Die kurze Antwort: Eine WEG-Verwaltung kostet in München marktüblich rund 30 bis 50 Euro brutto je Einheit und Monat, kleine Gemeinschaften zahlen je Einheit mehr. Abberufen kann die Eigentümergemeinschaft ihren Verwalter jederzeit (§ 26 WEG), der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach. Kopp Real Estate GmbH berät Eigentümergemeinschaften in München unabhängig und vermittelt eine passende, zertifizierte Hausverwaltung.
Fachlich verantwortlich: Martin Kopp, Kopp Real Estate GmbH in Unterhaching bei München. Kopp Real Estate verwaltet nicht selbst, sondern berät und vermittelt unabhängig. Rechtsstand: 2026-07-10. Diese Seite ist Orientierung, keine Rechtsberatung.
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Die WEG-Verwaltung führt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft: Sie setzt Beschlüsse um, erstellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, verwaltet Hausgeld und Erhaltungsrücklage und organisiert die Eigentümerversammlung. Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Sie ist nicht zu verwechseln mit der Mietverwaltung für ein Haus im Alleineigentum, dazu mehr auf der Seite Mietverwaltung München.
| Aufgabenbereich | Was konkret dazugehört |
|---|---|
| Kaufmännische Verwaltung | Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld-Einzug, Mahnwesen, Kontoführung, Erhaltungsrücklage |
| Technische Verwaltung | Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, Handwerker-Steuerung, Angebotsvergleich, Notdienst |
| Rechtliche und organisatorische Verwaltung | Eigentümerversammlung, Beschluss-Sammlung, Umsetzung von Beschlüssen, Verträge der Gemeinschaft, Versicherungsfälle |
| Kommunikation | Ansprechpartner für Eigentümer, Beirat, Mieter der Eigentümer, Behörden und Versorger |
Pflichten und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus §§ 27 und 28 WEG sowie dem Verwaltervertrag. Kontrolliert wird der Verwalter durch die Eigentümerversammlung und den Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG).
Marktüblich sind in München rund 30 bis 50 Euro brutto je Einheit und Monat für die WEG-Verwaltung, bundesweit liegen Neuverträge laut Honorarstudie 2025 (CRES) bei rund 27 bis 42 Euro brutto je Einheit und Monat. München liegt mit Zuschlägen von rund 10 bis 20 Prozent über dem Bundesschnitt. Kleine Gemeinschaften zahlen je Einheit deutlich mehr, oft gelten Mindestpauschalen pro Objekt. Konkrete Angebote sind immer objektbezogen, Stand: 2026-07-10.
| Objektgröße | Marktübliche Spanne je Einheit und Monat (brutto) | Einordnung |
|---|---|---|
| 3 bis 9 Einheiten (kleine WEG) | rund 40 bis 60 Euro, teils Mindestpauschale pro Objekt | hoher Grundaufwand verteilt sich auf wenige Einheiten |
| 10 bis 30 Einheiten | rund 32 bis 48 Euro | häufigste Größenklasse in München |
| über 30 Einheiten | rund 28 bis 40 Euro | Skaleneffekte, oft individuell verhandelt |
| Sonderleistungen | nach Vertrag, etwa je Stunde oder je Vorgang | zum Beispiel Belegprüfung vor Ort, außerordentliche Versammlung, Baubegleitung |
Quelle der Spannen: Honorarstudie 2025 (CRES) und VDIV-Verbandsdaten, ergänzt um eigene Marktbeobachtung München, Stand 2026-07-10. Das Verwalterhonorar ist Teil des Hausgelds, macht davon aber nur einen kleinen Teil aus.
Tragen Sie die Zahl der Einheiten und das aktuelle Verwalterhonorar ein. Der Check ordnet Ihre Kosten in die Münchner Marktspanne ein.
Modellhafte Einordnung auf Basis marktüblicher Spannen, Stand 2026-07-10. Ob ein Honorar angemessen ist, hängt vom Leistungsumfang, Zustand und Aufwand des Objekts ab. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Die Eigentümergemeinschaft kann den Verwalter jederzeit und ohne Angabe von Gründen mit einfacher Mehrheit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet dann kraft Gesetzes spätestens sechs Monate nach der Abberufung, unabhängig von der vereinbarten Laufzeit. Diese Regel gilt seit der WEG-Reform vom 01.12.2020 und macht den Wechsel deutlich einfacher, als viele Gemeinschaften glauben.
| Schritt | Was passiert | Rechtsgrundlage / Hinweis |
|---|---|---|
| 1. Unzufriedenheit dokumentieren | Mängel sammeln: verspätete Abrechnungen, nicht umgesetzte Beschlüsse, fehlende Erreichbarkeit | Grundlage für die Entscheidung, kein wichtiger Grund nötig |
| 2. Angebote neuer Verwaltungen einholen | Leistungsumfang, Honorar, Referenzen und Zertifizierung vergleichen, idealerweise vor der Abberufung | hier unterstützt Kopp Real Estate mit dem kostenlosen Erstkonzept |
| 3. Tagesordnungspunkt beantragen | Abberufung, Kündigung des Verwaltervertrags und Neubestellung auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung setzen | über Verwalter oder Beirat, Frist der Einladung beachten |
| 4. Beschlüsse fassen | Einzeln abstimmen: Abberufung, Vertragskündigung zum nächstmöglichen Termin, Bestellung der neuen Verwaltung, Abschluss des neuen Vertrags | einfache Mehrheit, § 26 WEG |
| 5. Übergabe organisieren | Beschluss-Sammlung, Abrechnungen, Verträge, Konten, Schlüssel und Unterlagen an die neue Verwaltung | Herausgabepflicht des alten Verwalters |
Realistisch dauert ein geordneter Wechsel in München zwei bis vier Monate, vom ersten Angebot bis zur vollständigen Übergabe. Wichtig: erst die neue Verwaltung sichern, dann abberufen. Sonst steht die Gemeinschaft ohne Verwalter da.
Zertifizierter Verwalter darf sich nennen, wer die Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer bestanden hat und damit rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse nachweist (§ 26a WEG). Seit dem 01.12.2023 hat jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört damit zur ordnungsmäßigen Verwaltung.
| Regel | Inhalt |
|---|---|
| Zertifizierung | IHK-Prüfung nach § 26a WEG, alternativ gleichgestellte Qualifikationen wie Volljurist, Immobilienkaufmann oder geprüfter Immobilienfachwirt |
| Anspruch der Eigentümer | seit 01.12.2023 kann jeder Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen |
| Ausnahme kleine WEG | bei weniger als neun Sondereigentumsrechten und einem Eigentümer als Verwalter entfällt die Pflicht, wenn weniger als ein Drittel der Eigentümer die Zertifizierung verlangt |
| Bestelldauer | höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 1 WEG) |
Bei der Vermittlung durch Kopp Real Estate ist die Zertifizierung nach § 26a WEG ein festes Auswahlkriterium, zusammen mit Erreichbarkeit, Referenzobjekten in München und freien Kapazitäten.
Weil viele Verwaltungen keine kleinen Objekte mehr annehmen: Laut VDIV-Branchenbarometer 2025 lehnen 14,0 Prozent der Immobilienverwaltungen neue Wohnungseigentümergemeinschaften grundsätzlich ab, 42,1 Prozent haben Mindestobjektgrößen eingeführt. Dazu kommen Fachkräftemangel, volle Bestände und Preisanpassungen: Für 2025 planten die Verwaltungen im Schnitt 12,4 Prozent höhere Honorare, bei kleinen Objekten bis 17,4 Prozent. Verwalterlose Gemeinschaften nehmen zu.
Gerade WEGs mit 4 bis 12 Einheiten schreiben Dutzende Verwaltungen an und bekommen Absagen oder gar keine Antwort. Der Aufwand je Einheit ist für Verwaltungen bei kleinen Objekten am höchsten.
Ohne Verwalter geraten Jahresabrechnung, Beschlussumsetzung und Instandhaltung ins Stocken. Das gefährdet den Wert jeder einzelnen Wohnung in der Gemeinschaft.
Gezielte Ansprache statt Massenanfrage: Kopp Real Estate kennt Verwaltungen in München und im Landkreis, die zu Größe, Zustand und Anspruch des Objekts passen und Kapazität haben.
Für Eigentümer, die zugleich vermieten, lohnt der Blick auf die Mietverwaltung in München: Beide Verwaltungsarten lassen sich beim selben Partner bündeln.
Ja, und das können Sie prüfen: Kopp Real Estate GmbH verwaltet selbst keine Objekte, gehört zu keiner Hausverwaltung und erhält keine Vorgaben, welche Verwaltung zu empfehlen ist. Für Ihre WEG sind Beratung, Erstkonzept und Vermittlung kostenlos, das Vergütungsmodell steht offen auf dieser Seite. Fünf Punkte, an denen Sie die Unabhängigkeit festmachen können:
| Kriterium | Eigene Suche | Mit Kopp Real Estate |
|---|---|---|
| Ansprache | Massenanfragen an Dutzende Verwaltungen, gerade kleine WEGs bekommen Absagen oder keine Antwort | Gezielte Ansprache von Verwaltungen, die zu Größe und Zustand des Objekts passen und Kapazität haben |
| Marktüberblick | Honorare und Leistungsverzeichnisse schwer vergleichbar | Einordnung in die Münchner Marktspanne, Vergleich auf Leistungsebene |
| Zeitaufwand | Recherche, Anschreiben und Nachfassen über Wochen | Lage der WEG plus E-Mail-Adresse genügen für den Start |
| Kosten | keine | keine, eine Vergütung trägt bei Erfolg der Verwaltungspartner |
| Entscheidung | bei Ihrer Eigentümerversammlung | bei Ihrer Eigentümerversammlung, unverändert |
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In drei Schritten: Sie nennen die Lage Ihrer WEG und Ihre E-Mail-Adresse, Kopp Real Estate erstellt ein kostenloses Erstkonzept per Mail und vermittelt anschließend eine passende, geprüfte Hausverwaltung. Das Erstkonzept enthält eine Einordnung der marktüblichen Kosten für Ihr Objekt, den empfohlenen Fahrplan für Wechsel oder Neubestellung und die Kriterien, nach denen die Verwaltung ausgewählt werden sollte.
Die Beratung ist unabhängig: Kopp Real Estate GmbH ist Immobilien-Boutique in Unterhaching bei München und verwaltet selbst keine Objekte. Erstkonzept und Vermittlung sind für Eigentümer und Gemeinschaften kostenlos und unverbindlich. Bei erfolgreicher Vermittlung kann Kopp Real Estate eine Vergütung vom Verwaltungspartner erhalten, die Auswahl richtet sich allein nach Eignung für Ihr Objekt.
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Ihre WEG liegt außerhalb des Stadtgebiets? WEG-Verwaltung im Landkreis München
Kopp Real Estate GmbH ist eine inhabergeführte Immobilien-Boutique mit Sitz in Unterhaching bei München. Schwerpunkte sind Bewertung, Verkauf und Vermietung von Wohnungen, Häusern und Anlageimmobilien in München Süd, München Ost und im Landkreis München sowie die unabhängige Beratung von Eigentümern und Eigentümergemeinschaften. Martin Kopp betreut jede Anfrage persönlich. Mehr auf der Seite Unternehmen.
Kopp Real Estate GmbH
Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching
Telefon: 089 444 432 130
E-Mail: kontakt@kopp-re.de
Servicegebiet: München und Landkreis München
Erreichbar: Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr
Eine gesetzliche Pflicht zur Bestellung einer externen Verwaltung besteht nicht, die Gemeinschaft kann sich selbst verwalten. Aber: Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen, sie gehört seit dem 01.12.2023 zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG).
Kleine Gemeinschaften zahlen je Einheit am meisten, in München marktüblich rund 40 bis 60 Euro brutto je Einheit und Monat, oft mit Mindestpauschale pro Objekt. Viele Verwaltungen nehmen so kleine Objekte gar nicht mehr an, hier hilft die gezielte Vermittlung.
Die Gemeinschaft bleibt rechtsfähig, wird dann aber durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b WEG). Ohne Verwalter geraten Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld-Einzug und Instandhaltung ins Stocken, Banken und Versorger verlangen klare Vertretungsverhältnisse. Jeder Eigentümer kann die Bestellung eines Verwalters verlangen und notfalls gerichtlich durchsetzen.
Die Eigentümerversammlung als oberstes Organ und der Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG), der Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung prüft. Jeder Eigentümer hat zudem das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und Belege.
Der Verwalter darf nicht ohne Beschlussgrundlage über Maßnahmen entscheiden, die über die ordnungsmäßige Erhaltung und Maßnahmen untergeordneter Bedeutung hinausgehen (§ 27 WEG). Eigenmächtige bauliche Veränderungen, das Vermischen von Gemeinschaftsgeldern mit eigenem Vermögen und Geschäfte im Eigeninteresse sind unzulässig.
Etwa bei Untreue, wenn er Gelder der Gemeinschaft zweckwidrig verwendet, bei Betrug oder Urkundenfälschung. Pflichtverletzungen unterhalb der Strafbarkeitsschwelle führen zu Schadensersatzansprüchen der Gemeinschaft und sind ein sachlicher Grund, den Wechsel einzuleiten.
Ja. Jeder Eigentümer hat Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung und kann Beschlüsse der Versammlung anfechten oder eine Beschlussersetzung bei Gericht beantragen (§ 44 WEG). Der direkte Weg führt aber meist über Beirat und Versammlung: Abberufung ist jederzeit mit einfacher Mehrheit möglich.
Ja, besonders in kleinen Gemeinschaften kommt das vor. Es erfordert Zeit, kaufmännische Sorgfalt und Kenntnis des WEG-Rechts, etwa für Abrechnung, Versammlung und Beschluss-Sammlung. Verlangt auch nur ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter, ist die Selbstverwaltung durch einen Eigentümer in kleinen WEGs nicht mehr ausreichend.
Höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 1 WEG). Eine Wiederbestellung ist per Beschluss möglich, frühestens ein Jahr vor Ablauf.
Rechtlich sofort: Die Abberufung ist jederzeit mit einfacher Mehrheit möglich, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). Praktisch dauert ein geordneter Wechsel inklusive Angebotsvergleich, Versammlung und Übergabe in München meist zwei bis vier Monate.
Alle Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft: Beschluss-Sammlung, Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne, Verträge, Versicherungspolicen, Kontounterlagen, Schlüssel und laufende Vorgänge. Die Übergabe sollte mit Protokoll und Vollständigkeitsliste quittiert werden.
Das kommt auf Wohnungsgröße, Rücklagenzuführung und Leistungen an: In München sind bei größeren Wohnungen mit Aufzug, Tiefgarage und solider Rücklage 500 Euro nicht ungewöhnlich. Das Verwalterhonorar macht davon nur einen kleinen Teil aus, meist unter zehn Prozent. Auffällig hohes Hausgeld ist ein Anlass, Wirtschaftsplan und Abrechnung prüfen zu lassen.
Modellhaft gilt: Wer seine Wohnung vermietet, kann Verwaltungskosten regelmäßig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen. Selbstnutzer können Anteile haushaltsnaher Dienstleistungen und Handwerkerleistungen aus der Hausgeldabrechnung geltend machen (§ 35a EStG). Die individuelle Prüfung gehört zum Steuerberater.
Kosten, Abhängigkeit von der Qualität des Anbieters und teils lange Reaktionszeiten bei überlasteten Verwaltungen. Alle drei Punkte sind steuerbar: durch sorgfältige Auswahl, ein klares Leistungsverzeichnis und definierte Reaktionszeiten im Verwaltervertrag. Genau dafür ist das Erstkonzept da.
Das Gehalt angestellter Verwalter variiert nach Erfahrung, Region und Bestand. Für Ihre Entscheidung als WEG ist das Honorar der Verwaltung relevanter: je Einheit und Monat kalkuliert, in München marktüblich rund 30 bis 50 Euro brutto, plus vertraglich geregelte Sonderleistungen.
Der Münchner Markt reicht von Ein-Personen-Büros bis zu Verwaltungen mit zehntausenden Einheiten. Entscheidend ist nicht der Name, sondern die Passung: Objektgröße, Spezialisierung, Kapazität, Zertifizierung nach § 26a WEG und Erreichbarkeit. Das Erstkonzept von Kopp Real Estate benennt die Kriterien und schlägt passende Partner vor.
Im Rahmen des Erstkonzepts wird der bestehende Vertrag wirtschaftlich eingeordnet: Honorar, Leistungsumfang und Laufzeit im Vergleich zur Münchner Marktspanne. Die rechtliche Prüfung einzelner Klauseln übernimmt bei Bedarf ein Fachanwalt.
Für Eigentümer und Gemeinschaften nichts: Erstkonzept und Vermittlung sind kostenlos und unverbindlich. Bei erfolgreicher Vermittlung kann Kopp Real Estate eine Vergütung vom Verwaltungspartner erhalten, das ist auf dieser Seite offengelegt und ändert nichts an den Auswahlkriterien.
Nein, bewusst nicht. Kopp Real Estate GmbH ist eine Immobilien-Boutique in Unterhaching bei München und verwaltet keine Objekte. Genau das sichert die Neutralität: Es gibt kein eigenes Verwaltungsgeschäft, in das Aufträge gelenkt werden könnten.
Über feste Auswahlkriterien: Zertifizierung nach § 26a WEG, passende Objektgröße, freie Kapazität, Erreichbarkeit und Referenzen in München und im Landkreis. Wo mehrere Verwaltungen passen, werden mehrere benannt. Die Entscheidung trifft allein die Eigentümerversammlung.
Nein. Das Erstkonzept ist ein unverbindlicher Vorschlag. Ihre Gemeinschaft kann die vorgeschlagenen Verwaltungen prüfen, eigene Angebote danebenlegen und frei entscheiden. Bestellt wird ausschließlich per Beschluss der Eigentümerversammlung.
Ja. Kopp Real Estate sitzt selbst in Unterhaching, also im Landkreis München, und vermittelt dort genauso wie im Stadtgebiet: gleiche Kriterien, gleiches kostenloses Erstkonzept.
Fordern Sie das kostenlose Erstkonzept an: Lage der WEG plus E-Mail-Adresse genügen. Sie erhalten die Kosteneinordnung, den Wechsel-Fahrplan und passende Verwaltungspartner, bevor Ihre Gemeinschaft irgendetwas beschließt.
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