Die kurze Antwort: Baureifes Land kostete 2024 in der Stadt München im Schnitt 2.135,93 Euro je Quadratmeter, im Landkreis München 1.614,78 Euro (Bayerisches Landesamt für Statistik). Freie Baugrundstücke sind selten, die meisten Käufe laufen über Abrissobjekte, Nachverdichtung und Grundstücke, die nie inseriert werden. Kopp Real Estate nimmt Ihr Suchprofil auf, prüft Baurecht und Kaufpreis vor und begleitet Sie danach beim Bauen.
Fachlich verantwortlich: Martin Kopp, Kopp Real Estate GmbH, Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching. Über 20 Jahre Markterfahrung im Team. Stand: 21.08.2026. Alle Rechts- und Steuerangaben sind allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.
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Für baureifes Land wurden 2024 in der Stadt München im Durchschnitt 2.135,93 Euro je Quadratmeter tatsächlich bezahlt, im Landkreis München 1.614,78 Euro. Das sind keine Angebotspreise, sondern ausgewertete Kaufverträge des Bayerischen Landesamts für Statistik. Zum Vergleich: In ganz Bayern lag der Schnitt bei 380,85 Euro je Quadratmeter, in Oberbayern bei 977,59 Euro.
| Gebiet | Kauffälle 2024 | Durchschnittlicher Kaufwert baureifes Land |
|---|---|---|
| München, Landeshauptstadt | 301 | 2.135,93 Euro je m² |
| Landkreis München | 54 | 1.614,78 Euro je m² |
| Starnberg | 37 | 1.428,01 Euro je m² |
| Ebersberg | 30 | 1.019,27 Euro je m² |
| Fürstenfeldbruck | 84 | 934,96 Euro je m² |
| Dachau | 57 | 782,47 Euro je m² |
| Oberbayern gesamt | 1.935 | 977,59 Euro je m² |
| Bayern gesamt | 8.078 | 380,85 Euro je m² |
Tabelle seitlich wischbar. Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik, Statistischer Bericht M1602C, Kaufwerte für Bauland in Bayern 2024, Tabelle 2.
Das ist der Punkt, an dem die meisten Übersichten im Netz veraltet sind. Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern weist für den individuellen Wohnungsbau in mittlerer Lage folgende Entwicklung aus:
| Bodenpreisniveau, mittlere Lage | 2021 | 2023 | 2024 | 2025 | Veränderung seit Höchststand |
|---|---|---|---|---|---|
| München, kreisfreie Stadt | 2.500 Euro | 2.000 Euro | 1.900 Euro | 1.750 Euro | rund 30 Prozent niedriger |
| Landkreis München | 2.200 Euro | 1.888 Euro | 1.752 Euro | 1.787 Euro | rund 22 Prozent niedriger |
Angaben in Euro je Quadratmeter. Quelle: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern, veröffentlicht am 24.06.2026, Kapitel 7.5.3.
Die Stadt München setzte den Rückgang 2025 mit minus 7,9 Prozent fort. Der Landkreis München hat 2025 erstmals wieder zugelegt, um 2,0 Prozent. Gleichzeitig steigt die Zahl der Käufe deutlich: In der Stadt München wurden 2023 noch 215 unbebaute Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau gehandelt, 2024 waren es 274, 2025 dann 327. Der Geldumsatz stieg von 368,6 auf 550,6 Millionen Euro.
Was das für Käufer heißt: Der Markt ist wieder in Bewegung, aber das Preisniveau hat sich vom Höchststand 2021 spürbar entfernt. Wer eine Preisvorstellung aus dem Jahr 2021 oder 2022 im Kopf hat, rechnet zu hoch. Wer eine Übersicht aus dem Netz nutzt, die noch mit Werten von 2020 arbeitet, rechnet ebenfalls falsch.
Die amtlichen Bodenrichtwerte für das Münchner Stadtgebiet zum Stichtag 01.01.2026 hat der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt am 09.06.2026 beschlossen, seit 30.06.2026 sind sie abrufbar. Die Einzelwerte je Lage sind allerdings gebührenpflichtig und nur über das Portal der Landeshauptstadt erhältlich. München ist bewusst nicht Teil des kostenfreien BORIS-Bayern-Dienstes. Für den Landkreis München gilt dasselbe, dort kostet die Einzelauskunft beim Landratsamt 37 Euro je Bezugsgrundstück und Stichtag.
Stadtteil-Tabellen, die frei im Netz kursieren, stammen deshalb fast immer aus älteren Beständen. Wir geben lieber die amtlich belegbaren Durchschnitte an und holen für ein konkretes Grundstück die richtige Auskunft ein. Eine ausführliche Einordnung der Münchner Bodenrichtwerte finden Sie auf unserer Seite Bodenrichtwerte München 2026.
Wichtig beim Bodenrichtwert: Er gilt für baureife, erschließungsbeitragsfreie Grundstücke und bezieht sich auf eine bestimmte wertrelevante Geschossflächenzahl. Er ist ein Ausgangswert, kein Kaufpreis. Zuschnitt, Erschließungszustand, Altbestand, Baumbestand und das tatsächlich realisierbare Baurecht verschieben den Wert nach oben oder unten.
Über ein hinterlegtes Suchprofil. Freie Baugrundstücke sind in München praktisch ausverkauft, 2025 wurden im gesamten Stadtgebiet nur 327 unbebaute Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau gehandelt. Der größere Teil wechselt den Besitzer, bevor eine Anzeige erscheint. Je genauer Lage, Budget, Größe und Nutzungsziel beschrieben sind, desto schneller lässt sich einordnen, ob ein Grundstück zu Ihnen passt. Sie erhalten eine persönliche Rückmeldung, keinen automatischen Portalverteiler.
Lieber direkt sprechen? 089 444 432 130. Ein erstes Gespräch kostet Sie nichts.
Rechnen Sie es hier durch. Die häufigste Frage bei Google lautet, was ein Grundstück einer bestimmten Größe kostet. Die ehrliche Antwort: Das hängt am Quadratmeterpreis der konkreten Lage, und dazu kommen Kaufnebenkosten, die viele unterschätzen. Der Rechner nutzt die amtlichen Durchschnittswerte als Startpunkt, Sie können jeden Wert überschreiben.
Schnellauswahl Fläche:
Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 Prozent nach Paragraf 11 Absatz 1 Grunderwerbsteuergesetz, der niedrigste Satz in Deutschland. Notar- und Grundbuchkosten sind als Planungsannahme angesetzt: rund 0,8 Prozent ohne Finanzierung, rund 1,5 Prozent mit Grundschuldbestellung. Die tatsächlichen Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und den konkret anfallenden Gebührentatbeständen. Eine Maklerprovision ist nicht enthalten, sie ist objektbezogen und wird vor jeder Besichtigung schriftlich geklärt.
Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl stehen im Bebauungsplan. Wenn Sie keinen Bebauungsplan haben, lesen Sie den Abschnitt darunter, dann gelten andere Regeln.
Rechenweg nach Paragraf 19 und Paragraf 20 Baunutzungsverordnung. Die Kappungsregel des Paragraf 19 Absatz 4 Satz 2 BauNVO lässt eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche durch Garagen, Stellplätze, Zufahrten, Nebenanlagen und Tiefgaragen um bis zu 50 Prozent zu, höchstens bis zu einer GRZ von 0,8. Die Wohnfläche ist eine Planungsannahme von 80 Prozent der Geschossfläche, keine Rechtsgröße: Die Geschossfläche wird nach Außenmaßen ermittelt, die Wohnfläche nach lichten Maßen der Wohnflächenverordnung. Abstandsflächen nach Artikel 6 Bayerische Bauordnung können die Kubatur zusätzlich begrenzen.
Zwei Fallen, die der Rechner nicht kennen kann. Erstens: Liegt Ihr Grundstück im unbeplanten Innenbereich nach Paragraf 34 Baugesetzbuch, spielen GRZ und GFZ rechtlich keine Rolle. Dann zählt allein, ob sich der Bau in die nähere Umgebung einfügt. Zweitens: Bei Bebauungsplänen, die vor 1990 rechtsverbindlich wurden, gelten andere Anrechnungsregeln, Garagen und Nebenanlagen blieben damals bei der Grundfläche außen vor. In München ist das bei vielen Altplänen der Fall.
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Über vier Wege, und drei davon laufen nicht über Inserate. Freie, unbebaute Baugrundstücke sind in München praktisch ausverkauft. 2025 wurden im gesamten Stadtgebiet 327 unbebaute Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau gehandelt, bei rund 1,6 Millionen Einwohnern. Wer nur Portale beobachtet, sieht den kleineren Teil des Marktes.
Der in München häufigste Weg. Gekauft wird ein älteres Haus, gebaut wird nach Abriss neu. Rechnerisch entscheidend sind Abrisskosten, Baumbestand und die Frage, ob das neue Baurecht mehr hergibt als der Altbau ausnutzt.
Große Altgrundstücke mit einem Haus in Mittellage lassen sich manchmal teilen. Das setzt Baurecht, Zufahrt und ausreichende Abstandsflächen voraus. Hier sitzt der Wert oft im Detail des Zuschnitts.
Viele Eigentümer wollen kein öffentliches Inserat, keine Nachbarschaftsdiskussion und keine Anfragenflut. Solche Grundstücke werden zuerst einem kleinen Kreis vorqualifizierter Käufer gezeigt. Genau dafür ist ein hinterlegtes Suchprofil da.
Weg 4 ist die städtische Vergabe, und hier liegt ein verbreitetes Missverständnis. Die Landeshauptstadt München schreibt Grundstücke aus, diese Ausschreibungen richten sich aber an Bauträger, Wohnungsbaugenossenschaften und ähnliche Bewerber, teils im Erbbaurecht und mit Konzeptvorgaben. Für private Bauherren, die ein Einfamilienhaus bauen möchten, ist dieser Weg in aller Regel verschlossen. Wer darauf wartet, wartet auf etwas, das nicht kommt.
Erbbaurecht als eigener Zugangsweg. In München und im Landkreis geben Kommunen, Kirchen und Stiftungen Erbbaurechte aus. Sie zahlen dann keinen Kaufpreis für den Boden, sondern einen laufenden Erbbauzins. Rechtsgrundlage ist Paragraf 1 Erbbaurechtsgesetz. Zu prüfen sind Restlaufzeit, Anpassungsklauseln beim Zins, Heimfallregelung, Entschädigung bei Zeitablauf und die Beleihbarkeit bei Ihrer Bank. Ein Nebeneffekt: Beim Kauf eines Erbbaurechts besteht kein gemeindliches Vorkaufsrecht, Paragraf 24 Absatz 2 Baugesetzbuch.
Öffentliche Portale bleiben zur Marktbeobachtung sinnvoll. Der Zugang zu wirklich passenden Grundstücken entsteht aber über direkte Eigentümerkontakte, lokale Marktkenntnis und die Fähigkeit, schnell und belastbar zu entscheiden.
In der Stadt München realistisch 700 bis 1.000 Quadratmeter, im Landkreis München 500 bis 800. Der Unterschied hat einen konkreten rechtlichen Grund, den kaum jemand kennt: In München gelten größere Abstandsflächen als im Umland.
Nach Artikel 6 Absatz 5a Bayerische Bauordnung beträgt die Abstandsfläche in Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern 1 H, also die volle Wandhöhe, wenn die nähere Umgebung überwiegend durch kleinere Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 geprägt ist. Genau das ist in den Münchner Einfamilienhaus- und Doppelhausgebieten der Fall. Im Landkreis München gilt dagegen der Regelwert von 0,4 H, weil keine der 29 Gemeinden über 250.000 Einwohner hat.
| Beispielhaus, Wandhöhe 6,50 m, 30-Grad-Dach | Stadt München | Landkreis München |
|---|---|---|
| Maßgebliche Höhe H | 7,20 m | 7,20 m |
| Abstandsflächentiefe zur Grenze | 1 H, also 7,20 m | 0,4 H, mindestens 3 m |
| Erleichterung | 0,5 H, also 3,60 m, vor bis zu zwei Außenwänden bis 16 m Länge | nicht erforderlich |
| Rechnerischer Flächenbedarf Haus plus Abstände | rund 410 m² | rund 255 m² |
| Realistische Grundstücksgröße mit Zufahrt und Garten | 700 bis 1.000 m² | 500 bis 800 m² |
Tabelle seitlich wischbar. Rechtsgrundlage: Artikel 6 Absatz 4, 5 und 5a Bayerische Bauordnung, Fassung gültig ab 01.05.2026. Die Größenangaben in der letzten Zeile sind Erfahrungswerte aus der Herleitung, keine Rechtsnorm.
Für ein freistehendes Einfamilienhaus in München sind 300 Quadratmeter zu wenig, 400 sind knapp. Für eine Doppelhaushälfte reichen 300 bis 500 Quadratmeter, weil eine Grenzwand entfällt und damit eine Abstandsfläche wegfällt (Artikel 6 Absatz 1 Satz 4 Bayerische Bauordnung). Für ein Reihenmittelhaus genügen häufig 150 bis 300 Quadratmeter, dort entfallen zwei Grenzwände.
Der bayernweite Markt bestätigt das Bild: 61,7 Prozent aller Wohnbaulandkäufe im Jahr 2024 lagen in der Größenklasse 500 bis unter 1.000 Quadratmeter, 15,7 Prozent bei 300 bis unter 500, nur 7,7 Prozent unter 300 Quadratmetern.
Größendegression beachten: Kleine Parzellen sind je Quadratmeter teurer. Im bayerischen Schnitt 2024 kosteten Grundstücke von 100 bis unter 300 Quadratmetern 712,36 Euro je Quadratmeter, die Hauptklasse von 500 bis unter 1.000 Quadratmetern nur 331,97 Euro. Wer die Fläche halbiert, halbiert nicht den Preis.
Das entscheidet der Bebauungsplan, und wenn keiner existiert, die Nachbarschaft. Es gibt drei Rechtslagen, und sie führen zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen. Deshalb ist die erste Frage vor jedem Grundstückskauf nicht der Preis, sondern: Nach welcher Vorschrift wird hier gebaut?
| Rechtslage | Norm | Was gilt | Was Sie prüfen müssen |
|---|---|---|---|
| Qualifizierter Bebauungsplan | Paragraf 30 Absatz 1 BauGB | Art und Maß der Nutzung, überbaubare Fläche und Verkehrsflächen sind festgesetzt. Höchste Rechtssicherheit. | Plan im Original lesen, Jahr der Rechtsverbindlichkeit prüfen, Erschließung muss zusätzlich gesichert sein |
| Unbeplanter Innenbereich | Paragraf 34 BauGB | Das Vorhaben muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. GRZ und GFZ gelten hier rechtlich nicht. | Bebauungsstruktur der Nachbarschaft, Bauvoranfrage praktisch unverzichtbar |
| Außenbereich | Paragraf 35 BauGB | Ein normales Wohnhaus für Privatleute ist nicht privilegiert und scheitert regelmäßig an öffentlichen Belangen. | Finger weg, solange kein belastbarer Vorbescheid vorliegt |
Tabelle seitlich wischbar. Quelle: Baugesetzbuch, Neufassung 03.11.2017, zuletzt geändert 2026.
Die Lokalbaukommission der Landeshauptstadt München formuliert es für den Innenbereich unmissverständlich: Außerhalb von Bebauungsplangebieten spielen Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl in der Regel keine Rolle, maßgeblich ist das Einfügen in die maßgebliche Umgebung, unabhängig von der Grundstücksgröße.
Sie beantwortet vor dem Kauf verbindlich, was gebaut werden darf. Nach Artikel 71 Bayerische Bauordnung ist der Vorbescheid auf Antrag zu erteilen, es besteht also ein Rechtsanspruch. Er gilt vier Jahre und kann jeweils um bis zu vier Jahre verlängert werden. Die Behörde ist bis zum Ablauf der Geltungsdauer daran gebunden, soweit der Vorbescheid eine Regelung trifft.
| Punkt | Angabe |
|---|---|
| Gebühr in Bayern | 40 bis 2.500 Euro, je nach Verwaltungsaufwand |
| In München | an den Baukosten orientiert, auf maximal 2.500 Euro begrenzt. Je abgefragter Variante kann eine eigene Gebühr anfallen |
| Anrechnung | bis zur Hälfte auf die spätere Baugenehmigungsgebühr anrechenbar |
| Geltungsdauer | vier Jahre, verlängerbar |
| Bearbeitungsdauer | gesetzlich nicht festgelegt. Für den Vorbescheid gilt keine Genehmigungsfiktion. Die Behörde prüft binnen drei Wochen auf Vollständigkeit |
| Zusätzlich | Planerkosten, der Antrag muss in der Regel von einer bauvorlageberechtigten Person gefertigt werden |
Tabelle seitlich wischbar. Quellen: Artikel 71 und Artikel 65 Bayerische Bauordnung, Kostenverzeichnis zum Bayerischen Kostengesetz Tarif-Nr. 2.I.1 Ziffer 1.34 und 3.6, Merkblätter der Lokalbaukommission München und des Landratsamts München.
Entscheidend ist die Fragestellung. Zulässig sind konkrete, mit Ja oder Nein beantwortbare Fragen, etwa ob ein Vorhaben nach Paragraf 34 Baugesetzbuch planungsrechtlich zulässig ist oder ob eine Befreiung von einer Festsetzung in Aussicht gestellt werden kann. Pauschale Fragen wie ob das Vorhaben genehmigungsfähig sei, sind unzulässig und bringen keine Bindungswirkung. Gebunden ist die Behörde nur an das, was tatsächlich gefragt wurde.
So nutzen wir das im Kauf: Bei unklarer Bebaubarkeit ist der saubere Weg eine Kaufabsicht mit vorgeschalteter Bauvoranfrage oder eine vertragliche Regelung, die das Ergebnis berücksichtigt. Wer erst kauft und dann fragt, trägt das Baurecht als Risiko allein.
Je weiter der Ring, desto niedriger der Quadratmeterpreis, und der Sprung ist größer als die meisten erwarten. Zwischen dem Landkreis München und dem Landkreis Dachau liegt beim Bodenpreisniveau für individuellen Wohnungsbau der Faktor 2,5.
| Landkreis oder Stadt | Bodenpreisniveau 2025, mittlere Lage | Veränderung 2024 zu 2025 |
|---|---|---|
| Landkreis München | 1.787 Euro je m² | plus 2,0 Prozent |
| München, kreisfreie Stadt | 1.750 Euro je m² | minus 7,9 Prozent |
| Miesbach | 1.600 Euro je m² | unverändert |
| Starnberg | 1.250 Euro je m² | unverändert |
| Freising | 830 Euro je m² | plus 12,9 Prozent |
| Ebersberg | 750 Euro je m² | minus 6,3 Prozent |
| Erding | 720 Euro je m² | plus 2,9 Prozent |
| Dachau | 700 Euro je m² | unverändert |
| Fürstenfeldbruck | 680 Euro je m² | minus 9,3 Prozent |
Tabelle seitlich wischbar. Quelle: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern, Kapitel 7.5.3, veröffentlicht 24.06.2026. Für den Landkreis München beruhen die Werte 2025 laut Bericht auf Hochrechnungen.
Bemerkenswert ist die Bewegungsrichtung: In Freising, Erding und im Landkreis München zogen die Werte 2025 wieder an, in der Stadt München, in Fürstenfeldbruck und in Ebersberg gaben sie weiter nach. Der Markt sortiert sich also nicht einheitlich, sondern kleinräumig.
Innerhalb des Landkreises München gibt es zudem sehr große Unterschiede. Gemeinden wie Grünwald und Pullach liegen deutlich über dem Landkreisschnitt, andere Lagen im Osten und Süden darunter. Amtliche Einzelwerte je Lage sind für den Landkreis München gebührenpflichtig, die Auskunft kostet beim Landratsamt 37 Euro je Bezugsgrundstück und Stichtag. Für die Landkreise Dachau und Erding sind die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 dagegen kostenfrei über BORIS Bayern und den BayernAtlas einsehbar.
Ein Standortvorteil des Umlands, der selten genannt wird: Im Landkreis gilt die Abstandsfläche von 0,4 H statt 1 H wie in der Stadt. Sie brauchen für dasselbe Haus also weniger Grundstück. Zusammen mit dem niedrigeren Quadratmeterpreis kann der Unterschied im Gesamtbudget sehr deutlich ausfallen.
Konkrete Kaufseiten für einzelne Gemeinden finden Sie unter anderem für Grundstück kaufen in Unterhaching. Einen Überblick über alle Immobilientypen zum Kauf gibt die Seite Immobilie kaufen in München.
Rechnen Sie mit rund 4,3 bis 5 Prozent obendrauf, ohne Maklerprovision. Bayern hat mit 3,5 Prozent den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz in Deutschland, festgelegt in Paragraf 11 Absatz 1 Grunderwerbsteuergesetz. Eine Änderung ist für 2026 nicht beschlossen.
| Position | Höhe | Rechtsgrundlage und Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 Prozent des Kaufpreises | Paragraf 11 Absatz 1 GrEStG. Miterworbenes Inventar unterliegt nicht der Steuer |
| Notar, Beurkundung | 2,0-Gebühr aus dem Kaufpreis | Kostenverzeichnis Nr. 21100 GNotKG. Beratung und Entwurf sind enthalten |
| Notar, Vollzug und Betreuung | je 0,5-Gebühr | KV Nr. 22110 und 22200 GNotKG |
| Grundbuch, Eigentumsumschreibung | 1,0-Gebühr | KV Nr. 14110 GNotKG |
| Grundbuch, Auflassungsvormerkung | 0,5-Gebühr | KV Nr. 14150 GNotKG |
| Grundschuldbestellung bei Finanzierung | 1,0-Gebühr aus dem Grundschuldbetrag | KV Nr. 21200 GNotKG. Nur bei Bankfinanzierung |
| Maklerprovision | objektbezogen | wird vor jeder Besichtigung schriftlich geklärt, siehe Maklerprovision in München |
Tabelle seitlich wischbar. Auf Notargebühren kommen 19 Prozent Umsatzsteuer sowie Auslagen. Grundbuchgebühren sind Gerichtsgebühren ohne Umsatzsteuer.
Für einen Kaufpreis von 500.000 Euro beträgt die 1,0-Gebühr nach Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes 935,00 Euro. Daraus ergibt sich für einen Kauf ohne Finanzierungsgrundschuld:
| Position | Kaufpreis 500.000 Euro | Kaufpreis 1.000.000 Euro |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent | 17.500 Euro | 35.000 Euro |
| Notar und Grundbuch, ohne Grundschuld | rund 4.184 Euro | rund 7.764 Euro |
| Anteil Notar und Grundbuch am Kaufpreis | 0,84 Prozent | 0,78 Prozent |
| Summe Nebenkosten ohne Provision | rund 21.684 Euro | rund 42.764 Euro |
Tabelle seitlich wischbar. Berechnet nach Tabelle B, Anlage 2 zu Paragraf 34 Absatz 3 GNotKG, und dem Kostenverzeichnis zum GNotKG. Stand 21.08.2026.
Die Faustformel 1,5 Prozent für Notar und Grundbuch stimmt so nicht. Sie ist nirgends normiert. Für einen einfachen Grundstückskauf ohne Finanzierungsgrundschuld ergibt das Gesetz rund 0,8 Prozent. Auf 1,2 bis 1,5 Prozent kommt man erst, wenn Grundschuldbestellung, deren Grundbucheintragung, Treuhandauftrag und Auslagen dazukommen. Die Bundesnotarkammer stellt unter notar.de einen amtlichen Gebührenrechner bereit.
Zwei Blöcke werden beim Grundstückskauf regelmäßig übersehen, weil sie nicht im Kaufvertrag stehen:
Der Formulierung „voll erschlossen“ in einem Inserat sollten Sie nicht trauen, sie hat keine rechtliche Definition. Belastbar sind zwei getrennte schriftliche Auskünfte der Gemeinde: erstens zur Erschließungsbeitragsfreiheit nach Paragraf 127 folgende Baugesetzbuch, zweitens zu den Herstellungsbeiträgen Wasser und Abwasser. Und noch etwas gehört auf den Schirm: Nach Paragraf 123 Absatz 3 Baugesetzbuch besteht kein Rechtsanspruch auf Erschließung.
Förderung, kurz und ehrlich: Die Grundstückskosten selbst sind im KfW-Programm 300 für Familien ausdrücklich nicht förderfähig, gefördert werden Bauwerkskosten. Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 mit bis zu 100.000 Euro ist breiter einsetzbar, der Antrag muss vor Unterzeichnung des Kaufvertrags gestellt werden. In Bayern gibt es zusätzlich das Zinsverbilligungsprogramm der Eigenwohnraumförderung mit einem Kinderzuschuss von 5.000 Euro je Kind, bewilligt vom Landratsamt oder der kreisfreien Stadt. Die bayerische Eigenheimzulage und das Baukindergeld Plus sind zum 31.12.2020 ausgelaufen, wer damit noch rechnet, rechnet mit einer toten Förderung. Prüfen Sie die konkreten Bedingungen mit Ihrem Finanzierungspartner, dies ist keine Finanzierungsberatung.
Neun Punkte, und drei davon sind in Bayern anders als in bundesweiten Ratgebern beschrieben. Ein Grundstück hat keine Bausubstanz, die man besichtigen kann. Alles, was den Wert ausmacht, steht in Akten.
| Prüfpunkt | Wo | Worauf es ankommt |
|---|---|---|
| Grundbuch, Abteilung II und III | Grundbuchamt, über den Notar | Dienstbarkeiten, Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte. Die Eintragungsbewilligungen aus der Grundakte anfordern, der Grundbuchtext ist oft nur ein Schlagwort |
| Baurecht | Bebauungsplan oder Einordnung nach Paragraf 34 BauGB | Art und Maß der Nutzung, Jahr der Rechtsverbindlichkeit des Plans, überbaubare Fläche |
| Erschließungszustand | Gemeinde, schriftlich | Zwei getrennte Auskünfte: Erschließungsbeiträge und Herstellungsbeiträge Wasser und Abwasser |
| Zufahrt | Grundbuch und Lageplan | Nach Artikel 4 Bayerische Bauordnung muss das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen. Hinterliegergrundstücke ohne gesicherte Zufahrt sind kein baureifes Land |
| Altlasten | Kreisverwaltungsbehörde, also Landratsamt oder kreisfreie Stadt | Auskunft aus dem Altlastenkataster. Benötigt werden Flurnummer und Gemarkung sowie Grundbuchauszug. Als Käufer brauchen Sie eine schriftliche Vollmacht des Eigentümers |
| Abstandsflächenübernahmen | Landratsamt oder Lokalbaukommission | Bayern führt kein Baulastenverzeichnis. Stattdessen gibt es das Verzeichnis über Abstandsflächenübernahmen nach Artikel 6 Absatz 2 Satz 3 BayBO. Beim Landratsamt München kostenfrei bei berechtigtem Interesse |
| Baumbestand | Vor Ort und GeoPortal München | Stammumfang in 100 cm Höhe messen. Der Schwellenwert der Münchner Baumschutzverordnung liegt seit 31.12.2025 bei 60 cm statt vorher 80 cm |
| Denkmalschutz | Bayerischer Denkmal-Atlas, Untere Denkmalschutzbehörde | Auch ein unbebautes Grundstück kann betroffen sein, wenn nebenan ein Baudenkmal steht (Artikel 6 Absatz 1 Satz 2 BayDSchG) oder ein Bodendenkmal vermutet wird |
| Baugrund | Geotechnischer Sachverständiger | Grundwasserstand, Tragfähigkeit, Auffüllungen. Die Bodenbeschaffenheit einschließlich der Eignung als Baugrund ist nach Paragraf 5 Absatz 5 Immobilienwertermittlungsverordnung ein wertbestimmendes Merkmal |
Tabelle seitlich wischbar. Stand der Rechtsangaben: 21.08.2026.
Das Wort Baulast kommt in der gesamten Bayerischen Bauordnung nicht vor. Bundesweite Ratgeber empfehlen trotzdem regelmäßig, das Baulastenverzeichnis einzusehen. In Bayern läuft diese Anfrage ins Leere. Was stattdessen gilt: privatrechtliche Dienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs (Paragraf 1018 und Paragraf 1090 BGB), die Abstandsflächenübernahme nach Artikel 6 Absatz 2 Satz 3 BayBO und das Verzeichnis über Abstandsflächenübernahmen bei der Bauaufsichtsbehörde. Eine Zustimmung des Nachbarn auf dem Lageplan genügt dafür ausdrücklich nicht, sie muss gesondert gegenüber der unteren Bauaufsichtsbehörde abgegeben werden.
Die Baumschutzverordnung der Landeshauptstadt München vom 08.12.2025 gilt seit 31.12.2025 und hat den Schutzschwellenwert von 80 auf 60 Zentimeter Stammumfang gesenkt, gemessen in 100 Zentimetern Höhe. Geschützt ist außerdem der Wurzelraum, nämlich die Bodenfläche unter der Krone zuzüglich 1,50 Meter. Verboten sind dort unter anderem Abgrabungen, Aufschüttungen, Bodenverdichtungen durch schwere Fahrzeuge und wasserundurchlässige Beläge. Das trifft Baustelleneinrichtung, Kranstandort und Baugrubenböschung unmittelbar.
| Bewertung nach Punkteschema | Erforderliche Ersatzpflanzung | Alternative Ausgleichszahlung |
|---|---|---|
| 2 bis 4 Punkte | 1 Baum Wuchsklasse II | 5.000 Euro |
| 5 bis 9 Punkte | 1 Baum Wuchsklasse I | 5.100 Euro |
| 10 bis 14 Punkte | 1 Baum WK II und 1 Baum WK I | 10.100 Euro |
| 15 bis 17 Punkte | 3 Bäume Wuchsklasse I | 15.300 Euro |
| 18 bis 20 Punkte | 4 Bäume Wuchsklasse I | 20.400 Euro |
Tabelle seitlich wischbar. Quelle: Baumschutzverordnung der Landeshauptstadt München vom 08.12.2025, Anlage B Ziffer 3.1. Für Obstbäume beginnt die Staffel bei 2.500 Euro. Punkte ergeben sich aus Stammumfang, Vitalität und besonderen Merkmalen.
Ein einziger vitaler Baum mit 250 Zentimetern Stammumfang in einem klimatisch ungünstigen Gebiet erreicht 11 Punkte und kostet damit zwei Ersatzbäume oder 10.100 Euro. Bei drei oder vier Bäumen sind das schnell fünfstellige Beträge, die im Kaufpreis untergehen, wenn niemand vorher misst. Zusätzlich gilt: Die Fällgenehmigung nach der Baumschutzverordnung deckt den Artenschutz nicht ab, dieser ist gesondert zu klären.
Nach Paragraf 4 Absatz 3 Bundes-Bodenschutzgesetz sind zur Sanierung nicht nur der Verursacher verpflichtet, sondern auch der Grundstückseigentümer und der Inhaber der tatsächlichen Gewalt. Als Käufer haften Sie also als Zustandsstörer, unabhängig davon, ob Sie etwas verursacht haben. Ist der Verursacher insolvent oder unauffindbar, hält sich die Behörde an den aktuellen Eigentümer. Ein pauschaler Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag hilft dagegen wenig. Deutlich stärker ist eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung, die auf die konkrete Auskunft der Kreisverwaltungsbehörde mit Datum Bezug nimmt.
Und der Klassiker, der nach der Beurkundung auffällt: Die Gemeinde hat nach Paragraf 24 Absatz 1 Nummer 6 Baugesetzbuch ein Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken, die vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können. Sie kann es binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben. Das Grundbuchamt darf Sie erst eintragen, wenn die Nichtausübung nachgewiesen ist. Das Negativzeugnis ist deshalb regelmäßig eine Fälligkeitsvoraussetzung für den Kaufpreis.
Vor allem alles, was das realisierbare Baurecht einschränkt. Zwei Grundstücke mit identischer Quadratmeterzahl in derselben Straße können sich im Wert um den Faktor zwei unterscheiden. Die Fläche ist nur der Multiplikator, das Baurecht ist der Preis.
| Wertminderer | Wirkung | Prüffrage |
|---|---|---|
| Fehlende oder ungesicherte Erschließung | Sehr hoch. Ohne gesicherte Erschließung ist es kein baureifes Land, sondern Rohbauland nach Paragraf 3 Absatz 3 ImmoWertV | Liegt eine schriftliche Gemeindeauskunft vor? |
| Ungünstiger Zuschnitt oder Hinterlage | Sehr hoch. Auch im Bebauungsplangebiet ist ein Grundstück Rohbauland, wenn es nach Lage, Form oder Größe nicht bebaubar ist | Passt ein Baukörper mit den Abstandsflächen überhaupt darauf? |
| Dienstbarkeiten in Abteilung II | Hoch. Leitungsrechte und Geh- und Fahrtrechte können die überbaubare Fläche faktisch halbieren | Wo genau liegt die Fläche, die freizuhalten ist? |
| Altlastenverdacht | Hoch bis existenziell. Sanierungskosten sind schwer kalkulierbar | Liegt eine Katasterauskunft vor, und was stand früher auf dem Grundstück? |
| Geschützter Baumbestand | Mittel bis hoch. Ersatzpflanzungen und geschützte Wurzelräume können den Baukörper verschieben | Wie viele Bäume über 60 cm Stammumfang stehen darauf, und wo? |
| Schwieriger Baugrund und Grundwasser | Mittel bis hoch. Weiße Wanne, Sondergründung oder Wasserhaltung sind teuer | Was sagt das Baugrundgutachten? |
| Lärm und Immissionen | Mittel. Bahn, Hauptstraße, Gewerbe im Umfeld | Wie sieht es abends und im Berufsverkehr aus, nicht nur bei der Besichtigung am Samstagvormittag? |
| Denkmalrechtlicher Umgebungsschutz | Mittel. Kann Baukörper, Fassade und Höhe binden | Steht in unmittelbarer Nähe ein Baudenkmal oder ein Ensemble? |
| Erschließungs- und Herstellungsbeiträge | Direkt in Euro. Bis zu 90 Prozent des Aufwands sind umlegbar | Sind Beiträge bereits abgerechnet oder stehen sie noch aus? |
Tabelle seitlich wischbar.
Die Frage nach zu meidenden Stadtteilen beantworten wir bewusst nicht mit einer Liste von Vierteln. Das wäre unseriös und würde der Realität nicht gerecht: In fast jedem Münchner Stadtteil gibt es sehr gute und deutlich schwächere Mikrolagen, oft im Abstand von zweihundert Metern. Was Sie meiden sollten, sind nicht Postleitzahlen, sondern die Merkmale in der Tabelle oben. Ein Grundstück in einer teuren Lage mit ungeklärter Zufahrt ist die schlechtere Entscheidung als ein sauberes Grundstück eine Gemeinde weiter draußen.
Ohne Notar geht es nicht. Nach Paragraf 311b Absatz 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch bedarf jeder Vertrag, durch den sich jemand zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundeigentum verpflichtet, der notariellen Beurkundung. Reservierungsvereinbarungen, Handschlag, E-Mail-Zusagen und Absichtserklärungen begründen keine Verpflichtung zur Eigentumsübertragung. Sie sind insoweit formnichtig.
| Schritt | Was passiert | Rechtsgrundlage oder Hinweis |
|---|---|---|
| 1. Unterlagen und Prüfung | Grundbuch, Baurecht, Erschließung, Altlasten, Baumbestand. Bei Bedarf Bauvoranfrage und Baugrundgutachten | siehe Prüfliste oben |
| 2. Vertragsentwurf | Der Notar stellt den Entwurf zur Verfügung | Bei Verbraucherverträgen im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung, Paragraf 17 Absatz 2a BeurkG |
| 3. Beurkundung | Kaufvertrag, meist gleichzeitig Auflassung mit Vollzugssperre und Bewilligung der Vormerkung | Paragraf 311b BGB, Paragraf 925 BGB |
| 4. Auflassungsvormerkung | Eintragung im Grundbuch. Das ist Ihr zentraler Schutz | Paragraf 883 BGB. Schützt gegen Doppelverkauf, neue Belastungen und Insolvenz des Verkäufers |
| 5. Vorkaufsrecht | Die Gemeinde erhält den Vertragsinhalt und erteilt das Negativzeugnis oder übt aus | Paragraf 28 BauGB, Frist drei Monate |
| 6. Fälligkeitsmitteilung | Der Notar bestätigt schriftlich, dass alle Voraussetzungen eingetreten sind | Erst danach ist der Kaufpreis zu zahlen. Niemals vorher überweisen |
| 7. Kaufpreiszahlung | Zahlung nach Fälligkeitsmitteilung | |
| 8. Grunderwerbsteuer | Anzeige durch den Notar, Bescheid, Zahlung, Unbedenklichkeitsbescheinigung | Paragraf 22 GrEStG. Ohne diese Bescheinigung keine Eintragung |
| 9. Eigentumsumschreibung | Eintragung als Eigentümer, danach Löschung der Vormerkung | Paragraf 873 BGB |
Tabelle seitlich wischbar. Beim Grundstückskauf trägt üblicherweise der Käufer die Notarkosten. Das ist Vertragspraxis, keine gesetzliche Vorgabe.
Zur Zwei-Wochen-Frist, weil sie oft falsch dargestellt wird: Paragraf 17 Absatz 2a Beurkundungsgesetz ist eine Soll-Vorschrift und eine Amtspflicht des Notars, keine Wirksamkeitsvoraussetzung. Ein früher beurkundeter Vertrag ist nicht unwirksam. Die Frist gilt außerdem nur bei Verbraucherverträgen, beim Kauf zwischen zwei Privatleuten greift sie nicht. Wird sie unterschritten, müssen die Gründe in die Niederschrift. Nutzen Sie die zwei Wochen trotzdem, das ist die Zeit, in der Fehler noch billig sind.
Die häufigste Frage nach Tricks beim Immobilienkauf beantworten wir ungern mit dem Wort Trick. Was wirklich hilft, ist unspektakulär: Finanzierungsbestätigung vorher besorgen, Unterlagen vollständig prüfen, den Entwurf lesen und Fragen vor dem Termin stellen, den Kaufpreis erst nach Fälligkeitsmitteilung zahlen und bei unklarem Baurecht die Bauvoranfrage vorschalten. Wer das macht, verhandelt aus einer stärkeren Position als jemand, der schnell zusagt.
Als reine Bodenspekulation eher nicht, als Baugrundstück mit klarem Nutzungsplan häufig ja. Ein unbebautes Grundstück wirft keine Miete ab, kostet aber Grundsteuer und bindet Eigenkapital. Der Ertrag entsteht erst, wenn darauf gebaut oder das Baurecht gehoben wird.
Die letzten Jahre zeigen das deutlich. Das Bodenpreisniveau in der Stadt München lag 2021 bei 2.500 Euro je Quadratmeter und 2025 bei 1.750 Euro, ein Rückgang von rund 30 Prozent. Wer 2021 rein spekulativ gekauft hat, sitzt heute rechnerisch im Minus. Wer damals gekauft und gebaut hat, hat ein Haus.
Zu den Entwicklungszuständen nach Paragraf 3 Immobilienwertermittlungsverordnung: Baureifes Land ist nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und tatsächlichen Gegebenheiten bebaubar. Rohbauland ist zwar planungsrechtlich für Bebauung bestimmt, aber die Erschließung ist nicht gesichert oder der Zuschnitt reicht nicht. Bauerwartungsland lässt eine bauliche Nutzung nur aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten. Der Preisabstand ist erheblich: In Bayern lag der Durchschnittspreis 2024 bei baureifem Land bei 380,85 Euro je Quadratmeter, bei Rohbauland bei 118,93 Euro. Rohbauland kostet also grob ein Drittel, und dieser Abstand ist der Preis für das Risiko.
Hinweis zur Steuer: Angaben zur Spekulationsfrist und zu Steuerwirkungen sind allgemeine Information und modellhaft. Ob und in welcher Höhe Steuern anfallen, hängt vom Einzelfall ab. Bitte klären Sie das mit Ihrem Steuerberater. Eine Einordnung finden Sie auch auf unserer Seite Steuern sparen mit Immobilien.
Das Grundstück ist in München meist der größere Posten, nicht das Haus. Deshalb gehört die Baukostenfrage schon in die Grundstückssuche. Wer ein Grundstück kauft, ohne die Baukosten realistisch daneben zu legen, kauft sich unter Umständen ein Grundstück, auf dem er nicht mehr bauen kann.
Eine häufige Google-Frage lautet, ob man mit 400.000 Euro ein Haus bauen kann. Für das reine Gebäude ist das je nach Größe, Standard und Ausbaustufe möglich. Für Grundstück plus Haus in München reicht es in aller Regel nicht, weil allein ein Grundstück von 600 Quadratmetern im Stadtgebiet rechnerisch weit darüber liegt. Im weiteren Umland verschiebt sich diese Rechnung deutlich.
Die vollständige Kostenaufstellung für den Hausbau, die Unterschiede zwischen Massivhaus und Fertighaus und die Frage, wie Sie einen seriösen Baupartner erkennen, haben wir auf einer eigenen Seite aufbereitet: Massivhaus bauen in München.
Suchprofil, Zugang zu Grundstücken vor dem Portal, Prüfung von Baurecht, Erschließung, Baumbestand und Kaufpreis. Begleitung bis zum Notartermin.
Was passt tatsächlich auf das Grundstück? Bei unklarer Lage über eine Bauvoranfrage, bevor Sie sich binden. Abstandsflächen, Vollgeschosse, Stellplätze.
Auswahl und Einordnung von Bauunternehmen und Architekten, Vergleich von Angeboten, Begleitung als Bauherren-Berater. Details auf der Massivhaus-Seite.
Ein Hinweis zur Förderung, der genau an dieser Schnittstelle sitzt: Im KfW-Programm 300 für Familien sind die Grundstückskosten ausdrücklich nicht förderfähig, gefördert werden die Bauwerkskosten. Die Förderung hilft also beim Haus, nicht beim Boden. Das ist bei der Budgetplanung wichtig.
Er passt, wenn Budget, Zeithorizont und Entscheidungsfähigkeit zur Knappheit des Marktes passen. In der Stadt München wurden 2025 insgesamt 327 unbebaute Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau gehandelt. Wer erst nach dem Erstkontakt anfängt, über Suchkriterien nachzudenken, kommt in guten Lagen regelmäßig zu spät.
Wenn Sie in der rechten Spalte mehr Häkchen setzen als in der linken, ist ein Anruf trotzdem sinnvoll. Oft lässt sich in zehn Minuten klären, ob der Suchrahmen realistisch ist oder ob eine andere Gemeinde die bessere Antwort wäre. Das kostet Sie nichts und spart im Zweifel Monate.
Wenn Sie bis hierher gelesen haben, wissen Sie mehr über Münchner Grundstücke als die meisten Käufer. Der nächste Schritt ist ein Suchprofil. Je genauer Lage, Budget, Größe und Nutzungsziel beschrieben sind, desto schneller lässt sich einordnen, ob ein Grundstück zu Ihnen passt.
Oder direkt telefonisch: 089 444 432 130
Kopp Real Estate GmbH begleitet Käufer und Eigentümer von Grundstücken in München und im Landkreis München. Der Schwerpunkt liegt auf dem Zugang zu Grundstücken, die nicht öffentlich inseriert sind, auf der Prüfung von Baurecht und Kaufpreis und auf der Begleitung, wenn danach gebaut wird. Im Team stehen über 20 Jahre Markterfahrung.
| Kopp Real Estate GmbH | |
|---|---|
| Ansprechpartner | Martin Kopp und Mona Kopp |
| Adresse | Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching |
| Telefon | 089 444 432 130 |
| kontakt@kopp-re.de | |
| Servicegebiet | ganz München und Münchner Umland, Schwerpunkt Landkreis München |
| Erreichbarkeit | Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr |
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Dann sind Sie auf der Verkäuferseite richtig. Dort geht es um Wertermittlung, Bauträgeransprache und die Frage, ob diskret oder öffentlich verkauft wird: Grundstück verkaufen in München. Wenn Diskretion im Vordergrund steht, lesen Sie Off-Market verkaufen.
Für baureifes Land wurden 2024 in der Stadt München im Durchschnitt 2.135,93 Euro je Quadratmeter tatsächlich gezahlt, im Landkreis München 1.614,78 Euro (Bayerisches Landesamt für Statistik, Kaufwerte für Bauland in Bayern 2024). Ein Bauplatz von 600 Quadratmetern liegt damit rechnerisch bei rund 1,28 Millionen Euro in der Stadt und rund 969.000 Euro im Landkreis. Der konkrete Preis hängt stark von Lage, Baurecht und Zuschnitt ab.
Bei einem Durchschnittswert von 2.136 Euro je Quadratmeter für baureifes Land im Stadtgebiet ergibt das rechnerisch rund 641.000 Euro, im Landkreis München rund 484.000 Euro. Beachten Sie zwei Punkte: Kleine Parzellen sind je Quadratmeter teurer, und 300 Quadratmeter reichen in München für ein freistehendes Einfamilienhaus wegen der Abstandsflächen in der Regel nicht aus. Für eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus ist die Größe passend.
Rechnerisch rund 854.000 Euro im Stadtgebiet und rund 646.000 Euro im Landkreis München, jeweils auf Basis der amtlichen Durchschnittswerte für baureifes Land 2024. Dazu kommen Kaufnebenkosten von rund 4,3 Prozent ohne Finanzierung. Nutzen Sie den Rechner auf dieser Seite, um Ihre eigene Lage und Ihren eigenen Quadratmeterpreis einzusetzen.
Es gibt zwei unterschiedliche Zahlen. Die tatsächlich gezahlten Kaufwerte für baureifes Land lagen 2024 im Stadtgebiet bei 2.135,93 Euro je Quadratmeter. Das amtliche Bodenpreisniveau für individuellen Wohnungsbau in mittlerer Lage lag 2025 bei 1.750 Euro je Quadratmeter. Der Unterschied erklärt sich dadurch, dass tatsächlich verkaufte Grundstücke überdurchschnittlich oft in guten Lagen liegen. Für ein konkretes Grundstück ist der amtliche Bodenrichtwert der Landeshauptstadt maßgeblich.
Sie sind bereits deutlich gesunken. Das Bodenpreisniveau in der Stadt München fiel von 2.500 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 1.750 Euro im Jahr 2025, ein Minus von rund 30 Prozent. Allein von 2024 auf 2025 waren es minus 7,9 Prozent. Der Landkreis München legte 2025 dagegen erstmals wieder um 2,0 Prozent zu. Der bayerische Bauminister und der Obere Gutachterausschuss sprechen von einer Stabilisierung des Preisniveaus, nicht von einer neuen Aufwärtsbewegung. Eine Prognose für 2027 gibt es amtlich nicht.
Unter den umliegenden Landkreisen liegt das Bodenpreisniveau 2025 in Fürstenfeldbruck mit 680 Euro je Quadratmeter am niedrigsten, gefolgt von Dachau mit 700 Euro und Erding mit 720 Euro. Zum Vergleich: Landkreis München 1.787 Euro, Stadt München 1.750 Euro. Wer 30 Minuten weiter fährt, zahlt also grob ein Drittel. Im Landkreis gilt zusätzlich die kleinere Abstandsfläche von 0,4 H, Sie brauchen dort für dasselbe Haus weniger Grundstück.
In der Stadt München realistisch 700 bis 1.000 Quadratmeter, im Landkreis 500 bis 800. Der Grund liegt in Artikel 6 Absatz 5a Bayerische Bauordnung: In Gemeinden über 250.000 Einwohnern beträgt die Abstandsfläche in Gebieten mit kleinteiliger Bebauung 1 H statt 0,4 H. Bei einem Haus mit 7,20 Metern maßgeblicher Höhe sind das 7,20 Meter Abstand zur Grenze statt 2,88 Metern. Vor bis zu zwei Außenwänden bis 16 Meter Länge genügen 0,5 H.
Für München eher wenig. Bayernweit lagen 2024 nur 15,7 Prozent aller Wohnbaulandkäufe in der Klasse 300 bis unter 500 Quadratmetern, der Schwerpunkt mit 61,7 Prozent lag bei 500 bis unter 1.000 Quadratmetern. Für eine Doppelhaushälfte sind 400 Quadratmeter gut geeignet, für ein freistehendes Einfamilienhaus in der Stadt München knapp, im Landkreis machbar.
Ein Standardmaß für ein ganzes Grundstück gibt es nicht. Gemessen an der bayerischen Hauptgrößenklasse von 500 bis unter 1.000 Quadratmetern sind 300 Quadratmeter etwa die Hälfte eines typischen Grundstücks für ein freistehendes Haus. Für ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte ist es eine vollwertige Größe. Entscheidend ist nicht die Fläche, sondern ob der geplante Baukörper mit den Abstandsflächen darauf passt.
In dieser Reihenfolge: Budget und Finanzierungsrahmen klären, Suchgebiet und Nutzungsziel festlegen, Suchprofil bei einem Makler vor Ort hinterlegen, bei einem passenden Grundstück Grundbuch, Baurecht, Erschließung, Altlasten und Baumbestand prüfen, bei unklarer Bebaubarkeit eine Bauvoranfrage stellen, dann Kaufpreis verhandeln und beim Notar beurkunden. Den Kaufpreis erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars zahlen.
Nein. Nach Paragraf 311b Absatz 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch bedarf jeder Vertrag über die Übertragung von Grundeigentum der notariellen Beurkundung. Ein formloser Vertrag ist nichtig. Er wird nur dann nachträglich gültig, wenn Auflassung und Eintragung im Grundbuch tatsächlich erfolgen, was ohne Notar praktisch nicht möglich ist. Auch Reservierungsvereinbarungen ohne Beurkundung begründen keine Verpflichtung zum Verkauf.
Drei Wege sind realistisch. Erstens Lage tauschen: Ein Landkreis weiter draußen senkt den Quadratmeterpreis deutlich. Zweitens Zustand akzeptieren: Grundstücke mit Altbestand, mit ungünstigem Zuschnitt oder mit Erbengemeinschaft im Hintergrund sind oft günstiger, verlangen aber mehr Prüfung. Drittens Erbbaurecht: Sie zahlen keinen Kaufpreis für den Boden, sondern einen laufenden Erbbauzins. Ein echtes Schnäppchen unter Marktniveau in guter Münchner Lage gibt es dagegen praktisch nicht, dafür ist der Markt zu transparent.
In München nur eingeschränkt. Die Landeshauptstadt schreibt Grundstücke aus, diese Ausschreibungen richten sich aber überwiegend an Bauträger, Genossenschaften und ähnliche Bewerber, teils im Erbbaurecht und mit Konzeptvorgaben. Für private Bauherren ist dieser Weg in aller Regel nicht offen. Im Umland gibt es dagegen Einheimischenmodelle einzelner Gemeinden mit eigenen Vergabekriterien, meist mit Ortsbezug und Einkommensgrenzen. Fragen Sie direkt bei der jeweiligen Gemeinde nach den aktuellen Bedingungen.
Flurstücksgrenzen und Flurnummern sind über den BayernAtlas des Landesamts für Digitalisierung, Breitband und Vermessung kostenfrei einsehbar, in München zusätzlich über das GeoPortal der Landeshauptstadt. Dort finden Sie auch den Gültigkeitsbereich der Baumschutzverordnung. Bebauungspläne stellt die Landeshauptstadt über das Referat für Stadtplanung und Bauordnung bereit. Ein amtlicher Lageplan für ein Bauverfahren ist davon zu unterscheiden, dieser ist kostenpflichtig und wird für Bauantrag und Bauvoranfrage benötigt.
Das Gebäude selbst ist je nach Größe, Standard und Ausbaustufe in dieser Größenordnung darstellbar. Grundstück plus Haus geht in München damit in aller Regel nicht auf, weil das Grundstück dort meist der größere Posten ist. Im weiteren Umland kann die Rechnung anders aussehen. Eine ausführliche Kostenaufstellung finden Sie auf unserer Seite zum Massivhaus bauen in München.
Als reine Bodenspekulation ist es riskant, weil kein laufender Ertrag entsteht, aber laufend Grundsteuer anfällt. Das Bodenpreisniveau in München ist von 2021 bis 2025 um rund 30 Prozent gefallen. Wirtschaftlich trägt ein Grundstück vor allem dann, wenn darauf gebaut wird oder wenn vorhandenes Baurecht noch nicht ausgenutzt ist. Dies ist keine Anlageberatung.
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher durchschnittlicher Lagewert nach Paragraf 196 Baugesetzbuch. Er bezieht sich auf ein fiktives baureifes, erschließungsbeitragsfreies Grundstück in einer bestimmten Zone und auf eine bestimmte wertrelevante Geschossflächenzahl. Der Kaufpreis ist das, was für ein konkretes Grundstück mit seinem konkreten Zuschnitt, Baurecht, Erschließungszustand und Baumbestand tatsächlich gezahlt wird. Abweichungen nach oben und unten sind normal und müssen begründbar sein.
Ja, und in München ist das sogar der häufigste Weg, weil freie unbebaute Grundstücke fast nicht mehr existieren. Entscheidend ist die Rechnung: Was kostet der Abriss, was gibt das neue Baurecht her, und nutzt der Altbau dieses Baurecht bereits aus? Zu prüfen sind außerdem Baumbestand, Altlastenverdacht aus früheren Nutzungen und ob der Bestand unter Denkmalschutz oder Umgebungsschutz fällt.
Die Gebühr liegt nach dem Kostenverzeichnis zum Bayerischen Kostengesetz zwischen 40 und 2.500 Euro, je nach Verwaltungsaufwand. In München ist sie an den Baukosten orientiert und auf maximal 2.500 Euro begrenzt, je abgefragter Variante kann eine eigene Gebühr anfallen. Bis zur Hälfte ist sie auf die spätere Baugenehmigungsgebühr anrechenbar. Dazu kommen die Kosten der bauvorlageberechtigten Person, die den Antrag erstellt. Der Vorbescheid gilt vier Jahre und kann verlängert werden.
In gefragten Lagen meist innerhalb weniger Tage. Das heißt nicht, ungeprüft zu unterschreiben. Es heißt, vorher vorbereitet zu sein: Finanzierungsbestätigung, klares Suchprofil und die Bereitschaft, Prüfkosten zu tragen. Wer diese drei Punkte geklärt hat, kann schnell zusagen und trotzdem sorgfältig prüfen, weil die Prüfung dann parallel läuft und nicht erst beginnt.
Nein. Kopp Real Estate vermittelt zwischen Eigentümern und geprüften Käufern. Käufer aus dem Netzwerk sind Eigennutzer, Familien, Bauträger und Bestandshalter. Suchprofile nehmen wir von Privatpersonen genauso auf wie von Projektentwicklern.
Das hängt vom konkreten Mandat ab. Ob und in welcher Höhe eine Käuferprovision anfällt, wird immer vor der ersten Besichtigung schriftlich geklärt, so dass Sie es vor jeder Verpflichtung wissen. Ein hinterlegtes Suchprofil und ein erstes Gespräch sind für Sie kostenfrei. Grundlagen und die gesetzliche Systematik erklären wir auf der Seite Maklerprovision in München.
Hinterlegen Sie Ihr Suchprofil, dann melden wir uns, wenn Lage, Größe, Baurecht und Budget zusammenpassen. Wenn Sie es lieber direkt besprechen, rufen Sie an. Ein erstes Gespräch kostet Sie nichts.
Direkt sprechen: 089 444 432 130
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Bayerisches Landesamt für Statistik, Statistischer Bericht M1602C, Kaufwerte für Bauland in Bayern 2024. Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern, Immobilienmarktbericht Bayern 2026, veröffentlicht 24.06.2026. Landeshauptstadt München, Gutachterausschuss für Grundstückswerte, Erläuterungsblatt zu den Bodenrichtwerten zum 01.01.2026, beschlossen am 09.06.2026. Baugesetzbuch, Baunutzungsverordnung, Immobilienwertermittlungsverordnung, Bayerische Bauordnung in der ab 01.05.2026 geltenden Fassung, Bürgerliches Gesetzbuch, Beurkundungsgesetz, Gerichts- und Notarkostengesetz, Grunderwerbsteuergesetz, Bundes-Bodenschutzgesetz, Bayerisches Kommunalabgabengesetz, Bayerisches Denkmalschutzgesetz, Kostenverzeichnis zum Bayerischen Kostengesetz. Baumschutzverordnung der Landeshauptstadt München vom 08.12.2025. Merkblätter der Lokalbaukommission München und des Landratsamts München.
Stand dieser Seite: 21.08.2026. Alle Angaben sind sorgfältig recherchiert, aber allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Für die Beurteilung eines konkreten Grundstücks sind die amtlichen Auskünfte und im Zweifel eine anwaltliche, steuerliche oder bauvorlageberechtigte Prüfung maßgeblich.
