Bodenrichtwerte Putzbrunn 2026: Spannen und Einordnung

Es gibt keinen einheitlichen Wert. Wohnbauland liegt zum Stichtag 01.01.2026 bei individueller Bebauung in einer groben Spanne von rund 950 bis 1.650 Euro je Quadratmeter, im Geschosswohnungsbau bei rund 1.450 bis 1.850 Euro. Gemischte Bauflächen liegen bei rund 700 bis 1.050 Euro, Gewerbeflächen bei rund 380 bis 680 Euro, landwirtschaftliche Flächen im niedrigen zweistelligen Bereich. Welcher Wert für Ihre Adresse gilt, ordnet Kopp Real Estate kostenfrei für Sie ein.

Zum Stichtag 01.01.2026 sind für Putzbrunn elf Richtwertzonen ausgewiesen. Vier davon betreffen individuelles Wohnen, zwei den Geschosswohnungsbau, zwei die gemischte Baufläche, zwei das Gewerbe und eine die landwirtschaftlichen Flächen. Entscheidend für Eigentümer ist weniger die Zahl der Zonen als der Umstand, dass sich innerhalb einiger Nutzungsarten überhaupt kein Wertunterschied ergibt, während er im Wohnbauland erheblich ist.

Weil die Gemeinde in zwei Nutzungsarten keinen Wertunterschied zwischen ihren Zonen kennt. Die beiden Gewerbegebiete tragen denselben Wert, die beiden gemischten Bauflächen ebenfalls. Für eine solche Fläche ist der Bodenwert damit entschieden, sobald die Nutzungsart geklärt ist. Zwischen den Nutzungsarten sind die Abstände dagegen groß: Vom Gewerbe bis zum teuersten Wohnbauland liegt mehr als das Dreifache. Deshalb lohnt sich die Prüfung, ob eine Fläche überhaupt richtig eingeordnet ist, hier mehr als die Diskussion über die Lage.

Für zwei der vier Wohnlagen ja. Dort liegen zwei Richtwertzonen übereinander, eine für individuelles Wohnen und eine für Geschosswohnungsbau ab drei Vollgeschossen mit mehr als sieben Wohneinheiten. Beide decken dieselbe Fläche ab. Maßgeblich ist die zulässige und tatsächliche Nutzung, nicht die Adresse. Beide Doppelzonen liegen über den beiden höchstbewerteten Wohnlagen der Gemeinde, die beiden günstigeren Wohnlagen tragen keine.

Er ist in beiden Doppelzonen derselbe Betrag je Quadratmeter, obwohl die Ausgangswerte verschieden sind. Gemessen am jeweiligen Ausgangswert bleibt er in beiden Lagen unter einem Sechstel. Unter den bislang ausgewerteten Gemeinden des Landkreises ist Putzbrunn die einzige mit mehr als einer Doppelzone, in der dieser Aufschlag betragsgleich ausfällt. Bei 600 Quadratmetern liegt der rechnerische Bodenwert bei individueller Wohnbebauung bei rund 570.000 bis 990.000 Euro, im Geschosswohnungsbau bei rund 870.000 bis 1.110.000 Euro. Der Aufschlag greift nur dann, wenn das Baurecht die Verdichtung tatsächlich hergibt.

Weil es auf die Bezugsgröße ankommt. Je Quadratmeter Grundstücksfläche führt eine bestimmte Wohnlage die Gemeinde an. Rechnet man dieselben Lagen auf den Quadratmeter Geschossfläche um, also auf die Fläche, die dort gebaut werden darf, rutscht genau diese Lage ans Ende des Feldes. Möglich ist das, weil die vier Wohnlagen drei verschiedene Bebaubarkeiten unterstellen. Unter den bislang ausgewerteten Gemeinden des Landkreises ist Putzbrunn die einzige, in der die Spitze so vollständig ans Ende rutscht. Für die Vermarktung heißt das: Familie und Bauträger bewerten dieselben Lagen in umgekehrter Reihenfolge.

Sie beschreibt das Verhältnis der wertrelevanten Geschossfläche zur Grundstücksfläche beim typischen Richtwertgrundstück einer Zone. Sie ist nicht automatisch die zulässige Geschossflächenzahl Ihres Grundstücks. Weicht Ihr Grundstück davon ab, ist eine Anpassung des Richtwerts erforderlich, nach oben oder nach unten. In Putzbrunn ist diese Kennzahl besonders wichtig, weil sie innerhalb des individuellen Wohnbaulands mehrfach wechselt und dadurch die Rangfolge der Lagen verschiebt. Für die Gewerbegebiete und die gemischten Bauflächen der Gemeinde ist überhaupt keine ausgewiesen, dort ist die Ausnutzbarkeit im Einzelfall zu würdigen.

Nein. Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München ist nur für das Stadtgebiet zuständig. Für Putzbrunn und die übrigen Gemeinden gilt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis München beim Landratsamt München. Die Münchner Werte lassen sich nicht auf Putzbrunn übertragen, auch nicht anteilig, obwohl die Gemeinde unmittelbar an das Stadtgebiet grenzt.

Nach den veröffentlichten Spannen endet Putzbrunn im individuellen Wohnbauland oben auf demselben Niveau wie Ottobrunn, beginnt unten aber deutlich tiefer. Gegenüber Hohenbrunn liegt Putzbrunn an beiden Enden etwas höher. Im Geschosswohnungsbau liegt Putzbrunn unter beiden Nachbarn, sowohl am unteren als auch am oberen Ende. Ein seriöser Vergleich ist ohnehin nur zwischen Zonen mit gleicher Nutzungsart und gleicher unterstellter Ausnutzbarkeit möglich, sonst führt er in die Irre. Die Werte der Nachbarn stehen unter Bodenrichtwerte Ottobrunn 2026 und Bodenrichtwerte Hohenbrunn 2026.

Beide Gewerbezonen der Gemeinde tragen denselben Bodenrichtwert, obwohl sie an verschiedenen Stellen des Gemeindegebiets liegen. Der Gutachterausschuss sieht die Wertverhältnisse dort also als gleich an. Für die Praxis heißt das: Bei einer gewerblich genutzten Fläche ist der Bodenwert entschieden, sobald die Nutzungsart feststeht. Die eigentliche Frage lautet dann nicht, in welchem Gewerbegebiet die Fläche liegt, sondern ob sie überhaupt als Gewerbefläche zu bewerten ist. Genau dieselbe Konstellation gilt in Putzbrunn auch für die beiden gemischten Bauflächen.

In Putzbrunn ja. An zwei Stellen der Gemeinde grenzt eine gemischte Baufläche unmittelbar an eine Wohnzone, und an beiden Kanten liegt die gemischte Baufläche im Wert darunter, jeweils um denselben Betrag. Das ist nicht selbstverständlich: In anderen Gemeinden der Reihe liegt die gemischte Baufläche über der angrenzenden Wohnzone. Wer eine gemischt genutzte Fläche in Putzbrunn wie Wohnbauland bewertet, setzt sie deutlich zu hoch an.

Drei bislang eigenständige Richtwertzonen sind zum 01.01.2026 in benachbarte Zonen aufgegangen, alle drei im Wohnbauland und zwei davon im Geschosswohnungsbau. Die amtliche Liste führt die alten Bezeichnungen weiterhin mit und vermerkt, in welche Zone die jeweilige Fläche übergegangen ist. Einen Grund für die Zusammenlegung nennt sie nicht, und wir nennen deshalb auch keinen. Für Eigentümer ist nur wichtig, dass ein Wert aus einer älteren Auskunft für dieselbe Fläche heute unter einer anderen Zone geführt sein kann.

Die Zonen sind in der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses im Landkreis München abgegrenzt. Die Karte allein reicht in Putzbrunn oft nicht aus, weil in zwei Wohnlagen jeweils zwei Zonen übereinanderliegen und weil die Karte die unterstellte Bebaubarkeit nicht auf den ersten Blick zeigt. Nennen Sie uns die Adresse, dann nehmen wir die Zuordnung anhand der amtlichen Unterlagen für Sie vor.

Nein. Innerhalb der Gemeindegrenze bleiben zusammenhängende Flächen ohne ausgewiesene Richtwertzone. Für ein Grundstück in einem solchen Bereich lässt sich der Bodenwert nicht schematisch aus einer Zone ableiten, er ist im Einzelfall herzuleiten. Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Grundstück betroffen ist, prüfen wir das für Sie anhand der amtlichen Unterlagen.

Der rechnerische Ausgangswert ist Bodenrichtwert mal 600 Quadratmeter. Nach den Spannen 2026 ergibt das bei individueller Wohnbebauung rund 570.000 bis 990.000 Euro und im Geschosswohnungsbau rund 870.000 bis 1.110.000 Euro Bodenwert. Wo Ihr Grundstück in diesem Korridor liegt, entscheidet die Richtwertzone und das Baurecht. Zuschnitt, Erschließung, Bestand und Nachfrage können den Verkehrswert zusätzlich deutlich verändern.

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Grund innerhalb einer Zone. Der Verkaufspreis entsteht für ein konkretes Grundstück im Markt und kann deutlich darüber oder darunter liegen, je nach Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, Bestand und Nachfrage.

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Grund und Boden, so als wäre er unbebaut. Bei einem bebauten Grundstück kommt der Wert des Gebäudes hinzu oder es werden Abbruch- und Freimachungskosten abgezogen, wenn der Bestand wirtschaftlich am Ende ist. Beides zusammen ergibt erst den Verkehrswert.

Für den unbebauten Außenbereich weist die Gemeinde eine eigene Richtwertzone aus, sie liegt bei rund 10 bis 40 Euro je Quadratmeter. Der Abstand zum Bauland ist damit sehr groß. Erwartungen an eine künftige Bebaubarkeit lassen sich aus dem Bodenrichtwert nicht ableiten, sie müssten über die Bauleitplanung belegt werden. Das ist der Punkt, an dem bei Erb- und Schenkungsfällen die meisten Fehleinschätzungen entstehen.

Die schriftliche Einzelauskunft des Gutachterausschusses im Landkreis München ist kostenpflichtig, nach dem Kostenverzeichnis 37 Euro je Bezugsgrundstück und Stichtag. Kostenfreie telefonische Auskünfte werden nicht erteilt. Zusätzlich legen die Gemeinden die neuen Werte befristet öffentlich aus. Ob und in welchem Zeitraum das in Putzbrunn geschieht, entnehmen Sie bitte der amtlichen Bekanntmachung der Gemeinde. Eine kostenfreie Ersteinordnung für Ihre Adresse übernimmt Kopp Real Estate.

Im Erbfall ist der Wert zum Todestag maßgeblich, nicht der heutige Wert. Liegt der Todestag vor dem aktuellen Stichtag, ist der damals gültige Bodenrichtwert heranzuziehen. In Putzbrunn kommt hinzu, dass drei Zonen zum aktuellen Stichtag zusammengelegt wurden, eine ältere Auskunft kann also unter einer anderen Zonenbezeichnung geführt sein. Für die steuerliche Bewertung gelten zusätzlich eigene Verfahren. Wir sagen Ihnen, welcher Stichtag in Ihrem Fall gilt und welche Unterlagen Sie brauchen.

Bodenrichtwerte werden in Bayern grundsätzlich zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt. Für Putzbrunn gilt aktuell der Stichtag 01.01.2026. Die nächste reguläre Stufe ist nach dieser Systematik der Beginn des Jahres 2028.

Die Ersteinordnung Ihres Grundstücks ist kostenfrei und unverbindlich. Sie umfasst die Zuordnung zur einschlägigen Richtwertzone, die Einschätzung der unterstellten Bebaubarkeit und eine Aussage zur aktuellen Marktlage in Putzbrunn. Eine Provision fällt nur an, wenn es später tatsächlich zu einer Vermarktung über Kopp Real Estate kommt.