Immobilie vermieten in München: Mietpreis, Kosten, Rechtslage und Ablauf 2026

Ja, jede natürliche Person darf ihre Wohnung vermieten. Sie brauchen dafür keine Erlaubnis und kein Gewerbe. Pflicht sind ein Energieausweis bei der Vermarktung, die Wohnungsgeberbestätigung für die Anmeldung des Mieters und die Angabe der Mieteinkünfte in der Einkommensteuererklärung.

An sich selbst nicht, weil dafür zwei Vertragsparteien fehlen. An Angehörige dagegen schon, und das ist steuerlich anerkannt, wenn der Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält und tatsächlich durchgeführt wird. Liegt die Miete deutlich unter der ortsüblichen Marktmiete, kann das Finanzamt den Werbungskostenabzug anteilig kürzen (Paragraf 21 Absatz 2 EStG). Einzelfall mit dem Steuerberater klären.

Im Grundsatz ja. Vorher zu klären sind aber: ein gültiger Energieausweis, die Zustimmung der finanzierenden Bank falls im Darlehensvertrag vorgesehen, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung, und bei einer geplanten Vermietung unter sechs Monaten die Zweckentfremdungslage in München.

Ja, sofern Sie Eigentümer sind und keine vertragliche Beschränkung entgegensteht. Bei Eigentumswohnungen lohnt der Blick in die Teilungserklärung und die Beschlusssammlung: dort können Regelungen zur Kurzzeitvermietung oder zur gewerblichen Nutzung stehen.

Von der Kaltmiete gehen zunächst die nicht umlagefähigen Kosten ab, vor allem Verwaltung, Instandhaltung und ein Ansatz für Mietausfall. Der verbleibende Überschuss ist als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit Ihrem persönlichen Steuersatz zu versteuern, wobei Abschreibung, Schuldzinsen und Erhaltungsaufwand den steuerpflichtigen Betrag mindern. Eine pauschale Prozentzahl wäre unseriös, weil Zustand, Finanzierung und Steuersatz die Rechnung völlig verschieben.

Dieselbe Rechnung wie bei 1.000 Euro, nur auf kleinerer Basis. Wichtig: Die nicht umlagefähigen Kosten sinken nicht proportional mit. Verwaltung und Instandhaltung hängen an der Wohnung, nicht an der Miethöhe. Bei kleinen Einheiten fällt ihr Anteil am Ergebnis deshalb stärker ins Gewicht.

Rechnen Sie in dieser Reihenfolge: Kaltmiete minus nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten ergibt den Überschuss vor Steuern. Davon Abschreibung, Schuldzinsen und Erhaltungsaufwand abziehen ergibt das steuerliche Ergebnis. Darauf Ihren persönlichen Steuersatz anwenden. Was übrig bleibt, ist Ihr Nettoergebnis. Die Abschreibung mindert dabei die Steuer, nicht Ihren Kontostand.

Diese Aussage stimmt vor allem für Neukäufe: Die Kaufpreise in München sind über Jahre stärker gestiegen als die Mieten, deshalb sind die Anfangsrenditen niedrig. Für bestehende Eigentümer gilt das nicht in gleicher Weise, weil deren Einstandspreis feststeht. Für sie lautet die Frage nicht „lohnt sich Vermietung“, sondern „vermieten oder verkaufen“.

In München eher niedrig bei der laufenden Rendite und eher hoch bei Wertstabilität und Vermietbarkeit. Belastbar wird die Aussage erst über die Nettomietrendite, also nach nicht umlagefähigen Kosten und einschließlich der Erwerbsnebenkosten. Konkrete Zahlen nennen wir objekt- und lagebezogen, nicht pauschal.

Bruttomietrendite ist Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis, das ist die grobe Einordnung. Nettomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten. In Bayern liegt die Grunderwerbsteuer bei 3,5 Prozent, hinzu kommen Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Provision.

Wenn die Wohnung gut vermietbar ist, Sie sie halten wollen und Sie den Überschuss nach Kosten und Steuern als attraktiv gegenüber Ihrer Alternative bewerten. Ein häufiger zusätzlicher Grund in München: Die Zehnjahresfrist läuft noch, und ein Verkauf wäre derzeit steuerpflichtig.

Mietrechtlich ist eine günstige Miete zulässig. Steuerlich kann das Finanzamt den Werbungskostenabzug anteilig kürzen, wenn die vereinbarte Miete deutlich unter der ortsüblichen Marktmiete liegt (Paragraf 21 Absatz 2 EStG). Praktisch relevant ist das vor allem bei Vermietung an Angehörige. Zweiter Punkt: Eine sehr niedrige Ausgangsmiete begrenzt über die Kappungsgrenze auch künftige Erhöhungen.

Die reine Vermietung eigener Immobilien gilt steuerlich in der Regel als private Vermögensverwaltung und nicht als Gewerbebetrieb. Die Grenze zum Gewerbe kann überschritten werden, wenn erhebliche Zusatzleistungen hinzukommen, etwa hotelähnlicher Service, oder bei häufigem An- und Verkauf. Wo die Grenze im Einzelfall liegt, klärt der Steuerberater.

Auf vier Dinge vor allem: einen Mietpreis innerhalb der gesetzlichen Grenzen, eine sorgfältige Mieterauswahl mit Bonitätsnachweis, einen sauberen Mietvertrag mit klaren Regelungen zu Betriebskosten und Kleinreparaturen, und ein Übergabeprotokoll mit Zustand und Zählerständen. Das Protokoll ist der Punkt, der später am häufigsten fehlt und am meisten kostet.

Zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Angebotsmiete, und innerhalb der gesetzlichen Grenzen. Zu hoch angesetzt kostet Vermietungszeit und zieht Interessenten an, die die Miete auf Dauer nicht tragen. Zu niedrig angesetzt begrenzt Ihre spätere Erhöhungsmöglichkeit. Wir ordnen Ihr Objekt konkret ein, statt einen Quadratmeterpreis zu behaupten.

Marktüblich sind bei Wohnraum zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, fällig nur im Erfolgsfall. Bei Kopp Real Estate ist das der Baustein Vermittlung bei Vermietung ab sechs Monaten. Für Gewerbeflächen gelten 3,0 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Die All-inclusive-Betreuung für Eigentümer, die nicht vor Ort sind, wird als Festpreis nach Objektgröße abgerechnet.

Bei Kopp Real Estate 3,0 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, fällig nur im Erfolgsfall. Das Wohnungsvermittlungsgesetz und das Bestellerprinzip gelten für Gewerberaum nicht, die Vergütung wird frei vereinbart. Der Ansatz liegt über dem Wohnraumsatz, weil Nutzersuche, Flächenaufbereitung und Vertragsverhandlung bei Gewerbe deutlich aufwendiger sind.

Bei der Vermietung von Wohnraum zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, getragen vom Besteller. Gegenüber Wohnungssuchenden gilt zusätzlich eine gesetzliche Obergrenze von zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Beim Verkauf gelten andere Werte, dort sind in München 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Partei üblich: Maklerprovision München.

Bei einer Wohnung mit 1.500 Euro Nettokaltmiete sind zwei Nettokaltmieten 3.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Davon gehen Vermarktungskosten, Portalgebühren, Fahrt- und Besichtigungszeit sowie die Vertragsarbeit ab. Die Vergütung fällt ausschließlich im Erfolgsfall an. Bleibt die Wohnung unvermietet, entsteht kein Anspruch.

Den Überschuss aus Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten, als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Zu den Werbungskosten zählen unter anderem Abschreibung, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Verwaltungskosten und nicht umlagefähige Betriebskosten. Vertiefung: Steuern sparen mit Immobilien. Keine Steuerberatung, Einzelfall mit dem Steuerberater klären.