Bodenrichtwerte Neubiberg 2026: Spannen und Einordnung

Es gibt keinen einheitlichen Wert. Wohnbauland bewegt sich zum Stichtag 01.01.2026 in einer groben Spanne von rund 1.600 bis 1.900 Euro je Quadratmeter, je nach Richtwertzone und zulässiger Bebauung. Gewerbliche Bauflächen liegen bei rund 750 bis 1.000 Euro, das Sondergebiet bei rund 500 bis 750 Euro, landwirtschaftliche Flächen im niedrigen zweistelligen Bereich. Welcher Wert für Ihre Adresse gilt, ordnet Kopp Real Estate kostenfrei für Sie ein.

Zum Stichtag 01.01.2026 sind für Neubiberg sechs Richtwertzonen ausgewiesen. Das ist eine gröbere Gliederung als in den Nachbargemeinden Unterhaching und Ottobrunn mit jeweils zehn und Taufkirchen mit sechzehn Zonen. Für Eigentümer bedeutet das nicht weniger Aufwand, sondern mehr: Große Zonen fassen unterschiedlichere Grundstücke zusammen, deshalb ist die Einzelfallprüfung innerhalb der Zone wichtiger.

Nein. Anders als in mehreren Nachbargemeinden liegt in Neubiberg keine zweite Richtwertzone für Geschosswohnungsbau über einer Wohnzone. Einen amtlich ausgewiesenen Aufschlag für Verdichtung gibt es hier also nicht. Wer für ein Neubiberger Grundstück mit Verdichtungspotenzial argumentiert, muss das über das Baurecht und über die Abweichung von der unterstellten Ausnutzbarkeit belegen, nicht über den Bodenrichtwert.

Die Wohnzonen der Gemeinde liegen wertseitig sehr eng beieinander, der Abstand zwischen der höchsten und der niedrigsten bewegt sich im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Deutlich größer ist der Unterschied in der unterstellten Ausnutzbarkeit: Wie dicht das typische Richtwertgrundstück einer Zone bebaut ist, unterscheidet sich zwischen den Wohnzonen um mehr als die Hälfte. Deshalb ist in Neubiberg die Frage nach der zulässigen Bebauung wichtiger als die Frage nach der Lage.

Ja, und in Neubiberg deutlich. Der Bodenrichtwert gilt für ein typisches Grundstück der Zone mit einer bestimmten unterstellten Ausnutzbarkeit. Lässt Ihr Grundstück eine höhere Ausnutzung zu, ist der Richtwert nach oben anzupassen, bei geringerer Ausnutzbarkeit nach unten. Genau dieser Anpassungsschritt fehlt in den meisten Onlinerechnungen. Bei einer Zone mit niedriger unterstellter Ausnutzbarkeit kann die Abweichung den rechnerischen Bodenwert erheblich verändern.

Nein. Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München ist nur für das Stadtgebiet zuständig. Für Neubiberg und die übrigen Gemeinden gilt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis München beim Landratsamt München. Dass Neubiberg unmittelbar an das Stadtgebiet grenzt, ändert daran nichts. Die Münchner Werte lassen sich nicht auf Neubiberg übertragen.

Weil Bodenrichtwerte die Wertverhältnisse der jeweiligen Nutzung abbilden und nicht die Bebauungsdichte. Zwischen Wohnbauland und dem Sondergebiet der Gemeinde liegt rund das Dreifache, obwohl die unterstellte Ausnutzbarkeit im Sondergebiet sogar höher ist. Das zeigt, wie stark in Neubiberg die Nutzungsart über den Wert entscheidet und wie wenig die reine Bebaubarkeit.

Nein. Beide Kategorien haben dieselbe unterstellte Ausnutzbarkeit, im Wert liegt zwischen ihnen aber rund die Hälfte. Bei einer gewerblich nutzbaren Fläche entscheidet damit allein die Zuordnung zur Kategorie über einen sechsstelligen Betrag, ohne dass sich am Grundstück selbst etwas ändert. Vor jeder Aussage zu einer gewerblichen Fläche gehört deshalb geklärt, welcher Kategorie sie tatsächlich zugeordnet ist.

Nicht das gesamte Neubiberger Gemeindegebiet ist einer Richtwertzone zugeordnet. Für solche Flächen lässt sich aus der Bodenrichtwertkarte kein Wert ableiten, und den Wert der nächstgelegenen Zone zu übertragen, ist fachlich nicht haltbar. In diesen Fällen führt jede schematische Zuordnung in die Irre. Sinnvoll ist eine Einzelfallbetrachtung, gegebenenfalls zusammen mit einer amtlichen Auskunft.

Die Zonen sind in der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses im Landkreis München abgegrenzt. In Neubiberg reicht die Karte allein oft nicht aus, weil die Zonen groß sind, Teile des Gemeindegebiets keine Zone tragen und die unterstellte Ausnutzbarkeit den Wert stärker bewegt als die Zonengrenze. Nennen Sie uns die Adresse, dann nehmen wir die Zuordnung anhand der amtlichen Unterlagen für Sie vor.

Die wertrelevante Geschossflächenzahl beschreibt das Verhältnis der wertrelevanten Geschossfläche zur Grundstücksfläche beim typischen Richtwertgrundstück einer Zone. Sie ist nicht automatisch die zulässige Geschossflächenzahl Ihres Grundstücks. Weicht Ihr Grundstück davon ab, ist eine Anpassung des Richtwerts erforderlich, nach oben oder nach unten. In Neubiberg ist das der wichtigste Rechenschritt, weil sich die Wohnzonen im Wert kaum, in der unterstellten Ausnutzbarkeit aber stark unterscheiden.

Der rechnerische Ausgangswert ist Bodenrichtwert mal 600 Quadratmeter. Nach den Spannen 2026 ergibt das als Wohnbauland rund 960.000 bis 1.140.000 Euro und als gewerbliche Baufläche rund 450.000 bis 600.000 Euro Bodenwert. Wo Ihr Grundstück in diesem Korridor liegt, entscheidet die Richtwertzone und vor allem die zulässige Ausnutzbarkeit. Zuschnitt, Erschließung, Bestand und Nachfrage können den Verkehrswert zusätzlich deutlich verändern.

Ein pauschaler Vergleich führt in die Irre, weil die Gemeinden unterschiedlich gegliedert sind. Neubiberg weist keine eigene Zone für Geschosswohnungsbau aus, mehrere Nachbargemeinden tun das. Ein seriöser Vergleich ist deshalb nur zwischen Zonen mit gleicher Nutzungsart und gleicher unterstellter Ausnutzbarkeit möglich. Die Werte der Nachbarn stehen unter Bodenrichtwerte Oberhaching 2026, Bodenrichtwerte Unterhaching 2026, Bodenrichtwerte Ottobrunn 2026 und Bodenrichtwerte Taufkirchen 2026.

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Grund innerhalb einer Zone. Der Verkaufspreis entsteht für ein konkretes Grundstück im Markt und kann deutlich darüber oder darunter liegen, je nach Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, Bestand und Nachfrage.

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Grund und Boden, so als wäre er unbebaut. Bei einem bebauten Grundstück kommt der Wert des Gebäudes hinzu oder es werden Abbruch- und Freimachungskosten abgezogen, wenn der Bestand wirtschaftlich am Ende ist. Beides zusammen ergibt erst den Verkehrswert.

Die schriftliche Einzelauskunft des Gutachterausschusses im Landkreis München ist kostenpflichtig, nach dem Kostenverzeichnis 37 Euro je Bezugsgrundstück und Stichtag. Kostenfreie telefonische Auskünfte werden nicht erteilt. Zusätzlich legt die Gemeinde Neubiberg die neuen Werte befristet öffentlich aus, im Rathaus am Rathausplatz 12 im Bau-, Planungs- und Umweltamt, noch bis 29. September 2026 und nach vorheriger Terminvereinbarung. Eine kostenfreie Ersteinordnung für Ihre Adresse übernimmt Kopp Real Estate.

Im Erbfall ist der Wert zum Todestag maßgeblich, nicht der heutige Wert. Liegt der Todestag vor dem aktuellen Stichtag, ist der damals gültige Bodenrichtwert heranzuziehen. Für die steuerliche Bewertung gelten zusätzlich eigene Verfahren. Wir sagen Ihnen, welcher Stichtag in Ihrem Fall gilt und welche Unterlagen Sie brauchen.

Bodenrichtwerte werden in Bayern grundsätzlich zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt. Für Neubiberg gilt aktuell der Stichtag 01.01.2026. Die nächste reguläre Stufe ist nach dieser Systematik der Beginn des Jahres 2028.

Die Ersteinordnung Ihres Grundstücks ist kostenfrei und unverbindlich. Sie umfasst die Zuordnung zur einschlägigen Richtwertzone, die Einschätzung der zulässigen Nutzung und eine Aussage zur aktuellen Marktlage in Neubiberg. Eine Provision fällt nur an, wenn es später tatsächlich zu einer Vermarktung über Kopp Real Estate kommt.