Die kurze Antwort: Wer einen Bungalow in München oder im Landkreis München verkaufen will, startet mit einer fundierten Marktwertermittlung, denn beim Bungalow trägt das meist große Grundstück den Hauptteil des Wertes. Freistehende Häuser erzielen in München laut Gutachterausschuss rund 11.950 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Herbstanalyse 2025), bei Bungalows entscheidet zusätzlich das Baurecht des Grundstücks. Kopp Real Estate bewertet beides und begleitet den Verkauf persönlich.
Fachlich verantwortlich: Martin Kopp, Kopp Real Estate GmbH in Unterhaching bei München. Stand: 2026-07-11. Steuerliche Angaben sind Modellrechnungen, keine Steuerberatung.
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Beim Bungalow bestimmen Grundstück und Baurecht den Wert stärker als bei jedem anderen Haustyp. Bungalows der 1960er und 1970er Jahre stehen in München und im südlichen Landkreis oft auf Grundstücken von 600 bis über 1.000 Quadratmetern. Weil Bauland extrem knapp ist, zahlt der Markt für diese Grundstücke unabhängig vom Zustand des Gebäudes. Freistehende Einfamilienhäuser erzielen in München laut Gutachterausschuss rund 11.950 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Herbstanalyse 2025), beim Bungalow kann der Grundstückswert den reinen Gebäudewert deutlich übersteigen.
Großes oder teilbares Grundstück, ruhige Siedlungslage, Atrium- oder Winkelbungalow mit guter Substanz, neue Heizung, modernisiertes Flachdach, barrierearmes Wohnen auf einer Ebene.
Sanierungsstau, ungedämmtes Flachdach, alte Öl- oder Gasheizung, schlechte Energieklasse, verwinkelte Grundrisse, ungeklärte Grundbuchlasten.
Baurechtliche Reserven: Lässt das Grundstück zwei Geschosse oder eine dichtere Bebauung zu, bieten Bauträger und bauwillige Familien teils weit über dem Bestandswert.
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Bungalows sprechen in München zwei sehr unterschiedliche Käufergruppen an, und die richtige Ansprache entscheidet über den Preis.
| Käufergruppe | Was sie sucht | Was das für den Verkauf bedeutet |
|---|---|---|
| Selbstnutzer | Wohnen auf einer Ebene: Paare 55 plus, Familien mit Umbauplänen, Menschen mit Wunsch nach barrierearmem Wohnen | Zahlen für Substanz, Garten und Lage, Modernisierung wird eingeplant |
| Bauträger und bauwillige Käufer | Das Grundstück mit seinem Baurecht, das Gebäude ist zweitrangig | Zahlen für Quadratmeter Grund und Bebauungspotenzial, oft ohne Besichtigungsmarathon |
Kopp Real Estate rechnet vor dem Start beide Szenarien durch: Bestandsverkauf an Selbstnutzer gegen Grundstücksverkauf an Bauwillige. Erst der Vergleich zeigt, welcher Weg für Ihren Bungalow mehr erlöst. Bei reinen Grundstücksverkäufen hilft ergänzend die Seite Grundstück verkaufen in München.
Weil der Bungalow die Bauform mit dem größten Grundstücksanteil je Quadratmeter Wohnfläche ist. Ein eingeschossiges Haus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche belegt eine große Grundfläche und lässt auf vielen Parzellen deutlich mehr Baurecht ungenutzt. Diese Reserve ist bares Geld, wenn sie sauber dargestellt wird.
Die typischen Bungalow-Lagen im Kopp-Gebiet: Waldperlach, Trudering, Harlaching und Solln in der Stadt sowie Unterhaching, Taufkirchen, Ottobrunn, Neubiberg, Höhenkirchen-Siegertsbrunn und Grünwald im Landkreis (Siedlungen der 1960er und 1970er Jahre).
Der Verkauf läuft in sieben Schritten und dauert in München typischerweise zwei bis fünf Monate. Bei Bungalows kommt vor der Vermarktung die Baurechtsprüfung dazu, damit beide Käufergruppen mit dem richtigen Preis angesprochen werden.
| Schritt | Inhalt | Typische Dauer |
|---|---|---|
| 1. Marktwertermittlung | Besichtigung, Unterlagen, Bestandswert und Grundstückswert, Preisstrategie | 1 bis 2 Wochen |
| 2. Baurecht und Unterlagen | Bebauungsplan, Grundbuch, Flurkarte, Energieausweis, Pläne | parallel |
| 3. Vermarktung | Exposé, Fotos, Portale oder diskrete Ansprache von Selbstnutzern und Bauträgern | 2 bis 6 Wochen |
| 4. Besichtigungen | Vorqualifizierte Interessenten, gebündelte Termine | 2 bis 4 Wochen |
| 5. Käuferauswahl | Finanzierungsbestätigung, Bonität, Preisverhandlung | 1 bis 3 Wochen |
| 6. Notartermin | Kaufvertragsentwurf, Beurkundung | 2 bis 4 Wochen |
| 7. Übergabe | Kaufpreiszahlung, Schlüsselübergabe, Protokoll | 4 bis 8 Wochen nach Notar |
Viele Bungalow-Verkäufe in München sind Erbfälle oder der Wechsel in eine barrierearme Wohnung. Für geerbte Häuser gibt es einen eigenen Leitfaden: geerbtes Haus verkaufen. Wer diskret ohne Portale verkaufen will: Secret Sale München.
Für Verkäufer fallen in der Regel deutlich geringere Kosten an als für Käufer. Die wichtigsten Positionen sind Energieausweis, gegebenenfalls Löschung von Grundschulden, anteilige Maklerprovision und in bestimmten Fällen die Steuer auf den Veräußerungsgewinn.
| Position | Wer zahlt? | Größenordnung |
|---|---|---|
| Energieausweis | Verkäufer | je nach Art rund 100 bis 500 Euro |
| Löschung Grundschuld | Verkäufer | Notar- und Grundbuchkosten, meist einige hundert Euro |
| Maklerprovision | seit 23.12.2020 bei Einfamilienhäusern und Wohnungen geteilt (§ 656c BGB) | marktüblich sind 3,57 Prozent inkl. MwSt. je Partei, wird vor Auftrag transparent vereinbart |
| Notar und Grundbuch für den Kauf | Käufer | rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises |
| Grunderwerbsteuer Bayern | Käufer | 3,5 Prozent des Kaufpreises |
Modellhaft gilt: Ein Gewinn ist einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (Spekulationsfrist nach § 23 EStG). Steuerfrei ist der Verkauf in der Regel, wenn Sie den Bungalow im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben oder die Zehnjahresfrist abgelaufen ist. Bei geerbten Bungalows zählt die Haltedauer des Erblassers mit. Rechtsstand 2026-07-11. Die Einordnung Ihres konkreten Falls gehört zum Steuerberater, diese Seite ersetzt keine Steuerberatung.
Weitere Modellrechnungen finden Sie auf der Seite Steuern sparen mit Immobilien, Details zur Provision auf Maklerprovision München.
Der Rechner zeigt modellhaft, was vom Verkaufspreis nach Abzug von Restschuld, Provision und Pauschalen übrig bleibt. Alle Werte sind Modellannahmen, der echte Erlös hängt vom Einzelfall ab.
Modellrechnung, Stand 2026-07-11: Pauschale 900 Euro für Energieausweis und Grundschuldlöschung. Eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung der Bank und eine mögliche Steuer nach § 23 EStG sind nicht enthalten. Keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.
Senden Sie die Eckdaten Ihres Bungalows über das Kontaktformular oder rufen Sie direkt an. Sie erhalten eine persönliche Ersteinschätzung mit beiden Wertszenarien (Bestand und Grundstückspotenzial) und auf Wunsch eine kostenlose, fundierte Marktwertermittlung. Diskretion ist selbstverständlich, auch gegenüber Nachbarn.
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Kopp Real Estate GmbH ist Immobilienmakler für München und den Landkreis München mit Sitz in Unterhaching. Der Schwerpunkt liegt auf Häusern, Wohnungen und Anlageimmobilien in München Süd und Ost sowie im südlichen und östlichen Landkreis, also genau in den Bungalow-Siedlungen der 1960er und 1970er Jahre. Martin Kopp begleitet jeden Verkauf persönlich, von der Wertermittlung bis zur Übergabe.
Kopp Real Estate GmbH
Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching
Telefon: 089 444 432 130
E-Mail: kontakt@kopp-re.de
Servicegebiet: München und Landkreis München
Der Wert setzt sich aus Gebäude und Grundstück zusammen, und beim Bungalow trägt das Grundstück oft den Hauptteil. Freistehende Häuser erzielen in München laut Gutachterausschuss rund 11.950 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Herbstanalyse 2025), bei großem Grundstück mit Baurecht kann der Gesamtwert deutlich darüber liegen.
Ja, aus zwei Richtungen: Selbstnutzer suchen das eingeschossige, barrierearme Wohnen, Bauträger und bauwillige Familien suchen die großen Grundstücke der Bungalow-Siedlungen. Das Angebot ist klein, weil kaum Bungalows neu gebaut werden.
Das zeigt erst der Vergleich beider Szenarien. Bei guter Substanz und gepflegtem Garten zahlt der Selbstnutzer oft mehr, bei großem Grundstück mit ungenutztem Baurecht der Bauwillige. Kopp Real Estate rechnet beide Wege vor dem Start durch.
Ja. In München wird das Grundstück unabhängig vom Gebäudezustand bezahlt. Ein unrenovierter Bungalow in guter Lage ist regelmäßig mehr wert, als Eigentümer erwarten. Eine Renovierung vor dem Verkauf lohnt sich meist nicht.
Typisch sind zwei bis fünf Monate vom Start bis zum Notartermin. Bei Grundstücksverkäufen an Bauträger kann es schneller gehen, weil weniger Besichtigungen nötig sind.
In den Siedlungen der 1960er und 1970er Jahre: Waldperlach, Trudering, Harlaching und Solln in der Stadt, Unterhaching, Taufkirchen, Ottobrunn, Neubiberg, Höhenkirchen-Siegertsbrunn und Grünwald im Landkreis.
Ungedämmtes Flachdach, alte Heizung, schlechte Energieklasse, Sanierungsstau und ungeklärte Grundbuchfragen. Der Grundstückswert bleibt davon weitgehend unberührt, deshalb gehört er separat ausgewiesen.
Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Baupläne und Wohnflächenberechnung, dazu Bebauungsplan oder Baurechtsauskunft für das Grundstückspotenzial. Kopp Real Estate beschafft fehlende Unterlagen im Zuge der Vorbereitung.
Modellhaft: Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist ein Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG), außer bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren. Bei geerbten Bungalows zählt die Haltedauer des Erblassers mit. Rechtsstand 2026-07-11, keine Steuerberatung.
Seit dem 23.12.2020 wird die Provision bei Einfamilienhäusern zwischen Verkäufer und Käufer geteilt (§ 656c BGB). Marktüblich sind 3,57 Prozent inkl. MwSt. je Partei. Details auf der Seite Maklerprovision München.
Ja. Spätestens zur Besichtigung muss ein gültiger Energieausweis vorliegen (Gebäudeenergiegesetz). Bei einem Verkauf mit Abrissabsicht des Käufers klärt Kopp Real Estate die Anforderungen im Einzelfall.
Ja. Gerade Bungalow-Grundstücke werden in München häufig diskret an vorgemerkte Käufer und geprüfte Bauträger vermittelt, ohne öffentliches Inserat. Das schützt die Privatsphäre in der Siedlung.
Die Marktwertermittlung für Eigentümer in München und im Landkreis ist kostenlos und unverbindlich. Sie umfasst Besichtigung, Marktdatenanalyse, die Prüfung des Grundstückspotenzials und eine schriftliche Werteinschätzung mit Preisstrategie.
Starten Sie mit der kostenlosen Marktwertermittlung. Sie erfahren, was Ihr Bungalow in München heute wert ist, mit beiden Szenarien: Bestand und Grundstückspotenzial.
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