Für Feldkirchen im Landkreis München gibt es keinen einzelnen Bodenrichtwert. Wohnbauland liegt zum Stichtag 01.01.2026 in einer groben Spanne von rund 1.100 bis 2.150 Euro je Quadratmeter, gewerbliche Bauflächen bei rund 350 bis 700 Euro, landwirtschaftliche Flächen bei rund 15 bis 70 Euro. Welcher Wert für eine konkrete Adresse gilt, hängt an der Richtwertzone und an der Nutzungsart. Feldkirchen hat dabei eine Eigenart, die man kennen sollte, bevor man mit einer Zahl in eine Verhandlung geht: Die amtliche Liste führt für die Gemeinde mehr gewerbliche als wohnbauliche Richtwertzonen. Die erste Frage lautet deshalb nicht, wie gut die Lage ist, sondern ob eine Fläche wohnbaulich oder gewerblich bewertet wird.
Ein Durchschnittswert für die Gemeinde wäre fachlich irreführend. Bodenrichtwerte gelten für abgegrenzte Zonen mit vergleichbaren Nutzungs- und Wertverhältnissen. In Feldkirchen sind die Kategorien sauber gestaffelt: Der Geschosswohnungsbau liegt über der individuellen Bebauung, jede Wohnzone über jeder gewerblichen Baufläche, und der Außenbereich liegt weit unter allem Bauland. Ein Mittelwert über alle Zonen beschreibt deshalb kein einziges Grundstück. Die Übersicht zeigt gerundete Spannen nach Nutzungsart, nicht die Einzelwerte je Zone.
Tabelle lässt sich seitlich wischen.
| Nutzung | Spanne je Quadratmeter | Zonen |
|---|---|---|
| Wohnen, Geschosswohnungsbau | rund 1.800 bis 2.150 Euro | eine |
| Wohnen, individuelle Bebauung | rund 1.100 bis 1.750 Euro | zwei |
| Gewerbliche Baufläche | rund 350 bis 700 Euro | vier |
| Landwirtschaftliche Flächen | rund 15 bis 70 Euro | eine |
Gerundete, eigene Auswertung der amtlichen Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 für die Gemeinde Feldkirchen im Landkreis München. Die Spannen sind bewusst grob gehalten und geben keine Einzelwerte einer Richtwertzone wieder. Maßgeblich für eine konkrete Adresse ist die Auskunft des zuständigen Gutachterausschusses.
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Zwei Angaben genügen. Wir ordnen Ihre Adresse der richtigen Richtwertzone zu, prüfen die zulässige Nutzung und melden uns persönlich bei Ihnen: mit einer ehrlichen Einordnung statt einer automatischen Sofortzahl.
In Feldkirchen entscheidet die Nutzungsart über den Wert, nicht der Ort. Die amtliche Liste gliedert das Gewerbe feiner als das Wohnen, aber diese feinere Gliederung schlägt kaum auf den Wert durch: Die vier gewerblichen Zonen tragen zusammen nur zwei verschiedene Werte, die drei Wohnzonen dagegen drei. Wer den Wert eines Grundstücks in Feldkirchen einschätzen will, klärt deshalb zuerst, ob die Fläche wohnbaulich oder gewerblich bewertet wird, und erst danach, in welcher Zone sie liegt.
Acht Zonen, vier Kategorien. Zum Stichtag 01.01.2026 sind für Feldkirchen acht Richtwertzonen ausgewiesen: zwei für Wohnbauland mit individueller Bebauung, eine für Wohnbauland im Geschosswohnungsbau, vier gewerbliche Bauflächen und eine landwirtschaftliche Fläche. Sieben der acht Zonen sind Bauland, eine ist Außenbereich. Damit führt die Liste für Feldkirchen mehr gewerbliche als wohnbauliche Zonen, was für eine Gemeinde dieser Größe die Ausnahme ist.
Saubere Reihenfolge der Kategorien. Jede Kategorie liegt vollständig über der nächsttieferen: der Geschosswohnungsbau über der individuellen Bebauung, jede Wohnzone über jeder gewerblichen Baufläche und das Bauland insgesamt weit über dem Außenbereich. Deshalb überschneiden sich auch die veröffentlichten Spannen nicht. Eine Rangaussage zwischen den Kategorien ist in Feldkirchen belastbar, eine Rangaussage zwischen zwei Grundstücken derselben Kategorie ohne Zonenzuordnung dagegen nicht.
Vier Gewerbegebiete, zwei Werte. Die gewerblichen Zonen liegen auf vier voneinander getrennten Flächen im Norden, im Süden und im Osten der Gemeinde, sie tragen aber nur zwei verschiedene Bodenrichtwerte und liegen eng beieinander. Für ein Gewerbegrundstück in Feldkirchen ist die Frage, in welchem der Gebiete es liegt, wertmäßig also nachrangig. Bei einem Wohngrundstück entscheidet die Zonenzuordnung dagegen alles.
Maß der baulichen Nutzung nur teilweise ausgewiesen. Für zwei der vier gewerblichen Zonen weist die Liste ein unterstelltes Maß der baulichen Nutzung aus, für die beiden anderen nicht. Die Trennlinie folgt dabei nicht der Rangfolge der Werte. Warum das so ist, geht aus den amtlichen Unterlagen nicht hervor. Praktisch heißt das: Bei einer gewerblichen Fläche ohne ausgewiesenes Maß führt der Weg zum Wert über das konkrete Baurecht, nicht über eine Kennzahl aus der Liste.
Eine Doppelzone. Für eine Fläche im nördlichen Siedlungsbereich liegen eine Zone für individuelle Bebauung und eine Zone für Geschosswohnungsbau übereinander. Dasselbe Grundstück trägt dort je nach zulässiger Bebauung zwei verschiedene Bodenrichtwerte. Die Zone für Geschosswohnungsbau gilt ausweislich der Liste für Mehrfamilienhäuser mit mehr als sieben Wohneinheiten.
Wohnlagen ohne Doppelzone. Für die zweite Zone mit individueller Bebauung führt die Liste keine Zone für Geschosswohnungsbau. Dort gibt es keinen Geschossbau-Aufschlag, auch nicht rechnerisch. Wer für ein solches Grundstück mit Verdichtungspotenzial argumentiert, muss das über das Baurecht belegen, nicht über den Bodenrichtwert.
Gewerbe und Außenbereich. Die schärfste Kante der Liste im Verhältnis trennt Bauland und Außenbereich: Die landwirtschaftlichen Flächen liegen weit unter der günstigsten Baulandzone. Für Eigentümer von Außenbereichsflächen ist deshalb die Frage nach einer möglichen Bauerwartung die eigentliche Wertfrage.
Die Zuordnung erfolgt in fünf Schritten: erst die Nutzungsart, dann die Zone, dann die Frage nach dem Maß der baulichen Nutzung, dann die Merkmale des Grundstücks, dann der Markt. Der erste Schritt ist in Feldkirchen der entscheidende, weil die Nutzungsart die Reihenfolge der Werte bestimmt.
Kurz gesagt: Die Lage allein reicht in Feldkirchen nicht. Entscheidend ist, welche Nutzungsart und welche Zone für Ihr Grundstück gilt und was das für die realistische Käufergruppe bedeutet. Diese Zuordnung nehmen wir für Sie vor, mit den amtlichen Unterlagen zum aktuellen Stichtag.
Einen Überblick über alle Standorte gibt der Immobilienkompass. Wenn Sie ohnehin verkaufen wollen, finden Sie den Ablauf unter Immobilie verkaufen, für ein unbebautes Grundstück unter Grundstück verkaufen.
Die Orientierungsrechnung lautet Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche. Der Rechner zeigt Ihnen den Korridor, in dem der Bodenwert Ihres Grundstücks nach den Spannen 2026 liegt. Wo genau innerhalb dieses Korridors, hängt in Feldkirchen zuerst an der Nutzungsart und an der Zone, danach an den Merkmalen des Grundstücks.
Nutzung wählen, Fläche eintragen. Die Rechnung nutzt die gerundeten Spannen zum Stichtag 01.01.2026.
Rechnerischer Bodenwert-Korridor
660.000 bis 1.050.000 Euro
Wohnbauland mit individueller Bebauung, rund 1.100 bis 1.750 Euro je Quadratmeter, bei 600 Quadratmetern Grundstücksfläche.
Wo Ihr Grundstück in diesem Korridor liegt, entscheidet in Feldkirchen die konkrete Richtwertzone und die zulässige Nutzung, danach Baurecht und Bestand. Diese Einordnung nehmen wir kostenfrei für Sie vor.
Modellrechnung auf Basis gerundeter Spannen, ohne Anpassung an Richtwertzone, Ausnutzbarkeit, Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, Rechte und vorhandene Bebauung. Keine Immobilienbewertung und keine amtliche Bodenrichtwertauskunft.
Der Korridor ist der Anfang, nicht das Ergebnis. Ob Ihr Grundstück am oberen oder am unteren Ende liegt, entscheidet sich in Feldkirchen zuerst an Nutzungsart und Zone, danach an Zuschnitt, Baurecht und Bestand. Genau das schauen wir uns für Ihre Adresse an. Kostenfrei, unverbindlich und ohne Verkaufsdruck.
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Ein Grundstück von 600 Quadratmetern liegt als Wohnbauland mit individueller Bebauung rechnerisch bei rund 660.000 bis 1.050.000 Euro Bodenwert. Dieselbe Fläche käme im Geschosswohnungsbau auf rund 1.080.000 bis 1.290.000 Euro. Die Spalten stehen nicht zur Wahl: Maßgeblich ist die Nutzung, die tatsächlich vorhanden oder baurechtlich zulässig ist, und innerhalb der Nutzung die Zone.
Tabelle lässt sich seitlich wischen.
| Grundstücksfläche | Individuelle Bebauung | Geschosswohnungsbau | Differenz der Untergrenzen |
|---|---|---|---|
| 400 Quadratmeter | 440.000 bis 700.000 Euro | 720.000 bis 860.000 Euro | rund 280.000 Euro |
| 500 Quadratmeter | 550.000 bis 875.000 Euro | 900.000 bis 1.075.000 Euro | rund 350.000 Euro |
| 600 Quadratmeter | 660.000 bis 1.050.000 Euro | 1.080.000 bis 1.290.000 Euro | rund 420.000 Euro |
| 800 Quadratmeter | 880.000 bis 1.400.000 Euro | 1.440.000 bis 1.720.000 Euro | rund 560.000 Euro |
| 1.000 Quadratmeter | 1.100.000 bis 1.750.000 Euro | 1.800.000 bis 2.150.000 Euro | rund 700.000 Euro |
Reine Multiplikation der gerundeten Spannen mit der Fläche, ohne Anpassung an Zone, Ausnutzbarkeit, Zuschnitt, Erschließung, Rechte oder vorhandene Bebauung. Die Differenzspalte vergleicht die Untergrenzen der beiden veröffentlichten Spannen, nicht zwei Zonen, und gibt keinen Abstand zwischen einzelnen Richtwertzonen wieder. Keine Wertaussage zu einem konkreten Grundstück.
Die Tabelle beantwortet die Frage nach der Größenordnung, nicht die Frage nach Ihrem Grundstück. Sie zeigt zugleich, warum in Feldkirchen die Nutzungsart vor jeder Pauschalrechnung steht: Zwischen den beiden Spalten liegt schon bei einem kleinen Grundstück ein sechsstelliger Betrag, und welche Spalte für Ihre Fläche in Betracht kommt, entscheidet die amtliche Liste zusammen mit dem Baurecht. Bei einem bebauten Grundstück kommt der Gebäudewert hinzu oder es werden Abbruchkosten abgezogen. Was in Ihrem Fall gilt, klären wir im Rahmen der kostenlosen Marktwertermittlung.
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine Zone, kein Preis für Ihr Grundstück. Er beschreibt ein fiktives, unbebautes Grundstück mit den typischen Eigenschaften der Zone. Ihr Grundstück hat einen eigenen Zuschnitt, eine eigene Erschließung, ein eigenes Baurecht und oft eine vorhandene Bebauung.
Nach oben abweichen können vor allem Grundstücke, für die mehr zulässig ist als in der Zone unterstellt, und Flächen, die sich sinnvoll teilen lassen. Nach unten wirken Belastungen im Grundbuch, ungünstige Zuschnitte, Lärm, schwierige Erschließung und ein Bestand, der abgerissen werden muss. In Feldkirchen kommt die Frage hinzu, welcher Nutzungsart ein Grundstück zugeordnet ist. Zwischen Wohnbauland und gewerblicher Baufläche liegt kein Aufrundungsspielraum, sondern eine andere Käufergruppe.
Der Marktpreis entsteht nicht am Schreibtisch, sondern in der Verhandlung mit den richtigen Interessenten. Zwei Grundstücke mit identischem Bodenrichtwert erzielen unterschiedliche Preise, wenn eines davon einem Bauträger einen tragfähigen Grundriss erlaubt und das andere nicht. Deshalb beginnt jede belastbare Einschätzung bei der Zone und endet bei der Frage, wer das Grundstück am dringendsten braucht.
Immer dann, wenn aus dem Wert eine Entscheidung folgt. Für ein Gefühl reicht die Spanne. Für eine Erbauseinandersetzung, eine Trennung, eine Schenkung oder einen Verkauf reicht sie nicht.
Erbfall und Erbengemeinschaft. Wenn mehrere Erben sich auseinandersetzen, entscheidet der angesetzte Wert darüber, wer wen auszahlt. Eine Zahl aus einer Spanne trägt diese Entscheidung nicht. Wie Sie dabei vorgehen, steht im Erbratgeber München.
Trennung und Scheidung. Hier braucht es einen Wert, den beide Seiten akzeptieren, und eine Einschätzung, die auch unter Druck standhält. Den Ablauf finden Sie unter Hausverkauf bei Scheidung.
Schenkung und Steuer. Bei Übertragungen innerhalb der Familie ist der Grundstückswert Rechengrundlage. Eine grobe Spanne kann hier teuer werden, in beide Richtungen. Wir ordnen ein und benennen, wo eine steuerliche Beratung durch den Steuerberater nötig ist.
Verkauf und Bauträgergespräch. Wer mit einem Bauträger verhandelt, verhandelt über Ausnutzbarkeit. Ob die amtliche Liste für eine Fläche zusätzlich eine Zone für Geschosswohnungsbau führt, ist ein Argument, das man kennen und belegen sollte, bevor das erste Angebot auf dem Tisch liegt. Wie ein diskreter Verkauf abläuft, zeigt Off-Market verkaufen, für Kapitalanleger Investment.
Es gibt zwei Wege, und sie unterscheiden sich in Aufwand, Kosten und Aussagekraft. Die amtliche Einzelauskunft nennt Ihnen eine Zahl. Die Einordnung durch Kopp Real Estate sagt Ihnen, was diese Zahl für Ihr Grundstück und einen möglichen Verkauf bedeutet.
Wir prüfen für Ihre Adresse die einschlägige Nutzungsart, die konkrete Zone und den Wert dahinter, die Frage, ob die Fläche zusätzlich eine Zone für Geschosswohnungsbau trägt, das unterstellte Maß der baulichen Nutzung, soweit die Liste eines ausweist, die Abweichungen Ihres Grundstücks und die aktuelle Marktlage in Feldkirchen. Sie bekommen keine nackte Zahl, sondern eine Einordnung mit Handlungsempfehlung, einschließlich der Frage, welche Käufergruppe für Ihr Grundstück die stärkste ist. Kostenfrei und unverbindlich.
Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis München beim Landratsamt München, nicht der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt. Für Grundstücke im Stadtgebiet München gelten eigene Werte, die wir unter Bodenrichtwerte München einordnen. Die schriftliche Auskunft ist kostenpflichtig, nach dem Kostenverzeichnis 37 Euro je Bezugsgrundstück und Stichtag. Kostenfreie telefonische Auskünfte werden nicht erteilt. Zusätzlich legen die Gemeinden die neuen Werte nach § 12 Abs. 2 der Bayerischen Gutachterausschussverordnung befristet öffentlich aus. Ob und bis wann die Werte in Feldkirchen zur Einsicht ausliegen, entnehmen Sie bitte der amtlichen Bekanntmachung der Gemeinde. Den aktuellen Stand nennen wir Ihnen auf Anfrage.
Beide Wege schließen sich nicht aus. Wenn Sie ohnehin eine amtliche Auskunft brauchen, etwa für ein Nachlassverfahren, sagen wir Ihnen vorab, welche Angaben Sie dafür benötigen und wie das Ergebnis zu lesen ist. Rechtsgrundlage der Bodenrichtwerte ist § 196 BauGB in Verbindung mit § 12 der Bayerischen Gutachterausschussverordnung. Die Werte werden in Bayern zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu ermittelt, historische Stände sind über BORIS Bayern ab dem Stichtag 31.12.2018 verfügbar.
Eine Zahl vom Amt beantwortet Ihre eigentliche Frage nicht. Die meisten Eigentümer wollen nicht den Bodenrichtwert wissen, sondern was ihr Grundstück am Markt bringt. Das sind zwei verschiedene Dinge, und in Feldkirchen führt der Weg von der einen zur anderen Größe über die richtige Nutzungsart und die richtige Zone. Wir klären beides in einem Gespräch.
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Es gibt keinen einheitlichen Wert. Wohnbauland liegt zum Stichtag 01.01.2026 in einer groben Spanne von rund 1.100 bis 2.150 Euro je Quadratmeter, gewerbliche Bauflächen bei rund 350 bis 700 Euro, landwirtschaftliche Flächen bei rund 15 bis 70 Euro. Welcher Wert für Ihre Adresse gilt, ordnet Kopp Real Estate kostenfrei für Sie ein.
Zum Stichtag 01.01.2026 sind acht Richtwertzonen ausgewiesen: zwei für Wohnbauland mit individueller Bebauung, eine für Wohnbauland im Geschosswohnungsbau, vier gewerbliche Bauflächen und eine landwirtschaftliche Fläche.
Das Wohnbauland im Geschosswohnungsbau. Es liegt über jeder Zone für individuelle Bebauung, in einer groben Spanne von rund 1.800 bis 2.150 Euro je Quadratmeter. Gewerbliche Bauflächen liegen deutlich darunter, landwirtschaftliche Flächen weit darunter.
Die amtliche Liste weist für Feldkirchen vier gewerbliche Bauflächen und drei Wohnzonen aus. Die vier gewerblichen Zonen liegen auf voneinander getrennten Flächen, tragen aber nur zwei verschiedene Werte. Die feinere Gliederung beim Gewerbe bedeutet deshalb keine größere Wertstreuung, sie bildet getrennte Gebiete ab.
Ja. Der Geschosswohnungsbau liegt über der individuellen Bebauung, jede Wohnzone über jeder gewerblichen Baufläche und das Bauland weit über den landwirtschaftlichen Flächen. Innerhalb einer Kategorie entscheidet dagegen erst die konkrete Zone.
Ja, eine. Für eine Fläche im nördlichen Siedlungsbereich führt die amtliche Liste zwei Richtwertzonen übereinander, eine für individuelle Bebauung und eine für Geschosswohnungsbau. Welcher der beiden Werte für ein Grundstück gilt, entscheidet die tatsächlich vorhandene oder baurechtlich zulässige Bebauung, nicht die Wahl des Eigentümers.
Die Liste knüpft diese Zone an Mehrfamilienhäuser mit mehr als sieben Wohneinheiten. Für kleinere Vorhaben bleibt es bei der Zone für individuelle Bebauung. Ob Ihr Grundstück die Voraussetzungen erfüllt, ergibt sich aus dem Baurecht, nicht aus dem Bodenrichtwert.
Ja. Für die zweite Zone mit individueller Bebauung führt die Liste keine Zone für Geschosswohnungsbau. Dort gibt es keinen Geschossbau-Aufschlag, auch nicht rechnerisch. Wer für ein solches Grundstück mit Verdichtungspotenzial argumentiert, muss das über das Baurecht belegen.
Die vier gewerblichen Bauflächen liegen in einer groben Spanne von rund 350 bis 700 Euro je Quadratmeter und damit deutlich unter jeder Wohnzone. Für gewerblich genutzte Grundstücke ist neben dem Bodenwert die Frage entscheidend, welche Nutzung baurechtlich zulässig ist und wer dafür als Käufer in Betracht kommt.
Nein. Für einen Teil der Zonen weist die Liste ein unterstelltes Maß der baulichen Nutzung aus, für andere nicht, und die Trennlinie folgt nicht der Rangfolge der Werte. Fehlt die Angabe, führt der Weg zum Wert über das konkrete Baurecht des Grundstücks.
Landwirtschaftliche Flächen liegen bei rund 15 bis 70 Euro je Quadratmeter und damit weit unter jedem Bauland. Der Abstand zwischen Außenbereich und Bauland ist im Verhältnis die schärfste Kante der gesamten Liste. Für Eigentümer solcher Flächen ist deshalb die Frage nach einer möglichen Bauerwartung die eigentliche Wertfrage.
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine ganze Zone und beschreibt ein fiktives, unbebautes Grundstück mit den typischen Eigenschaften dieser Zone. Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, Rechte, Belastungen und vorhandene Bebauung sind darin nicht enthalten. Der erzielbare Preis entsteht erst in der Verhandlung mit den passenden Interessenten.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis München beim Landratsamt München, nicht der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München. Für Grundstücke im Stadtgebiet München gelten eigene Werte.
Die schriftliche Auskunft des Gutachterausschusses kostet nach dem Kostenverzeichnis 37 Euro je Bezugsgrundstück und Stichtag. Kostenfreie telefonische Auskünfte werden nicht erteilt. Zusätzlich legen die Gemeinden die neuen Werte nach § 12 Abs. 2 der Bayerischen Gutachterausschussverordnung befristet öffentlich aus.
Zum 01.01.2026. In Bayern werden die Bodenrichtwerte zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu ermittelt. Historische Stände sind über BORIS Bayern ab dem Stichtag 31.12.2018 verfügbar.
Die Zonengrenzen verlaufen parzellenscharf in der amtlichen Bodenrichtwertkarte. Aus dem Namen eines Ortsteils oder aus dem Wert eines Nachbargrundstücks lässt sich die Zone nicht ableiten. Wir nehmen die Zuordnung für Ihre Adresse anhand der amtlichen Unterlagen kostenfrei vor.
Nichts. Die Einordnung Ihrer Adresse ist kostenfrei und unverbindlich, es entsteht keine Verkaufspflicht. Sie erreichen uns über die kostenlose Marktwertermittlung oder telefonisch unter 089 444 432 130.
Die Kopp Real Estate GmbH sitzt in Unterhaching, Münchner Straße 66, und begleitet Eigentümer in Feldkirchen, in ganz München und im Münchner Umland bei Bewertung, Strategie und Vermarktung von Grundstücken und Immobilien. Ansprechpartner für Bewertung und Strategie sind Martin Kopp und Mona Kopp. Im Team stehen über 20 Jahre Markterfahrung in ganz München und im Münchner Umland. Wir arbeiten mit den amtlichen Unterlagen zum aktuellen Stichtag und ordnen sie für Ihre konkrete Adresse ein. Einen Überblick über alle Standorte gibt der Immobilienkompass.
Kopp Real Estate GmbH, Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching. Montag bis Freitag 9 bis 17 Uhr. Telefon 089 444 432 130
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Quellen und Einordnung: Die genannten Spannen sind eine eigene, gerundete Auswertung der Kopp Real Estate GmbH auf Grundlage der Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis München. Angaben zu Zuständigkeit, Kosten, Auslegung und Rechtsgrundlage nach Veröffentlichung des Landratsamts München und der Gemeinde Feldkirchen.
Hinweis: Diese Seite ist eine allgemeine Markt- und Methodeninformation und gibt bewusst nur gerundete Spannen wieder. Sie ersetzt keine amtliche Bodenrichtwertauskunft, kein Verkehrswertgutachten und keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Für eine konkrete Adresse ist die Auskunft des zuständigen Gutachterausschusses maßgeblich.
Fachlich eingeordnet von Martin Kopp, Kopp Real Estate GmbH. Stand: September 2026.
