Die kurze Antwort: Wohnungspakete (mehrere Eigentumswohnungen in einer Transaktion) kommen praktisch nie auf die Portale, sie werden diskret an vorgemerkte Käufer vergeben. Der Zugang läuft über ein Suchprofil mit Vorqualifizierung. Bewertet wird auf zwei Ebenen: Einzelwerte der Wohnungen gegen den Ertragswert der Mietliste. Kopp Real Estate vermittelt Pakete in ganz Bayern, an Privatanleger genauso wie an Family Offices.
Fachlich verantwortlich: Martin Kopp, Kopp Real Estate GmbH. Aktualisiert am 2026-07-08. Keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung, modellhafte Information.
Unverbindliches Erstgespräch, wir melden uns zeitnah. 089 444 432 130
Über ein Suchprofil bei einem Vermittler, der die Verkäuferseite betreut. Wohnungspakete werden fast ausschließlich diskret verkauft: Eigentümer wollen ihre Mieter in mehreren Häusern nicht verunsichern und dem Markt keinen Verkaufsdruck signalisieren. Deshalb laufen die Transaktionen über Direktansprache vorgemerkter Käufer, nicht über Inserate. So funktioniert der Zugang bei Kopp Real Estate:
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Auf zwei Ebenen, und genau in der Differenz liegt Ihre Chance als Käufer. Ebene eins: der Ertragswert der konsolidierten Mietliste, also Jahresnettokaltmiete mal marktüblicher Kaufpreisfaktor. Ebene zwei: die Summe der Einzelverkaufswerte der Wohnungen, denn der Einzelmarkt zahlt Eigennutzer-Preise. Die Einzelwert-Summe liegt in der Regel über dem Paketpreis. Diese Differenz ist der Preis, den der Verkäufer für Geschwindigkeit und einen einzigen Notartermin akzeptiert, und für Sie als Käufer die eingebaute Reserve, ob Sie langfristig halten oder später einzeln verkaufen. Als amtlicher Anhaltspunkt für die Einzelwert-Ebene: In München kosten Bestandswohnungen im Durchschnitt rund 9.300 Euro pro Quadratmeter (Gutachterausschuss München, 2025).
Die Modellrechnung zeigt, wie stark der Faktor den Paketpreis bewegt. Beispielpaket mit zwölf vermieteten Wohnungen und 144.000 Euro Jahresnettokaltmiete:
| Rechengröße | Ländlich (Faktor 17) | Mittelzentrum (Faktor 22) | München-Niveau (Faktor 28) |
|---|---|---|---|
| Jahresnettokaltmiete gesamt | 144.000 Euro | 144.000 Euro | 144.000 Euro |
| Indikativer Ertragswert des Pakets | 2,45 Mio. Euro | 3,17 Mio. Euro | 4,03 Mio. Euro |
| Anfängliche Mietrendite (brutto, Modell) | rund 5,9 % | rund 4,5 % | rund 3,6 % |
Stand 2026-07-08. Die Faktoren dienen nur der Veranschaulichung der regionalen Spreizung, die Bruttorendite ist der Kehrwert des Faktors und keine Aussage über ein konkretes Paket. Was ein Paket wirklich wert ist, entscheidet die Prüfung je Wohnung und Eigentümergemeinschaft.
Beim Wohnungspaket kaufen Sie nicht ein Haus, sondern Stimmrechte und Pflichten in einer oder mehreren Eigentümergemeinschaften. Das ist der größte Unterschied zum Mehrfamilienhaus und der häufigste Fehler unerfahrener Paketkäufer: Jede Wohnung bringt ihre Gemeinschaft mit, inklusive Hausgeld, Rücklagen und beschlossener Maßnahmen. Diese Punkte gehören je Objekt in die Prüfung:
| Prüfpunkt | Worauf es ankommt |
|---|---|
| Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung | Sondernutzungsrechte, Kostenverteilung, Vermietungs- und Nutzungsregeln je Objekt |
| Protokolle der Eigentümerversammlungen (3 Jahre) | beschlossene und absehbare Sanierungen, Streitthemen, Beschlusslage zur Instandhaltung |
| Rücklagen und Wirtschaftspläne | Rücklagenstand je Wohnung im Verhältnis zum Gebäudezustand, drohende Sonderumlagen |
| Hausgeld und Abrechnungen | Hausgeld gegen Miete je Wohnung, Abrechnungsspitzen, Verwalterqualität |
| Mietliste je Wohnung | Ist-Miete gegen Marktmiete (Mietreserve), Vertragsdaten, Kautionen, Anpassungshistorie |
| Grundbuch je Wohnung | Lasten in Abteilung II und III, Lastenfreistellung zum Übergang |
Ein professionell aufbereitetes Paket kommt mit vollständigem Datenraum, in dem diese Unterlagen je Wohnung strukturiert vorliegen. Fehlen sie, ist das ein Verhandlungsargument oder ein Warnsignal. Wir begleiten die Prüfung und koordinieren auf Wunsch Finanzierung und rechtliche Beratung.
Das hängt von Ihrer Strategie ab: Wertsicherung spricht für München und die Metropolregion, laufende Rendite für Mittelzentren und ländliche Lagen. Die Modellfaktoren oben zeigen die Spreizung. Drei typische Räume:
Stand 2026-07-08. Qualitative Einordnung, keine Aussage über einzelne Orte oder Objekte. Ihr Suchprofil legt den Raum fest, wir melden passende Pakete.
Der Markt ist auf Käuferseite so aktiv wie lange nicht, und zwar genau in den mittleren Paketgrößen. Wohnportfolios wechselten in Deutschland 2025 für rund 8,7 Milliarden Euro den Eigentümer, rund 57.500 Wohnungen. Das mittelpreisige Segment von 10 bis 100 Millionen Euro trug 5,2 Milliarden Euro und damit 59,3 Prozent des Marktes (NAI apollo, 2026). Für private Käufer und Family Offices heißt das: Es gibt wieder Angebot und funktionierende Preisbildung, aber auch Wettbewerb um gute Pakete. Wer vorqualifiziert im Suchprofil-Kreis steht, sieht die Angebote zuerst.
| Kennzahl | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Transaktionsvolumen Wohnportfolios Deutschland 2025 | rund 8,7 Mrd. Euro, rund 57.500 Wohnungen | NAI apollo (2026) |
| Mittelpreisiges Segment 10 bis 100 Mio. Euro | 5,2 Mrd. Euro, 59,3 % Marktanteil | NAI apollo (2026) |
| Stärkstes Quartal 2025 | Q4 mit 2,4 Mrd. Euro | NAI apollo (2026) |
| Kauffälle Bayern 2025 (alle Immobilien) | 142.712, plus 11,8 % gegenüber 2024 | Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Oberer Gutachterausschuss |
Stand 2026-07-08. Marktdaten bundesweit beziehungsweise amtlich für Bayern, keine Aussage über ein einzelnes Paket oder künftige Preisentwicklungen.
In sechs Schritten, vom Suchprofil bis zum Notartermin, meist innerhalb von 3 bis 6 Monaten nach Objektzugang.
Sie treten nach Paragraf 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) in alle bestehenden Mietverhältnisse ein. Für Bestandshalter ist genau das der Kaufgrund: Sie kaufen eine laufende Mietliste mit sofortigem Cashflow. Die Mietverhältnisse laufen unverändert weiter, Kautionen werden übergeben, die Mieter erfahren vom Eigentümerwechsel in der Regel erst nach dem Notartermin. Zwei Punkte gehören trotzdem in die Strategie:
Bayern ist beim Kauf das günstigste Bundesland: Die Grunderwerbsteuer liegt bei 3,5 Prozent. Dazu kommen im Modell rund 1,75 Prozent für Notar und Grundbuch. Ein Vorteil des Pakets: Alle Wohnungen laufen über einen Notartermin, statt je Wohnung einzelne Verträge zu beurkunden. Steuerlich relevant für Käufer:
Stand 2026-07-08. Keine Steuerberatung, modellhafte Information auf Basis der geltenden gesetzlichen Regelungen. Die Einordnung des Einzelfalls gehört zum Steuerberater, wir koordinieren das auf Wunsch mit.
Für Anleger, die skalieren wollen, ohne gleich ein ganzes Haus zu kaufen. Typische Käufergruppen und ihre Paketgrößen:
| Käufergruppe | Typische Paketgröße | Typische Strategie |
|---|---|---|
| Private Kapitalanleger mit Bestand | 3 bis 10 Wohnungen | laufende Rendite, Streuung über mehrere Gemeinschaften, Selbstverwaltung |
| Familienvermögen und vermögensverwaltende Gesellschaften | 5 bis 20 Wohnungen | Substanz, Mietreserve, steuerliche Struktur, Generationenperspektive |
| Family Offices und regionale Bestandshalter | ab rund 10 Wohnungen | Losgröße, Datenraumqualität, Nachkaufpotenzial beim selben Verkäufer |
| Aufteiler und wertsteigernde Käufer | lageabhängig | Differenz zwischen Paketpreis und Einzelwert-Summe heben, freie Wohnungen einzeln |
Dann ist die Verkäuferseite Ihr Einstieg: Bewertung auf Einzelwert- und Paketebene, Szenariorechnung Paket gegen Einzelverkauf und diskrete Vermarktung an genau den Käuferkreis, der sich auf dieser Seite vormerkt. Alles dazu auf der Seite Wohnungspaket verkaufen in Bayern, die Ersteinschätzung ist für Eigentümer kostenfrei über die Marktwertermittlung.
Kopp Real Estate GmbH, Immobilienmakler aus Unterhaching bei München, tätig in ganz Bayern mit Schwerpunkt München und Oberbayern. Martin Kopp verantwortet Bewertung und Strategie, Mona Kopp Verkauf und Vermarktung. Finanzierungs- und Steuerfragen klären wir gemeinsam mit Ihren Beratern.
Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching
Telefon: 089 444 432 130
E-Mail: kontakt@kopp-re.de
Servicegebiet: Bayern, Schwerpunkt München und Oberbayern
Öffnungszeiten: Mo bis Fr 9 bis 17 Uhr, Sa nach Vereinbarung
Martin und Mona Kopp, Kopp Real Estate GmbH, Unterhaching
Eine Mehrzahl von Eigentumswohnungen desselben Eigentümers, die in einer Transaktion verkauft wird, typischerweise drei bis über zwanzig Wohnungen in einem oder mehreren Objekten. Für Käufer heißt das: mehrere Mietverhältnisse, Streuung und ein Notartermin. Verwandte Begriffe sind Wohnungsportfolio und Globalverkauf.
Weil Verkäufer ihre Mieter in mehreren Häusern nicht verunsichern und keinen Verkaufsdruck signalisieren wollen. Pakete werden diskret über Direktansprache vorgemerkter, vorqualifizierter Käufer vergeben. Der Zugang läuft über ein Suchprofil beim Vermittler, der die Verkäuferseite betreut.
Auf zwei Ebenen: über den Ertragswert der konsolidierten Mietliste (Jahresnettokaltmiete mal marktüblicher Faktor) und über die Einzelwerte der Wohnungen. Die Einzelwert-Summe liegt meist über dem Paketpreis, diese Differenz ist die eingebaute Reserve des Käufers. Geprüft wird trotzdem jede Wohnung einzeln.
Das hängt am Standort: Als Modell entspricht Faktor 17 einer Bruttomietrendite von rund 5,9 Prozent, Faktor 22 rund 4,5 Prozent, Faktor 28 rund 3,6 Prozent. In München sind die Faktoren am höchsten und die laufenden Renditen am niedrigsten, dafür ist die Wertsicherung maximal. Netto entscheiden Hausgeld, Rücklagen und Instandhaltung je Wohnung.
Beim Mehrfamilienhaus gehört Ihnen das ganze Gebäude, Sie entscheiden allein über Sanierung und Bewirtschaftung. Beim Wohnungspaket kaufen Sie Sondereigentum in einer oder mehreren Eigentümergemeinschaften, mit Stimmrechten statt Alleinentscheidung, dafür oft mit Streuung über Lagen und kleinerem Einstiegsvolumen je Einheit.
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, Protokolle der letzten drei Jahre, Rücklagenstände und Wirtschaftspläne, Hausgeld gegen Miete je Wohnung, beschlossene oder absehbare Sanierungen sowie das Grundbuch je Wohnung. Drohende Sonderumlagen sind der häufigste versteckte Kostenpunkt beim Paketkauf.
Sie treten nach Paragraf 566 BGB in alle Mietverhältnisse ein, die Verträge laufen unverändert weiter, Kautionen werden übergeben. Für Bestandshalter ist die laufende Mietliste der Kaufgrund: sofortiger Cashflow ab Übergang.
Oft ja. Verkäufer teilen Pakete, wenn es den Gesamterlös hebt, etwa vermietete Wohnungen als Paket und freie einzeln. Umgekehrt können Sie gezielt nach einem regionalen Teilpaket fragen, wenn das Gesamtpaket zu groß oder zu verstreut ist. Das ist Verhandlungssache und im Suchprofil hinterlegbar.
Vom Objektzugang bis zum Notartermin meist drei bis sechs Monate. Der größte Zeitfaktor ist die Prüfung der Unterlagen aus mehreren Eigentümergemeinschaften. Vorqualifizierte Käufer mit stehender Finanzierung sind im Bieterkreis klar im Vorteil.
In Bayern 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, der niedrigste Satz in Deutschland, dazu im Modell rund 1,75 Prozent für Notar und Grundbuch. Das ganze Paket läuft über einen Notartermin. Eine Käuferprovision richtet sich nach dem jeweiligen Objektangebot und steht dort transparent dabei.
Der Gebäudeanteil vermieteter Wohnungen wird über die AfA abgeschrieben, Grundlage ist die Kaufpreisaufteilung je Wohnung auf Grund und Gebäude im Kaufvertrag. Diese Aufteilung sauber zu verhandeln lohnt sich doppelt. Modellhafte Rechenbeispiele zeigt die Seite Steuern sparen mit Immobilien, die Einordnung gehört zum Steuerberater.
Grundsätzlich ja, sie sind bereits als Eigentumswohnungen geteilt, ein Aufteilungsverfahren entfällt. Steuerlich gilt die Drei-Objekt-Grenze: Mehr als drei Verkäufe in rund fünf Jahren können als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft werden. Die Exit-Strategie gehört deshalb vor den Kauf zum Steuerberater.
Tendenziell außerhalb der Metropolen: In Mittelzentren und ländlichen Lagen sind die Einstiegsfaktoren niedriger und die laufenden Renditen höher, dafür sind die Mietmärkte regionaler geprägt. München bietet das Gegenteil: niedrige laufende Rendite, maximale Wertsicherung und Liquidität bis hin zum Einzelabverkauf.
Der Portfoliomarkt ist 2025 mit rund 8,7 Milliarden Euro Volumen aktiv gewesen, das mittlere Segment von 10 bis 100 Millionen Euro trug 59,3 Prozent (NAI apollo, 2026), und der bayerische Gesamtmarkt wuchs zweistellig (Immobilienmarktbericht Bayern 2026). Es gibt wieder Angebot und Preisbildung, aber auch Wettbewerb: Vorqualifizierte Käufer sehen Pakete zuerst.
Für die Aufnahme genügt ein klares Gesuch. Vor dem Objektzugang gehört ein Eigenkapital- oder Finanzierungsnachweis dazu, das ist beim diskreten Paketverkauf Standard und schützt beide Seiten. Die Höhe hängt von Paketgröße und Bank ab, wir sprechen das im Erstgespräch durch.
Ja. Wohnungspakete ab drei Wohnungen sind gerade für private Kapitalanleger ein realistischer Einstieg in den Bestandsaufbau. Wir begleiten Privatkäufer genauso wie Familienvermögen und Family Offices, inklusive Koordination von Finanzierung, Steuerberater und rechtlicher Prüfung.
Hinterlegen Sie Ihr Suchprofil mit Region, Paketgröße und Budget. Vorqualifizierte Käufer erhalten neue Pakete zuerst, diskret und vor dem Markt. Persönlich, lokal, ehrlich eingeordnet, auch dann, wenn ein Paket nicht zu Ihrer Strategie passt.
Stand aller Angaben: 2026-07-08. Diese Inhalte dienen der Information und ersetzen keine individuelle Steuer-, Rechts-, Finanzierungs- oder Anlageberatung. Markteinordnungen sind allgemeine Orientierung und beruhen auf eigener Markteinschätzung sowie amtlichen und neutralen Quellen: NAI apollo, Transaktionsmarkt Wohnportfolios Deutschland (2026), Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses und Auswertungen des Gutachterausschusses München (2025). Gesetzliche Angaben (Grunderwerbsteuer, Spekulationsfrist, Drei-Objekt-Grenze, Paragraf 566 BGB) folgen den geltenden Regelungen. Modellrechnungen (Faktoren, Renditen, Notar-Modell) dienen nur der Veranschaulichung. Konkrete Kaufpreisfaktoren, Renditen und Werte sind objekt- und lageabhängig und nennen wir Ihnen verbindlich erst nach Prüfung des Einzelbestands.
