Wohnung kaufen in München

In sieben Schritten: Budget und Finanzierungsrahmen klären, Suchprofil definieren, Objekte und Unterlagen der Eigentümergemeinschaft prüfen, Kaufangebot abgeben, Finanzierungszusage einholen, Notartermin, dann Zahlung und Übergabe. Vom Suchstart bis zur Übergabe vergehen meist drei bis neun Monate.

Bestandswohnungen kosten laut Gutachterausschuss München im Durchschnitt rund 9.300 Euro pro Quadratmeter, Neubauwohnungen rund 11.500 bis 13.000 Euro (Stand 2025). Einzelne Lagen und Objekte weichen deutlich ab.

Auf Basis des Durchschnittswertes von rund 9.300 Euro pro Quadratmeter kostet eine 70-Quadratmeter-Bestandswohnung modellhaft rund 650.000 Euro. Je nach Stadtteil, Baujahr und Zustand liegt der reale Preis darunter oder deutlich darüber.

Modellhaft rund 930.000 Euro im Bestand und über eine Million Euro im Neubau, gerechnet mit den Durchschnittswerten des Gutachterausschusses für 2025. Familiengeeignete Grundrisse in guten Lagen sind knapp und erzielen oft Aufschläge.

Die Rahmenbedingungen sind 2026 solide: Die Preise sind nach der Korrektur 2022 bis 2024 wieder leicht gestiegen, das Angebot bleibt knapp und München wächst weiter. Entscheidend ist aber die persönliche Situation: Zeithorizont, Eigenkapital und tragbare Rate zählen mehr als der Marktzeitpunkt.

Als Faustformel gilt: Die monatliche Belastung aus Zins und Tilgung sollte etwa ein Drittel des Nettoeinkommens nicht dauerhaft übersteigen, und die Nebenkosten des Kaufs sollten aus Eigenkapital gezahlt werden können. Die konkrete Grenze setzt das Finanzierungsgespräch mit der Bank, nicht das Inserat.

Die sogenannte 2-Prozent-Regel ist eine grobe US-Faustformel für Kapitalanleger, nach der die Monatsmiete rund 2 Prozent des Kaufpreises betragen soll. Auf München ist sie nicht übertragbar: Hier liegen die Mietrenditen strukturell niedriger, dafür sind Lagequalität und Wertstabilität überdurchschnittlich. Für München zählt die Gesamtrechnung aus Miete, Steuerwirkung und Wertentwicklung.

Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent, Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2 Prozent, dazu gegebenenfalls der Käuferanteil der Maklerprovision. Insgesamt rund 5 bis 9 Prozent auf den Kaufpreis. Bayern hat die niedrigste Grunderwerbsteuer aller Bundesländer.

Seit dem 23.12.2020 gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern die gesetzliche Provisionsteilung (§ 656c BGB): Beauftragt der Verkäufer den Makler, zahlt der Käufer höchstens so viel wie der Verkäufer. Marktüblich ist die hälftige Teilung. Details auf der Seite Maklerprovision München.

Als Orientierung: mindestens die Kaufnebenkosten plus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln. Je mehr Eigenkapital, desto besser die Zinskondition. Einzelne Banken finanzieren auch mit weniger, das ist eine Frage von Bonität und Objekt. Keine Finanzierungsberatung, die konkrete Rechnung gehört zur Bank oder zum Finanzierungsvermittler.

Die Teilungserklärung regelt, was zur Wohnung gehört und was Gemeinschaftseigentum ist, etwa Fenster, Balkone oder Stellplätze. Dazu gehören Kostenverteilung, Sondernutzungsrechte und Nutzungsbeschränkungen. Zusammen mit den Protokollen der Eigentümerversammlungen und dem Rücklagenstand ist sie Pflichtlektüre vor jedem Kaufangebot.

Bestand bietet mehr Quadratmeter fürs Budget und gewachsene Lagen, dafür möglichen Modernisierungsbedarf. Neubau bietet Energieeffizienz, Gewährleistung und bei Vermietung teils erhöhte Abschreibung. Die Antwort hängt von Budget, Zeithorizont und Sanierungsbereitschaft ab.

München bietet niedrige Leerstandsrisiken, stabile Mietnachfrage und langfristige Wertentwicklung, dafür moderate laufende Renditen. Ob sich ein konkretes Objekt rechnet, zeigt die Gesamtrechnung aus Kaufpreis, Miete, Kosten und Steuerwirkung. Einstieg über die Seite Anlageimmobilien München.

Von der Einigung mit dem Verkäufer bis zur Schlüsselübergabe vergehen meist zwei bis vier Monate: Finanzierungszusage, Notarvorlauf mit 14 Tagen Prüffrist, Beurkundung, Kaufpreisfälligkeit, Übergabe. Die Suche davor kann je nach Kriterien Wochen bis viele Monate dauern.

Über ein Suchprofil bei einem lokal vernetzten Makler. Ein Teil der Münchner Wohnungen wird diskret verkauft, ohne öffentliches Inserat. Kopp Real Estate gleicht neue Verkaufsmandate zuerst mit den hinterlegten Suchprofilen ab, bevor Objekte öffentlich vermarktet werden.

Lokale Spezialisierung auf München Süd und Ost, persönliche Betreuung durch Martin Kopp, geprüfte Unterlagen vor der Besichtigung und Zugang zu Objekten vor der öffentlichen Vermarktung. Suchkunden zahlen für die Aufnahme des Suchprofils nichts, die Provision fällt nur bei erfolgreichem Kauf nach den gesetzlichen Regeln an.