Die kurze Antwort: Vermietete Immobilien sind der stärkste legale Steuerhebel für Privatpersonen in Deutschland. Die wichtigsten Instrumente: Abschreibung (AfA) von 2 bis 5 Prozent pro Jahr, Sonderabschreibung Paragraf 7b EStG (zusammen bis zu 38,55 Prozent des Gebäudewerts in vier Jahren), Denkmal-AfA (100 Prozent der Sanierungskosten in 12 Jahren), voll absetzbare Finanzierungszinsen und der steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren Haltefrist.
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Rechtsstand aller Angaben: Juli 2026. Keine Steuerberatung, modellhafte Information.
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Über fünf gesetzlich geregelte Hebel, alle setzen die Vermietung voraus: Abschreibung des Gebäudewerts, Sonderabschreibungen für Neubau und Denkmal, voll absetzbare Werbungskosten, Verlustverrechnung mit dem übrigen Einkommen und der steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren. Bei Selbstnutzung entfallen AfA und Werbungskosten weitgehend, dann bleiben nur wenige Instrumente wie Handwerkerleistungen nach Paragraf 35a EStG.
| Hebel | Wirkung | Rechtsgrundlage (Stand Juli 2026) |
|---|---|---|
| Lineare AfA Bestand | 2 % pro Jahr (Baujahr 1925 bis 2022), 2,5 % bei Baujahr vor 1925, 3 % bei Fertigstellung ab 2023 | § 7 Abs. 4 EStG |
| Degressive AfA Neubau | 5 % vom Restwert pro Jahr, für Kaufverträge und Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 | § 7 Abs. 5a EStG |
| Sonderabschreibung Neubau (nur mit QNG-Siegel) | zusätzlich 5 % pro Jahr in den Jahren 1 bis 4, kombiniert mit degressiver AfA bis 38,55 % in 4 Jahren | § 7b EStG, BMF-Schreiben vom 21.05.2025 |
| Denkmal-AfA | 100 % der begünstigten Sanierungskosten in 12 Jahren (9 % in den Jahren 1 bis 8, 7 % in den Jahren 9 bis 12) | § 7i EStG (Vermietung), § 10f EStG (Selbstnutzung, 90 % in 10 Jahren) |
| Werbungskosten | Finanzierungszinsen, Grundsteuer, Verwaltung, Erhaltungsaufwand, Fahrtkosten: voll absetzbar gegen die Mieteinnahmen | § 9 EStG, § 21 EStG |
| Steuerfreier Verkauf | Veräußerungsgewinn nach 10 Jahren Haltefrist komplett steuerfrei, bei Selbstnutzung schon früher | § 23 EStG |
Quellen: § 7 EStG, § 7b EStG, § 7i EStG, § 23 EStG (gesetze-im-internet.de), BMF-Anwendungsschreiben vom 21.05.2025. Alle abgerufen im Juli 2026.
Der Steuervorteil hängt vom Objekttyp ab, die Spanne ist groß: Je 100.000 Euro Gebäudewert liegt die Abschreibung der ersten vier Jahre zwischen 8.000 Euro (Bestand) und 38.550 Euro (KfW-40-QNG-Neubau). Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz entspricht das einer Steuerersparnis zwischen rund 3.360 und rund 16.200 Euro, jeweils in vier Jahren.
| Objekttyp (vermietet) | AfA Jahre 1 bis 4 je 100.000 € Gebäudewert | Steuerersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz |
|---|---|---|
| Bestandswohnung (2 % linear) | 8.000 € | rund 3.360 € |
| Neubau ab 2023 (3 % linear) | 12.000 € | rund 5.040 € |
| Neubau mit degressiver AfA (5 % vom Restwert) | 18.550 € | rund 7.790 € |
| KfW-40-QNG-Neubau (degressiv plus § 7b) | 38.550 € | rund 16.200 € |
| Denkmalimmobilie (auf den Sanierungskostenanteil) | 36.000 € (4 mal 9 %) | rund 15.120 € |
Modellrechnung: Idealbedingungen, Übergabe zum Jahresanfang, konstanter Grenzsteuersatz 42 Prozent, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Beim QNG-Neubau gilt die 38,55-Prozent-Quote nur bis 4.000 Euro Gebäudewert je m² Wohnfläche und unter allen Voraussetzungen des § 7b (BMF-Schreiben vom 21.05.2025). Bei der Denkmal-AfA bezieht sich der Prozentsatz nur auf die begünstigten Sanierungskosten, nicht auf den Altbau- und Grundstücksanteil. Keine Steuerberatung, Rechtsstand Juli 2026.
Den stärksten aktuell verfügbaren Hebel, den KfW-40-QNG-Neubau mit bis zu 38,55 Prozent AfA in vier Jahren plus KfW-Kredit zu 150.000 Euro je Wohneinheit, haben wir auf einer eigenen Seite mit Projektbeispiel und Detailrechner aufbereitet: KfW 40 QNG Investment München.
Rechnen Sie es selbst durch: Der Rechner vergleicht vier Abschreibungs-Szenarien (Bestand 2 Prozent linear, Neubau 3 Prozent linear, Neubau 5 Prozent degressiv, KfW-40-QNG-Neubau degressiv plus Sonderabschreibung § 7b) über die Jahre 1 bis 10 und rechnet die Steuerersparnis nach Ihrem Grenzsteuersatz aus. Die lineare und die degressive AfA werden im Anschaffungsjahr monatsgenau anteilig berechnet, die Sonderabschreibung nicht.
Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt. Nur dieser Anteil ist abschreibbar. Die Aufteilung steht im Kaufvertrag oder kommt vom Steuerberater. In München drückt der hohe Bodenwert den Gebäudeanteil oft unter 50 Prozent.
Steuersatz auf den letzten verdienten Euro, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Vereinfachung: Zinsen des ersten Jahres als Darlehensbetrag mal Sollzins, ohne Tilgungsverlauf, ohne sonstige Werbungskosten.
Wichtige Hinweise zum Ergebnis: (1) Dies ist keine Steuerberatung, sondern eine allgemeine, modellhafte Information. (2) Modellrechnung mit den oben genannten Annahmen (Gebäudeanteil, konstanter Grenzsteuersatz, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, ohne Kaufnebenkosten in der AfA-Bemessung); das tatsächliche Ergebnis hängt von Ihrer persönlichen Steuersituation ab. (3) Besprechen Sie die Berechnung vor einer Kaufentscheidung mit Ihrem Steuerberater. (4) Keine Gewähr, keine Zusicherung einer künftigen Steuerersparnis. (5) Rechtsstand: Juli 2026 (§ 7 Abs. 4 und Abs. 5a, § 7b, § 7a Abs. 9 EStG, BMF-Schreiben vom 21.05.2025). (6) Das QNG-Szenario setzt voraus: Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, abschreibungsfähige Kosten maximal 5.200 Euro je m² (ohne Grundstück, maßgeblich ist die Nutzfläche bzw. Bruttogrundfläche nach DIN 277), 10 Jahre Vermietung, Anschaffung bis zum Jahresende der Fertigstellung. Ob diese Voraussetzungen bei einem konkreten Objekt erfüllt sind, prüft Ihr Steuerberater anhand der Kaufpreisaufteilung.
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Anruf und E-Mail erreichen uns direkt und werden persönlich beantwortet, in der Regel am selben Werktag. Diskret, ohne Newsletter, ohne Weitergabe Ihrer Daten. Die steuerliche Einzelberatung übernimmt Ihr Steuerberater.
Bei Vermietung nahezu alle laufenden Kosten der Immobilie: Sie werden als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen (§ 9 EStG in Verbindung mit § 21 EStG). Bei Selbstnutzung ist der Katalog dagegen klein, im Wesentlichen bleiben Handwerker- und haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG (20 Prozent der Arbeitskosten, gedeckelt) und die Denkmal-Variante nach § 10f EStG.
Der Mechanismus ist für alle gleich, die Wirkung unterscheidet sich: Steuerliche Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden mit dem übrigen Einkommen verrechnet. Je höher und je stabiler der Grenzsteuersatz, desto stärker wirkt jede Abschreibung. Entscheidend ist deshalb nicht das Etikett, sondern Einkommenshöhe, Einkommensstabilität und Planungshorizont.
Der Klassiker: Das Gehalt ist stabil, der Grenzsteuersatz ab rund 68.000 Euro zu versteuerndem Einkommen bei 42 Prozent. Verluste aus der Vermietung mindern das Gehaltseinkommen direkt, per Antrag auf Lohnsteuerermäßigung sogar schon im laufenden Jahr statt erst mit der Steuererklärung. Banken finanzieren Angestellte zudem am leichtesten.
Ärzte, Anwälte, Steuerberater, Ingenieure: häufig Spitzensteuersatz und hohe Liquidität, damit die stärkste Wirkung pro AfA-Euro. Die Abschreibung glättet zusätzlich schwankende Gewinnjahre. Wichtig: Die Immobilie bleibt Privatvermögen, die Vermietungsverluste verrechnen sich mit dem freiberuflichen Gewinn.
Gleicher Hebel wie beim Freiberufler, aber zwei Punkte verdienen Aufmerksamkeit: Bei schwankendem Einkommen sollte die Finanzierung auch ein schwaches Jahr tragen, und die Immobilie sollte klar vom Betriebsvermögen getrennt bleiben, damit stille Reserven nicht im Betrieb landen. Beides gehört in die Planung mit dem Steuerberater.
Zusätzliche Gestaltungsebene: Neben dem Privatkauf kommt eine vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft in Betracht, bei der Mieterträge unter Voraussetzungen deutlich niedriger besteuert werden als im Spitzensteuersatz. Ob privat, GbR oder GmbH passt, ist eine Einzelfallfrage für den Steuerberater, die Objektauswahl bleibt dieselbe.
Über die Denkmal-AfA nach § 7i EStG, den höchsten Abschreibungssatz im deutschen Steuerrecht: Vermieter schreiben 100 Prozent der begünstigten Sanierungskosten in 12 Jahren ab (9 Prozent in den Jahren 1 bis 8, 7 Prozent in den Jahren 9 bis 12). Selbstnutzer setzen nach § 10f EStG immerhin 90 Prozent der Sanierungskosten über 10 Jahre als Sonderausgaben ab, das ist die einzige nennenswerte Immobilien-Abschreibung für Selbstnutzer überhaupt.
Die Spielregeln: Es zählt nur der Sanierungskostenanteil, nicht der Altbau- und Grundstücksanteil (der läuft über die normale AfA). Die Maßnahmen müssen vor Baubeginn mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt sein, nach Abschluss stellt die Behörde die Bescheinigung fürs Finanzamt aus. Beim Kauf vom Bauträger ist nur der Teil begünstigt, der nach dem notariellen Kaufvertrag saniert wird, deshalb ist der Kaufzeitpunkt entscheidend.
Für München und den Landkreis gilt: Denkmalobjekte mit hohem Sanierungsanteil sind selten und werden meist off market gehandelt. Wenn Sie gezielt eine Denkmalimmobilie als Steuersparmodell suchen, hinterlegen Sie ein Suchprofil oder fragen Sie unsere Off-Market-Objekte an.
Der QNG-Neubau kombiniert drei Vorteile, die kein anderes Modell gleichzeitig bietet: die degressive AfA von 5 Prozent, die Sonderabschreibung § 7b (zusammen bis 38,55 Prozent des Gebäudewerts in vier Jahren, vom Bundesfinanzministerium im Schreiben vom 21.05.2025 vorgerechnet) und den zinsverbilligten KfW-Kredit 297/298 mit 150.000 Euro je Wohneinheit (effektiv ab 0,6 Prozent, Stand 02.03.2026). Voraussetzung ist das staatliche Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG), ein Effizienzhaus 40 ohne Siegel bekommt weder die Sonderabschreibung noch den erhöhten Kreditrahmen.
Degressive AfA plus Sonderabschreibung § 7b EStG auf den Gebäudewert. Gilt nur bei Vermietung und unter den 7b-Voraussetzungen (unter anderem 5.200-Euro-Kostengrenze und 10 Jahre Vermietung).
KfW-Programm 297/298 Klimafreundlicher Neubau. Antrag zwingend vor der ersten Kaufpreiszahlung über die Hausbank, sonst ist die Förderung verloren.
Kopp Real Estate vermittelt aktuell ein KfW-40-QNG-Neubauprojekt mit 16 Einheiten, Erstbezug 2028, provisionsfrei für Käufer. Details und Beispielrechnungen auf der Projektseite.
Nach 10 Jahren Haltefrist immer, bei Selbstnutzung deutlich früher: Der Veräußerungsgewinn einer privaten Immobilie ist steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen (§ 23 EStG, Spekulationsfrist). Ohne Frist steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurde, das ist die sogenannte 3-Jahres-Regel, bei der schon angebrochene Kalenderjahre zählen.
Gerade in München ist das ein gewaltiger Hebel: Wertsteigerungen von mehreren hunderttausend Euro bleiben nach Ablauf der Frist komplett unbesteuert. Zwei Punkte gehören dabei auf den Zettel: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler (dann ist alles steuerpflichtig), und in Anspruch genommene Sonderabschreibungen erhöhen den steuerpflichtigen Gewinn, wenn doch innerhalb der Frist verkauft wird.
Sie stehen vor einem Verkauf und wollen wissen, was Ihre Immobilie heute wert ist? Hier geht es zur kostenlosen Marktwertermittlung München. Für steuerliche Fragen rund um geerbte Immobilien: Erbschaftssteuer bei Immobilien.
Fünf Punkte entscheiden in der Praxis, ob die Rechnung aufgeht. Alle fünf sind steuerbar, wenn sie vor dem Kauf auf dem Tisch liegen:
Eine ehrliche Eignungsprüfung gehört zur Beratung dazu: Immobilien als Steuerhebel sind ein Werkzeug für eine bestimmte Situation, nicht für jeden.
Kopp Real Estate GmbH, Immobilienmakler für München Süd und Ost sowie den Landkreis München. Martin Kopp verantwortet Bewertung und Strategie, Mona Kopp Verkauf und Vermarktung. Wir finden das passende Objekt zum Steuerziel, die steuerliche Einzelberatung übernimmt Ihr Steuerberater, mit dem wir auf Wunsch direkt zusammenarbeiten.
Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching
Telefon: 089 444 432 130
E-Mail: kontakt@kopp-re.de
Servicegebiet: München Süd, München Ost, Landkreis München
Öffnungszeiten: Mo bis Fr 9 bis 17 Uhr, Sa nach Vereinbarung
Martin und Mona Kopp, Kopp Real Estate GmbH, Unterhaching
Durch Vermietung: Abschreibung des Gebäudewerts (2 bis 5 Prozent pro Jahr, mit Sonderabschreibung § 7b bis 38,55 Prozent in vier Jahren), voll absetzbare Finanzierungszinsen und Werbungskosten sowie die Verrechnung anfänglicher steuerlicher Verluste mit dem übrigen Einkommen. Dazu kommt der steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren Haltefrist (§ 23 EStG). Bei Selbstnutzung bleiben nur wenige Instrumente wie die Denkmal-Abschreibung § 10f oder Handwerkerleistungen § 35a EStG.
Ja, wenn die Immobilie vermietet wird. Der Kauf selbst löst noch keine Ersparnis aus, aber ab der Vermietung wirken AfA und Werbungskosten. Am stärksten beim Neubau mit Kaufvertrag bis 30.09.2029: degressive AfA von 5 Prozent (§ 7 Abs. 5a EStG), bei KfW-40-QNG-Objekten zusätzlich die Sonderabschreibung § 7b, zusammen bis 38,55 Prozent des Gebäudewerts in vier Jahren.
Ja, sobald Sie vermieten: Abgeschrieben wird der Gebäudeanteil des Kaufpreises (nicht das Grundstück) über die Anlage V der Einkommensteuererklärung. Eine selbst genutzte Immobilie können Privatpersonen nicht abschreiben, mit einer Ausnahme: Bei Baudenkmälern setzen auch Selbstnutzer 90 Prozent der begünstigten Sanierungskosten über 10 Jahre ab (§ 10f EStG).
Die 2-Prozent-Regel ist die lineare Standard-Abschreibung für vermietete Wohngebäude mit Baujahr 1925 bis 2022: 2 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten pro Jahr über 50 Jahre (§ 7 Abs. 4 EStG). Bei Baujahr vor 1925 sind es 2,5 Prozent, bei Fertigstellung ab 2023 sind es 3 Prozent. Eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer kann per Gutachten geltend gemacht werden.
Der Begriff steht für zwei verschiedene Regeln. Erstens beim Verkauf: Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hat, verkauft auch innerhalb der 10-Jahres-Frist steuerfrei (§ 23 EStG, angebrochene Jahre zählen). Zweitens beim Kauf: Instandsetzungskosten, die innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (netto) übersteigen, gelten als Herstellungskosten und sind nur über die AfA absetzbar (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Das hängt von Werbungskosten und Grenzsteuersatz ab. Bei einer Bestandswohnung ohne nennenswerte Abschreibung können bei 42 Prozent Grenzsteuersatz nach Steuern grob 600 bis 700 Euro übrig bleiben. Bei einem Neubau mit hoher AfA drücken die Abschreibungen das steuerliche Ergebnis anfangs häufig auf null oder ins Minus, dann bleiben die 1.000 Euro zunächst steuerfrei und der Verlust mindert zusätzlich das übrige Einkommen. Die genaue Wirkung zeigt die Mieten-Ansicht im Rechner oben (modellhafte Darstellung, individuelle Berechnung beim Steuerberater).
Rechnerisch ja, aber nicht mit 5.000 Euro brutto: Nach Bewirtschaftungskosten, Rücklagen und Steuern bleiben von 5.000 Euro Kaltmiete monatlich modellhaft grob 2.500 bis 3.500 Euro übrig, bei laufender Finanzierung entsprechend weniger. Für 5.000 Euro Kaltmiete braucht es in München je nach Lage und Objekttyp einen Immobilienbestand im niedrigen bis mittleren Millionenbereich. Die belastbare Rechnung ist eine Frage des konkreten Portfolios.
In drei Fällen: Einnahmen aus vorübergehender Untervermietung der eigenen Wohnung bis 520 Euro pro Jahr bleiben aus Vereinfachungsgründen unbesteuert (R 21.2 EStR). Liegt das gesamte zu versteuernde Einkommen unter dem Grundfreibetrag, fällt ebenfalls keine Steuer an. Und wirtschaftlich steuerfrei sind Mieteinnahmen, solange Werbungskosten und Abschreibung sie vollständig neutralisieren, bei Neubauten mit hoher AfA in den ersten Jahren der Normalfall.
Bei Vermietung ja: Die Grundsteuer ist als Werbungskosten voll absetzbar. Wird sie über die Nebenkosten auf den Mieter umgelegt, ist die Umlage zugleich Einnahme, per Saldo neutral. Bei Selbstnutzung ist die Grundsteuer nicht absetzbar.
Die fünf wirksamsten Stellschrauben: (1) Kaufpreisaufteilung mit belastbarem Gebäudeanteil vereinbaren, das erhöht die AfA-Masse. (2) Größere Instandsetzungen erst nach Ablauf der 3-Jahres-Frist durchführen oder unter der 15-Prozent-Grenze halten. (3) Erhaltungsaufwand gezielt in einkommensstarke Jahre legen oder auf 2 bis 5 Jahre verteilen. (4) Möblierung und Einbauküche separat abschreiben. (5) Beim Neubaukauf die degressive AfA und, mit QNG-Siegel, die Sonderabschreibung § 7b mitnehmen. Alles modellhaft, die Umsetzung gehört zum Steuerberater.
Vor allem vier Punkte: die Kaufpreisaufteilung zwischen Boden und Gebäude (sie darf nicht wirtschaftlich unhaltbar sein, BFH IX R 12/14), die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Instandsetzung in den ersten 3 Jahren, die Einkünfteerzielungsabsicht (insbesondere bei Leerstand oder Ferienwohnungen) und bei Vermietung an Angehörige die Miethöhe im Verhältnis zur ortsüblichen Miete (66-Prozent-Grenze).
Seit 2017 gilt die Belegvorhaltepflicht: Belege werden nicht mehr automatisch eingereicht, sondern nur auf Anforderung, aufbewahren müssen Sie sie trotzdem. Ohne Nachweis akzeptiert werden im Wesentlichen gesetzliche Pauschalen, etwa die Entfernungspauschale für Fahrten zum Objekt oder die Kontoführungspauschale. Für die typischen Vermieter-Positionen (Zinsen, Handwerker, Verwaltung) gilt: Nachweise vorhalten, dann gibt es im Regelfall keine Diskussion.
Vier Hebel direkt beim Kauf: (1) Kaufpreisaufteilung mit realistischem Gebäudeanteil im Notarvertrag festhalten. (2) Mitgekauftes bewegliches Inventar (Küche, Möbel) separat ausweisen, darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. (3) Beim Neubau ein Objekt mit degressiver AfA und, falls QNG-zertifiziert, Sonderabschreibung § 7b wählen. (4) Den Übergabetermin steuerlich planen (beim § 7b muss die Anschaffung im Fertigstellungsjahr liegen). Alle vier Punkte gehören vor die Beurkundung, danach ist wenig korrigierbar.
Steuerlich: der Verkauf kurz vor Ablauf der 10-Jahres-Frist. Wer wenige Monate zu früh verkauft, versteuert den kompletten Wertzuwachs mit dem persönlichen Steuersatz, in München schnell ein sechsstelliger Unterschied. Wirtschaftlich: ein falsch angesetzter Angebotspreis, der das Objekt am Markt verbrennt. Beides ist vermeidbar, mit Fristenkontrolle und einer sauberen Marktwertermittlung vor dem Start.
Für größere Bestände kann eine vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft attraktiv sein, weil Mieterträge dort unter Voraussetzungen deutlich niedriger besteuert werden als mit dem persönlichen Spitzensteuersatz. Dem stehen Gründungs- und laufende Kosten, die Besteuerung bei Ausschüttung und der Verlust der steuerfreien 10-Jahres-Veräußerung des Privatvermögens gegenüber. Ab wann sich das rechnet, ist eine Einzelfallentscheidung mit dem Steuerberater, als Faustregel lohnt die Prüfung ab mehreren Objekten mit hohen laufenden Überschüssen.
Wir zeigen Ihnen passende Anlageobjekte in München und im Landkreis München und rechnen Ihr Szenario gemeinsam mit Ihrem Steuerberater durch. Ehrlich auch dann, wenn das Modell für Sie nicht passt.
Telefon: 089 444 432 130, Mo bis Fr 9 bis 17 Uhr.
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