Die kurze Antwort: Wer ein Mehrfamilienhaus (Zinshaus, Renditeobjekt) in Bayern kaufen will, findet die besten Objekte selten auf den Portalen: Vermietete Häuser werden überwiegend diskret vergeben. Der Zugang läuft über ein Suchprofil mit Vorqualifizierung. Bewertet wird über den Ertragswert, in München bei rund dem 31-fachen der Jahresrohmiete (amtlich), außerhalb niedriger und mit höherer laufender Rendite. Kopp Real Estate vermittelt in ganz Bayern, an Privatanleger genauso wie an Family Offices.
Fachlich verantwortlich: Martin Kopp, Kopp Real Estate GmbH. Aktualisiert am 2026-07-03. Keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung, modellhafte Information.
Unverbindliches Erstgespräch, wir melden uns zeitnah. 089 444 432 130
Über den direkten Zugang zum Verkäufernetzwerk. Eigentümer vermieteter Mehrfamilienhäuser verkaufen überwiegend diskret: keine Inserate, keine Portale, keine Unruhe im Haus. Diese Objekte werden vorqualifizierten Käufern direkt vorgestellt. Genau dieser Weg steht Ihnen über unser Suchprofil offen:
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Mehr zur Diskret-Logik auf Verkäuferseite: Off-Market Immobilien und Secret Sale München.
Die laufende Rendite ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors, und der variiert in Bayern stark. Der amtliche Benchmark: In München nennt der Gutachterausschuss zuletzt einen Ertragsfaktor von rund 31 und einen Liegenschaftszinssatz von rund 2,7 Prozent (Herbstanalyse 2025). Außerhalb Münchens liegen die Faktoren niedriger, die laufenden Renditen entsprechend höher. Die Modellrechnung zeigt den Zusammenhang, sie ist keine Aussage über ein konkretes Objekt:
| Kaufpreisfaktor (Jahresnettokaltmiete) | Bruttoanfangsrendite (Modell) | Typisches Umfeld |
|---|---|---|
| Faktor 18 | rund 5,6 % | ländliche Lagen, kleinere Städte |
| Faktor 22 | rund 4,5 % | Mittelzentren, Umland der Großstädte |
| Faktor 26 | rund 3,8 % | Großstädte, Metropolregion |
| Faktor 31 (amtlicher München-Benchmark) | rund 3,2 % | München Stadt |
Die Bruttoanfangsrendite ist erst der Anfang der Rechnung: Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Instandhaltung und Mietausfallwagnis gehen ab, Mietsteigerungspotenzial und Wertentwicklung kommen dazu. Gerade die Differenz zwischen Ist-Miete und Marktmiete ist in bayerischen Bestandsobjekten oft der eigentliche Renditehebel: Ein Haus mit dokumentierter Mietreserve kann mit niedriger Einstiegsrendite das bessere Investment sein.
Stand 2026-07-03. Modellrechnung zur Veranschaulichung, Faktoren und Renditen sind objekt- und lageabhängig. Amtliche Quelle des München-Benchmarks: Gutachterausschuss München, Herbstanalyse 2025. Regionale Werte stehen in den Berichten der 96 örtlichen Gutachterausschüsse.
Das hängt von Ihrem Ziel ab: Sicherheit und Wertentwicklung sprechen für München und sein Umland, laufende Rendite für die Regionen. Eine Einordnung aus der Vermittlungspraxis:
Der teuerste und liquideste Markt Bayerns: höchste Faktoren, niedrigste laufende Rendite, dafür maximale Vermietungssicherheit und historisch die stabilste Wertentwicklung. Käuferwettbewerb ist hoch, gute Objekte wechseln fast ausschließlich off-market. Für Käufer mit Fokus Kapitalerhalt und langem Horizont.
Landkreise und Städte im Münchner Pendlerraum (etwa Unterhaching, Ottobrunn, Freising, Erding, Dachau): profitieren von der Münchner Nachfrage bei spürbar niedrigeren Faktoren. Für viele Privatanleger der beste Kompromiss aus Sicherheit und Rendite. Unser Heimatmarkt, hier ist der Off-Market-Zugang am dichtesten.
Starke Mittelzentren (Rosenheim, Ingolstadt, Landsberg) mit solider Wirtschaft und Zuzug. Moderate Faktoren, gehobene laufende Rendite, funktionierende Mietmärkte. Regionale Kenntnis entscheidet über die Mikrolagen-Qualität.
Die Rendite-Regionen: niedrigere Einstiegspreise, höhere laufende Renditen, getragen von Ankern wie Regensburg-nahen Lagen, Landshut, Passau, Augsburg und Umland. Hier zählen Nachfrageanker (Arbeitgeber, Hochschulen, Kliniken) mehr als die reine Objektqualität. Für renditeorientierte Käufer mit Bereitschaft zur aktiven Bewirtschaftung.
Qualitative Einordnung aus eigener Markteinschätzung, Stand 2026-07-03. Lagegenaue amtliche Werte liefern die örtlichen Gutachterausschüsse, die objektbezogene Einordnung übernehmen wir im Rahmen der Vermittlung.
Der Markt bietet Käufern 2026 eine seltene Kombination: stabilisierte Preise bei wieder funktionierendem Transaktionsgeschehen. Nach der Korrektur 2022/2023 meldet der Immobilienmarktbericht Bayern für 2025 wieder 142.712 Kauffälle (plus 11,8 Prozent) bei einem Preisniveau, das sich laut IVD Süd nur noch um rund plus/minus 2 Prozent bewegt. Wer heute kauft, kauft nicht mehr in fallende Preise und noch nicht in einen überhitzten Markt. Dazu kommt das Knappheitsargument: Der Geschossbau-Neubau stockt, MFH-fähige Grundstücke sind rar, das Angebot an Bestandsobjekten bleibt strukturell begrenzt.
| Kennzahl | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Kauffälle Bayern 2025 | 142.712, plus 11,8 % ggü. 2024 | Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Oberer Gutachterausschuss |
| Preisbewegung Herbst 2025 | nur noch rund +/- 2 %, keine klare Wende | IVD Süd, Kaufmarktbericht Bayern Herbst 2025 |
| Baugrund Geschossbau | minus 1,9 % Frühjahr zu Herbst 2025 (Neubaupipeline stockt) | IVD Süd Herbst 2025 |
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 %, niedrigster Wert in Deutschland | GrEStG, Landesrecht Bayern |
Stand 2026-07-03. Marktdaten sind keine Kaufempfehlung und keine Aussage über ein einzelnes Objekt. Ob ein konkretes Haus zum Preis passt, prüfen wir objektbezogen.
In sechs Schritten vom Suchprofil bis zum Notartermin. Der diskrete Weg ist strukturierter als der Portalkauf, dafür sehen Sie Objekte, die andere nie zu Gesicht bekommen:
Sie treten in alle bestehenden Mietverhältnisse ein (Paragraf 566 BGB, Kauf bricht nicht Miete), mit allen Rechten und Pflichten: Mieten, Kautionen, Vertragskonditionen laufen unverändert weiter. Für Kapitalanleger ist das kein Nachteil, sondern der Kern des Investments: Ein voll vermietetes Haus liefert vom ersten Tag an Ertrag, und die Mietverhältnisse sind die Grundlage der Finanzierung.
Stand 2026-07-03. Mietrechtliche Einzelfragen klärt der Fachanwalt, modellhafte Information.
Bayern ist für Käufer das günstigste Bundesland: Die Grunderwerbsteuer liegt bei 3,5 Prozent, dazu kommen rund 1,5 Prozent für Notar und Grundbuch. Steuerlich relevant nach dem Kauf:
Stand 2026-07-03. Keine Steuerberatung, modellhafte Information auf Basis der geltenden Regelungen. Die Gestaltung übernimmt Ihr Steuerberater.
Keine Anlageberatung, allgemeine Orientierung. Die Eignungslogik folgt Eigenkapital, Horizont und Ziel, nicht dem Etikett privat oder institutionell.
Dann sind Sie die andere Seite genau dieses Netzwerks: Wir führen vorqualifizierte Käufer wie die auf dieser Seite beschriebenen. Alles zur Ertragswertermittlung, zur diskreten Vermarktung und zum Ablauf steht auf der Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Bayern, für München im Detail unter Mehrfamilienhaus verkaufen München. Gemischt genutzte Häuser: Wohn- und Geschäftshaus verkaufen in Bayern.
Direkt erreichbar: 089 444 432 130
Kopp Real Estate GmbH, Immobilienmakler aus Unterhaching bei München, tätig in ganz Bayern mit Schwerpunkt München und Oberbayern. Martin Kopp verantwortet Bewertung und Strategie, Mona Kopp Verkauf und Vermarktung. Steuerliche Fragen klären wir gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.
Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching
Telefon: 089 444 432 130
E-Mail: kontakt@kopp-re.de
Servicegebiet: Bayern, Schwerpunkt München und Oberbayern
Öffnungszeiten: Mo bis Fr 9 bis 17 Uhr, Sa nach Vereinbarung
Martin und Mona Kopp, Kopp Real Estate GmbH, Unterhaching
Über ein Suchprofil bei einem Vermittler mit Verkäuferzugang: Vermietete Mehrfamilienhäuser werden überwiegend diskret verkauft, ohne Portale und Inserate. Nach Vorqualifizierung (Kapital- oder Finanzierungsnachweis) erhalten Sie passende Objekte vorgestellt, bevor sie öffentlich werden, erst als anonymisierte Eckdaten, nach Verschwiegenheitsvereinbarung mit Adresse und Datenraum.
Die Bruttoanfangsrendite ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors: In München liegt der amtliche Benchmark bei Faktor rund 31, also rund 3,2 Prozent, außerhalb Münchens sind die Faktoren niedriger und die Renditen höher. Entscheidend ist die Rechnung nach Bewirtschaftungskosten plus das Mietsteigerungspotenzial. Pauschale Renditeversprechen für ganz Bayern sind unseriös, die Einordnung erfolgt objektbezogen.
Als Faustgröße erwarten Banken beim Anlageobjekt üblicherweise die Kaufnebenkosten (in Bayern rund 5 Prozent plus gegebenenfalls Vermittlungshonorar) plus einen Eigenkapitalanteil am Kaufpreis, dessen Höhe von Objekt, Bonität und Bank abhängt. Wichtiger als die Quote ist der Puffer für Instandhaltung. Die konkrete Struktur gehört zur Finanzierungsberatung Ihrer Bank.
Ja, und das ist der Normalfall: Die meisten bayerischen Zinshäuser gehören Privatpersonen und Familien, nicht Konzernen. Ob der Kauf privat, als Ehepaar, im Familienverbund oder über eine Gesellschaft sinnvoller ist, hängt von Steuer- und Nachfolgezielen ab und gehört vor dem Notartermin zum Steuerberater.
Nichts, die Mietverhältnisse laufen unverändert weiter: Als Käufer treten Sie nach Paragraf 566 BGB in alle Verträge ein (Kauf bricht nicht Miete), inklusive Kautionen und Konditionen. Für Kapitalanleger ist genau das der Vorteil, das Haus liefert vom ersten Tag an Ertrag.
Die drei großen Blöcke: Mietverhältnisse (Aufstellung gegen Verträge, Reserve zur Marktmiete), Substanz (Dach, Heizung, Stränge, Sanierungsbelege, Energieausweis) und Recht (Grundbuch-Lasten, Milieuschutz, Vorkaufsrechte). Die vollständige Checkliste steht im Abschnitt zum Ablauf. Einen Bausachverständigen zur Besichtigung mitzunehmen ist bei größeren Objekten gut investiertes Geld.
Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent (niedrigster Satz in Deutschland), Notar und Grundbuch zusammen rund 1,5 Prozent, gegebenenfalls Vermittlungshonorar. In Summe deutlich weniger als in den meisten anderen Bundesländern, das verbessert die Gesamtrechnung jedes bayerischen Investments.
Weil Diskretion das zentrale Versprechen an unsere Verkäufer ist: Adresse und Mietaufstellung eines diskret verkauften Hauses gehen nur an Käufer, die nachweislich abschließen können. Für Sie hat das denselben Vorteil, Sie konkurrieren in einem kleinen, ernsthaften Bieterkreis statt mit hunderten Portal-Anfragen.
Das ist eine Zielfrage: München bietet maximale Sicherheit und Wertentwicklung bei niedriger laufender Rendite, die Metropolregion den Mittelweg, Mittelzentren und ländlichere Regionen die höchsten laufenden Renditen bei mehr Bewirtschaftungsverantwortung. Die Einordnung nach Regionen steht im Abschnitt oben, die objektbezogene Empfehlung geben wir im Erstgespräch.
Oft ja: Liegen die Ist-Mieten dokumentierbar unter der Marktmiete, kaufen Sie Ertragspotenzial mit, das sich rechtssicher und schrittweise heben lässt. Wichtig ist die realistische Rechnung: Kappungsgrenzen, Mietspiegel und gegebenenfalls Mietpreisbremse begrenzen das Tempo. Ein Haus mit Reserve und solider Substanz schlägt in der Zehnjahresrechnung häufig das voll ausgereizte Objekt.
Beim Asset Deal kaufen Sie die Immobilie selbst, beim Share Deal die Anteile an der Gesellschaft, die das Haus hält. Share Deals kommen bei größeren Objekten und Portfolios vor und haben eigene steuerliche und haftungsrechtliche Folgen (etwa Übernahme der Gesellschaftshistorie). Für die meisten Käufer ist der Asset Deal der klarere Weg, die Abwägung gehört zu Steuerberater und Anwalt.
2026 bietet stabilisierte Preise (laut IVD Süd nur noch rund plus/minus 2 Prozent Bewegung) bei wieder liquidem Markt (142.712 Transaktionen 2025, plus 11,8 Prozent). Wer auf deutlich fallende Preise wartet, wartet gegen die Knappheit: Der Geschossbau-Neubau stockt und gute Bestandsobjekte bleiben rar. Entscheidend ist das einzelne Objekt zum richtigen Faktor, nicht das Timing des Gesamtmarkts.
Das lässt sich seriös nicht versprechen, es hängt an Ihrem Suchprofil und am Mandatseingang. Ein realistisches, nicht zu enges Profil mit klarer Faktor-Vorstellung erhöht die Trefferquote deutlich. Was wir zusagen: Passt ein Mandat, hören Sie von uns vor der Vermarktung, und wir schlagen nichts vor, was nicht zum Profil passt.
Vollständig diskret in beide Richtungen: Ihre Identität und Ihr Suchvolumen bleiben bis zur Verhandlungsphase zwischen uns, Besichtigungen laufen gebündelt und unauffällig, und die Verschwiegenheitsvereinbarung schützt beide Seiten. Family Offices und bekannte Namen schätzen genau das.
Ja, das Suchprofil deckt alle Anlageklassen ab: Wohn- und Geschäftshäuser, Boardinghäuser und Serviced Apartments, Grundstücke und Wohnungspakete, in ganz Bayern. Den Überblick über alle Klassen gibt die Seite Anlageimmobilien Bayern, verlinkt im Abschnitt Weiterführendes.
Das Suchprofil und die Aufnahme ins Netzwerk sind kostenfrei und unverbindlich. Ob und in welcher Höhe beim Abschluss ein Vermittlungshonorar anfällt, hängt vom jeweiligen Mandat ab und steht transparent in jedem Objektangebot, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Suchprofil hinterlegen, Vorqualifizierung durchlaufen, passende Objekte vor der Vermarktung sehen. Kostenfrei, unverbindlich, diskret. Wir sagen ehrlich, ob Ihr Profil zum Markt passt.
Stand aller Angaben: 2026-07-03. Diese Inhalte dienen der Information und ersetzen keine individuelle Steuer-, Rechts-, Finanzierungs- oder Anlageberatung. Markteinordnungen sind allgemeine Orientierung und beruhen auf eigener Markteinschätzung sowie amtlichen und neutralen Quellen: Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses, Herbstanalyse 2025 des Gutachterausschusses München und Kaufmarktbericht Bayern Herbst 2025 des IVD Süd. Gesetzliche Angaben (Grunderwerbsteuer, Spekulationsfrist, Paragraf 566 BGB, Abschreibungssätze) folgen den geltenden Regelungen. Renditen und Faktoren sind Modellrechnungen zur Veranschaulichung, konkrete Werte sind objekt- und lageabhängig. · Mehrfamilienhaus kaufen München
