Bei einer Scheidung ist das gemeinsame Haus oft der größte Streitpunkt. Die gute Nachricht: Ein einvernehmlicher Verkauf bringt meist den besten Erlös – und verhindert eine teure Teilungsversteigerung.
Ob Sie das Haus verkaufen, einen Partner auszahlen oder gemeinsam vermieten: In diesem Ratgeber erfahren Sie alle Optionen, wichtige Fristen und wie der Zugewinnausgleich bei Immobilien funktioniert.
Was mit der gemeinsamen Immobilie geschieht, hängt von Ihrer persönlichen Situation und den Eigentumsverhältnissen ab. Hier sind Ihre Möglichkeiten:
Beide Partner einigen sich auf den Verkauf und teilen den Erlös. Diese Option bringt in der Regel den höchsten Verkaufspreis und schafft klare Verhältnisse für den Neuanfang.
Ein Partner übernimmt das Haus vollständig und zahlt den anderen aus. Dafür wird die Restschuld vom Marktwert abgezogen und durch zwei geteilt.
Beide Partner ziehen aus und vermieten die Immobilie gemeinsam. Die Mieteinnahmen werden geteilt, Kosten ebenfalls.
Das Haus wird auf die gemeinsamen Kinder übertragen. Bei minderjährigen Kindern ist eine Genehmigung des Familiengerichts erforderlich.
Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Miteigentümer nach der Scheidung eine Zwangsversteigerung beantragen – ohne Zustimmung des anderen.
Wichtig: Die Teilungsversteigerung ist wirtschaftlich in der Regel die ungünstigere Lösung. Versuchen Sie, eine einvernehmliche Einigung zu erzielen – notfalls mit Hilfe einer Mediation.
Die meisten Ehepaare leben im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet: Bei der Scheidung wird der während der Ehe erwirtschaftete Vermögenszuwachs ausgeglichen.
Beim Zugewinnausgleich wird das Vermögen jedes Partners zu zwei Zeitpunkten verglichen:
Die Differenz ist der Zugewinn. Wer mehr Zugewinn hat, muss dem anderen die Hälfte der Differenz ausgleichen.
| Situation | Auswirkung auf Zugewinn |
|---|---|
| Haus während Ehe gemeinsam gekauft | Wertsteigerung fließt in den Zugewinn beider |
| Haus gehört nur einem Partner | Wertsteigerung erhöht dessen Zugewinn |
| Haus vor der Ehe gekauft | Nur Wertsteigerung während Ehe zählt |
| Haus geerbt/geschenkt | Wert wird Anfangsvermögen zugerechnet – nur Wertsteigerung zählt |
| Gütertrennung vereinbart | Kein Zugewinnausgleich – nur Eigentumsverhältnisse zählen |
Situation: Ehepaar kauft 2018 gemeinsam ein Haus für 400.000 €. 2026 bei Scheidung ist es 600.000 € wert. Restschuld: 200.000 €.
Berechnung:
Eigenkapital: 600.000 € – 200.000 € = 400.000 €
Je Partner: 400.000 € ÷ 2 = 200.000 €
Ergebnis: Wird das Haus verkauft, erhält jeder Partner 200.000 € nach Tilgung der Restschuld. Übernimmt ein Partner das Haus, muss er dem anderen 200.000 € auszahlen.
Verjährung: Der Zugewinnausgleich unterliegt der dreijährigen Verjährung. Der Fristbeginn richtet sich nach den allgemeinen Regeln (Anspruchsentstehung und Kenntnis); in der Praxis ist häufig das Jahresende der rechtskräftigen Scheidung der maßgebliche Startpunkt. Rechtliche Prüfung empfohlen.
Grundsätzlich ist ein Immobilienverkauf auch während des Trennungsjahres möglich – aber unter besonderen Bedingungen.
Zieht ein Ehepartner aus und äußert innerhalb von 6 Monaten keine ernsthafte Rückkehrabsicht, wird gesetzlich vermutet, dass er dem anderen die alleinige Nutzung überlassen hat. Das kann Auswirkungen auf:
Tipp: Wenn Sie ausziehen, aber sich Optionen offen halten wollen, teilen Sie Ihrem Partner schriftlich innerhalb von 6 Monaten mit, dass Sie eine Rückkehr beabsichtigen.
Der entscheidende Stichtag für den Zugewinnausgleich ist nicht der Tag der Trennung oder Scheidung, sondern der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags durch das Familiengericht. Verkaufen Sie das Haus vorher, fließt der Verkaufserlös ins Endvermögen.
Möchte ein Partner das Haus übernehmen, muss er den anderen auszahlen. Die Berechnung ist einfacher als gedacht:
(Aktueller Marktwert – Restschuld) ÷ 2 = Auszahlungsbetrag
Beispiel:
Marktwert: 600.000 €
Restschuld: 200.000 €
Eigenkapital: 400.000 €
Auszahlung: 200.000 €
Grunderwerbsteuer: Übertragungen zwischen Ehegatten sind regelmäßig grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Auch nach der Scheidung kann eine Übertragung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung aus Anlass der Scheidung grunderwerbsteuerfrei sein (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Außerhalb dieser Befreiungstatbestände kann Grunderwerbsteuer anfallen (in Bayern derzeit 3,5 %). Gestaltung und Timing sollten steuerlich geprüft werden.
Die Teilungsversteigerung ist das letzte Mittel, wenn sich Ex-Partner nicht einigen können. Sie ist fast immer mit erheblichen finanziellen Verlusten verbunden.
| Faktor | Einvernehmlicher Verkauf | Teilungsversteigerung |
|---|---|---|
| Erzielbarer Preis | Marktpreis | Häufig deutlich unter Marktwert |
| Nebenkosten | Makler, Notar (übliche Sätze) | Gerichts-/Gutachterkosten (wertabhängig) |
| Dauer | Typischerweise 3-6 Monate | Mehrere Monate bis über ein Jahr |
| Kontrolle | Volle Kontrolle über Käufer/Preis | Keine Kontrolle |
| Vorkaufsrecht | Kann vereinbart werden | Keines |
Die Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufen – es sei denn, Sie haben sie selbst bewohnt.
Steuerfreier Verkauf bei:
Achtung bei Auszug: Für den ausgezogenen Partner kann das Eigennutzungsprivileg entfallen, wenn er seinen Anteil nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Besonders kritisch ist die zeitliche Planung rund um den Jahreswechsel, weil die Steuerbefreiung an Kalenderjahre anknüpft. Steuerliche Prüfung vor Verkauf/Übertragung ist dringend zu empfehlen.
Bei der Übertragung auf den Ex-Partner gilt:
Wird die Immobilie übertragen und der Wert übersteigt den Zugewinnausgleichsanspruch, kann der Mehrbetrag schenkungsteuerpflichtig sein. Nach der Scheidung gilt nur noch der Freibetrag von 20.000 € für Nicht-Verwandte!
Eine fundierte Bewertung ist die Basis für eine faire Aufteilung. Wir ermitteln den aktuellen Marktwert – neutral und marktgerecht.
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Die Informationen auf dieser Seite dienen ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Beratung. Für rechtliche Fragen zu Scheidung, Zugewinnausgleich und Immobilienrecht konsultieren Sie einen Fachanwalt für Familienrecht. Für steuerliche Fragen wenden Sie sich an einen Steuerberater. Wir übernehmen keine Haftung für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen. Stand: Januar 2026
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