Die kurze Antwort: Ein Mehrfamilienhaus (auch Zinshaus, Mietshaus oder Renditeobjekt) wird in München über den Ertragswert verkauft: Jahresnettokaltmiete mal Kaufpreisfaktor, aktuell etwa Faktor 28 bis 33. Käufer sind Privatinvestoren, Family Offices und Projektentwickler. Der Verkauf dauert in der Regel 3 bis 6 Monate und funktioniert öffentlich über den Markt oder diskret per Direktansprache, ohne dass Mieter und Nachbarn davon erfahren.
Kopp Real Estate GmbH begleitet Eigentümer, Erbengemeinschaften und Bestandshalter beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern in München und im Landkreis München, von der Ertragswertermittlung bis zum Notartermin.
Unverbindliches Erstgespräch, wir melden uns zeitnah. 089 444 432 130
Ja, der Verkaufszeitpunkt ist 2026 wieder gut: Laut den Auswertungen des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München stiegen die Preise für Mehrfamilienhäuser 2025 um rund 7 Prozent im Jahresvergleich, bei wieder steigenden Transaktionszahlen. Nach der Zinskorrektur 2023/24 kaufen Investoren wieder aktiv zu, das Angebot an guten Bestandsobjekten bleibt knapp.
Durchschnittliches Preisniveau für Mehrfamilienhäuser in München, Stand Marktberichte 2025. Je nach Lage, Zustand und Mietniveau deutlich darüber oder darunter.
Münchner Zinshäuser werden aktuell mit etwa dem 28- bis 33-fachen der Jahresnettokaltmiete gehandelt, nach Spitzenwerten von über 40 im Jahr 2022.
Münchens Wohnungsleerstand liegt unter 1 Prozent. Das sichert Mieteinnahmen ab und macht Bestandsobjekte für Privatinvestoren, Family Offices und Projektentwickler planbar.
Quellen: Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München, Halbjahresreport und Herbstanalyse 2025. Ergänzend Marktberichte Münchner Bewertungs- und Maklerhäuser 2025/2026.
Der Wert ergibt sich aus dem Ertragswertverfahren: Die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete wird mit dem marktüblichen Kaufpreisfaktor kapitalisiert, korrigiert um Bodenwert, Instandhaltungsstau und Restnutzungsdauer. Vereinfachtes Rechenbeispiel für ein Münchner Bestandsobjekt mit 8.000 Euro Monatsnettokaltmiete:
| Rechengröße | Konservativ (Faktor 28) | Marktüblich (Faktor 30) | Gute Lage (Faktor 33) |
|---|---|---|---|
| Jahresnettokaltmiete | 96.000 € | 96.000 € | 96.000 € |
| Indikativer Ertragswert | 2,69 Mio. € | 2,88 Mio. € | 3,17 Mio. € |
Entscheidend in München: Die Ist-Mieten liegen in vielen Bestandsobjekten deutlich unter der Marktmiete. Dieses Mietsteigerungspotenzial ist ein echter Werttreiber, wenn es je Einheit dokumentiert wird (Ist-Miete, Marktmiete nach Mietspiegel München, offene Erhöhungsspielräume). Dazu kommen Substanz (Baujahr, Sanierungsstand, energetischer Zustand), Grundstück (Bodenrichtwert, Nachverdichtungs- und Dachausbaupotenzial) und der rechtliche Rahmen (Erhaltungssatzung, Denkmalschutz, Teilungsstatus).
Eine fundierte Marktwertermittlung für Ihr Mehrfamilienhaus in München ist bei Kopp Real Estate der erste Schritt, für Eigentümer kostenfrei und ohne Verkaufsverpflichtung.
Die kurze Entscheidung: Vermietete Mehrfamilienhäuser werden in München überwiegend diskret verkauft, weil Ruhe im Haus, Verschwiegenheit gegenüber dem Umfeld und ein vorqualifizierter Käuferkreis wichtiger sind als maximale Reichweite. Die öffentliche Vermarktung lohnt sich vor allem bei Objekten mit breitem Käuferkreis und gewünschtem Bieterwettbewerb.
| Kriterium | Diskreter Direktverkauf | Öffentliche Vermarktung |
|---|---|---|
| Reichweite | Gezielt: vorqualifiziertes Investorennetzwerk | Maximal: Portale, Inserate, breiter Markt |
| Diskretion | Hoch: Mieter und Nachbarn erfahren nichts | Gering: Objekt ist öffentlich erkennbar |
| Dauer | Oft kürzer: direkte Ansprache passender Käufer | 3 bis 6 Monate plus Besichtigungsphasen |
| Preisfindung | Verhandlung auf Ertragswertbasis | Marktdruck, bei Nachfrage Bieterwettbewerb |
| Unruhe im Haus | Minimal: gebündelte, angekündigte Termine | Höher: mehr Besichtigungen, mehr Fragen |
| Geeignet für | Vermietete Objekte, Erbfälle, sensible Lagen | Leerstehende oder teilbare Objekte |
Wie der diskrete Weg konkret abläuft, lesen Sie auf der Seite Secret Sale München: Immobilie diskret verkaufen.
Für die meisten Münchner Eigentümer ist der Verkauf im Ganzen der bessere Weg: schneller, steuerlich klar (ein Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze) und in Erhaltungssatzungsgebieten oft der einzig zulässige. Die Aufteilung nach WEG kann den Gesamterlös erhöhen, kostet aber Jahre, kippt schnell in den gewerblichen Grundstückshandel und scheitert im Milieuschutz am Umwandlungsverbot.
| Kriterium | Verkauf im Ganzen | Aufteilung + Einzelverkauf |
|---|---|---|
| Dauer | 3 bis 6 Monate | 2 bis 5 Jahre (Teilung, Abverkauf) |
| Erlöspotenzial | Ertragswert, ein Abschluss | Höher pro m², aber Kosten und Risiko |
| Steuern | Ein Zählobjekt (Drei-Objekt-Grenze) | Jede Wohnung zählt: Risiko gewerblicher Grundstückshandel |
| Erhaltungssatzung | Verkauf möglich (Vorkaufsrecht beachten) | Umwandlung meist untersagt |
| Aufwand | Ein Käufer, ein Notartermin | Abgeschlossenheit, Teilungserklärung, viele Abschlüsse |
In sechs Schritten, in der Regel 3 bis 6 Monate: Ertragswertermittlung, Unterlagen, Vermarktungsstrategie, Käuferauswahl, Verhandlung, Notar. In Erhaltungssatzungsgebieten kommt die dreimonatige Vorkaufsrechtsprüfung der Stadt München hinzu.
Der Verkauf bleibt möglich, braucht aber Käufer, die die Bindungen akzeptieren: Liegt das Mehrfamilienhaus in einem Erhaltungssatzungsgebiet (Milieuschutz), hat die Landeshauptstadt München ein Vorkaufsrecht. Die Stadt weist aktuell mehr als 30 Erhaltungssatzungen mit über 200.000 Wohnungen aus, betroffen sind weite Teile von Giesing, Haidhausen, Sendling, Schwanthalerhöhe und weiteren innerstädtischen Lagen (Quelle: Landeshauptstadt München, Erhaltungssatzungen zum Milieuschutz).
Kopp Real Estate prüft vor der Vermarktung, ob Ihr Objekt in einem Satzungsgebiet liegt, und steuert Käuferauswahl und Zeitplan entsprechend.
Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Gewinn in der Regel einkommensteuerfrei (Spekulationsfrist nach § 23 EStG, bei geerbten Objekten zählt die Haltedauer des Erblassers mit). Drei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit:
Hinweis: Kopp Real Estate GmbH leistet keine Steuerberatung. Für die steuerliche Gestaltung binden wir auf Wunsch Ihren Steuerberater frühzeitig in den Prozess ein.
Ja, ohne Zustimmung der Mieter: Der Käufer tritt nach § 566 BGB in alle bestehenden Mietverhältnisse ein (Kauf bricht nicht Miete). Für Investoren sind stabile, gut dokumentierte Mietverhältnisse kein Hindernis, sondern die Grundlage der Kaufentscheidung. Wichtig ist die Prozessführung:
Eine ehrliche Eignungsprüfung gehört zur Beratung dazu: Nicht jedes Mehrfamilienhaus sollte jetzt verkauft werden. Die wichtigsten Für- und Gegenkriterien aus unserer Praxis:
Die besten Münchner Zinshäuser kommen nie auf die Portale: Sie werden diskret im Direktkontakt vergeben. Kopp Real Estate vermittelt Mehrfamilienhäuser in München Süd und Ost sowie im Landkreis München an vorqualifizierte Käufer, vom privaten Kapitalanleger bis zum Family Office.
Einstieg über die Seite Immobilien-Investment München oder direkt über Off-Market Immobilien München.
Kopp Real Estate GmbH, Immobilienmakler für München Süd und Ost sowie den Landkreis München. Martin Kopp verantwortet Bewertung und Strategie, Mona Kopp Verkauf und Vermarktung.
Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching
Telefon: 089 444 432 130
E-Mail: kontakt@kopp-re.de
Servicegebiet: München Süd, München Ost, Landkreis München
Öffnungszeiten: Mo bis Fr 9 bis 17 Uhr, Sa nach Vereinbarung
Martin und Mona Kopp, Kopp Real Estate GmbH, Unterhaching
Mehrfamilienhäuser in München liegen im Schnitt bei rund 6.400 Euro pro Quadratmeter, gehandelt wird üblicherweise zum 28- bis 33-fachen der Jahresnettokaltmiete. Der konkrete Wert hängt von Lage, Zustand, Mietniveau und Mietsteigerungspotenzial ab und wird über das Ertragswertverfahren ermittelt.
In der Regel drei bis sechs Monate von der Bewertung bis zum Notartermin. In Erhaltungssatzungsgebieten kommt die dreimonatige Vorkaufsrechtsprüfung der Stadt München hinzu. Bei diskreter Direktansprache vorqualifizierter Investoren geht es oft schneller als über die breite Vermarktung.
Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Gewinn bei privat gehaltenen Objekten in der Regel einkommensteuerfrei. Innerhalb der Spekulationsfrist fällt Einkommensteuer an. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler. Ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus zählt als ein Objekt.
In Erhaltungssatzungsgebieten hat die Stadt München ein Vorkaufsrecht und drei Monate Prüffrist nach Abschluss des Kaufvertrags. Käufer können das Vorkaufsrecht meist durch eine Abwendungserklärung abwenden. Der Verkauf bleibt möglich, braucht aber Käufer, die diese Bindungen akzeptieren.
Ja, ohne Zustimmung der Mieter. Der Käufer tritt nach § 566 BGB in alle Mietverhältnisse ein (Kauf bricht nicht Miete). Für Investoren sind dokumentierte, stabile Mietverhältnisse die Grundlage der Kaufentscheidung, nicht ein Hindernis.
Das hängt von drei Fragen ab: Trägt sich das Objekt nach Instandhaltung und Steuern? Ist die Erbengemeinschaft sich einig, wer verwaltet? Und wird das Kapital anderweitig gebraucht? Bei geerbten Objekten zählt die Haltedauer des Erblassers für die Spekulationsfrist mit, oft ist der Verkauf daher sofort steuerfrei möglich. Eine Ertragswertermittlung schafft die Entscheidungsgrundlage für alle Erben.
Grundbuchauszug, Mietaufstellung und alle Mietverträge, Energieausweis, Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Sanierungsnachweise, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, Versicherungsnachweise, bei Erbfall Erbschein oder notarielles Testament. Die vollständige Checkliste steht im Abschnitt zum Ablauf weiter oben.
Drei Käufergruppen dominieren: private Kapitalanleger und Familienvermögen aus der Region, Family Offices mit langfristiger Bestandsstrategie sowie Projektentwickler, wenn Nachverdichtungs- oder Dachausbaupotenzial besteht. Welche Gruppe den besten Preis zahlt, hängt von Zustand, Mietniveau und Potenzial des Objekts ab.
Meist nicht. Die Aufteilung nach WEG kann den Gesamterlös erhöhen, dauert aber Jahre, macht aus einem Zählobjekt viele (Risiko gewerblicher Grundstückshandel) und ist in Erhaltungssatzungsgebieten in der Regel untersagt. Der Verkauf im Ganzen ist für die meisten Eigentümer der schnellere und steuerlich klarere Weg.
Über einen Secret Sale: keine Portale, keine Inserate, kein Schild. Das Objekt wird vorqualifizierten Käufern aus dem Investorennetzwerk direkt vorgestellt, mit abgestufter Informationsfreigabe und auf Wunsch Verschwiegenheitsvereinbarung. Besichtigungen werden gebündelt und unauffällig organisiert. Details auf der Seite Secret Sale München.
Die Maklerprovision ist Verhandlungssache und wird im Vermittlungsauftrag transparent vereinbart. Bei Mehrfamilienhäusern als Anlagetransaktion gilt die gesetzliche Provisionsteilung für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen nicht zwingend. Entscheidend ist der Nettoerlös nach Verhandlung, nicht die Provisionshöhe allein.
2026 trifft ein erholtes Preisniveau (rund plus 7 Prozent bei Mehrfamilienhäusern 2025 laut Gutachterausschuss München) auf wieder aktive Käufer. Wer verkaufen will, findet aktuell einen aufnahmefähigen Markt. Warten lohnt sich vor allem, wenn die Spekulationsfrist bald abläuft oder deutliche Mietreserven erst noch gehoben werden können.
Fundierte Ertragswertermittlung, klare Verkaufsstrategie, Zugang zu geprüften Investoren. Persönlich, lokal, diskret.
Ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus ist ein Haus mit mehreren Wohnungen, das nicht in einzelne Eigentumswohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt ist. Es wird in der Regel als Ganzes verkauft. Kaeufer bewerten deshalb vor allem Jahresnettokaltmiete, Mietstruktur, Zustand, Grundstueck und moegliches Aufteilungspotenzial.
Fuer Eigentuemer in Muenchen ist diese Unterscheidung wichtig, weil eine spaetere Aufteilung von Erhaltungssatzung, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklaerung, Mieterschutz und Steuerfragen abhaengen kann. Kopp Real Estate GmbH prueft deshalb zuerst, ob der Verkauf im Ganzen oder eine vorbereitete Aufteilung wirtschaftlich sinnvoller ist.
