung inklusive Finanzierungsbestätigung vor Besichtigung |
| Zeitaufwand | Anfragen, Besichtigungen, Unterlagen in Eigenregie | Kopp Real Estate steuert Anfragen, Termine und Unterlagen |
| Verhandlung | Emotional, direkt mit dem Käufer | Neutral geführt, mit klarer Preisuntergrenze |
| Rechtssicherheit | Aufklärungspflichten und Vertragsdetails in Eigenverantwortung | Begleitung bis Notartermin, Abstimmung des Kaufvertragsentwurfs |
| Kosten | Keine Provision, dafür Zeit und Preisrisiko | 3,57 % inkl. MwSt. je Partei, nur im Erfolgsfall |
Warum birgt ein Hausverkauf ohne Makler Risiken? Die drei häufigsten Punkte: Fehlbepreisung (in beide Richtungen), Käufer ohne gesicherte Finanzierung, die kurz vor dem Notartermin abspringen, und verletzte Aufklärungspflichten, die nach dem Verkauf zu Streit über Mängel führen. Und der größte Fehler, den ein Makler machen kann? Einen unrealistischen Preis versprechen, um den Auftrag zu bekommen. Wir arbeiten deshalb mit einem ehrlichen Preis-Korridor statt Lockwerten.
Für jede Objektart gelten eigene Preislogiken und Käufergruppen. Kopp Real Estate vermarktet alle relevanten Assetklassen in München und im Münchner Umland, mit spezialisierten Leitfäden je Objektart:
Mehrfamilienhaus verkaufen, Wohn- und Geschäftshaus, Gewerbeimmobilie
Grundstück verkaufen, Off-Market-Verkauf für maximale Diskretion
Weil Sie direkt mit den Inhabern arbeiten: Kopp Real Estate GmbH ist eine inhabergeführte Makler-Boutique in Unterhaching. Martin Kopp (B.Sc. Real Estate Management) verantwortet Bewertung und Strategie, Mona Kopp Verkauf und Vermarktung. Keine Callcenter, keine wechselnden Ansprechpartner.
14+ Mio €
Transaktionsvolumen 2025
20+
Jahre Immobilienerfahrung
100 %
Inhabergeführt
"Klare Preisstrategie, strukturierter Prozess und persönliche Betreuung bis zum Notartermin. So verkauft man heute."
Katharina W., Wohnungsverkauf Haidhausen
Abgeschlossene Verkäufe mit Eckdaten finden Sie unter Referenzen.
Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching
Telefon: 089 444 432 130 | E-Mail: kontakt@kopp-re.de
Mo bis Fr 9 bis 17 Uhr, Samstag nach Vereinbarung
Servicegebiet: Stadt München, Landkreis München und Münchner Umland
Wenn der Verkauf aus einer Lebenssituation entsteht, zählt die Reihenfolge: erst Rechts- und Unterlagenlage klären, dann Preisrange, dann Vermarktungsstrategie. Unsere Leitfäden sparen Wochen an Abstimmung:
Haus verkaufen bei Scheidung, Partner auszahlen berechnen, Zugewinnausgleich
Haus geerbt: Checkliste, Erbratgeber München, Realteilung und Teilungsversteigerung
In ganz München und im Münchner Umland. Besonders tief kennen wir die Mikrolagen im Münchner Süden und Osten sowie im Landkreis München, hier sitzen wir mit unserem Büro in Unterhaching:
Unterhaching · Haar · Giesing · Ramersdorf · Perlach · Haidhausen
Von Vermarktungsstart bis Notartermin typischerweise 3 bis 6 Monate, je nach Objektart, Lage und Preisstrategie (eigene Markteinschätzung, Stand 28.07.2026). Danach vergehen bis zur Kaufpreiszahlung meist weitere 4 bis 8 Wochen für Vertragsabwicklung und Grundbuch.
Den belastbaren Wert liefert keine Online-Sofortschätzung, sondern eine Einwertung aus Lage, Zustand, Ausstattung und aktuellen Transaktionsdaten. Kopp Real Estate erstellt Ihnen eine kostenlose, unverbindliche Marktwertermittlung mit realistischer Preisrange.
Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Nachweise über Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, die letzten WEG-Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Stand der Instandhaltungsrücklage. Fehlende Unterlagen beschaffen wir mit Vollmacht.
In München ist die Nachfrage ganzjährig hoch, ein pauschal bester Monat existiert nicht. Erfahrungsgemäß ruhiger sind Hochsommerferien und die Tage um den Jahreswechsel. Wichtiger als der Monat sind Preisstrategie und Objektvorbereitung (eigene Einschätzung, Stand 28.07.2026).
Wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben (Paragraf 23 EStG, Rechtsstand 28.07.2026). Keine Steuerberatung, Details mit dem Steuerberater klären.
Besteuert wird nicht der Erlös, sondern der Gewinn, also Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und Veräußerungskosten. Und auch der nur, wenn weder die 10-Jahres-Frist noch die Eigennutzungsregel greift. Für steuerpflichtige Fälle gilt Ihr persönlicher Einkommensteuersatz.
Nur bei einem steuerpflichtigen Verkauf: Dann mindern Veräußerungskosten wie Maklerprovision, Inseratskosten oder verkaufsbedingte Reparaturen den steuerpflichtigen Gewinn. Bei steuerfreien Verkäufen gibt es im Gegenzug keinen Abzug. Einzelfall bitte mit dem Steuerberater klären.
Grundsätzlich verkauft der eingetragene Eigentümer oder ein Bevollmächtigter mit notarieller Vollmacht. Wichtigste Ausnahme: Erben können mit Erbschein verkaufen, bevor das Grundbuch berichtigt ist, die Umschreibung läuft dann über den Nachlassnachweis. Der Notar prüft die Berechtigung in jedem Fall.
Rechtlich dem eingetragenen Eigentümer, auch in der Ehe. Der Ehepartner kann aber über Zugewinnausgleich oder Miteigentumsvereinbarungen wirtschaftliche Ansprüche haben. Bei Trennung hilft unser Leitfaden Zugewinnausgleich und Immobilie.
Bei gebrauchten Immobilien wird die Sachmängelhaftung im Kaufvertrag üblicherweise ausgeschlossen. Der Ausschluss schützt aber nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln und nicht bei zugesicherten Eigenschaften. Deshalb: bekannte Mängel dokumentiert offenlegen, das schafft Rechtssicherheit für beide Seiten.
Zusätzlich zum normalen Ablauf: vollständige WEG-Unterlagen (Teilungserklärung, Protokolle, Beschlusssammlung, Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplan), anstehende Sonderumlagen oder Sanierungsbeschlüsse offenlegen und die Höhe von Hausgeld und Rücklage erklären können. Details: Wohnung verkaufen in München.
Das lässt sich nur im Verhältnis zu Wohnfläche, Ausstattung (Aufzug, Tiefgarage) und Rücklagenanteil bewerten. Für eine große Wohnung mit gut gefüllter Instandhaltungsrücklage können 500 Euro angemessen sein, für eine kleine Wohnung ohne Rücklagenaufbau wären sie erklärungsbedürftig. Käufer schauen vor allem auf die Aufteilung der Abrechnung.
Gegenüber der Eigentümergemeinschaft schuldet die Nachzahlung in der Regel, wer zum Zeitpunkt des Beschlusses über die Jahresabrechnung Eigentümer ist. Im Innenverhältnis regelt der Kaufvertrag die Abgrenzung, üblich ist eine Stichtagsregelung zur Übergabe.
Ja, der Mietvertrag geht dabei unverändert auf den Käufer über (Kauf bricht nicht Miete, Paragraf 566 BGB). Zielgruppe sind vor allem Kapitalanleger. Bei erstmals in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnungen kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen, das prüfen wir vor Vermarktungsstart.
Wenn Diskretion wichtiger ist als maximale Reichweite: bei Nachbarschafts- und Familiensituationen, vermieteten Objekten, hochwertigen Immobilien oder wenn kein öffentliches Inserat gewünscht ist. Kopp Real Estate spricht dann gezielt vorqualifizierte Käufer aus dem eigenen Netzwerk an: Off-Market-Verkauf.
Die verbreitete Faustregel lautet: möglichst zum Renteneintritt, weil dann das Einkommen sinkt. Verbindlich ist das nicht, entscheidend sind Gesamtvermögen und Lebensplanung. Für Eigentümer, deren Kapital im Haus gebunden ist, kann der Verkauf mit Umzug in eine passendere Wohnung die Altersvorsorge deutlich entlasten.
Üblich sind in München 3,57 Prozent inkl. MwSt. je Partei (3,0 Prozent netto), fällig nur im Erfolgsfall. Beim Off-Market-Verkauf gelten gesonderte Konditionen. Alle Details und die gesetzliche Provisionsteilung: Maklerprovision München.
In ganz München und im Münchner Umland, mit besonderer Mikrolagen-Kenntnis im Münchner Süden und Osten sowie im Landkreis München: unter anderem Unterhaching, Haar, Giesing, Ramersdorf, Perlach und Haidhausen. Büro: Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching.
Der erste Schritt ist immer die Marktwertermittlung: kostenlos, unverbindlich und mit einer ehrlichen Preisrange statt Lockwerten. Danach entscheiden Sie in Ruhe, ob und wie Sie verkaufen.
Oder schreiben Sie an kontakt@kopp-re.de
