Die kurze Antwort: Üblich sind in München 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer je Partei: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlen Verkäufer und Käufer je die Hälfte (§ 656c BGB), zusammen also bis zu 7,14 Prozent. Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt und hängt von Objekt, Aufwand und Vereinbarung ab. Kopp Real Estate nennt die Konditionen transparent vor Auftragserteilung, im Erstgespräch.
Fachlich verantwortlich: Martin Kopp, Kopp Real Estate GmbH in Unterhaching bei München. Rechtsstand: 2026-07-08. Diese Seite ist Orientierung, keine Rechtsberatung.
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Üblich sind in München und Bayern 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer je Partei, das entspricht 3,0 Prozent netto. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision, in der Summe können so bis zu 7,14 Prozent zusammenkommen, von denen aber keine Partei mehr als die Hälfte trägt. Eine gesetzliche Festlegung der Höhe gibt es nicht, die Provision hängt von Objekt, Aufwand und Vereinbarung ab und wird individuell im Maklervertrag festgelegt. Was das Gesetz seit dem 23.12.2020 regelt, ist die Verteilung: Der Käufer darf höchstens so viel zahlen wie der Verkäufer (§ 656c BGB).
| Konstellation | Was gilt? | Grundlage |
|---|---|---|
| Verkauf Wohnung oder Einfamilienhaus | Teilung der Provision, Käuferanteil höchstens so hoch wie der Verkäuferanteil, üblich je hälftig | § 656c BGB, seit 23.12.2020 |
| Höhe der Provision | frei vereinbar, üblich 3,57 Prozent inkl. MwSt. je Partei (3,0 Prozent netto), in Summe bis 7,14 Prozent | Vertragsfreiheit, Marktpraxis München |
| Off-Market-Verkauf | höherer Vermittlungsaufwand, üblich bis 5 Prozent, in Einzelfällen mehr, stets vorab vereinbart | Vertragsfreiheit, Einzelvereinbarung |
| Formerfordernis Maklervertrag | Textform genügt, etwa E-Mail, mündlich ist unwirksam | § 656a BGB |
| Fälligkeit | mit wirksamem notariellem Kaufvertrag, reine Besichtigungen kosten nichts | Erfolgsprinzip § 652 BGB |
| Mehrfamilienhäuser, Gewerbe, Grundstücke | Teilungsregel des § 656c BGB gilt nicht, Verteilung frei verhandelbar | Vertragsfreiheit |
Wichtig: Es gibt keinen allgemeingültigen Prozentsatz, der immer gilt. Die konkrete Provision hängt von Objekt, Aufwand und Vereinbarung ab. Kopp Real Estate legt die Konditionen im Erstgespräch offen, vor der Auftragserteilung und ohne Kleingedrucktes.
Beim diskreten Verkauf ohne öffentliches Inserat sind bis zu 5 Prozent üblich, in Einzelfällen mehr. Der Grund ist der höhere Vermittlungsaufwand: gezielte Ansprache vorgemerkter und geprüfter Käufer, Vertraulichkeitsvereinbarungen und Einzelabstimmung statt breiter Vermarktung. Auch hier gilt: Die Konditionen werden vor der Auftragserteilung transparent vereinbart. Mehr zum diskreten Verkauf auf der Seite Off-Market.
In der Regel beide Parteien je zur Hälfte. Beauftragt der Verkäufer den Makler, kann er einen Teil der Provision auf den Käufer übertragen, aber höchstens die Hälfte der Gesamtprovision. Der Käufer muss seinen Anteil zudem erst zahlen, wenn der Verkäufer die Zahlung seines Anteils nachgewiesen hat (§ 656c BGB). Diese Regel gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, wenn der Käufer Verbraucher ist. Rechtsstand 2026-07-08.
Vor 2021 war in Bayern häufig der Käufer allein mit der vollen Provision belastet. Die gesetzliche Teilung hat die Lasten fairer verteilt und zugleich den Anreiz für Verkäufer erhöht, auf Qualität statt nur auf den Preis der Maklerleistung zu achten: Wer die Hälfte selbst trägt, vergleicht genauer, was er dafür bekommt.
Die Provision vergütet den kompletten Verkaufsprozess, vom ersten Werttermin bis zur Schlüsselübergabe. Bei Kopp Real Estate umfasst das im Regelfall diese Leistungen:
| Phase | Leistung |
|---|---|
| Bewertung | Fundierte Marktwertermittlung mit Besichtigung, Marktdatenanalyse und Preisstrategie, für Eigentümer kostenlos |
| Unterlagen | Beschaffung von Grundbuch, Flurkarte, Energieausweis, Plänen und Teilungserklärung, verkaufsfertige Aufbereitung |
| Vermarktung | Professionelles Exposé, Fotos, Inserate oder diskrete Ansprache vorgemerkter Käufer ohne öffentliches Inserat |
| Besichtigungen | Vorqualifizierung der Interessenten, gebündelte Termine, Schutz vor Besichtigungstourismus |
| Käuferprüfung | Finanzierungsbestätigung und Bonitätsprüfung vor der Reservierung |
| Verhandlung | Preisverhandlung auf Basis der Marktdaten, Strukturierung bei mehreren Interessenten |
| Abschluss | Koordination von Notar, Kaufvertragsentwurf, Beurkundung und dokumentierter Übergabe |
Ein professionell geführter Verkauf zielt auf den bestmöglichen Marktpreis: durch richtige Preisstrategie, breiten oder gezielt diskreten Käuferzugang und geprüfte Bonität statt geplatzter Reservierungen. Ob das im Einzelfall die Provision rechtfertigt, gehört ehrlich geprüft, siehe die Eignungsprüfung weiter unten.
Der Rechner zeigt die Provisionsanteile für Verkäufer und Käufer bei hälftiger Teilung. Alle Werte sind Modellrechnungen mit dem eingegebenen Satz, die tatsächliche Provision wird individuell vereinbart.
Modellrechnung, Stand 2026-07-08: hälftige Teilung nach Marktpraxis (§ 656c BGB bei Wohnungen und Einfamilienhäusern). Die konkrete Provision wird im Maklervertrag individuell vereinbart.
Ein Makler lohnt sich, wenn sein Marktzugang, seine Preisstrategie und seine Abwicklung mehr bringen, als seine Provision kostet. Das ist häufig der Fall, aber nicht immer. Eine ehrliche Antwort sieht so aus:
Auch für den Privatverkauf liefert die kostenlose Marktwertermittlung die Preisbasis. Danach entscheiden Sie frei, ob Sie beauftragen oder selbst verkaufen.
Ja, grundsätzlich. Die Provisionshöhe ist Vertragssache und hängt von Objekt, Aufwand und Vermarktungsstrategie ab. Seriös ist, wenn die Konditionen vor der Auftragserteilung klar auf dem Tisch liegen: Höhe, Teilung, Laufzeit des Maklervertrags und enthaltene Leistungen. Der Maklervertrag selbst braucht Textform (§ 656a BGB), eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht.
Vorsicht ist bei sehr niedrigen Lockangeboten angebracht: Entscheidend ist nicht der niedrigste Provisionssatz, sondern das Nettoergebnis nach Verkauf. Ein Prozentpunkt Provisionsunterschied ist schnell aufgezehrt, wenn die Preisstrategie oder die Käuferauswahl nicht stimmt. Vergleichen Sie deshalb Leistung gegen Kondition, nicht nur Prozentsätze.
Bei Wohnraum gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn (§ 2 Wohnungsvermittlungsgesetz). Beauftragt der Vermieter, ist eine Provision von bis zu zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer marktüblich. Vom Mieter darf der Makler in diesem Fall nichts verlangen. Bei Gewerbeflächen ist die Provision frei verhandelbar. Rechtsstand 2026-07-08.
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Kopp Real Estate GmbH ist Immobilienmakler für München und den Landkreis München mit Sitz in Unterhaching. Der Schwerpunkt liegt auf Wohnungen, Häusern und Anlageimmobilien in München Süd und Ost sowie im südlichen und östlichen Landkreis. Martin Kopp begleitet jeden Verkauf persönlich, mit transparenten Konditionen ab dem ersten Gespräch. Mehr zum Unternehmen auf der Seite Unternehmen.
Kopp Real Estate GmbH
Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching
Telefon: 089 444 432 130
E-Mail: kontakt@kopp-re.de
Servicegebiet: München und Landkreis München
Üblich sind 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer je Partei, bei Wohnungen und Einfamilienhäusern hälftig geteilt zwischen Verkäufer und Käufer, in der Summe bis zu 7,14 Prozent. Eine gesetzliche Festlegung der Höhe gibt es nicht, die Provision hängt von Objekt und Vereinbarung ab.
Seit dem 23.12.2020 gilt bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen die Teilungsregel des § 656c BGB: Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer, üblich ist die hälftige Teilung. Der Käuferanteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer die Zahlung seines Anteils nachgewiesen hat.
Dieselbe Regel wie beim Hausverkauf: Teilung nach § 656c BGB, der Käufer höchstens hälftig. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und Grundstücken gilt die Teilungsregel nicht, dort ist die Verteilung frei verhandelbar.
Ja, grundsätzlich. Die Höhe ist Vertragssache und hängt von Objekt, Aufwand und Strategie ab. Entscheidend ist, dass Höhe, Teilung und Leistungsumfang vor der Auftragserteilung transparent vereinbart werden. Beim Vergleich zählt das erwartbare Nettoergebnis, nicht nur der Prozentsatz.
Beim diskreten Verkauf ohne öffentliches Inserat sind bis zu 5 Prozent üblich, in Einzelfällen mehr. Der Vermittlungsaufwand ist höher: gezielte Ansprache geprüfter Käufer, Vertraulichkeit und Einzelabstimmung. Auch diese Konditionen werden vor der Auftragserteilung transparent vereinbart.
Erst bei Erfolg: Die Provision wird mit dem wirksamen notariellen Kaufvertrag fällig. Besichtigungen, Bewertung und Beratung vorab kosten bei seriösen Maklern nichts. Kommt kein Verkauf zustande, fällt keine Provision an.
Den kompletten Verkaufsprozess: Marktwertermittlung, Unterlagenbeschaffung, Exposé und Vermarktung, vorqualifizierte Besichtigungen, Bonitätsprüfung der Käufer, Preisverhandlung und Begleitung bis Notar und Übergabe.
Nein. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit Verbraucherbeteiligung begrenzt § 656c BGB den Käuferanteil auf höchstens die Hälfte der Gesamtprovision. Abweichende Vereinbarungen zulasten des Käufers sind unwirksam.
Ja, seit Ende 2020 Textform (§ 656a BGB). Eine E-Mail oder ein unterschriebenes Dokument genügt, eine rein mündliche Vereinbarung ist unwirksam. Das schützt beide Seiten und schafft klare Verhältnisse zur Provision.
Bei Wohnraum gilt das Bestellerprinzip: Der Auftraggeber zahlt, meist der Vermieter, marktüblich bis zu zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Vom Mieter darf in diesem Fall keine Provision verlangt werden. Bei Gewerbe ist die Provision frei verhandelbar.
Maklerleistungen unterliegen der Umsatzsteuer von 19 Prozent. Übliche Angaben wie 3,57 Prozent je Partei verstehen sich inklusive Mehrwertsteuer, das entspricht 3,0 Prozent netto. Achten Sie im Vertrag darauf, ob Sätze brutto oder netto angegeben sind.
Wenn Marktzugang, Preisstrategie und professionelle Abwicklung mehr bringen als die Provision kostet, ja. Das ist häufig der Fall, besonders bei komplexen Situationen wie Erbe, Scheidung oder Distanz. Steht der Käufer bereits fest, braucht es keinen Makler.
Ja. Wer Markterfahrung hat und Zeit für Bewertung, Inserate, Anfragen, Besichtigungen und Verhandlung investiert, kann privat verkaufen. Die Preisbasis liefert auch dann eine fundierte Marktwertermittlung, damit der Startpreis nicht zum teuersten Fehler wird.
Nichts. Die Marktwertermittlung für Eigentümer in München und im Landkreis ist kostenlos und unverbindlich, unabhängig davon, ob danach ein Auftrag erteilt wird.
Die Konditionen werden transparent vor der Auftragserteilung genannt, im Erstgespräch und bezogen auf Objekt und Aufgabenstellung. Es gilt das Erfolgsprinzip: keine Provision ohne Verkauf oder Vermietung.
Bei seriösen Maklern nicht. Die Provision ist ein Erfolgshonorar, Vorabgebühren oder Aufwandspauschalen ohne Verkauf sind unüblich und ein Warnsignal. Alle Konditionen gehören vor Auftragserteilung in Textform auf den Tisch.
Starten Sie mit der kostenlosen Marktwertermittlung. Sie erfahren, was Ihre Immobilie wert ist, und bekommen die Konditionen transparent dazu, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.
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