Die kurze Antwort. Eigentumswohnungen werden in München 2026 im Mittel für 8.693 Euro je Quadratmeter angeboten, Häuser für 8.410 Euro. Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 25,07 Euro je Quadratmeter für Wohnungen und 21,74 Euro für Häuser. Nach tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen liegt eine Bestandswohnung bei rund 9.300 Euro je Quadratmeter.
Diese Seite bündelt die Entwicklung der Münchner Kaufpreise seit 2021, Angebotsmieten, Renditekennzahlen und die Preise in allen 25 Stadtbezirken. Dazu kommen eigene Auswertungen zu Kaufnebenkosten, Vervielfältigern und Bruttoanfangsrenditen. Fachlich verantwortlich: Martin Kopp. Stand der Marktdaten: Q2/2026.
Für Eigentumswohnungen werden in München 2026 im Mittel 8.693 Euro je Quadratmeter verlangt, für Häuser 8.410 Euro. Das sind Angebotspreise aus Inseraten. Nach tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen liegt eine Bestandswohnung bei rund 9.300 Euro je Quadratmeter. Beide Zahlen sind richtig, sie messen Verschiedenes.
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| Objektart | Angebotspreis je qm | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | 8.693 Euro | minus 0,02 Prozent |
| Haus | 8.410 Euro | minus 0,26 Prozent |
Angebotspreise aus Immobilieninseraten, Stand Q2/2026. Keine beurkundeten Kaufpreise. Der tatsächlich erzielte Preis weicht objektabhängig ab.
| Objektart | Preisniveau je qm Wohnfläche |
|---|---|
| Eigentumswohnung im Bestand | rund 9.300 Euro |
| Eigentumswohnung Neubau | rund 11.500 bis 13.000 Euro |
| Freistehendes Einfamilienhaus | rund 11.950 Euro |
| Reihenhaus | rund 8.600 Euro |
Aus der Auswertung notarieller Kaufverträge für München, Stand 2025. Durchschnittswerte über alle Lagen, Baujahre und Zustände.
Ein Angebotspreis ist der Preis, zu dem eine Immobilie ausgeschrieben wird. Er ist eine Momentaufnahme dessen, was aktuell am Markt ist. Ein beurkundeter Kaufpreis ist der Preis, zu dem tatsächlich abgeschlossen wurde. Er liegt zwangsläufig in der Vergangenheit, weil er erst nach dem Notartermin entsteht und danach ausgewertet wird.
Beide Reihen erfassen außerdem unterschiedliche Objektmengen. Die Angebotsreihe enthält, was gerade inseriert wird. Die Beurkundungsreihe enthält, was verkauft wurde, getrennt nach Bestand und Neubau. Deshalb ist es möglich, dass der beurkundete Durchschnitt für Bestandswohnungen über dem Angebotsmittel über alle Wohnungen liegt.
Einordnung aus unserer Vermarktungspraxis. Für ein einzelnes Objekt taugt keiner der beiden Werte als Preisansatz. Der Angebotspreis sagt, was Verkäufer verlangen, der Durchschnitt der Beurkundungen sagt, was in einem ganzen Jahr über die ganze Stadt bezahlt wurde. Was Ihre Wohnung wert ist, entscheidet sich an Lage, Zustand, Grundriss, Etage und Vermietungssituation. Genau dafür ist die Einwertung da.
Die Wohnungspreise sind seit 2021 um rund 12,5 Prozent gefallen, der Tiefpunkt lag 2024, seitdem bewegen sie sich seitwärts. 2026 liegt der Wert praktisch auf Vorjahresniveau. Bei Häusern zeigt sich dasselbe Muster, der Rückgang seit 2021 fällt dort mit rund 16,5 Prozent stärker aus.
| Jahr | Angebotspreis je qm | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|
| 2026 | 8.693 Euro | minus 0,02 Prozent |
| 2025 | 8.695 Euro | plus 2,08 Prozent |
| 2024 | 8.518 Euro | minus 2,07 Prozent |
| 2023 | 8.698 Euro | minus 10,43 Prozent |
| 2022 | 9.710 Euro | minus 2,28 Prozent |
| 2021 | 9.937 Euro |
| Jahr | Angebotspreis je qm | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|
| 2026 | 8.410 Euro | minus 0,26 Prozent |
| 2025 | 8.432 Euro | plus 0,96 Prozent |
| 2024 | 8.352 Euro | minus 3,78 Prozent |
| 2023 | 8.680 Euro | minus 12,16 Prozent |
| 2022 | 9.881 Euro | minus 1,84 Prozent |
| 2021 | 10.066 Euro |
Angebotspreise aus Immobilieninseraten, Stand Q2/2026. Keine beurkundeten Kaufpreise.
Der Tiefpunkt bei Wohnungen lag 2024 bei 8.518 Euro. 2025 lag der Wert 2,1 Prozent darüber, 2026 praktisch unverändert. Der Preisrückgang ist damit ausgelaufen, ohne dass eine Erholung eingesetzt hätte. Der Markt ist seit rund zwei Jahren seitwärts, und das ist eine Aussage, die sich belegen lässt, im Gegensatz zu jeder Prognose.
Wer 2021 gekauft hat, hat für den Quadratmeter Wohnung rund 14 Prozent mehr bezahlt als heute. Wer heute kauft, bekommt dafür eine Miete, die rund 8,4 Prozent höher liegt. Diese beiden Bewegungen zusammen haben den Münchner Markt strukturell verändert. Was das für die Rendite bedeutet, steht weiter unten unter Rendite und Vervielfältiger.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt 2026 bei 25,07 Euro je Quadratmeter für Wohnungen und 21,74 Euro für Häuser. Der Mietspiegel für München 2025 weist dagegen 15,38 Euro je Quadratmeter Nettokaltmiete aus. Beide Zahlen kursieren als „die Miete in München“ und meinen völlig Verschiedenes.
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| Jahr | Wohnung je qm | Veränderung | Haus je qm | Veränderung |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 25,07 Euro | plus 0,48 Prozent | 21,74 Euro | plus 3,28 Prozent |
| 2025 | 24,95 Euro | plus 1,34 Prozent | 21,05 Euro | plus 2,93 Prozent |
| 2024 | 24,62 Euro | plus 4,19 Prozent | 20,45 Euro | plus 0,89 Prozent |
| 2023 | 23,63 Euro | plus 1,90 Prozent | 20,27 Euro | minus 0,78 Prozent |
| 2022 | 23,19 Euro | plus 0,30 Prozent | 20,43 Euro | minus 0,63 Prozent |
| 2021 | 23,12 Euro | 20,56 Euro |
Angebotsmieten aus Immobilieninseraten, monatliche Nettokaltmiete je Quadratmeter, Stand Q2/2026. Nicht zu verwechseln mit der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel für München, die deutlich niedriger liegt.
Die auf Portalen ausgeschriebene Wohnungsmiete liegt in München bei rund 25,07 Euro je Quadratmeter. Der Mietspiegel für München 2025 weist als durchschnittliche Nettokaltmiete 15,38 Euro je Quadratmeter aus, erhoben für rund 500.000 freifinanzierte Wohnungen. Der Faktor zwischen beiden Größen beträgt rund 1,63, der Unterschied also mehr als 60 Prozent.
| Größe | Wert je qm | Was sie beschreibt |
|---|---|---|
| Angebotsmiete Wohnung 2026 | 25,07 Euro | was aktuell neu ausgeschrieben wird |
| Mietspiegel für München 2025 | 15,38 Euro | die ortsübliche Vergleichsmiete im Bestand |
Die Angebotsmiete beschreibt Neuvermietungen, überwiegend in guten Lagen, häufig möbliert oder befristet. Die Mietspiegelmiete beschreibt den gesamten Bestand, einschließlich langjähriger Mietverhältnisse. Der Mietspiegel 2025 liegt 5,5 Prozent über dem Mietspiegel 2023, der bei 14,58 Euro lag.
Warum das praktisch wichtig ist. Wer einen Ertragswert rechnet, muss wissen, welche der beiden Größen er verwendet. Wer mit der Angebotsmiete rechnet, obwohl die Wohnung im Bestand vermietet ist, liegt um mehr als die Hälfte daneben. Für eine konkrete Immobilie ist deshalb weder das eine noch das andere der richtige Ansatz, sondern die tatsächliche Miete und die für dieses Objekt erzielbare Miete.
Sie vermieten in München? Welche Miete für Ihre Wohnung tatsächlich erzielbar ist, entscheidet sich an Lage, Zustand und Mietvertrag, nicht am Stadtdurchschnitt. Wir prüfen das für Ihr Objekt und übernehmen die Vermietung auf Wunsch komplett.
Der Vervielfältiger für Münchner Wohnungen ist seit 2021 von rund 36 auf rund 29 Jahresmieten gefallen, ein Rückgang um rund 19 Prozent. Die rechnerische Bruttoanfangsrendite ist im selben Zeitraum von 2,79 auf 3,46 Prozent gestiegen. Grund ist die gegenläufige Bewegung von Kaufpreis und Miete.
| Jahr | Vervielfältiger Wohnung | Bruttoanfangsrendite |
|---|---|---|
| 2026 | rund 28,9 | 3,46 Prozent |
| 2025 | rund 29,0 | 3,44 Prozent |
| 2024 | rund 28,8 | 3,47 Prozent |
| 2023 | rund 30,7 | 3,26 Prozent |
| 2022 | rund 34,9 | 2,87 Prozent |
| 2021 | rund 35,8 | 2,79 Prozent |
Eigene Berechnung aus Angebotspreis und Angebotsmiete. Der Vervielfältiger ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Basis sind Angebotswerte, keine Bestandsmieten und keine beurkundeten Kaufpreise.
Seit 2024 ist der Wert stabil. Die Anpassung an das gestiegene Zinsniveau ist damit weitgehend abgeschlossen. Für Kapitalanleger ist München rechnerisch attraktiver als 2021, obwohl die Finanzierung teurer geworden ist.
Aus Kaufpreis und Angebotsmiete je Stadtbezirk ergibt sich für Q2/2026 eine klare Rangfolge. Zwischen dem Bezirk mit der höchsten und dem mit der niedrigsten Rendite liegt Faktor 1,37.
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| Position | Stadtbezirk | Bruttoanfangsrendite | Vervielfältiger |
|---|---|---|---|
| Höchste | Feldmoching-Hasenbergl | 3,78 Prozent | rund 26 |
| Milbertshofen-Am Hart | 3,75 Prozent | rund 27 | |
| Moosach | 3,73 Prozent | rund 27 | |
| Berg am Laim | 3,69 Prozent | rund 27 | |
| Mitte | Laim | 3,46 Prozent | rund 29 |
| Bogenhausen | 3,38 Prozent | rund 30 | |
| Maxvorstadt | 3,06 Prozent | rund 33 | |
| Niedrigste | Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt | 2,83 Prozent | rund 35 |
| Altstadt-Lehel | 2,76 Prozent | rund 36 |
Eigene Berechnung aus den Angebotswerten je Stadtbezirk, Stand Q2/2026. Die vollständige Rangfolge über alle 25 Bezirke steht in der Tabelle im nächsten Abschnitt.
Die Frage „wo ist es teuer“ beantwortet jede Marktübersicht. Die Frage „wo bekomme ich für den Preis am meisten Ertrag“ beantwortet kaum eine. Das Ergebnis ist die klassische Lagepyramide, aber quantifiziert: Die teuersten Lagen liefern die niedrigste laufende Rendite, die günstigen Lagen am Stadtrand die höchste. Wer auf Wertsteigerung setzt, entscheidet anders als wer auf Cashflow setzt.
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Der teuerste Stadtbezirk für Eigentumswohnungen ist Altstadt-Lehel mit 12.316 Euro je Quadratmeter, der günstigste Feldmoching-Hasenbergl mit 6.905 Euro. Der Abstand über das gesamte Stadtgebiet beträgt Faktor 1,8. Bei den Mieten reicht die Spanne von 21,76 Euro in Feldmoching-Hasenbergl bis 28,37 Euro in Altstadt-Lehel.
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| Stadtbezirk | Wohnung Kauf €/qm | Haus Kauf €/qm | Wohnung Miete €/qm | Haus Miete €/qm | Rendite | Vervielfältiger |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Altstadt-Lehel | 12.316 | 6.737 | 28,37 | 24,06 | 2,76 | 36 |
| Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt | 11.840 | 6.737 | 27,96 | 24,06 | 2,83 | 35 |
| Maxvorstadt | 10.990 | 8.226 | 28,06 | 24,82 | 3,06 | 33 |
| Schwabing-West | 10.539 | 8.884 | 28,12 | 23,30 | 3,20 | 31 |
| Schwabing-Freimann | 10.418 | 7.818 | 27,55 | 21,53 | 3,17 | 32 |
| Schwanthalerhöhe | 10.361 | 5.805 | 26,95 | 22,95 | 3,12 | 32 |
| Au-Haidhausen | 9.755 | 10.004 | 26,91 | 24,45 | 3,31 | 30 |
| Neuhausen-Nymphenburg | 9.303 | 7.949 | 26,49 | 22,16 | 3,42 | 29 |
| Sendling | 9.040 | 7.689 | 25,30 | 22,12 | 3,36 | 30 |
| Bogenhausen | 8.946 | 10.144 | 25,20 | 24,17 | 3,38 | 30 |
| Obergiesing-Fasangarten | 8.685 | 10.354 | 25,29 | 24,78 | 3,49 | 29 |
| Laim | 8.420 | 9.512 | 24,26 | 24,62 | 3,46 | 29 |
| Untergiesing-Harlaching | 8.360 | 10.354 | 24,98 | 24,78 | 3,59 | 28 |
| Milbertshofen-Am Hart | 8.287 | 7.908 | 25,91 | 21,59 | 3,75 | 27 |
| Sendling-Westpark | 8.061 | 8.341 | 24,19 | 22,93 | 3,60 | 28 |
| Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln | 7.899 | 9.064 | 24,04 | 21,72 | 3,65 | 27 |
| Ramersdorf-Perlach | 7.838 | 7.837 | 23,88 | 21,61 | 3,66 | 27 |
| Berg am Laim | 7.712 | 8.264 | 23,73 | 20,98 | 3,69 | 27 |
| Moosach | 7.648 | 8.068 | 23,78 | 21,38 | 3,73 | 27 |
| Pasing-Obermenzing | 7.603 | 8.337 | 23,15 | 21,25 | 3,65 | 27 |
| Aubing-Lochhausen-Langwied | 7.548 | 7.893 | 23,14 | 21,84 | 3,68 | 27 |
| Trudering-Riem | 7.545 | 8.120 | 22,68 | 21,44 | 3,61 | 28 |
| Allach-Untermenzing | 7.537 | 8.269 | 22,02 | 20,83 | 3,51 | 29 |
| Hadern | 7.393 | 8.341 | 22,59 | 22,93 | 3,67 | 27 |
| Feldmoching-Hasenbergl | 6.905 | 7.854 | 21,76 | 21,25 | 3,78 | 26 |
Angebotspreise und Angebotsmieten aus Immobilieninseraten, Stand Q2/2026. Keine beurkundeten Kaufpreise, keine ortsübliche Vergleichsmiete. Rendite und Vervielfältiger sind eigene Berechnungen aus den beiden Wohnungsspalten. Sortiert nach dem Wohnungskaufpreis.
Bei den Kaufpreisen kippt das Verhältnis von Haus zu Wohnung an einer geografischen Grenze. In zehn Bezirken liegt der Wohnungspreis über dem Hauspreis: Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, Schwabing-West, Schwabing-Freimann, Schwanthalerhöhe, Neuhausen-Nymphenburg, Sendling, Milbertshofen-Am Hart und, praktisch gleichauf, Ramersdorf-Perlach. In allen übrigen Bezirken ist das Haus teurer, am deutlichsten in Obergiesing-Fasangarten, Untergiesing-Harlaching und Bogenhausen.
Das erklärt anschaulich, wovon der Quadratmeterpreis abhängt. Innen zahlt man die Lage und die zulässige Geschossfläche, außen zahlt man das Grundstück.
Vorbehalt zu den Hauspreisen der Innenstadtbezirke. In den zentralen Bezirken werden sehr wenige Häuser gehandelt. Die dort ausgewiesenen Hauspreise beruhen auf einer dünnen Basis und sind teils erkennbar unplausibel niedrig. Das Muster gehört auf diese Seite, die Einzelzahl für Häuser in der Altstadt sollte niemand als Marktwert lesen.
Ihr Bezirk sagt noch nicht Ihren Preis. Zwei Wohnungen im selben Haus unterscheiden sich schnell um mehr als zehn Prozent. Welche Zahl für Ihre gilt, sagt Ihnen eine Einwertung, keine Tabelle.
Wir geben keine Preisprognose ab, weil sie sich nicht belegen ließe. Was sich belegen lässt, ist die Faktorenlage: Die Nachfrage wächst weiter, das Zinsniveau ist seit Monaten stabil auf erhöhtem Stand, und das Wachstum verteilt sich sehr ungleich über das Stadtgebiet.
Ende 2025 lebten 1.612.429 Menschen mit Hauptwohnsitz in München, ein Plus von 0,54 Prozent gegenüber dem Vorjahr, dazu 28.874 Nebenwohnsitze. Die städtische Prognose erwartet bis 2045 rund 1,830 Millionen Einwohner. Das sind rund 226.000 Personen mehr, ein Zuwachs von 14 Prozent oder im Mittel rund 0,63 Prozent pro Jahr.
Entscheidend ist die Verteilung. Die stärksten Zuwächse werden für Aubing-Lochhausen-Langwied mit dem neuen Stadtteil Freiham erwartet, dazu für Trudering-Riem, Bogenhausen und Feldmoching-Hasenbergl, jeweils vor allem wegen Neubautätigkeit. Die meisten innerstädtischen Bezirke wachsen unterdurchschnittlich oder verlieren Einwohner. Wer aus dem Stadtwachstum auf steigende Innenstadtpreise schließt, macht eine Verkürzung.
Bei zehnjähriger Zinsbindung liegen die Konditionen für Immobiliendarlehen überwiegend zwischen rund 3,6 und 4,0 Prozent, im Mittel bei rund 3,8 Prozent (Stand 02.08.2026, Bonität und Beleihungsauslauf verändern den Satz erheblich). Das Niveau bewegt sich seit Monaten seitwärts. Solange das so bleibt, ist der Kreis der Käufer, die die heutigen Preise darstellen können, begrenzt. Ein erneuter deutlicher Preisrückgang würde entweder einen weiteren Zinssprung voraussetzen oder einen Nachfrageeinbruch.
Zinsangaben sind tagesaktuell und verändern sich laufend. Sie dienen der Orientierung und ersetzen keine Finanzierungsberatung.
Die Angebotsseite ist der eigentliche Unsicherheitsfaktor für die kommenden Jahre. Ob in München über zehn Jahre genug gebaut wird, entscheidet über die Preisentwicklung stärker als jede Zinsbewegung. Zu Baugenehmigungen und Fertigstellungen liegen uns derzeit keine belastbaren eigenen Zahlen vor. Wir sagen das offen, statt eine Zahl zu nennen, die wir nicht prüfen können.
Innerhalb eines Stadtteils bewegen Mikrolage, Zustand, Grundriss und Vermietungssituation den Preis oft stärker als die Stadtteilgrenze selbst. Deshalb ist jeder Durchschnittswert nur ein Ausgangspunkt.
Die Adresse entscheidet weniger als der genaue Standort innerhalb der Adresse. Ausrichtung, Stockwerk, Lärmbelastung, Blick, Entfernung zur nächsten Schnellbahnstation und die Bebauung gegenüber wirken sich messbar aus. Zwei Wohnungen im selben Haus können sich um mehr als zehn Prozent unterscheiden.
Baujahr allein sagt wenig. Entscheidend ist der Zustand der gemeinschaftlichen Bauteile: Dach, Fassade, Leitungen, Fenster, Heizung, Aufzug. Ein sanierter Altbau kann über einem unsanierten Bau der siebziger Jahre liegen, obwohl er älter ist. Bei Eigentumswohnungen gehört die Instandhaltungsrücklage in dieselbe Betrachtung.
Beim Kaufpreis ist der energetische Zustand ein Preisfaktor, weil er die absehbaren Investitionen bestimmt. Bei der Miete ist die Lage überraschend anders: Für den Mietspiegel für München 2025 konnte kein signifikanter Einfluss des energetischen Gebäudezustands auf die Höhe der Miete nachgewiesen werden. Das Merkmal Wärmedämmung der Außenwände wurde lediglich als begründete Abweichung aufgenommen. Diese Aussage gilt für die Miete und nicht für den Kaufpreis, beides wird häufig vermischt.
Eine vermietete Eigentumswohnung spricht Kapitalanleger an, eine bezugsfreie zusätzlich Selbstnutzer. Weil Selbstnutzer in München regelmäßig mehr zahlen, liegt der erzielbare Preis für dieselbe Wohnung bezugsfrei typischerweise höher. Wie groß der Abstand ist, hängt an der laufenden Miete und am Kündigungsschutz.
Ein funktionierender Grundriss schlägt teure Ausstattung. Durchgangszimmer, fensterlose Bäder und Räume ohne sinnvolle Möblierbarkeit kosten Preis, auch wenn Böden und Bäder neu sind. Balkon, Terrasse, Garten, Stellplatz und Aufzug sind in München eigenständige Preisbestandteile.
Bei Häusern und Grundstücken bestimmt der Lagewert des Bodens einen großen Teil des Preises. Eine amtlich fundierte Orientierung je Richtwertzone geben die Bodenrichtwerte München 2026 mit Stichtag 01.01.2026.
Der Spannen-Indikator rechnet Ihre Wohnfläche mit den Münchner Durchschnittswerten aus der Auswertung notarieller Kaufverträge (Stand 2025) in eine grobe Wertspanne um. Er ersetzt keine Bewertung, zeigt aber sofort die Größenordnung.
Modellspanne von plus/minus 20 Prozent um den Münchner Durchschnittswert, Quelle: Auswertung notarieller Kaufverträge für München, Stand 2025. Lage, Zustand, Baujahr und Grundstück verschieben den echten Wert deutlich. Der Indikator ersetzt keine Bewertung.
Über die kostenlose Marktwertermittlung oder eine kurze Anfrage über dieses Formular. Sie erhalten eine persönliche Einschätzung auf Basis aktueller Münchner Marktdaten, keine automatisierte Zahl.
Lieber sofort sprechen? 089 444 432 130
Eine Eigentumswohnung mit 70 Quadratmetern kostet in München im Mittel rund 610.000 Euro. Je nach Stadtbezirk reicht die Spanne von rund 480.000 Euro in Feldmoching-Hasenbergl bis rund 860.000 Euro in Altstadt-Lehel. Dazu kommen Kaufnebenkosten von rund 8,5 bis 9,1 Prozent, bei 610.000 Euro also rund 52.000 bis 55.000 Euro.
Der mittlere Angebotspreis liegt 2026 bei 8.693 Euro je Quadratmeter. Wer diese Zahl als Orientierung nimmt, sollte zwei Dinge wissen. Erstens ist der Stadtbezirk der größte einzelne Hebel, zwischen dem günstigsten und dem teuersten liegt Faktor 1,8. Zweitens sind das Angebotspreise aus Inseraten, nicht beurkundete Kaufpreise.
Die Kaufnebenkosten setzen sich in Bayern zusammen aus 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 1,5 bis 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch sowie der Maklerprovision, die bei uns für den Käufer 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer beträgt.
Für eine Zweizimmerwohnung liegt der Preis in München im Mittel bei rund 390.000 bis 520.000 Euro. Über alle Stadtbezirke betrachtet reicht die Spanne von rund 310.000 Euro am Stadtrand bis rund 740.000 Euro in der Innenstadt. Die Fläche ist bei diesem Typ der entscheidende Unterschied.
Gerechnet ist mit einer Fläche von 45 bis 60 Quadratmetern, das ist eine Annahme und keine erhobene Größe. Bei kleinen Wohnungen liegt der Quadratmeterpreis in der Praxis über dem Durchschnitt, weil Kleinwohnungen stärker nachgefragt werden, insbesondere von Kapitalanlegern.
Für Eigentumswohnungen werden 2026 im Mittel 8.693 Euro je Quadratmeter verlangt, für Häuser 8.410 Euro. Nach beurkundeten Kaufverträgen liegt eine Bestandswohnung bei rund 9.300 Euro, ein freistehendes Einfamilienhaus bei rund 11.950 Euro und ein Reihenhaus bei rund 8.600 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Spitzenlagen liegen deutlich darüber, einfache Lagen darunter.
Das hängt davon ab, was man misst. Bei Eigentumswohnungen führt Altstadt-Lehel mit rund 12.300 Euro je Quadratmeter, vor Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt und Maxvorstadt. Bei Häusern liegen Obergiesing-Fasangarten und Untergiesing-Harlaching vorn.
Am unteren Ende steht bei Wohnungen Feldmoching-Hasenbergl mit rund 6.900 Euro. In der Altstadt werden praktisch keine Häuser gehandelt, die dort ausgewiesenen Hauswerte sind deshalb nicht aussagekräftig.
Zu einzelnen Rekordobjekten liegen uns keine überprüfbaren Daten vor, deshalb nennen wir keine. Belastbar ist die Aussage über Lagen: Die höchsten Quadratmeterpreise werden in Altstadt und Lehel erzielt, gefolgt von Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt und Maxvorstadt.
Solche Transaktionen werden nicht öffentlich dokumentiert, veröffentlichte Rekordmeldungen sind meist Angebotspreise. Im Spitzensegment taugt der Bezirksdurchschnitt ohnehin nicht als Maßstab, dort bestimmen Aussicht, Denkmalstatus, Grundriss und Ausstattung den Preis stärker als die Adresse.
Der Markt bewegt sich seit rund zwei Jahren seitwärts. Nach dem Rückgang zwischen 2022 und 2024 liegen die Wohnungspreise 2026 praktisch auf Vorjahresniveau, die Veränderung beträgt minus 0,02 Prozent. Die Mieten steigen weiter, aber langsamer als in den Vorjahren. Der Markt ist weder im Fall noch im Aufschwung.
Zu Transaktionszahlen, Angebotsbestand und Vermarktungsdauer liegen uns keine eigenen Daten vor. Diese drei Größen würden die Antwort belastbarer machen, wir nennen sie deshalb nicht.
2026 verläuft bisher als Seitwärtsjahr. Wohnungspreise minus 0,02 Prozent, Hauspreise minus 0,26 Prozent gegenüber dem Vorjahr, beides im Rundungsbereich. Die Mieten legen weiter zu, aber deutlich langsamer als 2024. Der starke Preisrückgang des Jahres 2023 setzt sich nicht fort.
Als Einordnung: Für Verkäufer bedeutet das, dass Abwarten nicht mehr automatisch Preisverlust bedeutet. Für Käufer bedeutet es, dass Abwarten nicht mehr automatisch günstiger wird.
Kauf und Miete laufen auseinander. Seit 2021 sind die Wohnungskaufpreise um rund 12,5 Prozent gefallen, die Angebotsmieten um rund 8,4 Prozent gestiegen. In der Folge ist der Vervielfältiger von rund 36 auf rund 29 gesunken, die rechnerische Bruttoanfangsrendite von 2,79 auf 3,46 Prozent gestiegen.
Zugrunde liegen Angebotsmieten, nicht Bestandsmieten. Seit 2024 ist dieser Anpassungsprozess weitgehend abgeschlossen, die Werte sind stabil.
Belastbar ist nur der Rückblick: Die Preise sind zwischen 2021 und 2024 gefallen und bewegen sich seit zwei Jahren seitwärts. Ob ein erneuter Rückgang folgt, hängt vor allem vom Zinsniveau und vom Neubauvolumen ab. Eine seriöse Punktprognose für München gibt es nicht, und wir geben keine ab.
Die Korrekturphase 2022 bis 2024 war eine Reaktion auf den Zinsanstieg. Seit sich die Konditionen bei rund 3,6 bis 4,0 Prozent eingependelt haben (Stand 02.08.2026), ist die Preisbewegung zum Stillstand gekommen. Auf der Nachfrageseite spricht die Bevölkerungsentwicklung gegen einen Einbruch. Daraus folgt aber nicht, dass die Preise steigen.
Bisher nicht. Die Wohnungspreise liegen 2026 um 0,02 Prozent unter dem Vorjahr, die Hauspreise um 0,26 Prozent. Beides liegt im Bereich der statistischen Unschärfe. Verglichen mit 2021 sind Immobilien in München allerdings deutlich billiger geworden, bei Wohnungen um rund 12,5 Prozent, bei Häusern um rund 16,5 Prozent.
Wer die Frage stellt, weil er auf einen günstigeren Einstieg wartet, sollte den zweiten Teil mitlesen: Der Rückgang hat bereits stattgefunden, er läuft nicht mehr.
Wir veröffentlichen keine Preisprognose, weil sie sich nicht belegen ließe. Belegbar ist die Faktorenlage: Die Nachfrage wächst, das Zinsniveau ist stabil auf erhöhtem Stand, und die Preise haben ihre Anpassung seit zwei Jahren abgeschlossen. Für eine konkrete Immobilie ist ohnehin die Einwertung maßgeblich, nicht der Stadtdurchschnitt.
Für die Nachfrageseite spricht das Wachstum: Ende 2025 lebten 1.612.429 Menschen mit Hauptwohnsitz in München, die städtische Prognose erwartet bis 2045 rund 1,830 Millionen. Gegen steigende Preise spricht das Finanzierungsumfeld. Was daraus folgt, ist kein Preisziel, sondern eine Beobachtung: Der Markt hat sich auf ein neues Gleichgewicht eingestellt und hält es seit zwei Jahren.
Bei den Mieten spricht die Datenlage dafür, sie steigen seit 2021 durchgehend. Bei den Kaufpreisen ist die Lage offen, sie sind seit 2021 gefallen und bewegen sich seit zwei Jahren seitwärts. Die Nachfrage wächst weiter, das Wachstum konzentriert sich aber auf die Neubaubezirke am Stadtrand.
Die Angebotsmieten für Wohnungen sind in jedem der letzten fünf Jahre gestiegen, von 23,12 auf 25,07 Euro je Quadratmeter. Auch der Mietspiegel ist zuletzt um 5,5 Prozent gestiegen. Bei den Kaufpreisen zeigt dieselbe Zeitreihe das Gegenteil.
Für einen Zeitraum von zehn Jahren gibt es keine belastbare Preisprognose. Was sich für München belegen lässt: Die Einwohnerzahl soll bis 2045 um 14 Prozent auf rund 1,830 Millionen wachsen. Der Wohnraumbedarf steigt damit strukturell. Ob und wie stark sich das in Preisen niederschlägt, hängt vom Neubauvolumen und vom Zinsniveau ab.
Ein Blick zurück relativiert die Frage: In den letzten fünf Jahren sind die Preise in München gefallen, nicht gestiegen. Wer aus der Vergangenheit extrapoliert, hätte diesen Verlauf nicht getroffen.
Eine Aussage zu einem konkreten Jahr in der Zukunft ist nicht belegbar, und wir geben sie nicht ab. Für den Zeitraum bis 2030 gelten dieselben Faktoren wie für die Zehnjahresfrage: wachsende Nachfrage, unsichere Angebotsseite und eine zinsabhängige Zahlungsfähigkeit der Käufer.
Der Mehrwert liegt darin, die drei Größen zu kennen, auf die man selbst schauen kann: das Zinsniveau, das Neubauvolumen in München und die Zuzugszahlen.
Die folgenden Antworten sind Einordnungen aus unserer Vermarktungspraxis und keine aus Daten abgeleiteten Aussagen. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung. Für Ihre Situation ist eine individuelle Prüfung erforderlich.
Aus den Marktdaten lässt sich dafür kein Zeitpunkt ableiten, weil sich die Preise seit zwei Jahren seitwärts bewegen. Weder spricht ein laufender Rückgang für schnelles Handeln, noch ein laufender Anstieg für Abwarten. Ausschlaggebend sind die Eigenschaften der Immobilie und die persönliche Situation, nicht das Marktjahr.
In den Jahren 2022 bis 2024 kostete Abwarten messbar Geld. Heute kostet ein Verkauf drei Monate später rechnerisch nichts. Was den Preis dagegen tatsächlich bewegt, sind Zustand, energetischer Standard, Vermietungssituation, Grundriss und die Frage, ob im selben Haus gerade vergleichbare Wohnungen angeboten werden. Ein Sonderfall sind Objekte mit Instandhaltungsstau oder auslaufender Zinsbindung, dort entscheidet die eigene Kostenrechnung.
Rechnerisch ist München für Käufer heute günstiger als 2021, der Kaufpreis ist gefallen und die erzielbare Miete gestiegen. Gleichzeitig ist die Finanzierung teurer geworden. Ob sich ein Kauf lohnt, entscheidet sich an der individuellen Finanzierung und am konkreten Objekt, nicht am Marktdurchschnitt.
Für Selbstnutzer ist die monatliche Belastung der Engpass, nicht der Kaufpreis. Für Kapitalanleger trägt die Rendite heute mehr zur Rechnung bei als früher, dafür ist der Hebel über Fremdkapital kleiner geworden.
Ob derzeit tatsächlich mehr verkauft wird als früher, lässt sich mit den uns vorliegenden Daten nicht belegen. Was sich belegen lässt: Die Hauspreise sind seit 2021 um rund 16,5 Prozent gefallen, stärker als die Wohnungspreise mit rund 12,5 Prozent.
Aus unserer Vermarktungspraxis sind drei Anlässe dominant: Erbfälle und Generationenwechsel, Instandhaltungs- und Sanierungsbedarf in einer Größenordnung, die viele Eigentümer nicht mehr abbilden wollen, sowie veränderte Lebenssituationen wie der Auszug der Kinder.
Der teuerste Fehler ist ein zu hoher Startpreis. Ein Objekt, das zu teuer startet, verliert nach wenigen Wochen die Aufmerksamkeit der aktiven Interessenten und wird anschließend meist unter dem Preis verkauft, der zu Beginn erzielbar gewesen wäre. Der zweite große Fehler sind fehlende Unterlagen.
In den ersten Wochen sieht ein Inserat die Interessenten, die aktiv suchen und vorbereitet sind. Wer diese Phase verstreichen lässt, verkauft danach an Zweitinteressenten, die den Verlauf kennen und entsprechend verhandeln. Die spätere Preisreduzierung ist dann nicht nur eine Reduzierung, sondern ein Signal. Der dritte Fehler ist eine falsch eingeschätzte Zielgruppe.
Eine feste Altersgrenze gibt es nicht. Der übliche Orientierungspunkt ist der Renteneintritt, weil das verfügbare Einkommen dann in der Regel sinkt. Ausschlaggebend sind Tilgungssatz und Zinsbindung: Bei den heutigen Konditionen und niedriger Anfangstilgung dauert die vollständige Rückführung deutlich über 25 Jahre.
Eine höhere Anfangstilgung verkürzt die Laufzeit erheblich, erhöht aber die monatliche Belastung. Wer mit Ende 30 kauft und zum Renteneintritt schuldenfrei sein will, muss diese Rechnung von hinten aufmachen. Zu berücksichtigen ist außerdem das Anschlussfinanzierungsrisiko, wenn die Zinsbindung vor der vollständigen Rückführung ausläuft.
Die Kauf- und Mietpreise sind Angebotswerte aus Immobilieninseraten mit Stand Q2/2026. Die beurkundeten Durchschnittswerte stammen aus der Auswertung notarieller Kaufverträge für München mit Stand 2025. Rendite und Vervielfältiger sind eigene Berechnungen, der Rechenweg steht jeweils dabei.
Automatische Rechner arbeiten mit Durchschnittswerten und Angebotsdaten. Sie liefern eine Größenordnung, aber keinen belastbaren Wert, weil sie Zustand, Mikrolage, Grundriss und rechtliche Besonderheiten nicht kennen. Für eine Entscheidung über Kauf oder Verkauf braucht es eine objektbezogene Bewertung.
Quartalsweise. Der Datenstand steht sichtbar am Seitenanfang.
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Hinweise zu diesen Angaben. Alle Werte auf dieser Seite sind Orientierungswerte ohne Gewähr. Die als Angebotspreise oder Angebotsmieten gekennzeichneten Werte stammen aus Immobilieninseraten; Datenstand dieser Reihen ist Q2/2026. Sie sind keine beurkundeten Kaufpreise und keine ortsübliche Vergleichsmiete. Die beurkundeten Durchschnittswerte stammen aus der Auswertung notarieller Kaufverträge für München mit Stand 2025. Auf diesen Durchschnittswerten beruht auch die Modellspanne des Preisindikators. Rendite und Vervielfältiger sind eigene Berechnungen aus den Angebotswerten. Die tatsächlichen Preise einzelner Immobilien hängen unter anderem von Mikrolage, Zustand, Ausstattung, Grundriss, Energieeffizienz und rechtlichen Besonderheiten ab. Eine objektbezogene Bewertung bleibt erforderlich.
Kopp Real Estate GmbH ist Immobilienmakler für München und den Landkreis München mit Sitz in Unterhaching. Der Schwerpunkt liegt auf Wohnungen, Häusern und Anlageimmobilien in ganz München und im Münchner Umland. Fachlich verantwortlich für die Marktdaten dieser Seite ist Martin Kopp.
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