Bodenrichtwerte Brunnthal 2026: Spannen und Einordnung

Es gibt keinen einheitlichen Wert. Wohnbauland liegt zum Stichtag 01.01.2026 in einer groben Spanne von rund 850 bis 1.300 Euro je Quadratmeter, gemischte Bauflächen bei rund 700 bis 1.050 Euro, gewerbliche Bauflächen bei rund 350 bis 700 Euro, landwirtschaftliche Flächen bei rund 10 bis 45 Euro. Welcher Wert für Ihre Adresse gilt, ordnet Kopp Real Estate kostenfrei für Sie ein.

Zum Stichtag 01.01.2026 sind für die Gemeinde dreizehn Richtwertzonen ausgewiesen. Acht davon entfallen auf das Wohnbauland, die übrigen fünf verteilen sich auf gemischte Baufläche, gewerbliche Baufläche und den unbebauten Außenbereich. Für Eigentümer ist weniger die Zahl der Zonen entscheidend als der Umstand, dass hinter den acht Wohnzonen nur drei verschiedene Werte stehen.

Weil zwei Wohnzonen denselben Eurobetrag je Quadratmeter tragen und trotzdem ein unterschiedliches Maß der baulichen Nutzung unterstellen. In der oberen Wertstufe liegt zwischen ihnen ein Viertel an wertrelevanter Geschossfläche, bei identischem Wert je Quadratmeter Grundstücksfläche. Unter den bislang ausgewerteten Gemeinden des Landkreises ist Brunnthal die einzige mit dieser Konstellation. Einen Grund für die Abweichung nennen die amtlichen Unterlagen nicht, und wir tragen keinen nach. Für die Praxis heißt es: Der Bodenrichtwert allein sagt in Brunnthal nicht, wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf.

Der Gutachterausschuss grenzt Zonen nach vergleichbaren Nutzungs- und Wertverhältnissen ab. In Brunnthal führt das zu acht Wohnzonen, die sich auf nur drei Wertstufen verteilen. Beides ist unter den bislang ausgewerteten Gemeinden des Landkreises ein Spitzenwert. Keine andere der ausgewerteten Gemeinden führt so viele Wohnzonen in einer einzigen Kategorie, die nächstgrößere kommt auf sieben, und in keiner anderen der ausgewerteten Gemeinden verteilen sich so viele Zonen auf so wenige Werte. Praktisch bedeutet das, dass die meisten Zonengrenzen im Wohnbauland keinen Wertsprung tragen.

Fünf der dreizehn Zonen führen gar keine unterstellte Bebaubarkeit, darunter eine Wohnzone. Welche das im Einzelnen sind, ergibt sich aus den amtlichen Unterlagen und prüfen wir für Ihre Adresse. Die Folge ist in jedem Fall dieselbe: Wo keine Bezugsgröße ausgewiesen ist, gibt es keinen amtlich unterstellten Bebauungsgrad, gegen den sich eine abweichende Ausnutzbarkeit rechnen ließe. Eine höhere Ausnutzbarkeit ist dort über das Baurecht zu belegen und nicht über eine Anpassung am Richtwert.

Genau dieser Fall liegt in der niedrigsten Wertstufe des Wohnbaulands vor: Zwei Zonen tragen denselben Wert, und nur für eine von beiden ist eine Bebaubarkeit unterstellt. Zwei Grundstücke können dort also mit demselben Eurobetrag je Quadratmeter im amtlichen Werk stehen, obwohl für das eine eine belegte Bezugsgröße zur Ausnutzbarkeit existiert und für das andere nicht. Für die Bewertung heißt das: Die Anpassung an das tatsächliche Baurecht ist in der einen Zone rechnerisch führbar und in der anderen im Einzelfall zu würdigen. Wer beide Grundstücke gleich behandelt, verschenkt oder überzeichnet Wert.

Innerhalb des Baulands bleibt der Abstand unter dem Dreifachen. Das ist die geringste Baulandspreizung aller bislang ausgewerteten Gemeinden des Landkreises. Das Bauland der Gemeinde ist im Vergleich also homogen, und das verschiebt das Gewicht der Wertfrage: Nicht die Lage im Gemeindegebiet trägt hier den Unterschied, sondern die Nutzungsart und das Baurecht. Zwischen Bauland und unbebautem Außenbereich liegen dagegen Größenordnungen.

Eine gemischte Baufläche ist ein Gebiet, in dem Wohnen und nicht störendes Gewerbe nebeneinander zulässig sind. Brunnthal weist sie als eigene Kategorie mit einer eigenen Spanne aus, rund 700 bis 1.050 Euro je Quadratmeter. Ob sie für Ihr Grundstück einschlägig ist, entscheidet nicht die tatsächliche Nutzung allein, sondern das geltende Baurecht. Wer eine gemischte Baufläche mit dem Wohnbaulandwert ansetzt, überschätzt sie, wer sie mit dem Gewerbewert ansetzt, unterschätzt sie.

Nach den veröffentlichten Spannen beginnt das Wohnbauland in Brunnthal an beiden Enden tiefer als in Höhenkirchen-Siegertsbrunn und tiefer als das individuelle Wohnbauland in Hohenbrunn. Die gemischte Baufläche liegt deutlich unter der von Hohenbrunn, Höhenkirchen-Siegertsbrunn führt diese Kategorie gar nicht. Bei den gewerblichen Bauflächen liegt Brunnthal an beiden Enden über Höhenkirchen-Siegertsbrunn, gegenüber Hohenbrunn beginnt es tiefer und endet auf demselben Niveau. Beim unbebauten Außenbereich liegt Brunnthal an beiden Enden unter Höhenkirchen-Siegertsbrunn und reicht oben über Hohenbrunn hinaus. Ein direkter Vergleich hat allerdings eine Grenze, denn die Kategorien sind nicht deckungsgleich: Hohenbrunn weist den Geschosswohnungsbau zusätzlich als eigene Kategorie aus, in Brunnthal steht das gesamte Wohnbauland in einer einzigen Kategorie. Die Werte der Nachbarn stehen unter Bodenrichtwerte Höhenkirchen-Siegertsbrunn 2026 und Bodenrichtwerte Hohenbrunn 2026.

Sie beschreibt das Verhältnis der wertrelevanten Geschossfläche zur Grundstücksfläche beim typischen Richtwertgrundstück einer Zone. Sie ist nicht automatisch die zulässige Geschossflächenzahl Ihres Grundstücks. Weicht Ihr Grundstück davon ab, ist eine Anpassung des Richtwerts erforderlich, nach oben oder nach unten. In Brunnthal hat diese Kennzahl besonderes Gewicht, weil zwei Wohnzonen bei identischem Eurobetrag je Quadratmeter ein unterschiedliches Maß der baulichen Nutzung unterstellen. Für fünf der dreizehn Zonen ist sie gar nicht ausgewiesen, dort ist die Ausnutzbarkeit im Einzelfall zu würdigen.

In den Zonen, für die ein Maß der baulichen Nutzung unterstellt ist, ja: Weicht die Ausnutzbarkeit Ihres Grundstücks vom typischen Richtwertgrundstück ab, ist der Richtwert anzupassen, nach oben oder nach unten. In den fünf Zonen ohne ausgewiesenes Maß fehlt dagegen der Bezugspunkt für eine solche Rechnung. Dort ist die Abweichung über das Baurecht zu belegen und im Einzelfall zu würdigen. Eine pauschale Aufschlagsrechnung auf den Richtwert ist in beiden Fällen keine Bewertung, sondern eine Behauptung.

Nein. Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München ist nur für das Stadtgebiet zuständig. Für Brunnthal und die übrigen Gemeinden gilt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis München beim Landratsamt München. Die Münchner Werte lassen sich nicht auf die Gemeinde übertragen, auch nicht anteilig.

Die Zonen sind in der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses im Landkreis München abgegrenzt. In dieser Gemeinde reicht die Karte allein besonders selten aus: Acht Wohnzonen verteilen sich auf drei Wertstufen, und der Eurobetrag sagt nicht, wie viel Baurecht dahintersteht. Nennen Sie uns die Adresse, dann nehmen wir die Zuordnung anhand der amtlichen Unterlagen für Sie vor, einschließlich der Frage nach dem unterstellten Maß der baulichen Nutzung.

Der rechnerische Ausgangswert ist Bodenrichtwert mal 600 Quadratmeter. Nach den Spannen 2026 ergibt das als Wohnbauland rund 510.000 bis 780.000 Euro, als gemischte Baufläche rund 420.000 bis 630.000 Euro und als gewerbliche Baufläche rund 210.000 bis 420.000 Euro Bodenwert. Wo Ihr Grundstück in diesem Korridor liegt, entscheidet die Richtwertzone. Zuschnitt, Erschließung, Bestand und Nachfrage können den Verkehrswert zusätzlich deutlich verändern.

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Grund innerhalb einer Zone. Der Verkaufspreis entsteht für ein konkretes Grundstück im Markt und kann deutlich darüber oder darunter liegen, je nach Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, Bestand und Nachfrage. In Brunnthal kommt hinzu, dass zwei Grundstücke mit derselben Zahl im amtlichen Werk unterschiedlich viel Baurecht tragen können. Der Markt bewertet dieses Baurecht, der Richtwert bildet es nicht ab.

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Grund und Boden, so als wäre er unbebaut. Bei einem bebauten Grundstück kommt der Wert des Gebäudes hinzu oder es werden Abbruch- und Freimachungskosten abgezogen, wenn der Bestand wirtschaftlich am Ende ist. Beides zusammen ergibt erst den Verkehrswert.

Für den unbebauten Außenbereich weist die Gemeinde eine eigene Kategorie aus, sie liegt bei rund 10 bis 45 Euro je Quadratmeter. Zwischen Bauland und Außenbereich liegen damit Größenordnungen. Erwartungen an eine künftige Bebaubarkeit lassen sich daraus nicht ableiten, sie müssten über die Bauleitplanung belegt werden. Das ist der Punkt, an dem bei Erb- und Schenkungsfällen die meisten Fehleinschätzungen entstehen.

Die schriftliche Einzelauskunft des Gutachterausschusses im Landkreis München ist kostenpflichtig, nach dem Kostenverzeichnis 37 Euro je Bezugsgrundstück und Stichtag. Kostenfreie telefonische Auskünfte werden nicht erteilt. Zusätzlich legen die Gemeinden die neuen Werte befristet öffentlich aus. Ob und in welchem Zeitraum das in Brunnthal geschieht, entnehmen Sie bitte der amtlichen Bekanntmachung der Gemeinde, den aktuellen Stand nennen wir Ihnen auf Anfrage. Eine kostenfreie Ersteinordnung für Ihre Adresse übernimmt Kopp Real Estate.

Im Erbfall ist der Wert zum Todestag maßgeblich, nicht der heutige Wert. Liegt der Todestag vor dem aktuellen Stichtag, ist der damals gültige Bodenrichtwert heranzuziehen. Für die steuerliche Bewertung gelten zusätzlich eigene Verfahren. Wir sagen Ihnen, welcher Stichtag in Ihrem Fall gilt und welche Unterlagen Sie brauchen.

Bodenrichtwerte werden in Bayern grundsätzlich zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt. Für Brunnthal gilt aktuell der Stichtag 01.01.2026. Die nächste reguläre Stufe ist nach dieser Systematik der Beginn des Jahres 2028.

Die Ersteinordnung Ihres Grundstücks ist kostenfrei und unverbindlich. Sie umfasst die Zuordnung zur einschlägigen Richtwertzone, die Einschätzung des unterstellten Maßes der baulichen Nutzung, soweit es ausgewiesen ist, und eine Aussage zur aktuellen Marktlage in Brunnthal. Eine Provision fällt nur an, wenn es später tatsächlich zu einer Vermarktung über Kopp Real Estate kommt.