Boardinghaus kaufen in München

Ein Boardinghaus ist eine Betreiberimmobilie mit möblierten Apartments inklusive Serviceleistungen für Aufenthalte von einigen Wochen bis mehreren Monaten. Zielgruppen sind Projektarbeiter, Pendler und Menschen in Übergangssituationen. Rechtlich zählt es meist zur Beherbergung, nicht zum Wohnen.

Bewertet wird über die Jahrespacht mal Kaufpreisfaktor. Im Modell reicht die Spanne von Faktor 13 bei kurzem Restvertrag bis Faktor 18 bei langem, indexiertem Vertrag mit bonitätsstarkem Betreiber. Einen amtlichen Faktor gibt es für Boardinghäuser nicht, konkrete Werte sind objekt-, vertrags- und lageabhängig.

Im Modell rund 5,6 bis 7,7 Prozent Bruttoanfangsrendite, also deutlich mehr als Münchner Wohnhäuser (amtlicher Benchmark Faktor rund 31, rund 3,2 Prozent). Der Mehrertrag bezahlt das Betreiber- und Nachverpachtungsrisiko, das bei Wohnhäusern nicht existiert.

In der Regel nein. Sie kaufen die Immobilie, der Betreiber bleibt über den Pachtvertrag im Haus. Der Pachtvertrag geht wie ein Mietvertrag auf den Käufer über. Eigenbetrieb ist möglich, ist dann aber ein operatives Geschäft mit Personal und Auslastungsrisiko.

Restlaufzeit, Verlängerungsoptionen, Indexierung, die Teilung der Instandhaltung (Dach und Fach beim Eigentümer, Innenausstattung beim Betreiber), Betriebspflicht und Sicherheiten wie Kaution oder Patronatserklärung. Der Vertrag bestimmt den Faktor stärker als die Bausubstanz.

Bonität und Track Record, Auslastungs- und Umsatzzahlen der letzten Jahre, Abhängigkeit von einzelnen Firmenkunden, Standortkonzept. Entscheidend ist, ob der nachhaltige Betreiberumsatz die Pacht deckt, nicht nur die aktuelle Marktlage.

Dann zählt die Nachverpachtungsfähigkeit: Zimmerzuschnitt, Bäder, Brandschutz und Lage entscheiden, ob ein anderer Betreiber übernimmt oder eine Umnutzung realistisch ist. Dieses Szenario gehört vor dem Kauf durchgerechnet, inklusive Leerstandspuffer in der Finanzierung.

Der Münchner Arbeits- und Projektmarkt erzeugt strukturelle Nachfrage nach möbliertem Wohnen auf Zeit: Konzernzentralen, Messe, Forschung und Großprojekte. Das senkt Auslastungs- und Nachverpachtungsrisiken gegenüber kleineren Standorten spürbar.

Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 Prozent, Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2 Prozent, dazu gegebenenfalls eine Maklerprovision. Beim gewerblichen Objekt ist die Provision frei verhandelbar, die gesetzliche Teilung des § 656c BGB gilt hier nicht.

Das Mehrfamilienhaus ist das planbarere Investment mit minimalem Leerstandsrisiko bei niedrigerer laufender Rendite. Das Boardinghaus liefert im Modell deutlich mehr Rendite, hängt aber am Pachtvertrag und Betreiber. Die Antwort hängt von Risikoprofil und Erfahrung ab.

Kaum auf den Portalen. Der Markt ist eng und diskret, Verkäufe laufen über spezialisierte Makler mit direktem Zugang zu Eigentümern und vorqualifizierten Käufern. Der Einstieg ist ein hinterlegtes Suchprofil mit Kapitalnachweis.

Spezialisierung auf Anlage- und Spezialimmobilien in München Süd und Ost, Betriebsmodell-Kompetenz auf Käufer- und Verkäuferseite, strukturierte Vertrags- und Unterlagenprüfung vor der Besichtigung und persönliche Betreuung durch Martin Kopp. Die Aufnahme des Suchprofils kostet nichts.