Bodenrichtwerte Straßlach-Dingharting 2026: Spannen und Einordnung

Es gibt keinen einheitlichen Wert. Wohnbauland liegt zum Stichtag 01.01.2026 in einer groben Spanne von rund 800 bis 1.700 Euro je Quadratmeter, gemischte Bauflächen bei rund 750 bis 1.400 Euro, gewerbliche Bauflächen bei rund 250 bis 500 Euro, landwirtschaftliche Flächen bei rund 10 bis 35 Euro. Welcher Wert für Ihre Adresse gilt, ordnet Kopp Real Estate kostenfrei für Sie ein.

Zum Stichtag 01.01.2026 sind zehn Richtwertzonen ausgewiesen: sechs für Wohnbauland, eine für eine gemischte Baufläche, zwei für gewerbliche Bauflächen und eine für den unbebauten Außenbereich. Die sechs Wohnzonen verteilen sich auf fünf verschiedene Wertstufen, zwei von ihnen liegen also gleich hoch. Die Zonennummern laufen lückenlos durch, es fehlt keine und es gibt keine Doppelzone.

Weil der Bodenrichtwert immer für ein typisches Grundstück der Zone gilt. Weicht Ihr Grundstück in der Ausnutzbarkeit davon ab, ist eine Anpassung zwingend, und diese Anpassung setzt voraus, dass das unterstellte Maß bekannt ist. Die amtliche Liste nennt das unterstellte Maß der baulichen Nutzung nur für die drei höchstbewerteten Wohnlagen. Für die drei übrigen Wohnlagen, für die gemischte Baufläche und für beide gewerblichen Bauflächen weist sie keines aus. Wer dort mit einer besseren Bebaubarkeit argumentiert, kann den Aufschlag nicht aus der Liste begründen.

Für drei der sechs Wohnzonen, und zwar für die drei höchstbewerteten, die alle dieselbe Angabe tragen. Die Trennlinie zwischen Zonen mit und ohne Angabe fällt genau mit der Wertrangfolge zusammen: Jede Wohnzone mit Angabe liegt über jeder Wohnzone ohne. Für die gemischte Baufläche und für beide gewerblichen Bauflächen enthält die Liste keine Angabe. Unter den bislang ausgewerteten Gemeinden des Landkreises weist keine andere für einen so kleinen Teil ihrer Wohnzonen ein Maß der baulichen Nutzung aus.

Sie beschreibt das Verhältnis der wertrelevanten Geschossfläche zur Grundstücksfläche beim typischen Richtwertgrundstück einer Zone. Sie ist nicht automatisch die zulässige Geschossflächenzahl Ihres Grundstücks, sondern der Bezugsmaßstab, gegen den eine Abweichung gemessen wird. Weicht Ihr Grundstück vom unterstellten Maß ab, ist eine Anpassung erforderlich, nach oben oder nach unten.

Aus der Liste lässt sich nur ablesen, dass sie für diese Zone keines nennt. Warum das so ist, geht aus ihr nicht hervor, und wir behaupten dazu nichts. Praktisch bedeutet es, dass der Bezugsmaßstab fehlt: Eine überdurchschnittliche Ausnutzbarkeit lässt sich für diese Zone nicht aus dem Bodenrichtwert herleiten. Sie ist dann über das geltende Baurecht zu belegen und über den Markt zu bewerten. Für die Verhandlung ist das ein Unterschied, weil das Argument seine amtliche Grundlage verliert und begründet werden muss.

Das Wohnbauland ist in fünf Wertstufen gegliedert und damit die am feinsten abgestufte Kategorie der Gemeinde. Der Abstand zwischen der günstigsten und der höchsten Stufe ist kein Rundungsfehler: Bei einem durchschnittlich großen Grundstück bewegt der Wechsel der Stufe einen sechsstelligen Betrag. Die einzelnen Schritte zwischen benachbarten Stufen sind dagegen eng. Weil die Stufen an der Lage hängen, stehen sie mit der Adresse fest.

Nein. Über keiner Wohnzone der Gemeinde liegt eine zweite Richtwertzone für verdichtetes Bauen, und die amtliche Liste gliedert das Wohnbauland nicht nach Bebauungsart, sondern nach der Lage. Einen amtlich ausgewiesenen Aufschlag für Verdichtung gibt es hier also nicht, auch nicht rechnerisch. Wer für ein Grundstück mit Verdichtungspotenzial argumentiert, muss das über das Baurecht belegen.

Ja, genau eine Richtwertzone. Sie steht für Flächen, auf denen Wohnen und Gewerbe nebeneinander zulässig sind, und bildet eine eigene Kategorie mit eigener Nachfrage. Ein Maß der baulichen Nutzung weist die Liste für diese Zone nicht aus. Für ein Grundstück in dieser Kategorie ist deshalb zuerst zu klären, welche Nutzung tatsächlich zulässig ist und welche davon der Markt sucht.

Deutlich. Zwischen dem günstigsten Bauland für Wohnen und Mischung und der teuersten gewerblichen Baufläche liegt der größte Sprung, den diese Gemeinde im Bauland kennt, und dazwischen liegt keine einzige Zone. Alles Wohn- und Mischbauland liegt in einem Band, beide gewerblichen Zonen liegen weit darunter. Bei einer gewerblich ausgewiesenen Fläche entscheidet deshalb allein die Kategorie über einen erheblichen Betrag, bevor überhaupt über den Preis gesprochen wird.

Nein. Die amtliche Liste kennt für diese Gemeinde Wohnbauland, eine gemischte Baufläche, gewerbliche Bauflächen und landwirtschaftliche Flächen. Eine eigene Richtwertzone für Gartenland, wie sie eine der ausgewerteten Nachbargemeinden führt, gibt es hier nicht. Nicht bebaubare Teilflächen eines Grundstücks sind deshalb im Einzelfall zu würdigen und lassen sich nicht über eine eigene Richtwertzone ansetzen.

Nicht am Augenschein. Die Grenze zwischen Bauland und Außenbereich verläuft in der amtlichen Bodenrichtwertkarte parzellenscharf, und sie ist die schärfste Kante der Gemeinde überhaupt: Zwischen beiden Seiten dieser Grenze liegen Größenordnungen. Gerade bei größeren Grundstücken am Ortsrand lohnt der genaue Blick, bevor eine Fläche pauschal als Bauland angesetzt wird.

Im Wohnbauland nicht durchgängig. Nach den veröffentlichten Spannen endet die Wohnspanne von Straßlach-Dingharting unterhalb der Untergrenze von Grünwald und bleibt auch unter der Obergrenze von Baierbrunn. Gegenüber Schäftlarn beginnt sie gleich und reicht weiter nach oben. Bei den gewerblichen Bauflächen liegt Straßlach-Dingharting an beiden Enden unter diesen bislang ausgewerteten Nachbargemeinden. Die Werte stehen unter Bodenrichtwerte Grünwald 2026, Bodenrichtwerte Baierbrunn 2026 und Bodenrichtwerte Schäftlarn 2026.

Nein. Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München ist nur für das Stadtgebiet zuständig. Für Straßlach-Dingharting und die übrigen Gemeinden gilt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis München beim Landratsamt München. Die Münchner Werte lassen sich nicht auf die Gemeinde übertragen, auch nicht anteilig. Zur Einordnung des Stadtgebiets siehe Bodenrichtwerte München 2026.

Für den unbebauten Außenbereich weist die Gemeinde nur eine Zone für das gesamte Gemeindegebiet aus, in einer Spanne von rund 10 bis 35 Euro je Quadratmeter. Zwischen Bauland und Außenbereich liegen Größenordnungen. Erwartungen an eine künftige Bebaubarkeit lassen sich daraus nicht ableiten, sie müssten über die Bauleitplanung belegt werden. Das ist der Punkt, an dem bei Erb- und Schenkungsfällen die meisten Fehleinschätzungen entstehen.

Der rechnerische Ausgangswert ist Bodenrichtwert mal 600 Quadratmeter. Nach den Spannen 2026 ergibt das als Wohnbauland rund 480.000 bis 1.020.000 Euro und als gewerbliche Baufläche rund 150.000 bis 300.000 Euro Bodenwert. Wo Ihr Grundstück in diesem Korridor liegt, entscheidet zuerst die Nutzungsart und danach die Wertstufe der Lage. Zuschnitt, Erschließung, Bestand und Nachfrage können den Verkehrswert zusätzlich deutlich verändern.

Die Zonen sind in der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses im Landkreis München abgegrenzt, für diese Gemeinde in einer Übersichtskarte und zwei Detailkarten. Genauer hinsehen muss man am Ortsrand und dort, wo zwei Kategorien aneinanderstoßen, denn diese Grenzen verlaufen parzellenscharf und nicht nach dem Augenschein. Nennen Sie uns die Adresse oder die Flurstücksbezeichnung, dann nehmen wir die Zuordnung anhand der amtlichen Unterlagen für Sie vor.

Nach dem Bodenrichtwert nicht. Maßgeblich ist die Zone, in der Ihr Grundstück selbst liegt, nicht die Zone der Nachbarschaft. Ein Wohngrundstück behält seinen Wohnbaulandwert, auch wenn es unmittelbar an eine gewerbliche Baufläche grenzt. Ob der Markt eine solche Lage anders bewertet, ist eine Frage der Nachfrage und der konkreten Situation vor Ort, nicht des Richtwerts. Wichtig ist nur, die Grenze richtig zu ziehen: An dieser Nahtstelle lohnt der Blick in die amtliche Karte, bevor eine Zahl in eine Verhandlung geht.

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Grund innerhalb einer Zone. Der Verkaufspreis entsteht für ein konkretes Grundstück im Markt und kann deutlich darüber oder darunter liegen, je nach Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, Bestand und Nachfrage. Der Richtwert ist der Ausgangspunkt der Bewertung, nicht ihr Ergebnis.

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Grund und Boden, so als wäre er unbebaut. Bei einem bebauten Grundstück kommt der Wert des Gebäudes hinzu oder es werden Abbruch- und Freimachungskosten abgezogen, wenn der Bestand wirtschaftlich am Ende ist. Beides zusammen ergibt erst den Verkehrswert. Bei älterem Bestand ist deshalb immer zu prüfen, ob der Bodenwert oder der Gesamtwert die Verhandlung bestimmt.

Die schriftliche Einzelauskunft des Gutachterausschusses im Landkreis München ist kostenpflichtig, nach dem Kostenverzeichnis 37 Euro je Bezugsgrundstück und Stichtag. Kostenfreie telefonische Auskünfte werden nicht erteilt, und die Gemeinde selbst erteilt keine Auskünfte über Bodenrichtwerte, sondern verweist auf die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Zusätzlich legen die Gemeinden die neuen Werte befristet öffentlich aus. In welchem Zeitraum das hier geschieht, entnehmen Sie bitte der amtlichen Bekanntmachung der Gemeinde, den aktuellen Stand nennen wir Ihnen auf Anfrage. Eine kostenfreie Ersteinordnung für Ihre Adresse übernimmt Kopp Real Estate.

Im Erbfall ist der Wert zum Todestag maßgeblich, nicht der heutige Wert. Liegt der Todestag vor dem aktuellen Stichtag, ist der damals gültige Bodenrichtwert heranzuziehen. Für die steuerliche Bewertung gelten zusätzlich eigene Verfahren. Hinzu kommt die Frage, ob die Fläche im Bauland oder im Außenbereich liegt, denn das verändert den Ansatz erheblich. Wir sagen Ihnen, welcher Stichtag in Ihrem Fall gilt und welche Unterlagen Sie brauchen.

Bodenrichtwerte werden in Bayern grundsätzlich zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt. Für Straßlach-Dingharting gilt aktuell der Stichtag 01.01.2026. Die nächste reguläre Stufe ist nach dieser Systematik der Beginn des Jahres 2028.

Die Ersteinordnung Ihres Grundstücks ist kostenfrei und unverbindlich. Sie umfasst die Zuordnung zur einschlägigen Kategorie und Richtwertzone, die Frage, ob für diese Zone ein Maß der baulichen Nutzung ausgewiesen ist, und eine Aussage zur aktuellen Marktlage in Straßlach-Dingharting. Eine Provision fällt nur an, wenn es später tatsächlich zu einer Vermarktung über Kopp Real Estate kommt.