Die kurze Antwort: Ein Wohn- und Geschäftshaus (auch WGH oder gemischt genutztes Objekt: Läden, Praxen oder Büros im Erdgeschoss, Wohnungen darüber) wird in Bayern über den Ertragswert verkauft. Wohn- und Gewerbemieten werden dabei getrennt bewertet, denn der Gewerbeanteil bestimmt Kaufpreisfaktor, Finanzierung und Käuferkreis. Der Verkauf gelingt öffentlich oder diskret, ohne dass Mieter und Kundschaft davon erfahren. Kopp Real Estate begleitet Eigentümer in ganz Bayern, von der Bewertung bis zum Notar.
Fachlich verantwortlich: Martin Kopp, Kopp Real Estate GmbH. Aktualisiert am 2026-07-03. Keine Steuer- oder Rechtsberatung, modellhafte Information.
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Der Wert ergibt sich aus dem Ertragswertverfahren mit zwei getrennten Ertragsströmen: Die Wohnmieten werden am Mietspiegel und der örtlichen Nachfrage gemessen, die Gewerbemieten an Vertragslaufzeit, Indexierung, Mieterbonität und Drittverwendungsfähigkeit der Fläche. Beides zusammen wird mit dem marktüblichen Kaufpreisfaktor kapitalisiert. Als amtlicher Anhaltspunkt: Der Gutachterausschuss München wertet Mietwohnhäuser mit einem Gewerbeanteil bis 30 Prozent aus und nennt zuletzt einen Liegenschaftszinssatz von rund 2,7 Prozent und einen Ertragsfaktor von rund dem 31-fachen der Jahresrohmiete (Herbstanalyse 2025). Je höher der Gewerbeanteil, desto höher setzt der Markt den Liegenschaftszins an und desto niedriger fällt der Faktor aus. Außerhalb Münchens liegen die Faktoren generell niedriger, die laufenden Renditen höher.
Die folgende Modellrechnung zeigt nur, wie stark der Faktor den Wert bewegt, sie ist kein objektbezogener Wert. Beispielobjekt mit 80.000 Euro Jahresnettokaltmiete, davon 60.000 Euro aus Wohnungen und 20.000 Euro aus einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss:
| Rechengröße | Ländlich (Faktor 17) | Mittelzentrum (Faktor 22) | München-Niveau (Faktor 28) |
|---|---|---|---|
| Jahresnettokaltmiete gesamt | 80.000 Euro | 80.000 Euro | 80.000 Euro |
| Indikativer Ertragswert | 1,36 Mio. Euro | 1,76 Mio. Euro | 2,24 Mio. Euro |
Echte Werttreiber beim Wohn- und Geschäftshaus sind neben Lage und Substanz vor allem die Qualität der Gewerbemietverträge: lange Restlaufzeiten, Indexierung, ein bonitätsstarker Mieter und eine Fläche, die auch ein Nachmieter nutzen könnte. Auf der Wohnseite zählt wie beim reinen Zinshaus die Differenz zwischen Ist-Miete und Marktmiete. Geht es Ihnen um ein reines Wohnhaus ohne Gewerbe, finden Sie die passende Seite unter Mehrfamilienhaus verkaufen in Bayern.
Stand 2026-07-03. Die Faktoren der Modellrechnung dienen nur der Veranschaulichung der regionalen Spreizung und sind keine Aussage über ein konkretes Objekt. Der amtliche München-Benchmark stammt aus der Herbstanalyse 2025 des Gutachterausschusses München und gilt für Objekte mit Gewerbeanteil bis 30 Prozent. Welcher Faktor und welcher Wert für Ihr Haus realistisch sind, ermitteln wir objektbezogen, für Eigentümer kostenfrei und ohne Verkaufsverpflichtung.
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Der Gewerbeanteil ist die zentrale Stellgröße beim Wohn- und Geschäftshaus. Er entscheidet, wie Banken das Objekt finanzieren, welche Käufergruppen bieten und mit welchem Faktor der Markt rechnet. Grob gilt: Je stärker das Objekt vom Wohnen geprägt ist, desto breiter der Käuferkreis und desto stabiler die Bewertung. Je stärker das Gewerbe dominiert, desto genauer schauen Käufer auf Mietvertrag, Mieterbonität und Nachvermietbarkeit.
| Objektprofil | Bewertungslogik | Finanzierung | Typische Käufer |
|---|---|---|---|
| Wohngeprägt (Gewerbeanteil bis rund 30 %) | nahe am Zinshaus, amtlich mit ausgewertet (München-Benchmark) | meist wie Wohnimmobilie, breite Bankenauswahl | private Kapitalanleger, Familienvermögen, Bestandshalter |
| Gemischt (rund 30 bis 50 %) | getrennte Ertragsströme, Gewerbeverträge prägen den Preis mit | bankabhängig, oft gewerbliche Konditionen für Teilbeträge | erfahrene Privatanleger, regionale Investoren |
| Gewerbegeprägt (über 50 %) | Gewerbelogik: Laufzeit, Bonität, Drittverwendungsfähigkeit entscheiden | gewerbliche Finanzierung, höhere Eigenkapitalanforderung | gewerbliche Investoren, Family Offices, Eigennutzer mit Betrieb |
Für den Verkäufer heißt das: Vor der Vermarktung lohnt der Blick in die Gewerbemietverträge. Eine Verlängerung oder Indexanpassung vor dem Verkauf kann den Ertragswert spürbar heben, weil sie dem Käufer Planungssicherheit gibt. Wir prüfen das im Rahmen der Bewertung mit.
Qualitative Orientierung, Stand 2026-07-03. Finanzierungskonditionen setzt die jeweilige Bank fest, die Einordnung ersetzt keine Finanzierungsberatung.
Der bayerische Markt ist zurück im Aufwärtsmodus. Nach zwei Korrekturjahren meldet der aktuelle Immobilienmarktbericht Bayern für 2024 wieder 13,3 Prozent mehr Kauffälle und für 2025 einen weiteren Anstieg um 11,8 Prozent auf 142.712 Transaktionen. Der Geldumsatz erreichte 2025 rund 56 Milliarden Euro und damit wieder das Niveau von 2022. Für gemischt genutzte Häuser kommt hinzu: In München stieg die Zahl der verkauften Büro- und Geschäftshäuser im 1. bis 3. Quartal 2025 um 43 Prozent, das Transaktionsgeschehen im Segment hat spürbar angezogen. Wer verkaufen will, trifft 2026 auf einen aufnahmefähigen Markt mit stabilisiertem Preisniveau.
| Kennzahl | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Kauffälle Bayern 2024 | 127.638, plus 13,3 % ggü. 2023 | Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Oberer Gutachterausschuss |
| Kauffälle Bayern 2025 | 142.712, plus 11,8 % ggü. 2024 | Immobilienmarktbericht Bayern 2026 |
| Geldumsatz Bayern 2025 | rund 56 Mrd. Euro, etwa Niveau von 2022 | Immobilienmarktbericht Bayern 2026 |
| Bayerns Anteil am bundesweiten Geldumsatz 2024 | rund 20 % (50,5 Mrd. Euro) | Immobilienmarktbericht Bayern 2026 |
| Verkäufe Büro- und Geschäftshäuser München Q1 bis Q3 2025 | Anzahl plus 43 % ggü. Vorjahreszeitraum | Gutachterausschuss München, Herbstanalyse 2025 |
| Marktstimmung Bayern Herbst 2025 | Nachfrage und Transaktionen steigen, Preise rund +/- 2 % | IVD Süd, Kaufmarktbericht Bayern Herbst 2025 |
Stand 2026-07-03. Amtliche und verbandliche Marktdaten, keine Aussage über ein einzelnes Objekt. Der Geldumsatz der Münchner Büro- und Geschäftshäuser lag im selben Zeitraum unter dem Vorjahr, weil 2024 mehrere umsatzstarke Großverkäufe enthielt. Ob 2026 für Ihr Haus der richtige Zeitpunkt ist, hängt von Lage, Mietverträgen und Haltefrist ab.
Leerstand im Erdgeschoss drückt den Preis, ist aber gestaltbar. Der Strukturwandel im Einzelhandel trifft viele Erdgeschossflächen, gerade in kleineren Zentren. Käufer rechnen leere Gewerbeflächen konservativ oder ziehen einen Abschlag ab. Vor dem Verkauf gibt es drei Wege, die wir mit Ihnen durchrechnen:
Stand 2026-07-03. Welche Option wirtschaftlich vorn liegt, hängt von Lage, Fläche und Planungsrecht ab und gehört in die objektbezogene Bewertung.
Beim Wohn- und Geschäftshaus wiegt Diskretion doppelt: Neben den Wohnmietern haben Sie Gewerbemieter, deren Kundschaft, Personal und Lieferanten nichts von einem Verkauf erfahren sollen. Ein öffentlich inseriertes Geschäftshaus verunsichert den Laden im Erdgeschoss schneller als jede Mieterhöhung. Deshalb laufen die meisten WGH-Verkäufe diskret über die Direktansprache vorqualifizierter Käufer.
| Kriterium | Diskreter Direktverkauf | Öffentliche Vermarktung |
|---|---|---|
| Reichweite | gezielt, vorqualifiziertes Investorennetzwerk | maximal, Portale und Inserate |
| Diskretion | hoch, Mieter, Kundschaft und Umfeld erfahren nichts | gering, Objekt ist öffentlich erkennbar |
| Wirkung auf Gewerbemieter | keine, Geschäftsbetrieb bleibt ungestört | Verunsicherung bei Mieter und Kundschaft möglich |
| Preisfindung | Verhandlung auf Ertragswertbasis | Marktdruck, bei Nachfrage Bieterwettbewerb |
| Geeignet für | vermietete Objekte, laufende Geschäfte, Erbfälle | leerstehende oder umnutzungsreife Objekte |
Wie der diskrete Weg konkret abläuft, lesen Sie auf der Seite Secret Sale: Immobilie diskret verkaufen oder unter Off-Market.
In sechs Schritten, in der Regel 3 bis 6 Monate. Beim gemischt genutzten Haus kommt gegenüber dem reinen Wohnhaus die Aufbereitung der Gewerbeverträge hinzu, sie ist der Teil, den Käufer und Banken am genauesten prüfen.
Ja, ohne Zustimmung der Mieter. Der Käufer tritt in alle bestehenden Mietverhältnisse ein: bei den Wohnungen nach Paragraf 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete), bei den Gewerbeflächen über die Verweisung des Paragrafen 578 BGB in gleicher Weise. Laufende, gut dokumentierte Mietverhältnisse sind für Investoren die Grundlage der Kaufentscheidung. Besonders wertstützend sind indexierte Gewerbemietverträge: Sie koppeln die Miete an die Verbraucherpreise und geben dem Käufer kalkulierbare Erträge.
Bei privat gehaltenen Objekten ist der Gewinn nach zehn Jahren Haltedauer in der Regel einkommensteuerfrei (Spekulationsfrist nach Paragraf 23 EStG, bei geerbten Objekten zählt die Haltedauer des Erblassers mit). Beim gemischt genutzten Haus kommen einige Besonderheiten dazu:
Auf der Erwerbsseite hilft Bayern beim Käufer: Die Grunderwerbsteuer liegt bei 3,5 Prozent, dem niedrigsten Wert in Deutschland.
Stand 2026-07-03. Keine Steuerberatung, modellhafte Information auf Basis der geltenden gesetzlichen Regelungen. Für die steuerliche Gestaltung binden wir auf Wunsch Ihren Steuerberater frühzeitig ein.
Die interessantesten Geschäftshäuser kommen selten auf die Portale, sie werden diskret im Direktkontakt vergeben. Kopp Real Estate vermittelt Wohn- und Geschäftshäuser in Bayern an vorqualifizierte Käufer, vom privaten Kapitalanleger bis zum Family Office. Hinterlegen Sie Ihr Suchprofil, und wir melden passende Objekte, bevor sie öffentlich werden.
Oder rufen Sie uns direkt an: 089 444 432 130
Kopp Real Estate GmbH, Immobilienmakler aus Unterhaching bei München, tätig in ganz Bayern mit Schwerpunkt München und Oberbayern. Martin Kopp verantwortet Bewertung und Strategie, Mona Kopp Verkauf und Vermarktung. Steuerliche Fragen klären wir gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.
Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching
Telefon: 089 444 432 130
E-Mail: kontakt@kopp-re.de
Servicegebiet: Bayern, Schwerpunkt München und Oberbayern
Öffnungszeiten: Mo bis Fr 9 bis 17 Uhr, Sa nach Vereinbarung
Martin und Mona Kopp, Kopp Real Estate GmbH, Unterhaching
Ein Wohn- und Geschäftshaus (kurz WGH) ist ein gemischt genutztes Gebäude: typischerweise Läden, Gastronomie, Praxen oder Büros im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen. Es verbindet zwei Ertragsströme in einem Objekt und wird deshalb anders bewertet und vermarktet als ein reines Mehrfamilienhaus oder eine reine Gewerbeimmobilie.
Über das Ertragswertverfahren mit getrennten Ertragsströmen: Die Wohnmieten werden am örtlichen Mietniveau gemessen, die Gewerbemieten an Vertragslaufzeit, Indexierung, Mieterbonität und Nachvermietbarkeit. Beides wird mit dem marktüblichen Kaufpreisfaktor kapitalisiert. Je höher der Gewerbeanteil, desto höher der Liegenschaftszins und desto niedriger der Faktor. Die belastbare Einschätzung erfolgt objektbezogen.
Einen festen Faktor gibt es nicht, er hängt von Lage, Gewerbeanteil und Vertragsqualität ab. Als amtlicher Anhaltspunkt: Der Gutachterausschuss München nennt für Mietwohnhäuser mit Gewerbeanteil bis 30 Prozent zuletzt einen Ertragsfaktor von rund 31 (Herbstanalyse 2025). Außerhalb Münchens und bei höherem Gewerbeanteil liegen die Faktoren niedriger, die laufenden Renditen entsprechend höher.
Der Gewerbeanteil bestimmt Bewertung, Finanzierung und Käuferkreis. Wohngeprägte Objekte (Gewerbeanteil bis rund 30 Prozent) werden nahe am Zinshaus bewertet und finden den breitesten Käuferkreis. Bei höherem Gewerbeanteil rechnen Käufer konservativer und die Bank finanziert eher zu gewerblichen Konditionen. Ein starker, langfristiger Gewerbemietvertrag kann diesen Effekt ausgleichen und den Preis sogar heben.
Sie laufen unverändert weiter. Der Käufer tritt in alle bestehenden Mietverhältnisse ein, bei Wohnraum nach Paragraf 566 BGB, bei Gewerberaum über die Verweisung des Paragrafen 578 BGB. Der Gewerbemieter braucht dem Verkauf nicht zuzustimmen und behält alle Rechte aus seinem Vertrag, einschließlich Options- und Indexklauseln.
Ja, deutlich. Indexierte Gewerbemietverträge koppeln die Miete an die Verbraucherpreisentwicklung und geben dem Käufer kalkulierbare, inflationsgeschützte Erträge. Zusammen mit langer Restlaufzeit und guter Mieterbonität gehören sie zu den stärksten Preisargumenten beim Wohn- und Geschäftshaus. Eine dokumentierte Indexierungshistorie gehört deshalb in jeden Datenraum.
Drei Wege: neu vermieten und dann verkaufen (hebt den Ertragswert direkt), eine Umnutzung zu Wohnen, Praxis oder Büro prüfen (wo das Planungsrecht es zulässt) oder mit sauber dokumentiertem Potenzial an einen umsetzungsstarken Käufer verkaufen. Ungeklärter Leerstand kostet im Preis am meisten, dokumentiertes Potenzial am wenigsten.
Private Kapitalanleger und Familienvermögen mit Erfahrung im Bestand, regionale Investoren, Family Offices mit langfristiger Strategie und vereinzelt Eigennutzer, die das Erdgeschoss für den eigenen Betrieb suchen. Wohngeprägte Häuser sprechen den breitesten Kreis an, gewerbegeprägte Objekte eher spezialisierte Käufer. Welche Gruppe den besten Preis zahlt, ordnen wir vor der Vermarktung ein.
In der Regel drei bis sechs Monate von der Bewertung bis zum Notartermin. Die Käuferprüfung dauert beim gemischt genutzten Haus oft etwas länger als beim reinen Wohnhaus, weil Bank und Käufer die Gewerbeverträge im Detail prüfen. Ein vollständiger Datenraum von Anfang an ist der wirksamste Beschleuniger.
Grundbuchauszug, Mietaufstellung getrennt nach Wohnen und Gewerbe, alle Miet- und Gewerbemietverträge mit sämtlichen Nachträgen und Indexklauseln, Flächenaufstellung, Baugenehmigungen und Nutzungsänderungen, Energieausweis, Betriebskostenabrechnungen mit Umlageschlüssel, Sanierungsnachweise, bei Erbfall Erbschein oder notarielles Testament. Die vollständige Checkliste steht im Abschnitt zum Ablauf.
Bei privat gehaltenen Objekten ist der Gewinn nach zehn Jahren Haltedauer in der Regel einkommensteuerfrei (Paragraf 23 EStG). Besonderheiten beim Wohn- und Geschäftshaus: eigengenutzte oder betrieblich zugeordnete Gewerbeteile können Betriebsvermögen sein, und bei umsatzsteuerpflichtig vermieteten Flächen spielt die Umsatzsteuer-Gestaltung eine Rolle. Beides gehört früh zum Steuerberater.
Sie kann. Wenn Gewerbeflächen umsatzsteuerpflichtig vermietet sind, lässt sich der Verkauf häufig als Geschäftsveräußerung im Ganzen umsatzsteuerneutral gestalten. Entscheidend ist die richtige Formulierung im Kaufvertrag. Das ist reine Gestaltungsfrage für Steuerberater und Notar und kein Hindernis für den Verkauf, es muss nur vor dem Notartermin geklärt sein.
Ja, das ist beim Wohn- und Geschäftshaus der Regelfall: keine Portale, keine Inserate, kein Schild. Das Objekt wird vorqualifizierten Käufern direkt vorgestellt, mit abgestufter Informationsfreigabe und Verschwiegenheitsvereinbarung. Besichtigungen laufen gebündelt und außerhalb der Geschäftszeiten, damit Laden und Haus ungestört bleiben. Details auf der Seite Secret Sale.
Wenn eine Gewerbefläche leer steht oder der Vertrag ausläuft, lohnt die Rechnung: Eine Neuvermietung oder Verlängerung vor dem Verkauf hebt den Ertragswert meist um ein Mehrfaches der Jahresmiete, kostet aber Zeit. Bei Verkaufsdruck ist der Verkauf mit dokumentiertem Potenzial der schnellere Weg. Wir rechnen beide Szenarien im Rahmen der Bewertung durch.
München ist der teuerste und liquideste Teilmarkt: hohe Faktoren, niedrige laufende Renditen, breiter Käuferkreis bis hin zu Family Offices. Im 1. bis 3. Quartal 2025 stieg dort die Zahl der verkauften Büro- und Geschäftshäuser um 43 Prozent. Außerhalb Münchens sind die Preise niedriger und die Renditen höher, die Käufer stärker regional. Maßgeblich für lagegenaue Werte sind die Berichte der 96 örtlichen Gutachterausschüsse.
2026 trifft ein erholter Markt auf wieder aktive Käufer: Der Immobilienmarktbericht Bayern meldet für 2025 rund 142.700 Transaktionen (plus 11,8 Prozent) und rund 56 Milliarden Euro Geldumsatz. Wer verkaufen will, findet einen aufnahmefähigen Markt. Warten lohnt sich vor allem, wenn die Spekulationsfrist bald abläuft, eine Gewerbefläche kurz vor der Neuvermietung steht oder eine Vertragsverlängerung den Ertragswert heben würde.
Fundierte Ertragswertermittlung mit getrennter Bewertung von Wohn- und Gewerbeertrag, klare Verkaufsstrategie, Zugang zu geprüften Investoren. Persönlich, lokal, diskret. Wir ordnen Ihr Vorhaben ehrlich ein, auch dann, wenn Warten der bessere Weg ist.
Stand aller Angaben: 2026-07-03. Diese Inhalte dienen der Information und ersetzen keine individuelle Steuer-, Rechts-, Finanzierungs- oder Anlageberatung. Markteinordnungen sind allgemeine Orientierung und beruhen auf eigener Markteinschätzung sowie amtlichen und neutralen Quellen: Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses, Herbstanalyse 2025 des Gutachterausschusses München und Kaufmarktbericht Bayern Herbst 2025 des IVD Süd. Gesetzliche Angaben (Grunderwerbsteuer, Spekulationsfrist, Drei-Objekt-Grenze, Paragrafen 566 und 578 BGB) folgen den geltenden Regelungen. Konkrete Kaufpreisfaktoren, Renditen und Werte sind objekt- und lageabhängig und nennen wir Ihnen verbindlich erst nach Prüfung des Einzelobjekts.
