Die kurze Antwort: Eigentumswohnungen im Bestand kosten in München im Durchschnitt rund 9.300 Euro pro Quadratmeter, Neubauwohnungen rund 11.500 bis 13.000 Euro, freistehende Einfamilienhäuser rund 11.950 Euro und Reihenhäuser rund 8.600 Euro. Quelle ist der Gutachterausschuss München (Stand 2025). Nach der Korrektur 2022 bis 2024 steigen die Preise seit 2025 wieder leicht.
Fachlich verantwortlich: Martin Kopp, Kopp Real Estate GmbH in Unterhaching bei München. Datenstand: Gutachterausschuss München 2025, Seite zuletzt aktualisiert am 2026-07-07, Aktualisierung quartalsweise.
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Die verlässlichste Quelle für Münchner Immobilienpreise ist der Gutachterausschuss München, der alle notariellen Kaufverträge auswertet. Die folgende Tabelle fasst die Durchschnittswerte aus dessen Berichterstattung für 2025 zusammen. Einzelne Lagen und Objekte weichen deutlich ab.
| Objektart in München | Preisniveau | Quelle und Stand |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung Bestand | rund 9.300 Euro pro m² Wohnfläche | Gutachterausschuss München, 2025 |
| Eigentumswohnung Neubau | rund 11.500 bis 13.000 Euro pro m² | Gutachterausschuss München, 2025 |
| Freistehendes Einfamilienhaus | rund 11.950 Euro pro m² Wohnfläche | Gutachterausschuss München, Herbstanalyse 2025 |
| Reihenhaus | rund 8.600 Euro pro m² Wohnfläche | Gutachterausschuss München, Herbstanalyse 2025 |
| Doppelhaushälfte | zwischen Reihenhaus und freistehendem Haus, lageabhängig | Eigene Markteinschätzung, Stand 2026-07-07 |
| Mehrfamilienhäuser | Nachfrage von Anlegern zieht seit 2025 wieder an, Preise objektbezogen nach Ertrag | Eigene Markteinschätzung, Stand 2026-07-07 |
Wichtig zur Einordnung: Durchschnittswerte mischen alle Lagen, Baujahre und Zustände. Ein sanierter Altbau in Haidhausen und eine unrenovierte Wohnung am Stadtrand liegen beide in dieser Statistik. Für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen zählt deshalb die objektbezogene Bewertung, nicht der Durchschnitt.
Für 2026 ist ein stabiles bis leicht steigendes Preisniveau die wahrscheinlichste Entwicklung (eigene Markteinschätzung, Stand 2026-07-07). Der Gutachterausschuss meldete für 2025 wieder leicht steigende Kaufpreise bei Wohnimmobilien, nachdem die Jahre 2022 bis 2024 von einer Korrektur geprägt waren.
Drei Faktoren tragen diese Einschätzung: Erstens bleibt das Angebot strukturell knapp, weil in München zu wenig neu gebaut wird. Zweitens wächst die Stadt weiter bei hoher Kaufkraft und stabilem Arbeitsmarkt. Drittens haben sich die Finanzierungszinsen auf einem Niveau eingependelt, mit dem Käufer wieder planen können. Der größte Unsicherheitsfaktor bleibt die Zinsentwicklung: Deutlich steigende Zinsen würden die Nachfrage erneut bremsen.
Seriös ist bei Prognosen nur die Richtung, nicht die Kommastelle. Niemand kann den Preis einer einzelnen Wohnung für 2027 vorhersagen. Wer konkret plant, arbeitet mit dem heutigen Marktwert und einer sauberen Preisstrategie.
Die höchsten Preise erzielen Altstadt-Lehel, Teile von Schwabing, Bogenhausen mit dem Herzogpark und Nymphenburg, bei Häusern auch Grünwald, Harlaching und Solln. Günstiger als der Schnitt sind Lagen am Stadtrand ohne Schnellbahnanschluss sowie Teile von Milbertshofen, Hasenbergl und Neuperlach.
Altstadt-Lehel, Schwabing, Herzogpark, Nymphenburg: deutlich über dem Durchschnitt, bei Top-Objekten auch mehr als das Doppelte. Häuser in Grünwald und Solln gehören zu den teuersten im Süden.
Giesing, Au, Sendling, Berg am Laim, Ramersdorf: urbane Lagen mit guter Anbindung, Preise um den städtischen Durchschnitt. Hier trifft sich die breiteste Nachfrage von Eigennutzern und Anlegern.
Unterhaching, Taufkirchen, Ottobrunn, Neubiberg, Haar: meist unter dem Stadtniveau bei S-Bahn-Anbindung. Für Familien häufig die wirtschaftlichere Alternative mit stabiler Wertentwicklung.
Konkrete Quadratmeterwerte je Stadtteil nennt diese Seite bewusst nicht: Innerhalb eines Stadtteils verschieben Mikrolage, Stockwerk, Zustand und Baujahr den Wert oft stärker als die Stadtteilgrenze. Belastbare Einzelwerte liefert die objektbezogene Marktwertermittlung.
Nach mehr als einem Jahrzehnt Aufschwung folgte 2022 bis 2024 eine Korrektur, seit 2025 steigen die Preise wieder leicht. Auslöser der Korrektur war der schnelle Zinsanstieg ab 2022, der die Finanzierungsbudgets der Käufer verkleinerte.
| Phase | Entwicklung | Einordnung |
|---|---|---|
| Bis 2022 | langer Preisaufschwung auf Rekordniveau | Niedrigzins, Zuzug, knappes Angebot |
| 2022 bis 2024 | spürbare Korrektur, je nach Segment unterschiedlich stark | Zinsanstieg, Kaufzurückhaltung, längere Vermarktungszeiten |
| Seit 2025 | wieder leicht steigende Kaufpreise | Gutachterausschuss München, Berichterstattung für 2025 |
| 2026 | stabil bis leicht steigend erwartet | Eigene Markteinschätzung, Stand 2026-07-07 |
Bemerkenswert an München: Selbst in der Korrekturphase blieb das Preisniveau im bundesweiten Vergleich das höchste, und gut geschnittene Objekte in gefragten Lagen fanden durchgehend Käufer. Die Korrektur war eine Normalisierung nach der Niedrigzinsphase, kein Einbruch der Nachfrage nach Wohnraum.
Der Spannen-Indikator rechnet Ihre Wohnfläche mit den Münchner Durchschnittswerten des Gutachterausschusses (Stand 2025) in eine grobe Wertspanne um. Er ersetzt keine Bewertung, zeigt aber sofort die Größenordnung.
Modellspanne von plus/minus 20 Prozent um den Münchner Durchschnittswert, Quelle: Gutachterausschuss München, Stand 2025. Lage, Zustand, Baujahr und Grundstück verschieben den echten Wert deutlich. Der Indikator ersetzt keine Bewertung.
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Kopp Real Estate GmbH ist Immobilienmakler für München und den Landkreis München mit Sitz in Unterhaching. Der Schwerpunkt liegt auf Wohnungen, Häusern und Anlageimmobilien in München Süd und Ost sowie im südlichen und östlichen Landkreis. Die Preisangaben dieser Seite stammen aus der Berichterstattung des Gutachterausschusses München und werden quartalsweise geprüft und aktualisiert.
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Eigentumswohnungen im Bestand kosten im Durchschnitt rund 9.300 Euro pro Quadratmeter, Neubauwohnungen rund 11.500 bis 13.000 Euro, freistehende Einfamilienhäuser rund 11.950 Euro und Reihenhäuser rund 8.600 Euro. Quelle: Gutachterausschuss München, Stand 2025.
Je nach Objektart zwischen rund 8.600 Euro (Reihenhaus) und rund 13.000 Euro (Neubauwohnung im oberen Bereich) pro Quadratmeter Wohnfläche im Durchschnitt. Spitzenlagen liegen deutlich darüber, einfache Lagen darunter (Gutachterausschuss München, 2025).
Zwischen 2022 und 2024 gab es eine spürbare Korrektur, ausgelöst durch den schnellen Zinsanstieg. Seit 2025 meldet der Gutachterausschuss München wieder leicht steigende Kaufpreise bei Wohnimmobilien.
Die wahrscheinlichste Entwicklung ist ein stabiles bis leicht steigendes Preisniveau, getragen von knappem Angebot, wachsender Stadt und eingependelten Zinsen. Das ist eine Markteinschätzung mit Stand 2026-07-07, keine Garantie. Der größte Unsicherheitsfaktor bleibt die Zinsentwicklung.
Die höchsten Preise erzielen Altstadt-Lehel, Teile von Schwabing, Bogenhausen mit dem Herzogpark und Nymphenburg. Bei Häusern gehören auch Grünwald, Harlaching und Solln zu den teuersten Lagen im Münchner Süden.
Unter dem Durchschnitt liegen meist Lagen am Stadtrand ohne Schnellbahnanschluss sowie Teile von Milbertshofen, Hasenbergl und Neuperlach. Auch viele Gemeinden im Landkreis bieten mehr Fläche fürs Geld, besonders mit S-Bahn-Anbindung wie Taufkirchen oder Haar.
Bis 2022 stiegen die Preise über ein Jahrzehnt auf Rekordniveau. 2022 bis 2024 folgte eine Korrektur durch den Zinsanstieg. Seit 2025 steigen die Kaufpreise laut Gutachterausschuss München wieder leicht.
Freistehende Einfamilienhäuser kosten im Durchschnitt rund 11.950 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, Reihenhäuser rund 8.600 Euro (Gutachterausschuss München, Herbstanalyse 2025). Bei einem 140-Quadratmeter-Haus entspricht das modellhaft rund 1,2 bis 1,7 Millionen Euro, stark lageabhängig.
Neubauwohnungen kosten im Durchschnitt rund 11.500 bis 13.000 Euro pro Quadratmeter (Gutachterausschuss München, 2025). Energieeffizienter Neubau kann für Kapitalanleger steuerlich interessant sein, ein Modellbeispiel zeigt die Seite KfW-40-QNG-Investment.
Die Ausgangslage für Verkäufer ist 2026 solide: leicht steigende Preise, knappes Angebot und ernsthafte Nachfrage. Wichtiger als der Marktzeitpunkt ist die richtige Preisstrategie für das konkrete Objekt. Der erste Schritt ist eine fundierte Marktwertermittlung.
Die Auswahl ist besser als in den Boomjahren und die Zinsen sind planbar. Entscheidend ist die persönliche Rechnung: Zeithorizont ab etwa fünf Jahren, ausreichend Eigenkapital und eine dauerhaft tragbare Rate. Wer vorbereitet ist, findet auch in München passende Objekte.
Aus der öffentlichen Berichterstattung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München, der alle notariellen Kaufverträge auswertet. Ergänzende Einordnungen sind als eigene Markteinschätzung mit Datum gekennzeichnet.
Automatische Rechner arbeiten mit Durchschnittswerten und Angebotsdaten. Sie liefern eine Größenordnung, aber keinen belastbaren Wert, weil sie Zustand, Mikrolage, Grundriss und rechtliche Besonderheiten nicht kennen. Für echte Entscheidungen braucht es eine objektbezogene Bewertung.
Über die kostenlose Marktwertermittlung von Kopp Real Estate: Besichtigung, Auswertung aktueller Münchner Marktdaten und eine schriftliche Werteinschätzung mit Preisstrategie. Details auf der Seite Immobilie bewerten in München.
Quartalsweise, jeweils nach Sichtung der aktuellen Berichterstattung des Gutachterausschusses München. Der Datenstand steht sichtbar oben auf der Seite, zuletzt aktualisiert am 2026-07-07.
Vom Durchschnittswert zum echten Wert: Die kostenlose Marktwertermittlung zeigt, wo Ihre Immobilie heute im Münchner Markt steht.
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