Die kurze Antwort: Wer ein Boardinghaus oder Serviced Apartments in Bayern kaufen will, kauft laufenden Ertrag über dem Niveau eines reinen Wohnhauses, im Kern über den Pachtvertrag oder den Betrieb. Diese Objekte werden fast nie öffentlich angeboten, der Zugang läuft über ein Suchprofil mit Vorqualifizierung. Kopp Real Estate vermittelt in ganz Bayern, an Privatanleger, Betreiber und Family Offices.
Fachlich verantwortlich: Martin Kopp, Kopp Real Estate GmbH. Aktualisiert am 2026-07-03. Keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung, modellhafte Information.
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Über den direkten Zugang zum Verkäufernetzwerk. Beim Boardinghaus gilt Diskretion dreifach: Kein Eigentümer will Betreiber, Personal und Firmenkunden mit einem Inserat verunsichern, und ein öffentlich angebotenes Haus beschädigt den laufenden Betrieb. Diese Objekte wechseln fast ausschließlich im Direktkontakt den Eigentümer. Genau dieser Weg steht Ihnen offen:
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Mehr zur Diskret-Logik: Off-Market Immobilien und Secret Sale München.
Deutlich mehr laufende Rendite als ein reines Wohnhaus in gleicher Lage, dafür mit einem Betriebsthema, das Sie verstehen sollten. Betreiberimmobilien werden mit höheren Anfangsrenditen und damit niedrigeren Faktoren bewertet als Wohnhäuser, weil der Markt das Betriebs- und Nachverpachtungsthema einpreist. Einen amtlich veröffentlichten Faktor gibt es für Boardinghäuser nicht, die Modellrechnung zeigt nur den Zusammenhang, sie ist keine Aussage über ein konkretes Objekt:
| Kaufpreisfaktor (Jahrespacht bzw. Jahresertrag) | Bruttoanfangsrendite (Modell) | Typisches Umfeld |
|---|---|---|
| Faktor 13 | rund 7,7 % | kurzer Pachtvertrag, Standort mit einzelnem Nachfrageanker |
| Faktor 16 | rund 6,3 % | solider Vertrag, bonitätsstarker Betreiber, gute Lage |
| Faktor 18 | rund 5,6 % | langer indexierter Vertrag, Top-Lage, etwa München |
Der Markt dahinter ist reif und robust: Der 12. Marktreport der Initiative Micro-Living (bulwiengesa, 2025) wertet rund 28.300 Wohneinheiten in 128 Apartmentprojekten aus und meldet eine durchschnittliche All-in-Miete von 605 Euro pro Monat, ein Plus von 3,6 Prozent gegenüber dem Frühjahr 2025, mit Spitzenwerten bis 1.490 Euro bei gehobener Ausstattung. Wichtig für Ihre Rechnung: Die All-in-Miete enthält Nebenkosten und Services, und die Bewirtschaftungskosten sind zuletzt auf 7,76 Euro je Quadratmeter gestiegen (plus 7,5 Prozent gegenüber 2024). Entscheidend ist deshalb nie die Bruttomiete, sondern der Ertrag nach Bewirtschaftung, beim verpachteten Haus die Pacht, die der Betreiber nachhaltig verdienen kann.
Stand 2026-07-03. Modellrechnung zur Veranschaulichung, Faktoren und Renditen sind objekt-, vertrags- und lageabhängig. Marktdaten: bulwiengesa, 12. Marktreport der Initiative Micro-Living (2025).
Das Betriebsmodell entscheidet, was Sie kaufen: eine Kapitalanlage, ein Unternehmen oder ein Zinshaus mit Ausstattung. Für Sie als Käufer heißt das konkret:
| Betriebsmodell | Was Sie kaufen | Finanzierung | Prüfschwerpunkt |
|---|---|---|---|
| Verpachtet an einen Betreiber | kapitalisierten Pachtstrom, planbarer und weitgehend passiver Ertrag | bankfähig bei langem Vertrag und starkem Betreiber | Pachtvertrag, Betreiberbonität, Instandhaltungsregelung |
| Eigenbetrieben | Immobilie plus operatives Geschäft, höchster Ertrag, unternehmerisch | gewerbliche Finanzierung, mehr Eigenkapital | Betriebsergebnis, Auslastung, Personal, Buchungskanäle |
| Wohnwirtschaftlich vermietet (Longstay-Apartments einzeln) | Ertrag nahe der Zinshaus-Logik mit möblierten Einheiten | meist wie Wohnimmobilie, breite Bankenauswahl | Mietverträge, Betriebskostenstruktur, örtliches Zweckentfremdungsrecht |
Faustregel für den Einstieg: Der passive Anleger kauft verpachtet und prüft den Vertrag wie eine Anleihe. Der Unternehmer oder expandierende Betreiber kauft den Eigenbetrieb und bezahlt dafür den geringsten Faktor. Wer vom Zinshaus kommt und mehr Rendite will, prüft das wohnwirtschaftliche Modell. Welche Variante zu Kapital, Zeit und Erfahrung passt, klären wir im Erstgespräch, ehrlich auch dann, wenn die Antwort Mehrfamilienhaus lautet.
Qualitative Orientierung, Stand 2026-07-03. Finanzierungskonditionen setzt die jeweilige Bank fest.
Beim Boardinghaus zählt nicht die Wohnlage, sondern der Nachfrageanker: Wer schläft hier unter der Woche, und warum? Eine Einordnung aus der Vermittlungspraxis:
Der tiefste Longstay-Markt Bayerns: Konzerne, Kliniken, Hochschulen und die Messe erzeugen dauerhafte Nachfrage von Projektmitarbeitern, Pendlern und Expats, laut bulwiengesa die Zielgruppen, die das Segment längst über die Studierenden hinaus tragen. Entsprechend hoch sind Preise und Faktoren, dafür ist die Nachverpachtung am wenigsten riskant zu kalkulieren. Bei Umnutzungsplänen kommt das Münchner Zweckentfremdungsrecht als Prüfpunkt dazu.
Gewerbe- und Pendlerstandorte wie Unterhaching, Garching, Freising am Flughafen oder die Gewerbekorridore entlang der A8 und A92: Münchner Firmenkunden-Nachfrage zu spürbar niedrigeren Einstandspreisen, unser Heimatmarkt mit dem dichtesten Off-Market-Zugang. Hier entstehen die Objekte, bei denen die Rechnung aus Pacht und Kaufpreis am häufigsten aufgeht.
Industrie- und Klinikstandorte wie Regensburg, Ingolstadt, Landshut oder Augsburg bieten die höchsten Anfangsrenditen, tragen den Standort aber oft über wenige Nachfrageanker: Die Belegungshistorie ist hier der wichtigste Teil der Prüfung. In den Tourismusregionen kommt die Ferien- und Saisonnachfrage dazu, Bayern hat 2025 mit 102.918.571 Gästeübernachtungen einen neuen Rekord erreicht (StMELF, amtliche Daten). Ortskenntnis schlägt Tabellenwissen, wir ordnen den Nachfrageanker vor jedem Vorschlag ein.
Qualitative Einordnung aus eigener Markteinschätzung, Stand 2026-07-03. Tourismusdaten: StMELF-Presseblatt Tourismus in Bayern 2025.
In sechs Schritten vom Suchprofil bis zum Notartermin. Gegenüber dem Wohnhaus kommt die Prüfung von Pachtvertrag und Betrieb dazu, sie ist der Teil, der über Ihre Rendite entscheidet:
Sie treten in das laufende Pachtverhältnis ein: Der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete gilt über die Verweisungen der Paragrafen 578 und 581 BGB auch für Pacht- und Gewerbemietverhältnisse, mit allen Rechten und Pflichten inklusive Kautionen, Options- und Indexklauseln. Ein langer, indexierter Pachtvertrag mit bonitätsstarkem Betreiber ist beim Kauf bares Geld wert, prüfen Sie die Indexierungshistorie: Wurde die Anpassung tatsächlich gezogen?
Und wenn der Betreiber ausfällt oder der Vertrag kurz läuft? Kein Ausschlusskriterium, sondern eine Rechenaufgabe, und für entschlossene Käufer oft die Einstiegschance: Der Markt bepreist ein ungeklärtes Betriebsthema mit Abschlag. Wer die Neuverpachtung, den Eigenbetrieb über einen Management-Vertrag oder die Umnutzung realistisch einschätzen kann, kauft den Abschlag und hebt das Potenzial selbst. Der doppelte Boden des Boardinghauses: Apartments mit eigenem Bad und Küchenzeile stehen baulich nahe am Wohnungsmarkt, die wohnwirtschaftliche Vermietung ist die Rückfallebene, die ein Hotel so nicht hat. Drei Prüffragen entscheiden: Trägt der Standort eine Neuverpachtung? Lässt das Baurecht alternativ Wohnen zu? Und reicht Ihr Puffer für die Übergangszeit?
Stand 2026-07-03. Miet-, pacht- und planungsrechtliche Einzelfragen klären Fachanwalt und Baubehörde, modellhafte Information.
Bayern bleibt Käuferland: Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent (niedrigster Satz in Deutschland) plus rund 1,5 Prozent Notar und Grundbuch. Beim Boardinghaus kommen drei Besonderheiten dazu:
Wer die Steuer-Logik von Immobilien-Investments im Überblick sehen will: Steuern sparen mit Immobilien, für geförderten Neubau KfW-40-QNG-Investment.
Stand 2026-07-03. Keine Steuerberatung, modellhafte Information. Die Gestaltung übernimmt Ihr Steuerberater.
Keine Anlageberatung, allgemeine Orientierung. Die Eignungslogik folgt Eigenkapital, Horizont und Ziel, nicht dem Etikett privat oder institutionell.
Dann sind Sie die andere Seite genau dieses Netzwerks: Wir führen vorqualifizierte Käufer wie die auf dieser Seite beschriebenen. Alles zur Bewertung nach Betriebsmodell, zum Pachtvertrag und zur diskreten Vermarktung steht auf der Seite Boardinghaus verkaufen in Bayern. Reines Wohnhaus? Mehrfamilienhaus verkaufen in Bayern.
Direkt erreichbar: 089 444 432 130
Kopp Real Estate GmbH, Immobilienmakler aus Unterhaching bei München, tätig in ganz Bayern mit Schwerpunkt München und Oberbayern. Martin Kopp verantwortet Bewertung und Strategie, Mona Kopp Verkauf und Vermarktung. Steuerliche Fragen klären wir gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.
Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching
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Öffnungszeiten: Mo bis Fr 9 bis 17 Uhr, Sa nach Vereinbarung
Martin und Mona Kopp, Kopp Real Estate GmbH, Unterhaching
Über ein Suchprofil mit Vorqualifizierung: Boardinghäuser werden fast ausschließlich diskret verkauft, weil kein Eigentümer Betreiber, Personal und Firmenkunden mit einem Inserat verunsichern will. Nach Kapital- oder Finanzierungsnachweis erhalten Sie passende Objekte vor der Vermarktung, erst anonymisiert, nach Verschwiegenheitsvereinbarung mit Adresse, Pachtvertrag und Betriebszahlen.
Deutlich mehr als beim reinen Wohnhaus in gleicher Lage, weil der Markt das Betriebsthema über niedrigere Faktoren einpreist. Einen amtlichen Faktor gibt es nicht: Ein kurzer Pachtvertrag wird im Modell eher mit Faktor 13 bezahlt (rund 7,7 Prozent Bruttoanfangsrendite), ein langer indexierter Vertrag in Top-Lage eher mit Faktor 18 (rund 5,6 Prozent). Entscheidend ist der Ertrag nach Bewirtschaftungskosten, nicht die Bruttomiete.
Für den passiven Kapitalanleger meist das verpachtete Haus: Sie kaufen einen planbaren Pachtstrom und prüfen Vertrag und Betreiberbonität statt Betriebsführung. Der Eigenbetrieb bringt den höchsten Ertrag, ist aber ein Unternehmenskauf mit Personal, Auslastung und Buchungskanälen. Die ehrliche Einordnung gehört ins Erstgespräch.
Lange Restlaufzeit mit Verlängerungsoptionen, Indexierung an die Verbraucherpreise, ein bonitätsstarker Betreiber mit Track-Record und eine klare Instandhaltungsregelung: wer trägt Dach und Fach, wer das Inventar. Je mehr dieser Punkte erfüllt sind, desto planbarer Ihr Ertrag und desto höher der Faktor, den Sie dafür bezahlen.
Das verpachtete Haus mit langem Vertrag und starkem Betreiber ist bankfähig, viele Institute rechnen aber mit gewerblichen Konditionen und höherer Eigenkapitalanforderung als beim Wohnhaus. Beim Eigenbetrieb finanzieren Sie ein Unternehmen. Neben den Kaufnebenkosten (in Bayern rund 5 Prozent) gehört ein Puffer für Betreiberwechsel oder Neuverpachtung in die Planung. Die konkrete Struktur ist Sache Ihrer Bank.
Ja, gerade das verpachtete Boardinghaus ist für Privatpersonen und Familien machbar: Der Betreiber führt das Haus, Sie halten die Immobilie. Sinnvoll ist Erfahrung mit Vermietung oder eine professionelle Begleitung bei der Vertragsprüfung. Ob privat, im Familienverbund oder über eine Gesellschaft gekauft wird, klärt der Steuerberater vor dem Notartermin.
Das Pachtverhältnis läuft unverändert weiter: Der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete gilt über die Paragrafen 578 und 581 BGB auch hier, Sie treten mit allen Rechten und Pflichten ein, inklusive Kautionen, Options- und Indexklauseln. Der laufende Vertrag ist beim verpachteten Boardinghaus die Grundlage von Ertrag und Finanzierung.
Zusätzlich zur üblichen Immobilienprüfung (Substanz, Grundbuch, Energieausweis) vor allem das Betriebsthema: Pachtvertrag mit Nachträgen, Betreiberbonität, Belegungs- und Umsatzhistorie, genehmigte Nutzungsart, Brandschutz-Stand für Beherbergungsbetriebe und die Inventarliste. Die vollständige Checkliste steht im Abschnitt zum Ablauf.
Nein, oft ist es die Einstiegschance: Der Markt bepreist ein ungeklärtes Betriebsthema mit Abschlag. Wer Neuverpachtung, Eigenbetrieb oder die Umnutzung zu Wohnungen realistisch einschätzen kann, kauft den Abschlag und hebt das Potenzial selbst. Der doppelte Boden: Apartments mit Bad und Küchenzeile stehen baulich nahe am Wohnungsmarkt. Voraussetzung sind ein tragfähiger Standort, passendes Baurecht und ein ausreichender Puffer.
Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent (niedrigster Satz in Deutschland), Notar und Grundbuch zusammen rund 1,5 Prozent, gegebenenfalls Vermittlungshonorar. Beim Boardinghaus zusätzlich sinnvoll: Kosten für die Prüfung von Pachtvertrag und Betriebszahlen durch Anwalt oder Steuerberater, gut investiertes Geld. Sachgerecht ausgewiesenes Inventar unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.
Regelmäßig: Die Verpachtung an einen Betreiber kann mit Umsatzsteuer-Option laufen und Vorsteuerabzug ermöglichen, Beherbergungsumsätze im Eigenbetrieb sind umsatzsteuerpflichtig, und der Erwerb lässt sich oft als Geschäftsveräußerung im Ganzen neutral gestalten. Alles drei gehört vor dem Notartermin zum Steuerberater, die Formulierung im Kaufvertrag entscheidet.
Weil Diskretion das zentrale Versprechen an die Verkäufer ist: Adresse, Pachtvertrag und Betriebszahlen gehen nur an Käufer, die nachweislich abschließen können. Ihr Vorteil: ein kleiner, ernsthafter Bieterkreis statt hunderter Portal-Anfragen, und ein Betrieb, der bis zur Übergabe ungestört weiterläuft.
München bietet die sicherste Longstay-Nachfrage aus Konzernen, Kliniken, Hochschulen und Messe bei höchsten Preisen. Die Metropolregion ist der Mittelweg mit Firmenkunden-Nachfrage zu niedrigeren Einstandspreisen. In den Mittelzentren und Tourismusregionen locken die höchsten Renditen, dort trägt oft ein einzelner Nachfrageanker den Standort: Die Belegungshistorie ist der wichtigste Teil der Prüfung.
2026 trifft ein reifes, robustes Segment (bulwiengesa: All-in-Mieten plus 3,6 Prozent, in- und ausländische Investoren wieder aktiver) auf einen liquiden Gesamtmarkt (Bayern 2025: 142.712 Kauffälle, plus 11,8 Prozent) und Rekord-Tourismusnachfrage (über 102,9 Millionen Übernachtungen). Entscheidend ist beim Boardinghaus ohnehin das einzelne Objekt: Pachtvertrag und Nachfrageanker schlagen jedes Markt-Timing.
Das hängt an Profil und Mandatseingang, Boardinghaus-Mandate sind deutlich seltener als Wohnhäuser, die Nische ist eng. Ein realistisches Profil (Region statt Wunschort, Spanne bei Einheiten und Betriebsmodell) erhöht die Trefferquote. Passt ein Mandat, hören Sie von uns vor der Vermarktung.
Suchprofil und Aufnahme ins Netzwerk sind kostenfrei und unverbindlich. Ob und in welcher Höhe beim Abschluss ein Vermittlungshonorar anfällt, hängt vom jeweiligen Mandat ab und steht transparent in jedem Objektangebot, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Suchprofil hinterlegen, Vorqualifizierung durchlaufen, passende Boardinghäuser und Serviced-Apartment-Objekte vor der Vermarktung sehen. Kostenfrei, unverbindlich, diskret. Wir sagen ehrlich, ob Ihr Profil zum Markt passt.
Stand aller Angaben: 2026-07-03. Diese Inhalte dienen der Information und ersetzen keine individuelle Steuer-, Rechts-, Finanzierungs- oder Anlageberatung. Markteinordnungen sind allgemeine Orientierung und beruhen auf eigener Markteinschätzung sowie amtlichen und neutralen Quellen: Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses, 12. Marktreport der Initiative Micro-Living (bulwiengesa, 2025) und StMELF-Presseblatt Tourismus in Bayern 2025. Gesetzliche Angaben (Grunderwerbsteuer, Paragrafen 578 und 581 BGB) folgen den geltenden Regelungen. Faktoren und Renditen sind Modellrechnungen zur Veranschaulichung, konkrete Werte sind objekt-, vertrags- und lageabhängig. · Boardinghaus kaufen München
