Die kurze Antwort: Wer eine Eigentumswohnung in München verkaufen will, braucht drei Dinge: einen belastbaren Marktwert, vollständige WEG-Unterlagen und eine klare Vermarktungsstrategie. Bestandswohnungen erzielen in München laut Gutachterausschuss im Schnitt rund 9.300 Euro pro Quadratmeter, Neubau 11.500 bis 13.000 Euro (Stand 2025). Kopp Real Estate ermittelt den Wert Ihrer Wohnung kostenlos und verkauft persönlich, diskret oder öffentlich.
Fachlich verantwortlich: Martin Kopp, Kopp Real Estate GmbH in Unterhaching bei München. Stand: Juli 2026. Steuerliche Angaben sind Modellrechnungen, keine Steuerberatung. Die genannten Preiswerte beziehen sich auf die im jeweiligen Abschnitt ausgewiesene Datenbasis 2025. Sie sind Orientierungswerte und ersetzen keine Bewertung der konkreten Wohnung.
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Steuerliche Hinweise modellhaft, keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Zwei Angaben genügen. Wir prüfen Lage, Objektart und den sinnvollen Bewertungsumfang und melden uns persönlich bei Ihnen: mit einer ehrlichen Einordnung statt einer automatischen Sofortzahl.
Bestandswohnungen liegen in München im Schnitt bei rund 9.300 Euro pro Quadratmeter, Neubauwohnungen bei 11.500 bis 13.000 Euro (Gutachterausschuss München, Stand 2025). Daraus ergeben sich modellhafte Durchschnittswerte je Wohnungsgröße. Der tatsächliche Preis Ihrer Wohnung hängt von Stadtteil, Etage, Zustand, Baujahr und Ausstattung ab und kann deutlich darüber oder darunter liegen.
| Wohnungsgröße | Modellwert Bestand (rund 9.300 Euro/m²) | Einordnung |
|---|---|---|
| 2-Zimmer-Wohnung, rund 60 m² | rund 560.000 Euro | Stark nachgefragt von Kapitalanlegern und Singles |
| 70 m² Eigentumswohnung | rund 650.000 Euro | Klassische Paar- und Anlegerwohnung |
| 100 m² Eigentumswohnung | rund 930.000 Euro | Familienwohnung, in guten Lagen deutlich über 1 Million Euro |
Modellrechnung auf Basis des Münchner Durchschnittswerts, Stand: Juli 2026. In Toplagen wie Altstadt-Lehel oder Schwabing liegen Quadratmeterpreise teils weit über dem Schnitt, in einfachen Lagen darunter. Den konkreten Wert Ihrer Wohnung klärt die kostenlose Marktwertermittlung.
Für gut gelegene, vermietbare Wohnungen ist die Verkaufslage 2026 in München günstig. Der Gutachterausschuss München meldete für 2025 wieder leicht steigende Wohnungspreise, für 2026 wird ein stabiles bis moderat steigendes Niveau erwartet (eigene Markteinschätzung, Stand: Juli 2026). Kapitalanleger sind zurück im Markt, weil die Mieten weiter steigen.
Ein Verkauf macht typischerweise Sinn, wenn sich die Lebenssituation ändert (Umzug, Trennung, Erbschaft), wenn Kapital gebraucht wird, wenn eine vermietete Wohnung steuerfrei nach der Zehnjahresfrist verkauft werden kann oder wenn größere Sonderumlagen der WEG bevorstehen, die Sie nicht mittragen wollen.
Hohe Nachfrage nach 2- und 3-Zimmer-Wohnungen, steigende Mieten, wenig Neubau: Gut geschnittene Bestandswohnungen finden in München schnell Käufer.
Energieklasse und anstehende WEG-Beschlüsse werden von Käufern und Banken genauer geprüft als früher. Transparenz zahlt sich im Preis aus.
Vermietete Wohnungen sind für Anleger attraktiv. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über, Kauf bricht nicht Miete.
Bei der Eigentumswohnung entscheidet neben Lage und Zustand die WEG-Dokumentation. Käufer und finanzierende Banken verlangen vollständige Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Wer sie früh zusammenstellt, verkauft schneller und verhandelt aus einer stärkeren Position.
| Unterlage | Wofür | Woher |
|---|---|---|
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan | Rechtlicher Umfang des Sondereigentums | Verwalter, Grundbuchamt, eigene Akten |
| Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen | Beschlüsse, geplante Maßnahmen, Konflikte | Hausverwaltung |
| Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen | Laufende Kosten, Rücklage | Hausverwaltung |
| Stand der Instandhaltungsrücklage | Finanzielle Gesundheit der WEG | Hausverwaltung |
| Energieausweis des Gebäudes | Vorlage spätestens bei der Besichtigung (Gebäudemodernisierungsgesetz) | Hausverwaltung oder Neuerstellung |
| Grundbuchauszug | Eigentum, Lasten, Rechte Dritter | Grundbuchamt |
| Mietvertrag und Mietaufstellung (falls vermietet) | Renditeberechnung des Käufers | Eigene Akten |
Der Ablauf selbst folgt den gleichen Schritten wie beim Haus: Marktwertermittlung, Unterlagen, Vermarktung, Besichtigungen, Käuferprüfung, Notar, Übergabe. In München dauert der Wohnungsverkauf typischerweise zwei bis fünf Monate. Am schnellsten verkauft, wer marktgerecht bepreist und vorqualifizierte Interessenten anspricht, etwa aus einem bestehenden Käufernetzwerk.
Die häufigsten Wertbremsen liegen nicht in der Wohnung selbst, sondern im Gebäude und in der WEG. Diese Punkte sind steuerbar, wenn sie vor der Vermarktung offen eingeordnet werden:
Umgekehrt heben Balkon oder Terrasse, Aufzug, Tiefgaragenstellplatz, gute Energieklasse und eine solide Rücklage den Preis spürbar. Was Ihre Wohnung konkret wert ist, zeigt die kostenlose Marktwertermittlung oder die Detailseite Immobilie bewerten in München.
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Privatverkauf spart Provision, erfordert aber eigenen Aufwand für Preisfindung, Unterlagen, Besichtigungen und Verhandlung. Ein lokaler Makler bringt Marktdaten, geprüfte Interessenten, Preisverhandlung und rechtssichere Abwicklung ein. Höhe und Verteilung der Maklerprovision vor Beauftragung schriftlich klären. Beim Verbraucherkauf einer Wohnung gelten besondere Regeln zur Verteilung der Maklerkosten. Details auf Maklerprovision München.
| Kriterium | Privatverkauf | Verkauf mit Kopp Real Estate |
|---|---|---|
| Preisfindung | Eigene Schätzung, oft Portalwerte | Marktwertermittlung mit lokalen Vergleichsdaten |
| Reichweite | Portale | Portale plus vorgemerkte Käufer und diskrete Ansprache |
| Zeitaufwand | Anfragen, Besichtigungen, Unterlagen selbst | Wird vollständig abgenommen |
| Käuferprüfung | Schwer prüfbar | Finanzierungsbestätigung vor Reservierung |
| Verhandlung | Emotional, direkt | Professionell mit Preisstrategie |
Der Rechner zeigt modellhaft, was vom Verkaufspreis nach Abzug von Restschuld, Provision und Pauschalen übrig bleibt. Alle Werte sind Modellannahmen, der echte Erlös hängt vom Einzelfall ab.
Modellrechnung, Stand Juli 2026: Pauschale 900 Euro für Energieausweis und Grundschuldlöschung. Eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung der Bank und eine mögliche Steuer nach § 23 EStG sind nicht enthalten. Keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.
Senden Sie die Eckdaten Ihrer Wohnung über das Kontaktformular oder rufen Sie direkt an. Sie erhalten eine persönliche Ersteinschätzung und auf Wunsch eine kostenlose Marktwertermittlung. Auch vermietete Wohnungen und Wohnungen aus Erbschaften werden übernommen.
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Kopp Real Estate GmbH ist Immobilienmakler für München und den Landkreis München mit Sitz in Unterhaching. Schwerpunkt sind Eigentumswohnungen, Häuser und Anlageimmobilien in ganz München und im Münchner Umland. Martin Kopp begleitet jeden Wohnungsverkauf persönlich, inklusive WEG-Unterlagen, Käuferprüfung und Notartermin.
Kopp Real Estate GmbH
Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching
Telefon: 089 444 432 130
E-Mail: kontakt@kopp-re.de
Servicegebiet: München und Landkreis München
Auf Basis des Münchner Durchschnitts von rund 9.300 Euro pro Quadratmeter im Bestand liegt eine 100-Quadratmeter-Wohnung modellhaft bei rund 930.000 Euro (Stand 2025, Gutachterausschuss München). In guten Lagen und im Neubau sind es deutlich über 1 Million Euro.
Modellhaft rund 650.000 Euro auf Basis des Durchschnittswerts von rund 9.300 Euro pro Quadratmeter im Bestand (Stand 2025). Je nach Stadtteil, Zustand und Baujahr reicht die realistische Spanne von unter 500.000 bis über 800.000 Euro.
Bei üblichen 55 bis 65 Quadratmetern liegen 2-Zimmer-Wohnungen modellhaft zwischen rund 510.000 und 600.000 Euro (Durchschnittsbasis Bestand, Stand 2025). Kleine Wohnungen erzielen pro Quadratmeter oft überdurchschnittliche Preise, weil Anleger sie stark nachfragen.
Der Gutachterausschuss München meldete für 2025 wieder leicht steigende Preise bei Eigentumswohnungen. Für 2026 wird ein stabiles bis moderat steigendes Niveau erwartet, abhängig von der Zinsentwicklung (Stand: Juli 2026).
Die Mehrheit der Marktbeobachter erwartet für München 2026 stabile bis leicht steigende Preise. Eine Garantie gibt es nicht, die Entwicklung hängt von Zinsen, Konjunktur und Angebot ab. Für den einzelnen Verkauf zählt die konkrete Wohnung, nicht die Schlagzeile.
Marktwert fundiert ermitteln, WEG-Unterlagen vollständig beschaffen (Teilungserklärung, Protokolle, Rücklage, Hausgeld), Energieausweis bereithalten und Käufer nur mit Finanzierungsbestätigung reservieren. Bei vermieteten Wohnungen gehört die Mietaufstellung dazu.
Mit marktgerechtem Preis, kompletten Unterlagen und Zugriff auf vorgemerkte Käufer. In München sind gut bepreiste 2- und 3-Zimmer-Wohnungen oft innerhalb weniger Wochen verkauft.
Typische Anlässe: Umzug, Erbschaft, Trennung, Kapitalbedarf, Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist bei vermieteten Wohnungen oder bevorstehende große Sonderumlagen der WEG. Entscheidend ist Ihre Situation, nicht der perfekte Marktmoment.
Die sogenannte 2%-Regel ist eine grobe Anleger-Faustformel, nach der die Monatsmiete etwa 2 Prozent der Investitionssumme betragen soll. In Metropolen wie München ist sie praxisfern, hier arbeiten Anleger mit Kaufpreisfaktoren und Lagequalität statt mit dieser Formel.
Ein überzogener Angebotspreis ohne Marktdaten. Die Wohnung steht dann lange am Markt, verliert Wahrnehmung und verkauft sich am Ende oft unter dem erzielbaren Wert. Zweitgrößter Fehler: unvollständige WEG-Unterlagen, die Finanzierungen platzen lassen.
Privat spart Provision, erfordert aber eigenen Aufwand für Preisfindung, Unterlagen, Besichtigungen, Käuferprüfung und Verhandlung. Höhe und Verteilung der Maklerprovision vor Beauftragung schriftlich klären. Beim Verbraucherkauf einer Wohnung gelten besondere Regeln zur Verteilung der Maklerkosten. Details auf Maklerprovision München.
Ja, jederzeit. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über (Kauf bricht nicht Miete). Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Kapitalanleger an und werden anhand von Miete, Faktor und Entwicklungspotenzial bewertet.
Modellhaft: Bei Immobilien im Privatvermögen kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung Einkommensteuer auf den Gewinn auslösen (§ 23 EStG). Ausnahmen gelten bei ausschließlicher eigener Wohnnutzung seit Anschaffung oder Fertigstellung sowie bei eigener Wohnnutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorherigen Kalenderjahren. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn bei Privatverkäufen regelmäßig steuerfrei. Rechtsstand: Juli 2026, keine Steuerberatung.
Bei Wohnungen führen Altstadt-Lehel, Schwabing, die Maxvorstadt und Bogenhausen. Dort werden in Bestlagen Quadratmeterpreise weit über dem Münchner Schnitt erzielt.
Hohe Kaufkraft, starker Arbeitsmarkt, anhaltender Zuzug und extrem knappes Bauland treffen auf wenig Neubau. Dieses Ungleichgewicht hält das Preisniveau seit Jahrzehnten hoch.
Das ist Geschmackssache: Urban sind Glockenbach und Haidhausen, klassisch elegant Bogenhausen und Schwabing, familienfreundlich und grün Trudering, Harlaching, Solln und der Süden Richtung Unterhaching und Oberhaching. Für Verkäufer wichtig: Jede dieser Lagen hat ihre eigene Käufergruppe.
Für Eigennutzer mit sicherer Finanzierung und langem Horizont kann 2026 ein guter Zeitpunkt sein, weil die Mieten weiter steigen. Anleger rechnen über Faktor und Mietpotenzial. Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht, diese Seite ersetzt keine Anlageberatung. Käufer finden Angebote unter Haus kaufen in München.
Als Faustregel für Käufer gilt: Die monatliche Gesamtbelastung aus Zins, Tilgung und Hausgeld sollte etwa ein Drittel des Nettoeinkommens nicht dauerhaft übersteigen. Für Verkäufer heißt das: Der Preis muss zur Finanzierbarkeit der Zielgruppe passen, sonst bleibt die Nachfrage aus.
Starten Sie mit der kostenlosen Marktwertermittlung. Sie erfahren, was Ihre Wohnung in München heute wert ist, und entscheiden danach in Ruhe über den Verkauf.
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