Bodenrichtwerte Aschheim 2026: Spannen und Einordnung

Es gibt keinen einheitlichen Wert. Wohnbauland bewegt sich zum Stichtag 01.01.2026 in einer groben Spanne von rund 1.150 bis 1.850 Euro je Quadratmeter. Darunter liegen die gewerblichen Bauflächen mit rund 400 bis 950 Euro und die landwirtschaftlichen Flächen mit rund 20 bis 80 Euro. Welcher Wert für Ihre Adresse gilt, ordnet Kopp Real Estate kostenfrei für Sie ein.

Weil die amtliche Liste für die Gemeinde genau zwei Wohnzonen ausweist. So knapp gegliedert ist das Wohnbauland in keiner anderen ausgewerteten Gemeinde des Landkreises München; die sparsamsten der übrigen führen drei Wohnzonen, die feinste führt neun. Für die Bewertung heißt das: Steht die Nutzungsart fest, bleibt im Wohnbauland nur eine einzige Alternative. Sie ist allerdings nur an der amtlichen Karte zu klären, weil sich die beiden Zonen in keinem Merkmal der Liste unterscheiden.

Nein. Die amtliche Liste weist für Aschheim keine eigene Zone für Geschosswohnungsbau aus, und über keiner Fläche der Gemeinde liegen zwei Zonen übereinander. Ein Mehrfamilienhaus wird über dieselbe Zone bewertet wie ein Einfamilienhaus. Die zulässige Bebauung bleibt für den Marktwert wichtig, für den Bodenrichtwert ist sie in dieser Gemeinde ohne Bedeutung. In mehreren Nachbargemeinden ist das anders; wer von dort eine Doppelzone kennt, sucht sie in Aschheim vergeblich.

Nur an der amtlichen Bodenrichtwertkarte. Die beiden Wohnzonen stimmen in jedem wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmal überein, das die Liste ausweist: in der Art der Nutzung, im Maß der baulichen Nutzung, im Entwicklungszustand und im beitragsrechtlichen Zustand. Verschieden ist allein der Bodenrichtwert. Aus einem Bebauungsplan oder aus der Art der Nachbarbebauung lässt sich die Zuordnung deshalb nicht erschließen. Nennen Sie uns die Adresse, dann nehmen wir sie anhand der amtlichen Unterlagen für Sie vor.

Der Unterschied innerhalb der gewerblichen Bauflächen ist deutlich kleiner als der Schritt von der gewerblichen Baufläche auf das Wohnbauland. Bemerkenswert ist die Reihenfolge: Der Bodenrichtwert folgt bei den gewerblichen Flächen nicht der Nähe zur Wohnbebauung. Wer von der Lage auf den Wert schließt, ordnet die Flächen deshalb leicht falsch ein. Für die konkrete Vermarktung zählen daneben Zuschnitt, Erschließung, Baurecht und Nachfrage, und die unterscheiden sich von Fläche zu Fläche sehr wohl.

Nein. Für beide Wohnzonen weist die Liste ein Maß der baulichen Nutzung aus, für die gewerblichen Bauflächen nur zum Teil. Wo die Angabe fehlt, gibt es keine Bezugsgröße für eine rechnerische Anpassung bei abweichender Ausnutzbarkeit; sie ist dann sachverständig zu begründen. Eine zulässige Zahl der Vollgeschosse nennt die Liste für Aschheim bei keiner einzigen Zone.

Nein. Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München ist nur für das Stadtgebiet zuständig. Für Aschheim und die übrigen Gemeinden gilt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis München beim Landratsamt München. Die Münchner Werte lassen sich nicht auf Aschheim übertragen.

Die Zonen sind in der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses im Landkreis München abgegrenzt. Für Aschheim gibt es neben der Übersichtskarte zwei Detailkarten, die die bebauten Bereiche größer darstellen; sie sind in unterschiedlichen Maßstäben gezeichnet. Die Karte allein reicht in der Praxis oft nicht aus, weil sich die beiden Wohnzonen in keinem Merkmal der Liste unterscheiden und die Zuordnung damit allein an der Zonengrenze hängt. Nennen Sie uns die Adresse, dann nehmen wir die Zuordnung anhand der amtlichen Unterlagen für Sie vor.

Der rechnerische Ausgangswert ist Bodenrichtwert mal 600 Quadratmeter. Nach den Spannen 2026 ergibt das als Wohnbauland rund 690.000 bis 1.110.000 Euro Bodenwert. Eine gewerbliche Baufläche derselben Größe läge bei rund 240.000 bis 570.000 Euro. Wo Ihr Grundstück in diesem Korridor liegt, entscheidet die Nutzungsart und die Richtwertzone. Zuschnitt, Erschließung, Bestand und Nachfrage können den Verkehrswert zusätzlich deutlich verändern.

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Grund innerhalb einer Zone. Der Verkaufspreis entsteht für ein konkretes Grundstück im Markt und kann deutlich darüber oder darunter liegen, je nach Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, Bestand und Nachfrage. In Aschheim kommt hinzu, dass die Liste die zulässige Bebauung im Wohnbauland nicht in eigene Zonen fasst; ein Verdichtungspotenzial schlägt sich im Bodenrichtwert also nicht nieder, im Kaufpreis sehr wohl.

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Grund und Boden, so als wäre er unbebaut. Bei einem bebauten Grundstück kommt der Wert des Gebäudes hinzu oder es werden Abbruch- und Freimachungskosten abgezogen, wenn der Bestand wirtschaftlich am Ende ist. Beides zusammen ergibt erst den Verkehrswert.

Die schriftliche Einzelauskunft des Gutachterausschusses im Landkreis München ist kostenpflichtig, nach dem Kostenverzeichnis 37 Euro je Bezugsgrundstück und Stichtag. Kostenfreie telefonische Auskünfte werden nicht erteilt. Eine kostenfreie Ersteinordnung für Ihre Adresse übernimmt Kopp Real Estate.

Im Erbfall ist der Wert zum Todestag maßgeblich, nicht der heutige Wert. Liegt der Todestag vor dem aktuellen Stichtag, ist der damals gültige Bodenrichtwert heranzuziehen. Für die steuerliche Bewertung gelten zusätzlich eigene Verfahren. Wir sagen Ihnen, welcher Stichtag in Ihrem Fall gilt und welche Unterlagen Sie brauchen.

Bodenrichtwerte werden in Bayern grundsätzlich zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt. Für Aschheim gilt aktuell der Stichtag 01.01.2026. Die nächste reguläre Stufe ist nach dieser Systematik der Beginn des Jahres 2028.

Ob ein Wert gegenüber dem vorherigen Stichtag gestiegen oder gefallen ist, lässt sich nur durch den Vergleich derselben Richtwertzone mit identischer Nutzungs- und Ausnutzungsbasis beurteilen. Ein Vergleich zweier Zonen mit unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung führt regelmäßig zu falschen Schlüssen. Für Ihre Zone ordnet Kopp Real Estate die Entwicklung konkret ein.

Die Ersteinordnung Ihres Grundstücks ist kostenfrei und unverbindlich. Sie umfasst die Zuordnung zur einschlägigen Richtwertzone, die Einschätzung der zulässigen Nutzung und eine Aussage zur aktuellen Marktlage in Aschheim. Eine Provision fällt nur an, wenn es später tatsächlich zu einer Vermarktung über Kopp Real Estate kommt.