Die kurze Antwort: Ein Mehrfamilienhaus (auch Zinshaus, Mietshaus oder Renditeobjekt) wird in Bayern über den Ertragswert verkauft: die Jahresnettokaltmiete multipliziert mit dem marktüblichen Kaufpreisfaktor. Der Faktor ist in München am höchsten, in ländlichen Regionen deutlich niedriger. Der Verkauf gelingt öffentlich über den Markt oder diskret per Direktansprache, ohne dass Mieter und Nachbarn davon erfahren. Kopp Real Estate begleitet Eigentümer, Erbengemeinschaften und Bestandshalter von der Bewertung bis zum Notar.
Fachlich verantwortlich: Martin Kopp, Kopp Real Estate GmbH. Aktualisiert am 2026-06-25. Keine Steuer- oder Rechtsberatung, modellhafte Information.
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Der Wert ergibt sich aus dem Ertragswertverfahren: Die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete wird mit dem marktüblichen Kaufpreisfaktor kapitalisiert, korrigiert um Bodenwert, Instandhaltungsstand und Restnutzungsdauer. Der entscheidende Hebel ist der Faktor, und der ist in Bayern sehr verschieden. Als amtlicher Anhaltspunkt: In München lag der Ertragsfaktor zuletzt bei rund dem 31-fachen der Jahresrohmiete, der Liegenschaftszinssatz bei rund 2,7 Prozent (Quelle: Gutachterausschuss München, Herbstanalyse 2025). Außerhalb Münchens liegen die Liegenschaftszinssätze deutlich höher, die Faktoren also niedriger und die laufenden Renditen entsprechend höher.
Die folgende Modellrechnung zeigt nur, wie stark der Faktor den Wert bewegt, sie ist kein objektbezogener Wert. Beispielobjekt mit 60.000 Euro Jahresnettokaltmiete:
| Rechengröße | Ländlich (Faktor 20) | Mittelzentrum (Faktor 25) | München-Benchmark (Faktor 31) |
|---|---|---|---|
| Jahresnettokaltmiete | 60.000 Euro | 60.000 Euro | 60.000 Euro |
| Indikativer Ertragswert | 1,20 Mio. Euro | 1,50 Mio. Euro | 1,86 Mio. Euro |
Ein echter Werttreiber gerade in bayerischen Bestandsobjekten ist die Differenz zwischen Ist-Miete und Marktmiete: Wo die Mieten unter dem örtlichen Mietspiegel liegen, steckt dokumentierbares Mietsteigerungspotenzial im Preis. Dazu kommen Substanz (Baujahr, Sanierungs- und energetischer Zustand), Grundstück (Bodenrichtwert, Nachverdichtungs- und Dachausbaupotenzial) und der rechtliche Rahmen.
Stand 2026-06-25. Die Faktoren der Modellrechnung dienen nur der Veranschaulichung der regionalen Spreizung und sind keine Aussage über ein konkretes Objekt. Der amtliche München-Benchmark stammt aus der Herbstanalyse 2025 des Gutachterausschusses München. Welcher Faktor und welcher Wert für Ihr Haus realistisch sind, ermitteln wir objektbezogen, für Eigentümer kostenfrei und ohne Verkaufsverpflichtung.
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Der Markt hat sich nach der Zinskorrektur spürbar stabilisiert. Nach dem schärfsten Umsatzeinbruch seit Beginn des Immobilienmarktberichts Bayern berichtet der IVD Süd für Herbst 2025 wieder steigende Nachfrage und steigende Transaktionszahlen, bei nur noch geringen Preisbewegungen um rund plus/minus 2 Prozent. Für verkaufsbereite Eigentümer heißt das: ein wieder aufnahmefähiger Markt, getragen von knappem Angebot, denn MFH-fähige Grundstücke sind rar und der Geschossbau-Neubau stockt.
| Kennzahl Bayern | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Kaufverträge Immobilienmarkt 2023 | 112.751, minus 12 % ggü. 2022 | Immobilienmarktbericht Bayern 2024, Oberer Gutachterausschuss |
| Geldumsatz Immobilienmarkt | minus rund 40 % von 2021 (rund 71 Mrd. Euro) bis 2023 | Immobilienmarktbericht Bayern 2024 |
| Marktstimmung Herbst 2025 | Nachfrage und Transaktionen steigen, Preise rund +/- 2 % | IVD Süd, Kaufmarktbericht Bayern Herbst 2025 |
| Baugrund Geschossbau | minus 1,9 % Frühjahr zu Herbst 2025 | IVD Süd Herbst 2025 |
Stand 2026-06-25. Amtliche und verbandliche Marktdaten, keine Aussage über ein einzelnes Objekt. Ob 2026 für Ihr Haus der richtige Zeitpunkt ist, hängt von Lage, Mietsituation und Haltefrist ab.
Bayern ist kein einheitlicher Markt, sondern eine Spreizung vom teuersten deutschen Großstadtmarkt bis zu günstigen ländlichen Lagen. Für den Verkauf bedeutet das: Der richtige Preis und die richtige Käufergruppe hängen stark von der Region ab. Eine pauschale Bayern-Rendite oder einen festen Faktor gibt es nicht. Die folgende Einordnung ist qualitativ.
| Region | Preisniveau | Laufende Rendite | Typische Käufer |
|---|---|---|---|
| München (Stadt) | sehr hoch | niedrig | Family Offices, Bestandshalter, private Kapitalanleger |
| Metropolregion und Oberbayern | hoch | moderat | regionale Investoren, Privatanleger |
| Schwaben (Augsburg und Umland) | gehoben | moderat bis gehoben | regionale Bestandshalter, Privatanleger |
| Niederbayern und ländliche Lagen | moderat | höher | lokale Investoren, Eigennutzer-nahe Käufer |
Maßgeblich für lagegenaue Bodenrichtwerte und örtliche Kaufpreisfaktoren sind die Berichte der 96 örtlichen Gutachterausschüsse in Bayern. Welche Käufergruppe für Ihr Objekt den besten Preis zahlt, ordnen wir vor der Vermarktung ein.
Qualitative Orientierung, Stand 2026-06-25. Konkrete Faktoren und Renditen sind objekt- und lageabhängig und nennen wir Ihnen auf Anfrage.
Vermietete Mehrfamilienhäuser werden überwiegend diskret verkauft. Ruhe im Haus, Verschwiegenheit gegenüber dem Umfeld und ein vorqualifizierter Käuferkreis wiegen meist schwerer als maximale Reichweite. Die öffentliche Vermarktung lohnt sich vor allem bei Objekten mit breitem Käuferkreis und gewünschtem Bieterwettbewerb.
| Kriterium | Diskreter Direktverkauf | Öffentliche Vermarktung |
|---|---|---|
| Reichweite | gezielt, vorqualifiziertes Investorennetzwerk | maximal, Portale und Inserate |
| Diskretion | hoch, Mieter und Nachbarn erfahren nichts | gering, Objekt ist öffentlich erkennbar |
| Preisfindung | Verhandlung auf Ertragswertbasis | Marktdruck, bei Nachfrage Bieterwettbewerb |
| Unruhe im Haus | minimal, gebündelte Termine | höher, mehr Besichtigungen |
| Geeignet für | vermietete Objekte, Erbfälle, sensible Lagen | leerstehende oder teilbare Objekte |
Wie der diskrete Weg konkret abläuft, lesen Sie auf der Seite Secret Sale: Immobilie diskret verkaufen oder unter Off-Market.
Für die meisten Eigentümer ist der Verkauf im Ganzen der bessere Weg: schneller, steuerlich klar (ein Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze) und in Milieuschutzgebieten oft der einzig zulässige. Die Aufteilung nach Wohnungseigentumsgesetz kann den Gesamterlös erhöhen, kostet aber Jahre, kippt schnell in den gewerblichen Grundstückshandel und ist dort, wo eine Erhaltungssatzung gilt (in Bayern etwa in Teilen Münchens, Regensburgs und weiterer Städte), meist untersagt.
| Kriterium | Verkauf im Ganzen | Aufteilung und Einzelverkauf |
|---|---|---|
| Dauer | 3 bis 6 Monate | 2 bis 5 Jahre (Teilung, Abverkauf) |
| Erlöspotenzial | Ertragswert, ein Abschluss | höher pro m², aber Kosten und Aufwand |
| Steuern | ein Zählobjekt (Drei-Objekt-Grenze) | jede Wohnung zählt, Möglichkeit gewerblicher Grundstückshandel |
| Milieuschutz | Verkauf möglich (Vorkaufsrecht beachten) | Umwandlung meist untersagt |
| Aufwand | ein Käufer, ein Notartermin | Abgeschlossenheit, Teilungserklärung, viele Abschlüsse |
Stand 2026-06-25. Ob Verkauf im Ganzen oder vorbereitete Aufteilung wirtschaftlicher ist, prüfen wir objektbezogen. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
In sechs Schritten, in der Regel 3 bis 6 Monate. Liegt das Objekt in einem Milieuschutzgebiet, kommt die dreimonatige Vorkaufsrechtsprüfung der Gemeinde hinzu.
Ja, ohne Zustimmung der Mieter. Der Käufer tritt nach Paragraf 566 BGB in alle bestehenden Mietverhältnisse ein (Kauf bricht nicht Miete). Für Investoren sind stabile, gut dokumentierte Mietverhältnisse kein Hindernis, sondern die Grundlage der Kaufentscheidung. Entscheidend ist die Prozessführung:
Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Gewinn in der Regel einkommensteuerfrei (Spekulationsfrist nach Paragraf 23 EStG, bei geerbten Objekten zählt die Haltedauer des Erblassers mit). Drei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit:
Auf der Erwerbsseite hilft Bayern beim Käufer: Die Grunderwerbsteuer liegt bei 3,5 Prozent, dem niedrigsten Wert in Deutschland. Das macht bayerische Objekte für Käufer rechnerisch attraktiver.
Stand 2026-06-25. Keine Steuerberatung, modellhafte Information auf Basis der geltenden gesetzlichen Regelungen. Für die steuerliche Gestaltung binden wir auf Wunsch Ihren Steuerberater frühzeitig ein.
Die besten Zinshäuser kommen oft nie auf die Portale, sie werden diskret im Direktkontakt vergeben. Kopp Real Estate vermittelt Mehrfamilienhäuser in Bayern an vorqualifizierte Käufer, vom privaten Kapitalanleger bis zum Family Office. Hinterlegen Sie Ihr Suchprofil, und wir melden passende Objekte, bevor sie öffentlich werden.
Oder rufen Sie uns direkt an: 089 444 432 130
Kopp Real Estate GmbH, Immobilienmakler aus Unterhaching bei München, tätig in ganz Bayern mit Schwerpunkt München und Oberbayern. Martin Kopp verantwortet Bewertung und Strategie, Mona Kopp Verkauf und Vermarktung. Steuerliche Fragen klären wir gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.
Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching
Telefon: 089 444 432 130
E-Mail: kontakt@kopp-re.de
Servicegebiet: Bayern, Schwerpunkt München und Oberbayern
Öffnungszeiten: Mo bis Fr 9 bis 17 Uhr, Sa nach Vereinbarung
Martin und Mona Kopp, Kopp Real Estate GmbH, Unterhaching
Der Wert wird über das Ertragswertverfahren ermittelt: Jahresnettokaltmiete mal Kaufpreisfaktor, korrigiert um Substanz, Bodenwert und Potenzial. Der Faktor schwankt in Bayern stark, in München ist er am höchsten (amtlicher Benchmark zuletzt rund das 31-fache der Jahresrohmiete), in ländlichen Regionen deutlich niedriger. Einen pauschalen Bayern-Wert gibt es nicht, die belastbare Einschätzung erfolgt objektbezogen.
Einen festen Faktor für ganz Bayern gibt es nicht. Er hängt von Lage, Zustand, Mietniveau und Objektart ab und ist in München am höchsten, in Mittelzentren und ländlichen Lagen niedriger, dort dafür mit höherer laufender Rendite. Als amtlichen Anhaltspunkt nennt der Gutachterausschuss München zuletzt einen Ertragsfaktor von rund 31. Welcher Faktor für Ihr Objekt vertretbar ist, ordnen wir individuell ein.
In der Regel drei bis sechs Monate von der Bewertung bis zum Notartermin. In Milieuschutzgebieten kommt die dreimonatige Vorkaufsrechtsprüfung der Gemeinde hinzu. Bei diskreter Direktansprache vorqualifizierter Investoren geht es oft schneller als über die breite Vermarktung.
Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Gewinn bei privat gehaltenen Objekten in der Regel einkommensteuerfrei. Innerhalb der Spekulationsfrist nach Paragraf 23 EStG fällt Einkommensteuer auf den Gewinn an. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler. Ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus zählt als ein Objekt.
In der Regel, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (Spekulationsfrist, Paragraf 23 EStG). Bei geerbten Objekten zählt die Haltedauer des Erblassers mit, oft ist der Verkauf daher sofort steuerfrei möglich. Innerhalb der zehn Jahre ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig. Die Bewertung Ihres Falls übernimmt Ihr Steuerberater.
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt steuerlich meist als gewerblicher Grundstückshändler, mit Einkommen- und Gewerbesteuer auf alle Gewinne und ohne Spekulationsfrist-Befreiung. Ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus zählt als ein Objekt, erst die Aufteilung nach WEG macht aus einem Haus mehrere Zählobjekte. Die genaue Bewertung übernimmt Ihr Steuerberater.
Ja, ohne Zustimmung der Mieter. Der Käufer tritt nach Paragraf 566 BGB in alle Mietverhältnisse ein (Kauf bricht nicht Miete). Für Investoren sind dokumentierte, stabile Mietverhältnisse die Grundlage der Kaufentscheidung, nicht ein Hindernis. Wichtig sind eine saubere Mietaufstellung und gebündelte, diskrete Besichtigungen.
Das hängt von drei Fragen ab: Trägt sich das Objekt nach Instandhaltung und Steuern? Ist die Erbengemeinschaft sich einig, wer verwaltet? Und wird das Kapital anderweitig gebraucht? Bei geerbten Objekten zählt die Haltedauer des Erblassers für die Spekulationsfrist mit, oft ist der Verkauf daher sofort steuerfrei möglich. Eine Ertragswertermittlung schafft die Entscheidungsgrundlage für alle Erben.
Grundbuchauszug, Mietaufstellung und alle Mietverträge, Energieausweis, Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Sanierungsnachweise, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, Versicherungsnachweise, bei Erbfall Erbschein oder notarielles Testament. Die vollständige Checkliste steht im Abschnitt zum Ablauf weiter oben.
Drei Käufergruppen dominieren: private Kapitalanleger und Familienvermögen aus der jeweiligen Region, Family Offices mit langfristiger Bestandsstrategie sowie Projektentwickler, wenn Nachverdichtungs- oder Dachausbaupotenzial besteht. In ländlicheren Regionen treten stärker lokale Investoren auf. Welche Gruppe den besten Preis zahlt, hängt von Zustand, Mietniveau und Potenzial des Objekts ab.
Meist nicht. Die Aufteilung nach WEG kann den Gesamterlös erhöhen, dauert aber Jahre, macht aus einem Zählobjekt viele (Möglichkeit gewerblicher Grundstückshandel) und ist in Milieuschutzgebieten in der Regel untersagt. Der Verkauf im Ganzen ist für die meisten Eigentümer der schnellere und steuerlich klarere Weg.
Über einen diskreten Off-Market-Verkauf: keine Portale, keine Inserate, kein Schild. Das Objekt wird vorqualifizierten Käufern aus dem Investorennetzwerk direkt vorgestellt, mit abgestufter Informationsfreigabe und auf Wunsch Verschwiegenheitsvereinbarung. Besichtigungen werden gebündelt und unauffällig organisiert. Details auf der Seite Secret Sale.
Beim Share Deal wird nicht die Immobilie selbst verkauft, sondern der Anteil an der Gesellschaft, die das Haus hält. Das spielt vor allem bei größeren Objekten und Portfolios eine Rolle. Ob ein Share Deal oder der klassische Asset Deal sinnvoller ist, hängt von Struktur, Beteiligten und Steuerlage ab und gehört früh in die Abstimmung mit dem Steuerberater.
In Bayern liegt die Grunderwerbsteuer bei einheitlich 3,5 Prozent des Kaufpreises, dem niedrigsten Wert in Deutschland. Sie wird vom Käufer getragen und macht bayerische Objekte rechnerisch attraktiver als vergleichbare Objekte in Bundesländern mit höheren Sätzen.
Außerhalb Münchens sind die Kaufpreise niedriger und die Liegenschaftszinssätze höher, die Kaufpreisfaktoren also niedriger und die laufenden Renditen tendenziell höher. Die Käuferstruktur verschiebt sich stärker zu regionalen und lokalen Investoren. Maßgeblich für lagegenaue Werte sind die Berichte der örtlichen Gutachterausschüsse.
2026 trifft ein stabilisierter Markt auf wieder aktive Käufer: Der IVD Süd meldet für Herbst 2025 steigende Nachfrage und Transaktionszahlen bei nur noch geringen Preisbewegungen. Wer verkaufen will, findet einen aufnahmefähigen Markt. Warten lohnt sich vor allem, wenn die Spekulationsfrist bald abläuft oder deutliche Mietreserven erst noch gehoben werden können.
Fundierte Ertragswertermittlung, klare Verkaufsstrategie, Zugang zu geprüften Investoren. Persönlich, lokal, diskret. Wir ordnen Ihr Vorhaben ehrlich ein, auch dann, wenn Warten der bessere Weg ist.
Stand aller Angaben: 2026-06-25. Diese Inhalte dienen der Information und ersetzen keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Markteinordnungen sind allgemeine Orientierung und beruhen auf eigener Markteinschätzung sowie amtlichen und neutralen Quellen: Immobilienmarktbericht Bayern 2024 des Oberen Gutachterausschusses, Kaufmarktbericht Bayern Herbst 2025 des IVD Süd und Herbstanalyse 2025 des Gutachterausschusses München. Gesetzliche Angaben (Grunderwerbsteuer, Spekulationsfrist, Drei-Objekt-Grenze, Paragraf 566 BGB) folgen den geltenden Regelungen. Konkrete Kaufpreisfaktoren, Renditen und Werte sind objekt- und lageabhängig und nennen wir Ihnen verbindlich erst nach Prüfung des Einzelobjekts.
