Wohnung verkaufen in München

Auf Basis des Münchner Durchschnitts von rund 9.300 Euro pro Quadratmeter im Bestand liegt eine 100-Quadratmeter-Wohnung modellhaft bei rund 930.000 Euro (Stand 2025, Gutachterausschuss München). In guten Lagen und im Neubau sind es deutlich über 1 Million Euro.

Modellhaft rund 650.000 Euro auf Basis des Durchschnittswerts von rund 9.300 Euro pro Quadratmeter im Bestand (Stand 2025). Je nach Stadtteil, Zustand und Baujahr reicht die realistische Spanne von unter 500.000 bis über 800.000 Euro.

Bei üblichen 55 bis 65 Quadratmetern liegen 2-Zimmer-Wohnungen modellhaft zwischen rund 510.000 und 600.000 Euro (Durchschnittsbasis Bestand, Stand 2025). Kleine Wohnungen erzielen pro Quadratmeter oft überdurchschnittliche Preise, weil Anleger sie stark nachfragen.

Der Gutachterausschuss München meldete für 2025 wieder leicht steigende Preise bei Eigentumswohnungen. Für 2026 wird ein stabiles bis moderat steigendes Niveau erwartet, abhängig von der Zinsentwicklung (Stand 2026-07-06).

Die Mehrheit der Marktbeobachter erwartet für München 2026 stabile bis leicht steigende Preise. Eine Garantie gibt es nicht, die Entwicklung hängt von Zinsen, Konjunktur und Angebot ab. Für den einzelnen Verkauf zählt die konkrete Wohnung, nicht die Schlagzeile.

Marktwert fundiert ermitteln, WEG-Unterlagen vollständig beschaffen (Teilungserklärung, Protokolle, Rücklage, Hausgeld), Energieausweis bereithalten und Käufer nur mit Finanzierungsbestätigung reservieren. Bei vermieteten Wohnungen gehört die Mietaufstellung dazu.

Mit marktgerechtem Preis, kompletten Unterlagen und Zugriff auf vorgemerkte Käufer. In München sind gut bepreiste 2- und 3-Zimmer-Wohnungen oft innerhalb weniger Wochen verkauft.

Typische Anlässe: Umzug, Erbschaft, Trennung, Kapitalbedarf, Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist bei vermieteten Wohnungen oder bevorstehende große Sonderumlagen der WEG. Entscheidend ist Ihre Situation, nicht der perfekte Marktmoment.

Die sogenannte 2%-Regel ist eine grobe Anleger-Faustformel, nach der die Monatsmiete etwa 2 Prozent der Investitionssumme betragen soll. In Metropolen wie München ist sie praxisfern, hier arbeiten Anleger mit Kaufpreisfaktoren und Lagequalität statt mit dieser Formel.

Ein überzogener Angebotspreis ohne Marktdaten. Die Wohnung steht dann lange am Markt, verliert Wahrnehmung und verkauft sich am Ende oft unter dem erzielbaren Wert. Zweitgrößter Fehler: unvollständige WEG-Unterlagen, die Finanzierungen platzen lassen.

Privat spart Provision, kostet aber Reichweite, Käuferprüfung und Verhandlungsergebnis. Seit Ende 2020 wird die Provision bei Wohnungen gesetzlich geteilt (§ 656c BGB). Ein lokaler Makler rechnet sich meist über den besseren Verkaufspreis und die Zeitersparnis.

Ja, jederzeit. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über (Kauf bricht nicht Miete). Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Kapitalanleger an und werden anhand von Miete, Faktor und Entwicklungspotenzial bewertet.

Modellhaft: Bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Kauf ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG), außer bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren. Danach ist der Verkauf privat gehaltener Wohnungen regelmäßig steuerfrei. Rechtsstand 2026-07-06, keine Steuerberatung.

Bei Wohnungen führen Altstadt-Lehel, Schwabing, die Maxvorstadt und Bogenhausen. Dort werden in Bestlagen Quadratmeterpreise weit über dem Münchner Schnitt erzielt.

Hohe Kaufkraft, starker Arbeitsmarkt, anhaltender Zuzug und extrem knappes Bauland treffen auf wenig Neubau. Dieses Ungleichgewicht hält das Preisniveau seit Jahrzehnten hoch.

Das ist Geschmackssache: Urban sind Glockenbach und Haidhausen, klassisch elegant Bogenhausen und Schwabing, familienfreundlich und grün Trudering, Harlaching, Solln und der Süden Richtung Unterhaching und Oberhaching. Für Verkäufer wichtig: Jede dieser Lagen hat ihre eigene Käufergruppe.

Für Eigennutzer mit sicherer Finanzierung und langem Horizont kann 2026 ein guter Zeitpunkt sein, weil die Mieten weiter steigen. Anleger rechnen über Faktor und Mietpotenzial. Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht, diese Seite ersetzt keine Anlageberatung. Käufer finden Angebote unter Haus kaufen in München.

Als Faustregel für Käufer gilt: Die monatliche Gesamtbelastung aus Zins, Tilgung und Hausgeld sollte etwa ein Drittel des Nettoeinkommens nicht dauerhaft übersteigen. Für Verkäufer heißt das: Der Preis muss zur Finanzierbarkeit der Zielgruppe passen, sonst bleibt die Nachfrage aus.