Bodenrichtwerte Schäftlarn 2026: Spannen und Einordnung

Es gibt keinen einheitlichen Wert. Wohnbauland liegt zum Stichtag 01.01.2026 in einer groben Spanne von rund 800 bis 1.300 Euro je Quadratmeter, gewerbliche Bauflächen bei rund 250 bis 650 Euro, landwirtschaftliche Flächen bei rund 10 bis 30 Euro. Welcher Wert für Ihre Adresse gilt, ordnet Kopp Real Estate kostenfrei für Sie ein.

Zum Stichtag 01.01.2026 sind für die Gemeinde fünf Richtwertzonen ausgewiesen: drei für Wohnbauland, eine für eine gewerbliche Baufläche und eine für den unbebauten Außenbereich. Keine der bislang ausgewerteten Gemeinden des Landkreises ist damit knapper gegliedert. Wenige Zonen bedeuten aber nicht wenig Spielraum: Die drei Kategorien liegen weit auseinander, und die Zuordnung entscheidet über größere Beträge als die Frage, in welchem Teil des Wohnbaulands ein Grundstück liegt.

Weil das Wohnbauland der Gemeinde in drei Wertstufen gestaffelt ist und jede dieser Stufen genau einen zusammenhängenden Wohnbereich abdeckt. Kein Wohnbereich ist in mehrere Richtwertzonen unterteilt. Innerhalb der Wohnbebauung verläuft deshalb keine Zonengrenze, und die Adresse beantwortet die Zonenfrage bereits. Die Wertkanten liegen an den Rändern: dort, wo das Bauland in den Außenbereich übergeht, und an der einen Stelle, an der Wohnbauland auf die gewerbliche Baufläche trifft.

Die Gemeinde führt drei Wohnzonen mit drei verschiedenen Wertstufen. Der Abstand zwischen ihnen ist kein Rundungsfehler: Bei einem durchschnittlich großen Grundstück bewegt der Wechsel von der günstigsten zur höchsten Stufe einen sechsstelligen Betrag. Weil aber jede Stufe einen eigenen Wohnbereich abdeckt, steht sie mit der Adresse fest und lässt sich nicht durch Argumente über die Bebauung verschieben. Verhandelbar ist der Zuschnitt des Grundstücks, nicht seine Wertstufe.

Deutlich. Selbst die günstigste Wohnlage der Gemeinde liegt bei mehr als dem Doppelten der gewerblichen Baufläche. Damit ist Gewerbe die günstigere der beiden Baulandkategorien, und der Abstand zum Wohnbauland ist größer als der gesamte Abstand zwischen der günstigsten und der höchsten Wohnstufe. Bei einer gewerblich genutzten oder gewerblich ausgewiesenen Fläche entscheidet deshalb allein die Kategorie über einen erheblichen Betrag, bevor überhaupt über den Preis gesprochen wird.

Nein. Die amtliche Liste kennt für Schäftlarn außer Wohnen und Gewerbe keine weitere Baulandkategorie: keine gemischte Baufläche, kein Sondergebiet und keine eigene Zone für Geschosswohnungsbau. Außerhalb des Wohnbaulands bleiben damit nur zwei Fragen, nämlich Gewerbe oder Außenbereich. Nur drei der bislang ausgewerteten Gemeinden des Landkreises kommen mit so wenigen Baulandkategorien aus. Zwei der drei Nachbargemeinden, deren Werte wir ausgewertet haben, weisen dagegen eine gemischte Baufläche aus.

Nein. Über keiner Wohnzone der Gemeinde liegt eine zweite Richtwertzone für verdichtetes Bauen, und die amtliche Liste gliedert das Wohnbauland nicht nach Bebauungsart. Einen amtlich ausgewiesenen Aufschlag für Verdichtung gibt es in Schäftlarn also nicht, auch nicht rechnerisch. Wer für ein Grundstück mit Verdichtungspotenzial argumentiert, muss das über das Baurecht belegen, nicht über den Bodenrichtwert.

Nein. Die amtliche Liste kennt für Schäftlarn nur Wohnbauland, eine gewerbliche Baufläche und landwirtschaftliche Flächen. Eine eigene Richtwertzone für Gartenland, wie sie eine der ausgewerteten Nachbargemeinden führt, gibt es hier nicht. Nicht bebaubare Teilflächen eines Grundstücks sind deshalb im Einzelfall zu würdigen und lassen sich nicht über eine eigene Richtwertzone ansetzen.

Nicht am Augenschein. Die Grenze zwischen Bauland und Außenbereich verläuft in der amtlichen Bodenrichtwertkarte parzellenscharf, und sie ist in Schäftlarn die häufigste Wertkante überhaupt, weil sie an allen Baulandzonen anliegt. Zwischen beiden Seiten dieser Grenze liegen Größenordnungen. Gerade bei größeren Grundstücken am Ortsrand lohnt der genaue Blick, bevor eine Fläche pauschal als Bauland angesetzt wird.

Nein. Im Wohnbauland liegt Schäftlarn nach den veröffentlichten Spannen an beiden Enden unter allen drei ausgewerteten Nachbargemeinden. Die Obergrenze in Schäftlarn liegt sogar unter den Untergrenzen von Pullach und Grünwald. Auch bei den gewerblichen Bauflächen und im Außenbereich beginnt Schäftlarn nicht höher als die drei Nachbarn. Die Werte stehen unter Bodenrichtwerte Baierbrunn 2026, Bodenrichtwerte Pullach 2026 und Bodenrichtwerte Grünwald 2026.

Nein. Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München ist nur für das Stadtgebiet zuständig. Für Schäftlarn und die übrigen Gemeinden gilt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis München beim Landratsamt München. Die Münchner Werte lassen sich nicht auf die Gemeinde übertragen, auch nicht anteilig. Zur Einordnung des Stadtgebiets siehe Bodenrichtwerte München 2026.

Für den unbebauten Außenbereich weist die Gemeinde nur eine Zone für das gesamte Gemeindegebiet aus, in einer Spanne von rund 10 bis 30 Euro je Quadratmeter. Zwischen Bauland und Außenbereich liegen Größenordnungen. Erwartungen an eine künftige Bebaubarkeit lassen sich daraus nicht ableiten, sie müssten über die Bauleitplanung belegt werden. Das ist der Punkt, an dem bei Erb- und Schenkungsfällen die meisten Fehleinschätzungen entstehen.

Der rechnerische Ausgangswert ist Bodenrichtwert mal 600 Quadratmeter. Nach den Spannen 2026 ergibt das als Wohnbauland rund 480.000 bis 780.000 Euro und als gewerbliche Baufläche rund 150.000 bis 390.000 Euro Bodenwert. Wo Ihr Grundstück in diesem Korridor liegt, entscheidet in Schäftlarn zuerst die Nutzungsart und danach die Wohnstufe des Ortes. Zuschnitt, Erschließung, Bestand und Nachfrage können den Verkehrswert zusätzlich deutlich verändern.

Sie beschreibt das Verhältnis der wertrelevanten Geschossfläche zur Grundstücksfläche beim typischen Richtwertgrundstück einer Zone. Sie ist nicht automatisch die zulässige Geschossflächenzahl Ihres Grundstücks. In Schäftlarn ist sie für das Wohnbauland ausgewiesen. Für die gewerbliche Baufläche und für den Außenbereich weist die Liste keine aus. Weicht Ihr Grundstück vom unterstellten Maß ab, ist eine Anpassung erforderlich, nach oben oder nach unten.

Die Zonen sind in der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses im Landkreis München abgegrenzt. Bei fünf Zonen ist die grobe Zuordnung schnell erledigt, und innerhalb der Wohnbebauung ist sie mit der Adresse meist eindeutig. Genauer hinsehen muss man am Ortsrand und dort, wo Wohnbauland an die gewerbliche Baufläche stößt, denn diese Grenzen verlaufen parzellenscharf und nicht nach dem Augenschein. Nennen Sie uns die Adresse oder die Flurstücksbezeichnung, dann nehmen wir die Zuordnung anhand der amtlichen Unterlagen für Sie vor.

Nach dem Bodenrichtwert nicht. Maßgeblich ist die Zone, in der Ihr Grundstück selbst liegt, nicht die Zone der Nachbarschaft. Ein Wohngrundstück behält seinen Wohnbaulandwert, auch wenn es unmittelbar an eine gewerbliche Baufläche grenzt. Ob der Markt eine solche Lage anders bewertet, ist eine Frage der Nachfrage und der konkreten Situation vor Ort, nicht des Richtwerts. Wichtig ist nur, die Grenze richtig zu ziehen: An dieser Nahtstelle lohnt der Blick in die amtliche Karte, bevor eine Zahl in eine Verhandlung geht.

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Grund innerhalb einer Zone. Der Verkaufspreis entsteht für ein konkretes Grundstück im Markt und kann deutlich darüber oder darunter liegen, je nach Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, Bestand und Nachfrage. Der Richtwert ist der Ausgangspunkt der Bewertung, nicht ihr Ergebnis.

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Grund und Boden, so als wäre er unbebaut. Bei einem bebauten Grundstück kommt der Wert des Gebäudes hinzu oder es werden Abbruch- und Freimachungskosten abgezogen, wenn der Bestand wirtschaftlich am Ende ist. Beides zusammen ergibt erst den Verkehrswert. Bei älterem Bestand ist deshalb immer zu prüfen, ob der Bodenwert oder der Gesamtwert die Verhandlung bestimmt.

Die schriftliche Einzelauskunft des Gutachterausschusses im Landkreis München ist kostenpflichtig, nach dem Kostenverzeichnis 37 Euro je Bezugsgrundstück und Stichtag. Kostenfreie telefonische Auskünfte werden nicht erteilt, und die Gemeinde selbst erteilt keine Auskünfte über Bodenrichtwerte, sondern verweist auf die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Zusätzlich legen die Gemeinden die neuen Werte befristet öffentlich aus. In welchem Zeitraum das in Schäftlarn geschieht, entnehmen Sie bitte der amtlichen Bekanntmachung der Gemeinde, den aktuellen Stand nennen wir Ihnen auf Anfrage. Eine kostenfreie Ersteinordnung für Ihre Adresse übernimmt Kopp Real Estate.

Im Erbfall ist der Wert zum Todestag maßgeblich, nicht der heutige Wert. Liegt der Todestag vor dem aktuellen Stichtag, ist der damals gültige Bodenrichtwert heranzuziehen. Für die steuerliche Bewertung gelten zusätzlich eigene Verfahren. In Schäftlarn kommt die Frage hinzu, ob die Fläche im Bauland oder im Außenbereich liegt, denn das verändert den Ansatz erheblich. Wir sagen Ihnen, welcher Stichtag in Ihrem Fall gilt und welche Unterlagen Sie brauchen.

Bodenrichtwerte werden in Bayern grundsätzlich zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt. Für Schäftlarn gilt aktuell der Stichtag 01.01.2026. Die nächste reguläre Stufe ist nach dieser Systematik der Beginn des Jahres 2028.

Die Ersteinordnung Ihres Grundstücks ist kostenfrei und unverbindlich. Sie umfasst die Zuordnung zur einschlägigen Kategorie und Richtwertzone, die Einschätzung des unterstellten Maßes der baulichen Nutzung und eine Aussage zur aktuellen Marktlage in Schäftlarn. Eine Provision fällt nur an, wenn es später tatsächlich zu einer Vermarktung über Kopp Real Estate kommt.