Bodenrichtwerte Gräfelfing 2026: Spannen und Einordnung

Es gibt keinen einheitlichen Wert. Wohnbauland bewegt sich zum Stichtag 01.01.2026 in einer groben Spanne von rund 1.150 bis 2.450 Euro je Quadratmeter. Darunter liegen die gewerblichen Bauflächen mit rund 450 bis 1.000 Euro und die landwirtschaftlichen Flächen mit rund 15 bis 70 Euro. Welcher Wert für Ihre Adresse gilt, ordnet Kopp Real Estate kostenfrei für Sie ein.

Weil der Bodenrichtwert in Gräfelfing vor allem die Lage abbildet und die Wohnlagen unterschiedliche Maße der baulichen Nutzung unterstellen. Die teuerste Wohnlage der Gemeinde unterstellt das geringste Maß. In keiner anderen der bislang ausgewerteten Gemeinden des Landkreises München laufen Richtwert und unterstelltes Baurecht zwischen den Wohnlagen in so vielen Fällen gegeneinander. Für die Bewertung heißt das: Der Richtwert ist immer zusammen mit seiner Bezugsgröße zu lesen.

Nicht am Bodenrichtwert allein. Die Wohnzonen der Gemeinde unterstellen unterschiedliche Maße der baulichen Nutzung, und diese Bezugsgrößen liegen deutlich auseinander. Rechnet man den Richtwert auf die bebaubare Fläche um, die die Zone unterstellt, kann sich die Reihenfolge zweier Lagen umkehren. Für einen belastbaren Vergleich gehören deshalb Richtwert, Bezugsgröße und die tatsächliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks zusammen. Diese Umrechnung nehmen wir für Ihre Adresse vor.

Nein. Die amtliche Liste weist für Gräfelfing keine eigene Zone für Geschosswohnungsbau aus, und über keiner Fläche der Gemeinde liegen zwei Zonen übereinander. Ein Mehrfamilienhaus wird über dieselbe Zone bewertet wie ein Einfamilienhaus. Die zulässige Bebauung ändert hier nicht die Zone, wohl aber die Anpassung des Richtwerts an die Ausnutzbarkeit.

Für jede Wohnzone ja, für die gewerblichen Bauflächen nur zum Teil. Wo die Angabe fehlt, gibt es keine Bezugsgröße für eine rechnerische Anpassung bei abweichender Ausnutzbarkeit; sie ist dann sachverständig zu begründen. Eine zulässige Zahl der Vollgeschosse nennt die Liste für Gräfelfing bei keiner einzigen Zone.

Die wertrelevante Geschossflächenzahl beschreibt das Verhältnis der wertrelevanten Geschossfläche zur Grundstücksfläche beim typischen Richtwertgrundstück einer Zone. Sie ist nicht automatisch die zulässige Geschossflächenzahl Ihres Grundstücks. Weicht Ihr Grundstück davon ab, ist eine Anpassung des Richtwerts erforderlich, nach oben oder nach unten. In Gräfelfing ist diese Anpassung besonders wichtig, weil sich die Bezugsgrößen der Wohnlagen deutlich unterscheiden.

Nein. Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München ist nur für das Stadtgebiet zuständig. Für Gräfelfing und die übrigen Gemeinden gilt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis München beim Landratsamt München. Die Münchner Werte lassen sich nicht auf Gräfelfing übertragen.

Die Zonen sind in der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses im Landkreis München abgegrenzt. Für Gräfelfing gibt es neben der Übersichtskarte zwei Detailkarten, die die bebauten Bereiche größer darstellen; sie sind in unterschiedlichen Maßstäben gezeichnet. Mit der Zone allein ist es hier nicht getan, weil die Wohnzonen unterschiedliche Bezugsgrößen unterstellen. Nennen Sie uns die Adresse, dann nehmen wir Zuordnung und Einordnung anhand der amtlichen Unterlagen für Sie vor.

Der rechnerische Ausgangswert ist Bodenrichtwert mal 600 Quadratmeter. Nach den Spannen 2026 ergibt das als Wohnbauland rund 690.000 bis 1.470.000 Euro Bodenwert. Eine gewerbliche Baufläche derselben Größe läge bei rund 270.000 bis 600.000 Euro. Wo Ihr Grundstück in diesem Korridor liegt, entscheiden die Richtwertzone und ihre Bezugsgröße. Zuschnitt, Erschließung, Bestand und Nachfrage können den Verkehrswert zusätzlich deutlich verändern.

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Grund innerhalb einer Zone. Der Verkaufspreis entsteht für ein konkretes Grundstück im Markt und kann deutlich darüber oder darunter liegen, je nach Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, Bestand und Nachfrage.

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Grund und Boden, so als wäre er unbebaut. Bei einem bebauten Grundstück kommt der Wert des Gebäudes hinzu oder es werden Abbruch- und Freimachungskosten abgezogen, wenn der Bestand wirtschaftlich am Ende ist. Beides zusammen ergibt erst den Verkehrswert.

Die schriftliche Einzelauskunft des Gutachterausschusses im Landkreis München ist kostenpflichtig, nach dem Kostenverzeichnis 37 Euro je Bezugsgrundstück und Stichtag. Kostenfreie telefonische Auskünfte werden nicht erteilt. Eine kostenfreie Ersteinordnung für Ihre Adresse übernimmt Kopp Real Estate.

Im Erbfall ist der Wert zum Todestag maßgeblich, nicht der heutige Wert. Liegt der Todestag vor dem aktuellen Stichtag, ist der damals gültige Bodenrichtwert heranzuziehen. Für die steuerliche Bewertung gelten zusätzlich eigene Verfahren. Wir sagen Ihnen, welcher Stichtag in Ihrem Fall gilt und welche Unterlagen Sie brauchen.

Bodenrichtwerte werden in Bayern grundsätzlich zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt. Für Gräfelfing gilt aktuell der Stichtag 01.01.2026. Die nächste reguläre Stufe ist nach dieser Systematik der Beginn des Jahres 2028.

Ob ein Wert gegenüber dem vorherigen Stichtag gestiegen oder gefallen ist, lässt sich nur durch den Vergleich derselben Richtwertzone mit identischer Nutzungs- und Ausnutzungsbasis beurteilen. Ein Vergleich zweier Zonen mit unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung führt regelmäßig zu falschen Schlüssen, in Gräfelfing mehr als anderswo. Für Ihre Zone ordnet Kopp Real Estate die Entwicklung konkret ein.

Die Ersteinordnung Ihres Grundstücks ist kostenfrei und unverbindlich. Sie umfasst die Zuordnung zur einschlägigen Richtwertzone, die Einschätzung der zulässigen Nutzung und eine Aussage zur aktuellen Marktlage in Gräfelfing. Eine Provision fällt nur an, wenn es später tatsächlich zu einer Vermarktung über Kopp Real Estate kommt.