Bodenrichtwerte Pullach 2026: Spannen und Einordnung

Es gibt keinen einheitlichen Wert. Wohnbauland liegt zum Stichtag 01.01.2026 in einer groben Spanne von rund 2.000 bis 3.100 Euro je Quadratmeter, gewerbliche Bauflächen bei rund 450 bis 950 Euro, Gartenland bei rund 350 bis 700 Euro, landwirtschaftliche Flächen bei rund 15 bis 40 Euro. Welcher Wert für Ihre Adresse gilt, ordnet Kopp Real Estate kostenfrei für Sie ein.

Zum Stichtag 01.01.2026 sind für die Gemeinde acht Richtwertzonen ausgewiesen: vier für Wohnbauland, zwei für gewerbliche Bauflächen, eine für Gartenland und eine für den unbebauten Außenbereich. Damit gehört Pullach zu den knapp gegliederten der bislang ausgewerteten Gemeinden des Landkreises. Wenige Zonen bedeuten allerdings nicht wenig Spielraum: Unter den bislang ausgewerteten Gemeinden des Landkreises ist Pullach die einzige mit einer eigenen Gartenlandzone, und genau diese Zuordnung entscheidet über die größten Beträge.

Gartenland ist eine Fläche, die zwar zu einem Grundstück gehört, aber nicht als Bauland bewertet wird. Pullach ist die einzige der bislang ausgewerteten Gemeinden des Landkreises, deren amtliche Liste dafür eine eigene Richtwertzone führt, und sie ordnet diese Zone in der Zonenbezeichnung ausdrücklich einer bestimmten Wohnzone zu. Für Eigentümer ist das die wichtigste Information der ganzen Liste: Ein Teil eines Grundstücks kann in dieser Zone liegen, während der Rest Bauland bleibt. Einen Grund für die Aufteilung nennen die amtlichen Unterlagen nicht, und wir tragen keinen nach.

Deutlich. Der Gartenlandwert liegt bei weniger als einem Viertel des Werts der Wohnzone, der er zugeordnet ist. Je Quadratmeter ist der Unterschied damit größer als der Abstand zwischen der stärksten und der schwächsten Wohnzone der Gemeinde, und zwar um mehr als das Doppelte. Bei einer Teilfläche von einigen hundert Quadratmetern bewegt allein diese Zuordnung einen hohen sechsstelligen Betrag. Deshalb steht sie in Pullach am Anfang jeder Bewertung, noch vor der Frage nach der Lage.

Nicht am Augenschein. Die Grenze zwischen der Wohnzone und der Gartenlandzone verläuft in der amtlichen Bodenrichtwertkarte parzellenscharf und richtet sich nicht danach, ob eine Fläche als Garten genutzt wird oder wie gepflegt sie aussieht. Umgekehrt ist nicht jeder Garten Gartenland im Sinne der Richtwertkarte. Nennen Sie uns die Adresse oder die Flurstücksbezeichnung, dann prüfen wir die Zuordnung anhand der amtlichen Unterlagen. Das ist besonders wichtig, wenn Sie über eine Teilung oder eine Abtrennung nachdenken.

Nein. Über keiner Wohnzone der Gemeinde liegt eine zweite Richtwertzone für verdichtetes Bauen, und die amtliche Liste gliedert das Wohnbauland nicht nach Bebauungsart. Alle vier Wohnzonen tragen dasselbe unterstellte Maß der baulichen Nutzung. Einen amtlich ausgewiesenen Aufschlag für Verdichtung gibt es in Pullach also nicht, auch nicht rechnerisch. Wer für ein Grundstück mit Verdichtungspotenzial argumentiert, muss das über das Baurecht belegen, nicht über den Bodenrichtwert.

Nach dem Bodenrichtwert nicht. Die Bahnlinie teilt den Hauptort in zwei Richtwertzonen, aber beide tragen denselben Wert und dasselbe unterstellte Maß der baulichen Nutzung. Die Zonengrenze ist hier eine Abgrenzung im Kartenbild, keine Wertgrenze. Wer aus der Seite der Bahn einen Zuschlag oder einen Abschlag ableiten will, findet dafür in den amtlichen Unterlagen keinen Anhalt. Ob eine konkrete Lage im Markt anders bewertet wird, ist eine Frage der Nachfrage, nicht des Richtwerts.

Nach den veröffentlichten Spannen beginnt und endet das Wohnbauland in Pullach höher als in jeder anderen der bislang ausgewerteten Gemeinden des Landkreises. Selbst die günstigste Wohnzone der Gemeinde liegt über der jeweils teuersten Wohnzone von vierzehn der fünfzehn übrigen ausgewerteten Gemeinden. Die Gemeinde grenzt unmittelbar an das Münchner Stadtgebiet und liegt im Isartal, jenseits der Isar folgt Grünwald. Die amtlichen Unterlagen nennen für die Höhe der Werte keine Begründung, sie weisen nur die Werte aus. Für Eigentümer zählt die praktische Folge: Schon ein durchschnittlich großes Grundstück erreicht hier Größenordnungen, in denen jede Ungenauigkeit teuer wird.

Im Wohnbauland ja, an beiden Enden: Nach den veröffentlichten Spannen beginnt und endet Pullach über beiden Nachbargemeinden. Bei den gewerblichen Bauflächen ist das Bild gemischt. Gegenüber Grünwald beginnt Pullach tiefer und endet auf demselben Niveau, gegenüber Oberhaching beginnt und endet Pullach höher. Im Außenbereich beginnt Pullach auf demselben Niveau wie Grünwald und über Oberhaching, nach oben reicht Pullach über beide hinaus. Eine eigene Gartenlandzone weist keine der beiden Nachbargemeinden aus. Die Werte der Nachbarn stehen unter Bodenrichtwerte Grünwald 2026 und Bodenrichtwerte Oberhaching 2026.

Nein. Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München ist nur für das Stadtgebiet zuständig. Für Pullach und die übrigen Gemeinden gilt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis München beim Landratsamt München. Dass die Gemeinde unmittelbar an das Stadtgebiet grenzt, ändert daran nichts. Die Münchner Werte lassen sich nicht auf die Gemeinde übertragen, auch nicht anteilig. Zur Einordnung des Stadtgebiets siehe Bodenrichtwerte München 2026.

Deutlich. Die Gemeinde führt zwei gewerbliche Zonen mit zwei verschiedenen Werten, und sie liegen im Verhältnis weiter auseinander als je zwei benachbarte Wertstufen im Wohnbauland. Es ist die schärfste Kante innerhalb einer Baulandkategorie in Pullach. Nur eine der beiden Zonen führt überhaupt ein unterstelltes Maß der baulichen Nutzung. Bei einer gewerblich genutzten Fläche entscheidet deshalb allein die Zuordnung zur Zone über einen erheblichen Betrag.

Nicht als eigene Richtwertkategorie. Die amtliche Liste kennt für Pullach nur Wohnbauland, gewerbliche Bauflächen, Gartenland und Landwirtschaft. Eine gemischte Baufläche, wie sie mehrere Nachbargemeinden ausweisen, gibt es hier nicht. Für ein Grundstück, auf dem Wohnen und Gewerbe zusammentreffen, ist deshalb im Einzelfall zu klären, welche der vorhandenen Kategorien einschlägig ist. Das ist keine Formalie: Zwischen Wohnbauland und gewerblicher Baufläche liegt in dieser Gemeinde der größte Sprung zwischen zwei benachbarten Wertstufen des Baulands.

Für den unbebauten Außenbereich weist die Gemeinde nur eine Zone für das gesamte Gemeindegebiet aus, in einer Spanne von rund 15 bis 40 Euro je Quadratmeter. Eine Aufteilung nach Gemarkungen, wie sie zwei andere ausgewertete Gemeinden des Landkreises führen, gibt es hier nicht. Zwischen Bauland und Außenbereich liegen Größenordnungen. Erwartungen an eine künftige Bebaubarkeit lassen sich daraus nicht ableiten, sie müssten über die Bauleitplanung belegt werden. Das ist der Punkt, an dem bei Erb- und Schenkungsfällen die meisten Fehleinschätzungen entstehen.

Der rechnerische Ausgangswert ist Bodenrichtwert mal 600 Quadratmeter. Nach den Spannen 2026 ergibt das als Wohnbauland rund 1.200.000 bis 1.860.000 Euro und als gewerbliche Baufläche rund 270.000 bis 570.000 Euro Bodenwert. Läge dieselbe Fläche im Gartenland, wäre mit der Gartenlandspanne zu rechnen und das Ergebnis deutlich niedriger. Wo Ihr Grundstück in diesem Korridor liegt, entscheidet in Pullach zuerst die Nutzungsart, dann die Zone. Zuschnitt, Erschließung, Bestand und Nachfrage können den Verkehrswert zusätzlich deutlich verändern.

Sie beschreibt das Verhältnis der wertrelevanten Geschossfläche zur Grundstücksfläche beim typischen Richtwertgrundstück einer Zone. Sie ist nicht automatisch die zulässige Geschossflächenzahl Ihres Grundstücks. In Pullach ist sie für alle vier Wohnzonen ausgewiesen, und zwar durchweg mit demselben Wert, sowie für eine der beiden gewerblichen Zonen. Für die Gartenlandzone und für den Außenbereich gibt es sie nicht. Weicht Ihr Grundstück vom unterstellten Maß ab, ist eine Anpassung erforderlich, nach oben oder nach unten.

Die Zonen sind in der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses im Landkreis München abgegrenzt. Bei acht Zonen ist die grobe Zuordnung meist schnell erledigt. Anspruchsvoll ist in Pullach etwas anderes: zu prüfen, ob ein Grundstück vollständig in einer Zone liegt oder ob eine Teilfläche in die Gartenlandzone fällt. Diese Grenze verläuft parzellenscharf. Nennen Sie uns die Adresse oder die Flurstücksbezeichnung, dann nehmen wir die Zuordnung anhand der amtlichen Unterlagen für Sie vor.

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Grund innerhalb einer Zone. Der Verkaufspreis entsteht für ein konkretes Grundstück im Markt und kann deutlich darüber oder darunter liegen, je nach Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, Bestand und Nachfrage. In Pullach kommt hinzu, dass alle Wohnzonen dasselbe Maß der baulichen Nutzung unterstellen. Der Markt bewertet das Baurecht, der Richtwert bildet es hier kaum ab.

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Grund und Boden, so als wäre er unbebaut. Bei einem bebauten Grundstück kommt der Wert des Gebäudes hinzu oder es werden Abbruch- und Freimachungskosten abgezogen, wenn der Bestand wirtschaftlich am Ende ist. Beides zusammen ergibt erst den Verkehrswert. Auf dem Preisniveau dieser Gemeinde ist der Bodenanteil am Gesamtwert besonders hoch, was bei älterem Bestand die Frage nach Abriss und Neubebauung aufwirft.

Die schriftliche Einzelauskunft des Gutachterausschusses im Landkreis München ist kostenpflichtig, nach dem Kostenverzeichnis 37 Euro je Bezugsgrundstück und Stichtag. Kostenfreie telefonische Auskünfte werden nicht erteilt, und die Gemeinde selbst erteilt keine Auskünfte über Bodenrichtwerte, sondern verweist auf die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Zusätzlich legen die Gemeinden die neuen Werte befristet öffentlich aus. Ob und in welchem Zeitraum das in Pullach geschieht, entnehmen Sie bitte der amtlichen Bekanntmachung der Gemeinde, den aktuellen Stand nennen wir Ihnen auf Anfrage. Eine kostenfreie Ersteinordnung für Ihre Adresse übernimmt Kopp Real Estate.

Im Erbfall ist der Wert zum Todestag maßgeblich, nicht der heutige Wert. Liegt der Todestag vor dem aktuellen Stichtag, ist der damals gültige Bodenrichtwert heranzuziehen. Für die steuerliche Bewertung gelten zusätzlich eigene Verfahren. In Pullach kommt bei größeren Grundstücken die Frage hinzu, ob eine Teilfläche als Gartenland geführt wird, denn das verändert den Ansatz erheblich. Wir sagen Ihnen, welcher Stichtag in Ihrem Fall gilt und welche Unterlagen Sie brauchen.

Bodenrichtwerte werden in Bayern grundsätzlich zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt. Für Pullach gilt aktuell der Stichtag 01.01.2026. Die nächste reguläre Stufe ist nach dieser Systematik der Beginn des Jahres 2028.

Die Ersteinordnung Ihres Grundstücks ist kostenfrei und unverbindlich. Sie umfasst die Zuordnung zur einschlägigen Richtwertzone, bei größeren Grundstücken die Prüfung jeder Teilfläche, die Einschätzung des unterstellten Maßes der baulichen Nutzung und eine Aussage zur aktuellen Marktlage in Pullach. Eine Provision fällt nur an, wenn es später tatsächlich zu einer Vermarktung über Kopp Real Estate kommt.