Die kurze Antwort: Die neuen Bodenrichtwerte für München gelten zum Stichtag 01.01.2026 und wurden am 09.06.2026 beschlossen. In der eigenen Auswertung der Kopp Real Estate GmbH reichen die erfassten Richtwertzonen von rund 250 bis rund 155.000 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche. Der Wert einer einzelnen Adresse lässt sich daraus erst nach Prüfung von Richtwertzone, WGFZ, Nutzung und Grundstücksmerkmalen ableiten.
Die Unterschiede innerhalb eines Stadtteils sind häufig größer als die Unterschiede zwischen zwei Stadtteilen. Kopp Real Estate zeigt deshalb Spannen aus den erfassten Richtwertzonen und trennt die Gesamtspanne von Wohn-, Misch- und Kerngebieten.
Tabelle lässt sich seitlich wischen.
| Stadtteil | Spanne gesamt Euro/qm | Wohnen, Misch, Kern | Erfasste Zonen |
|---|---|---|---|
| Altstadt | rund 16.500 bis 155.000 | rund 16.500 bis 155.000 | 50 |
| Ludwigsvorstadt | rund 3.700 bis 59.000 | rund 3.700 bis 59.000 | 30 |
| Maxvorstadt | rund 1.000 bis 38.000 | rund 3.500 bis 38.000 | 106 |
| Lehel | rund 2.400 bis 28.500 | rund 2.400 bis 28.500 | 11 |
| Haidhausen | rund 2.300 bis 22.000 | rund 3.700 bis 22.000 | 59 |
| Isarvorstadt | rund 1.000 bis 19.500 | rund 2.900 bis 19.500 | 13 |
| Schwabing | rund 2.300 bis 15.500 | rund 2.400 bis 15.500 | 48 |
| Au | rund 700 bis 12.500 | rund 2.000 bis 12.500 | 27 |
| Bogenhausen | rund 250 bis 12.500 | rund 1.200 bis 12.500 | 93 |
| Neuhausen-Nymphenburg | rund 800 bis 12.500 | rund 1.700 bis 12.500 | 40 |
| Westend | rund 1.500 bis 12.500 | rund 1.900 bis 12.500 | 47 |
| Ramersdorf und Berg am Laim | rund 1.300 bis 10.500 | rund 1.700 bis 10.500 | 40 |
| Sendling | rund 950 bis 7.600 | rund 1.000 bis 7.600 | 23 |
| Freimann und Oberföhring | rund 900 bis 5.500 | rund 1.000 bis 5.500 | 41 |
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Für München gibt es keinen einheitlichen Bodenrichtwert. In den von Kopp Real Estate ausgewerteten Richtwertzonen reicht die Spanne 2026 von rund 250 Euro je Quadratmeter in besonderen Zonen bis rund 155.000 Euro je Quadratmeter in der Altstadt. Für Wohn-, Misch- und Kerngebiete sind die Spannen enger, aber weiterhin sehr groß.
Ein Münchner Durchschnittswert wäre fachlich irreführend. Bodenrichtwerte gelten für Zonen mit vergleichbaren Nutzungs- und Wertverhältnissen. Bereits innerhalb eines Stadtteils können Lage, Nutzungsart und WGFZ zu einem Vielfachen Unterschied führen.
Amtliche Eckdaten: Der Gutachterausschuss München hat die Bodenrichtwerte mit Stichtag 01.01.2026 am 09.06.2026 beschlossen. Die Online-Veröffentlichung erfolgte am 30.06.2026.
| Begriff | Was 2026 konkret gemeint ist |
|---|---|
| Bodenrichtwert | Durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter unbebauter Grundstücksfläche in einer Richtwertzone |
| Stichtag | Wertverhältnisse zum 01.01.2026 |
| WGFZ | Wertrelevante Geschossflächenzahl des typischen Richtwertgrundstücks |
| Nutzungsart | Zum Beispiel individuelles Wohnen, Geschossbau, Kerngebiet oder Gewerbe |
Amtliche Quellen: Gutachterausschuss München, Landeshauptstadt München und § 196 BauGB. Stadtteilspannen: eigene Auswertung der Kopp Real Estate GmbH, Stand 2026.
Kopp Real Estate bespricht mit Ihnen Fragen zur Bedeutung des Bodenrichtwerts für eine konkrete Münchner Adresse. Die amtliche Bodenrichtwertauskunft selbst erhalten Sie ausschließlich beim zuständigen Gutachterausschuss. Auf Grundlage dieser Auskunft ordnen wir mit Ihnen ein, welche Bedeutung Richtwertzone, WGFZ und Nutzungsart für Ihr Grundstück haben.
Wir besprechen mit Ihnen, was die Angaben aus der amtlichen Auskunft für Ihr konkretes Grundstück und einen möglichen Verkauf bedeuten. Wir legen keinen amtlichen Bodenrichtwert fest und erteilen keine amtliche Auskunft.
Aktuelle Münchner Bodenrichtwerte sind als Einzel- oder Dauerauskunft erhältlich. Die Einzelauskunft kostet laut aktuellem Antragsformular 30 Euro je Objekt und Stichtag.
Offizielle Einstiege: Bodenrichtwerte der Landeshauptstadt München, Bodenrichtwertportal München und Geoportal Bayern.
Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Lagewert eines Quadratmeters unbebauter Grundstücksfläche in einer Richtwertzone. Er enthält keinen Gebäudewert und ist noch kein Verkehrswert oder Verkaufspreis des konkreten Grundstücks.
Der veröffentlichte Euro-Betrag bezieht sich auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche und auf die Merkmale des typischen Richtwertgrundstücks.
Die wertrelevante Geschossflächenzahl beschreibt das Verhältnis der wertrelevanten Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Sie ist nicht automatisch die zulässige GFZ eines einzelnen Grundstücks.
Wohnbau, Geschossbau, Kerngebiet und Gewerbe verhalten sich unterschiedlich. Deshalb darf ein Wert nicht ohne Prüfung auf eine andere Nutzung übertragen werden.
Die amtliche Erläuterung 2026 nennt als typische Abweichungen unter anderem Form, Größe, Bodenbeschaffenheit, Erschließung, Immissionen, Rechte, Belastungen und eine atypische Bebauung. Gerade an den Rändern von Richtwertzonen ist eine sachverständige Würdigung erforderlich.
Amtliche Erläuterung der Bodenrichtwerte München 2026 als PDF
Nein, Bodenrichtwert und Verkaufspreis sind verschiedene Größen. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Zonenwert für unbebauten Grund. Der Verkaufspreis entsteht für ein konkretes Grundstück im Markt und berücksichtigt zusätzliche Merkmale.
| Größe | Was sie beschreibt | Typische Verwendung |
|---|---|---|
| Bodenrichtwert | Durchschnittlicher Lagewert einer Richtwertzone | Ausgangspunkt der Bodenbewertung |
| Vorläufiger Bodenwert | Bodenrichtwert angepasst an WGFZ und Grundstücksmerkmale | Objektbezogene Wertermittlung |
| Verkehrswert | Marktwert des gesamten Grundstücks oder der Immobilie zum Bewertungsstichtag | Verkauf, Erbe, Trennung, Finanzierung |
| Kaufpreis | Tatsächlich vereinbarter Preis zwischen Käufer und Verkäufer | Notarieller Vertrag |
Der Verkaufspreis kann über oder unter dem rechnerischen Bodenwert liegen. Abweichungen entstehen unter anderem durch Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, vorhandene Bebauung, Denkmalschutz, Erhaltungssatzung, Altlasten, Rechte und die konkrete Nachfrage.
Die reine Orientierungsrechnung lautet Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche. Bei 4.000 Euro Bodenrichtwert und 400 Quadratmetern Fläche ergibt sich rechnerisch ein Ausgangswert von 1.600.000 Euro. Das ist noch kein Verkehrswert und keine Verkaufspreisprognose.
Modellrechnung ohne Anpassung an WGFZ, Nutzungsart oder sonstige Grundstücksmerkmale. Keine Immobilienbewertung.
Direkt erreichbar unter 089 444 432 130
In der eigenen Modellrechnung der Kopp Real Estate GmbH entfallen je nach ausgewertetem Stadtteil rund 24 bis 77 Prozent des Wohnungskaufpreises auf den Grund. Der Korridor erklärt, warum der Lagewert bei innerstädtischen Altbauten einen besonders großen Anteil am Gesamtwert haben kann.
| Stadtteil | Modellhafter Bodenanteil | Median Bodenrichtwert Euro/qm | Wohnungspreis Euro/qm |
|---|---|---|---|
| Altstadt | rund 68 bis 77 Prozent | 29.800 | 12.316 |
| Lehel | rund 66 bis 74 Prozent | 18.400 | 12.316 |
| Bogenhausen | rund 54 bis 61 Prozent | 4.400 | 8.946 |
| Haidhausen | rund 48 bis 54 Prozent | 10.100 | 9.755 |
| Isarvorstadt | rund 47 bis 53 Prozent | 11.800 | 11.840 |
| Au | rund 42 bis 48 Prozent | 7.000 | 9.755 |
| Maxvorstadt | rund 42 bis 48 Prozent | 12.800 | 10.990 |
| Ludwigsvorstadt | rund 39 bis 44 Prozent | 11.700 | 11.840 |
| Ramersdorf und Berg am Laim | rund 38 bis 43 Prozent | 3.725 | 7.712 |
| Schwabing | rund 36 bis 40 Prozent | 6.000 | 10.539 |
| Neuhausen-Nymphenburg | rund 34 bis 39 Prozent | 5.200 | 9.303 |
| Sendling | rund 32 bis 36 Prozent | 4.450 | 9.040 |
| Westend | rund 30 bis 33 Prozent | 6.100 | 10.361 |
| Freimann und Oberföhring | rund 24 bis 27 Prozent | 2.450 | 10.418 |
Eigene Modellrechnung der Kopp Real Estate GmbH aus Bodenrichtwerten und Angebotspreisen, Stand 2026. Keine Bewertung eines einzelnen Objekts.
Die zugrunde liegenden Immobilienpreise München 2026 sind auf der getrennten Preiseseite dokumentiert.
Der Verkehrswert entsteht aus dem Bodenrichtwert und den konkreten Eigenschaften des Grundstücks zum Bewertungsstichtag. Eine belastbare Einordnung prüft mindestens Richtwertzone, WGFZ, zulässige Nutzung, Grundstücksform, Erschließung, Rechte, Belastungen und die aktuelle Marktnachfrage.
Sie haben Fragen zur Einordnung des Bodenrichtwerts? Kopp Real Estate bespricht mit Ihnen, was die amtliche Auskunft im Zusammenhang mit der tatsächlichen Grundstückssituation und dem Münchner Markt bedeutet.
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Kurzantworten auf die häufigsten Fragen zu den neuen Münchner Bodenrichtwerten. Für konkrete Adressen bleibt die amtliche Auskunft und eine objektbezogene Prüfung maßgeblich.
In München gibt es keinen einheitlichen Bodenrichtwert. In der Kopp-Auswertung 2026 reichen die erfassten Zonen von rund 250 bis rund 155.000 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche. Für eine Adresse zählt nur die konkrete Richtwertzone mit ihrer WGFZ und Nutzungsart.
Den amtlichen Wert erhalten Sie im Bodenrichtwertportal München oder bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Wählen Sie den Stichtag 01.01.2026 und prüfen Sie neben dem Euro-Betrag auch WGFZ und Nutzungsart.
Die amtliche Einzelauskunft über das Bodenrichtwertportal München oder per Antrag kostet laut aktuellem Münchner Antragsformular 30 Euro je Objekt und Stichtag. Eine kostenfreie erste Orientierung über die Spannen je Stadtteil bietet die Kopp-Auswertung auf dieser Seite.
Ein Quadratmeter Grundstück hat in München keinen stadtweit einheitlichen Preis. Der Bodenrichtwert hängt von Richtwertzone, Nutzungsart und WGFZ ab, der tatsächliche Kaufpreis zusätzlich vom konkreten Grundstück und der Nachfrage.
Der rechnerische Ausgangswert ist Bodenrichtwert mal 400 Quadratmeter. Bei 4.000 Euro je Quadratmeter ergibt das 1.600.000 Euro. WGFZ, Baurecht, Zuschnitt, Erschließung, Bebauung und weitere Merkmale können den Verkehrswert deutlich verändern.
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Grund in einer Zone. Der Verkaufspreis wird für ein konkretes Grundstück vereinbart und kann wegen Baurecht, Bebauung, Zuschnitt, Rechten und Nachfrage abweichen.
Verschiedene Richtwertzonen können eine andere Nutzung, WGFZ oder Lagequalität abbilden. Außerdem beschreibt der Richtwert ein typisches Grundstück der Zone, nicht automatisch jedes einzelne Grundstück.
Die 2026-Werte sind keine Prognose, sondern beziehen sich auf den Stichtag 01.01.2026. Ob ein Wert gegenüber 2024 gestiegen oder gefallen ist, lässt sich nur durch den Vergleich derselben Richtwertzone mit identischer Nutzungs- und WGFZ-Basis beurteilen.
Bodenrichtwerte werden grundsätzlich zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt. Für München gilt aktuell der Stichtag 01.01.2026. Die nächste reguläre Stufe ist nach dieser Systematik der Beginn des Jahres 2028.
Das Geoportal Bayern und die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse führen die Informationen zu Bodenrichtwerten. Für das Stadtgebiet München ist der Gutachterausschuss München zuständig, für Grundstücke im Landkreis München der dort zuständige Gutachterausschuss.
Der Verkehrswert wird objektbezogen zum Bewertungsstichtag ermittelt. Bodenrichtwert, WGFZ, Baurecht, Erschließung, Zuschnitt, Rechte, Belastungen, Bebauung und aktuelle Marktdaten müssen gemeinsam geprüft werden.
Mögliche Kosten hängen vom Einzelfall ab und können Unterlagen, Vermessung, Gutachten, Löschung von Belastungen, Vermarktung und gegebenenfalls Steuern betreffen. Notar- und Grundbuchkosten des Kaufvertrags werden häufig überwiegend vom Käufer getragen, die konkrete Verteilung wird vertraglich vereinbart. Steuerfragen gehören in die Prüfung durch einen Steuerberater.
Nein. Der Gutachterausschuss München ist für das Stadtgebiet München zuständig. Für Grundstücke in Unterhaching, Ottobrunn, Grünwald oder anderen Gemeinden des Landkreises gelten die Werte des zuständigen Gutachterausschusses im Landkreis München. Die Spannen für die Umlandgemeinden haben wir gesondert aufbereitet: Bodenrichtwerte Hohenbrunn 2026, Bodenrichtwerte Oberhaching 2026, Bodenrichtwerte Unterhaching 2026, Bodenrichtwerte Ottobrunn 2026, Bodenrichtwerte Taufkirchen 2026, Bodenrichtwerte Neubiberg 2026 und Bodenrichtwerte Putzbrunn 2026, Bodenrichtwerte Grünwald 2026, Bodenrichtwerte Höhenkirchen-Siegertsbrunn 2026, Bodenrichtwerte Brunnthal 2026, Bodenrichtwerte Sauerlach 2026, Bodenrichtwerte Pullach 2026, Bodenrichtwerte Baierbrunn 2026, Bodenrichtwerte Schäftlarn 2026, Bodenrichtwerte Straßlach-Dingharting 2026 und Bodenrichtwerte Aying 2026.
Kopp Real Estate GmbH begleitet Eigentümer in München und im Landkreis München bei der Einordnung, Bewertung und Vermarktung von Grundstücken und Immobilien. Ansprechpartner für Bewertung und Strategie ist Martin Kopp.
Münchner Straße 66
82008 Unterhaching
Telefon: 089 444 432 130
E-Mail: kontakt@kopp-re.de
Stadt München, Landkreis München und angrenzende Gemeinden. Mo bis Fr 9 bis 17 Uhr, Samstag nach Vereinbarung.
Sie haben eine konkrete Adresse und Fragen zur Einordnung? Kopp Real Estate bespricht mit Ihnen die Bedeutung der amtlichen Angaben für Ihr Grundstück und Ihre Entscheidung.
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Hinweis: Diese Seite ist eine allgemeine Markt- und Methodeninformation. Sie ersetzt keine amtliche Bodenrichtwertauskunft, kein Verkehrswertgutachten und keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.
Fachlich eingeordnet von Martin Kopp, Kopp Real Estate GmbH. Stand: 14. August 2026.
