Wohn- und Geschäftshaus kaufen in München

Ein Wohn- und Geschäftshaus (WGH) kombiniert Wohnungen mit gewerblich genutzten Flächen, typischerweise Läden, Praxen oder Gastronomie im Erdgeschoss und Wohnungen darüber. Es verbindet die Stabilität des Münchner Wohnmarkts mit den höheren Flächenerträgen des Gewerbes.

Der Preis ergibt sich aus Jahresnettokaltmiete mal Kaufpreisfaktor. Im Modell liegen Münchner WGH bei Faktor rund 28 bis 31, etwas unter dem amtlichen Benchmark reiner Wohnhäuser (Faktor rund 31), weil der Markt das Nachvermietungsthema der Gewerbeflächen einpreist. Konkrete Werte sind objekt- und lageabhängig.

Die Bruttoanfangsrendite ist der Kehrwert des Faktors: Bei Faktor 28 bis 31 sind das im Modell rund 3,2 bis 3,6 Prozent vor Bewirtschaftungskosten, tendenziell mehr als beim reinen Wohnhaus gleicher Lage. Der Mehrertrag bezahlt das Gewerbemanagement und das Nachvermietungsrisiko.

Ja. Im 1. bis 3. Quartal 2025 stieg die Zahl der verkauften Büro- und Geschäftshäuser in München um 43 Prozent (Gutachterausschuss München). Bayernweit zählte der Immobilienmarktbericht 2026 für das Jahr 2025 insgesamt 142.712 Kauffälle, plus 11,8 Prozent.

Gewerbemietverträge sind weitgehend frei verhandelbar: befristete Laufzeiten mit Optionen, Indexmieten, umfangreiche Kostenumlagen. Es gibt keinen Mietspiegel und keine Kappungsgrenze. Das macht die Erträge planbarer und höher, verlangt aber Vertragsprüfung im Detail.

Dann zählt die Drittverwendungsfähigkeit: Wie schnell und zu welcher Miete lässt sich die Fläche an eine andere Nutzung vergeben? Alltagsnahe EG-Lagen in Stadtteilzentren vermieten sich planbar nach, Spezialflächen brauchen länger. Diese Frage gehört vor den Kauf, nicht danach.

Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent, Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2 Prozent, dazu gegebenenfalls eine Maklerprovision. Die gesetzliche Provisionsteilung des § 656c BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, beim WGH ist die Provision Verhandlungssache des Einzelfalls.

Ja, sämtliche Wohn- und Gewerbemietverträge gehen nach § 566 BGB auf den Käufer über. Beim Gewerbe sind Restlaufzeiten und Optionen kaufpreisrelevant: Ein langer Vertrag mit solventem Mieter stützt den Faktor, ein auslaufender Vertrag ist Verhandlungsargument.

Selten auf den Portalen. Wohn- und Geschäftshäuser werden überwiegend diskret über Makler vergeben, die vorqualifizierte Käufer direkt ansprechen. Der Zugang läuft über ein hinterlegtes Suchprofil mit Kapitalnachweis bei einem lokal vernetzten Makler wie Kopp Real Estate.

Das reine Wohnhaus ist das planbarere Investment mit minimalem Leerstandsrisiko. Das WGH liefert im Modell mehr laufende Rendite und freiere Mietgestaltung, verlangt aber Gewerbekompetenz. Die Antwort hängt von Renditeziel und Managementbereitschaft ab.

Von der Objektvorstellung bis zur Beurkundung meist zwei bis vier Monate: Kalkulation, Prüfung der Wohn- und Gewerbemietverträge, Finanzierungszusage, Notarvorlauf. Der Besitzübergang folgt mit der Kaufpreiszahlung einige Wochen später.

Lokale Spezialisierung auf München Süd und Ost und den Landkreis, direkter Zugang zu diskreten Verkaufsmandaten, strukturierte Prüfung der Wohn- und Gewerbeebene vor der Besichtigung und persönliche Betreuung durch Martin Kopp. Die Aufnahme des Suchprofils kostet nichts.