Mehrfamilienhaus kaufen in München

Der Preis ergibt sich aus Jahresnettokaltmiete mal Kaufpreisfaktor. Der Gutachterausschuss München nennt zuletzt einen Ertragsfaktor von rund 31 (Herbstanalyse 2025). Ein Haus mit 200.000 Euro Jahresnettokaltmiete kostet auf dieser Basis modellhaft rund 6,2 Millionen Euro. Zustand, Mietniveau und Mikrolage verschieben den Wert deutlich.

Die Bruttoanfangsrendite ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors: Beim amtlichen Benchmark von Faktor rund 31 sind das rund 3,2 Prozent vor Bewirtschaftungskosten. Dafür bietet München sehr geringe Leerstandsrisiken und langfristige Wertentwicklung. Höhere laufende Renditen gibt es außerhalb der Stadt bei niedrigeren Faktoren.

Eigentümer vermieteter Häuser wollen meist keine Unruhe bei Mietern und keine öffentliche Preisdiskussion. Deshalb laufen viele Verkäufe diskret über Makler, die vorqualifizierte Käufer direkt ansprechen. Der Zugang führt über ein hinterlegtes Suchprofil mit Kapitalnachweis.

Der Faktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Faktor 31 heißt: Der Kaufpreis entspricht 31 Jahresmieten. Je niedriger der Faktor, desto höher die laufende Rendite, je höher der Faktor, desto stärker preist der Markt Lagequalität und Potenzial ein.

Sie gehen nach § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) automatisch auf den Käufer über, mit allen Rechten und Pflichten inklusive Kautionen. Die Qualität der Mietverträge gehört deshalb in jede Kaufprüfung.

Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent (niedrigster Satz aller Bundesländer), Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2 Prozent, dazu gegebenenfalls eine Maklerprovision. Bei reinen Wohn-Anlageobjekten mit mehr als zwei Wohnungen gilt die gesetzliche Provisionsteilung des § 656c BGB nicht automatisch, die Provision ist Verhandlungssache des Einzelfalls.

Mietaufstellung und Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Instandhaltungshistorie, Bausubstanz und Energiezustand, Grundbuch, Baurecht und mögliche Erhaltungssatzung. Dazu das Potenzial: Dachausbau, Nachverdichtung, Aufteilung. Wer strukturiert prüft, verhandelt besser.

In ausgewiesenen Münchner Gebieten schützt eine Erhaltungssatzung die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Sie kann Modernisierungen genehmigungspflichtig machen und die Umwandlung in Eigentumswohnungen einschränken. Vor dem Kauf gehört geklärt, ob das Objekt in einem solchen Gebiet liegt.

Der Landkreis bietet niedrigere Faktoren und damit höhere laufende Renditen bei weiterhin starker Mietnachfrage entlang der S-Bahn-Achsen. Die Stadt bietet maximale Wertstabilität und Liquidität. Welche Mischung passt, hängt von Haltestrategie und Renditeziel ab.

Grundsätzlich ja, über eine Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. In München können Erhaltungssatzungsgebiete und das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB die Aufteilung aber einschränken oder genehmigungspflichtig machen. Das Aufteilungspotenzial gehört deshalb vorab rechtlich geprüft.

Von der Objektvorstellung bis zur Beurkundung vergehen meist zwei bis vier Monate: Kalkulation, Unterlagenprüfung, Finanzierungszusage, Notarvorlauf. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten folgt mit der Kaufpreiszahlung einige Wochen später.

Ja. Kopp Real Estate betreut Privatanleger, Family Offices und institutionelle Käufer. Größere Volumina und Paketverkäufe laufen diskret über direkte Ansprache vorqualifizierter Käufer, nicht über Portale. Der Einstieg ist in beiden Fällen das Suchprofil.

Lokale Spezialisierung auf München Süd und Ost und den Landkreis, direkter Zugang zu diskreten Verkaufsmandaten, strukturierte Unterlagenprüfung vor der Besichtigung und persönliche Betreuung durch Martin Kopp. Die Aufnahme des Suchprofils kostet nichts.