Die kurze Antwort: Ein Wohnungspaket (mehrere Eigentumswohnungen, die in einer Transaktion verkauft werden) wird über den Ertragswert der Mietliste bewertet und meist diskret an Bestandshalter vermittelt. Eigentümer haben zwei Wege: das Paket im Ganzen an einen Käufer oder den gestaffelten Einzelverkauf. Kopp Real Estate begleitet beide Wege in ganz Bayern, von der Bewertung bis zum Notar.
Fachlich verantwortlich: Martin Kopp, Kopp Real Estate GmbH. Aktualisiert am 2026-07-07. Keine Steuer- oder Rechtsberatung, modellhafte Information.
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Der Paketwert entsteht auf zwei Ebenen: aus den Einzelwerten der Wohnungen und aus dem Ertragswert der gesamten Mietliste. Käufer von Wohnungspaketen rechnen wie Zinshaus-Investoren: Jahresnettokaltmiete mal marktüblicher Kaufpreisfaktor, geprüft je Wohnung an Lage, Zustand, Hausgeld und Rücklagen der jeweiligen Eigentümergemeinschaft. Die Summe der Einzelverkaufswerte liegt in der Regel darüber, denn der Einzelmarkt zahlt Eigennutzer-Preise. Als amtlicher Anhaltspunkt für die Einzelwert-Ebene: In München kosten Bestandswohnungen im Durchschnitt rund 9.300 Euro pro Quadratmeter (Gutachterausschuss München, 2025). Die Differenz zwischen Paketpreis und Einzelwert-Summe ist der Preis für Geschwindigkeit, Sicherheit und einen einzigen Notartermin.
Die folgende Modellrechnung zeigt nur, wie stark der Faktor den Paketwert bewegt, sie ist kein objektbezogener Wert. Beispielpaket mit zwölf vermieteten Wohnungen und 144.000 Euro Jahresnettokaltmiete:
| Rechengröße | Ländlich (Faktor 17) | Mittelzentrum (Faktor 22) | München-Niveau (Faktor 28) |
|---|---|---|---|
| Jahresnettokaltmiete gesamt | 144.000 Euro | 144.000 Euro | 144.000 Euro |
| Indikativer Ertragswert des Pakets | 2,45 Mio. Euro | 3,17 Mio. Euro | 4,03 Mio. Euro |
Echte Werttreiber beim Wohnungspaket sind die Qualität der Mietliste (Differenz zwischen Ist-Miete und Marktmiete), der Zustand der Häuser und Eigentümergemeinschaften (Hausgeld, Rücklagen, beschlossene Maßnahmen), die räumliche Bündelung der Wohnungen und die Dokumentationstiefe. Ein sauber aufbereitetes Paket mit vollständigem Datenraum erzielt spürbar mehr als eine lose Sammlung von Wohnungen. Geht es Ihnen um ein ganzes Haus statt um einzelne Wohnungen, finden Sie die passende Seite unter Mehrfamilienhaus verkaufen in Bayern.
Stand 2026-07-07. Die Faktoren der Modellrechnung dienen nur der Veranschaulichung der regionalen Spreizung und sind keine Aussage über ein konkretes Paket. Der München-Wert für Bestandswohnungen stammt aus den Auswertungen des Gutachterausschusses München (2025). Welcher Faktor und welcher Wert für Ihr Paket realistisch sind, ermitteln wir objektbezogen, für Eigentümer kostenfrei und ohne Verkaufsverpflichtung.
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Das ist die zentrale Weichenstellung, und sie ist eine Rechenaufgabe aus Erlös, Zeit und Steuern. Der Einzelverkauf erzielt in Summe meist den höheren Preis, bindet aber über Monate bis Jahre Kapazität und kann steuerlich zum gewerblichen Grundstückshandel führen. Der Paketverkauf ist schneller und planbarer, dafür kalkuliert der Käufer einen Abschlag auf die Einzelwert-Summe. Wir rechnen beide Szenarien vor der Entscheidung durch.
| Kriterium | Paketverkauf (eine Transaktion) | Einzelverkauf (Wohnung für Wohnung) |
|---|---|---|
| Erlös | Ertragswert-Logik, Abschlag auf die Einzelwert-Summe | Eigennutzer- und Anlegerpreise je Wohnung, in Summe meist höher |
| Dauer | ein Prozess, ein Notartermin, meist 3 bis 6 Monate | je Wohnung eigener Verkauf, insgesamt oft 1 bis 3 Jahre |
| Transaktionssicherheit | ein geprüfter Käufer, klare Abwicklung | viele Einzelkäufer, Finanzierungen und Rücktritte möglich |
| Steuerliche Einordnung | Gestaltungsfrage, gehört vor der Vermarktung zum Steuerberater | Drei-Objekt-Grenze im Blick: mehr als drei Verkäufe in fünf Jahren können als gewerblicher Grundstückshandel gelten |
| Aufwand für den Eigentümer | gering, ein Datenraum, gebündelte Kommunikation | hoch: je Wohnung Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Notar |
| Wirkung auf Mieter | meist keine, Bestandshalter führt die Mietverhältnisse fort | Verkauf an Eigennutzer nur in leeren Wohnungen oder mit Kündigungsthematik |
Es gibt auch den Mittelweg: Teilpakete. Wer etwa die vermieteten Wohnungen als Paket an einen Bestandshalter gibt und einzelne freie Wohnungen separat verkauft, kombiniert Geschwindigkeit mit Erlösoptimierung. Welche Aufteilung wirtschaftlich vorn liegt, zeigt die objektbezogene Bewertung.
Stand 2026-07-07. Qualitative Orientierung, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die steuerliche Einordnung des Einzelabverkaufs und des Paketverkaufs hängt vom Einzelfall ab und gehört vor der Vermarktung zum Steuerberater.
Der Portfoliomarkt hat sich genau in das Segment verlagert, in dem bayerische Bestandshalter verkaufen. Wohnportfolios wechselten in Deutschland 2025 für rund 8,7 Milliarden Euro den Eigentümer, rund 57.500 Wohnungen. Das mittelpreisige Segment von 10 bis 100 Millionen Euro trug davon 5,2 Milliarden Euro und damit 59,3 Prozent des Marktes, während das Großsegment über 100 Millionen Euro deutlich zurückfiel (NAI apollo, 2026). Käufer suchen also genau die Losgrößen, die private Bestandshalter, Familienvermögen und Erbengemeinschaften in Bayern anzubieten haben. Der bayerische Gesamtmarkt stützt das: 142.712 Kauffälle im Jahr 2025, ein Plus von 11,8 Prozent (Immobilienmarktbericht Bayern 2026).
| Kennzahl | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Transaktionsvolumen Wohnportfolios Deutschland 2025 | rund 8,7 Mrd. Euro, rund 57.500 Wohnungen | NAI apollo, Transaktionsmarkt Wohnportfolios Deutschland (2026) |
| Mittelpreisiges Segment 10 bis 100 Mio. Euro | 5,2 Mrd. Euro, 59,3 % Marktanteil, deutlich verbessert | NAI apollo (2026) |
| Großsegment über 100 Mio. Euro | 3,1 Mrd. Euro, minus 46,4 % gegenüber Vorjahr | NAI apollo (2026) |
| Stärkstes Quartal 2025 | Q4 mit 2,4 Mrd. Euro, höchstes Quartalsergebnis des Jahres | NAI apollo (2026) |
| Kauffälle Bayern 2025 (alle Immobilien) | 142.712, plus 11,8 % ggü. 2024 | Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Oberer Gutachterausschuss |
| Geldumsatz Bayern 2025 | rund 56 Mrd. Euro, etwa Niveau von 2022 | Immobilienmarktbericht Bayern 2026 |
Stand 2026-07-07. Marktdaten von NAI apollo (bundesweit, Wohnportfolios ab Paketgröße) und aus amtlichen Quellen, keine Aussage über ein einzelnes Paket. Das bundesweite Portfoliovolumen lag 2025 leicht unter dem Vorjahr (minus 6,9 Prozent), die Verlagerung ins mittlere Segment ist die für bayerische Verkäufer relevante Nachricht. Ob 2026 für Ihr Paket der richtige Zeitpunkt ist, hängt von Mietliste, Zustand und Haltefrist ab.
Bestandshalter, die skalieren wollen: vom privaten Vermögensaufbauer bis zum Family Office. Wohnungspakete sind für Käufer attraktiv, weil sie in einer Transaktion mehrere Mietverhältnisse, Streuung über Lagen und einen effizienten Verwaltungsblock erwerben. Je nach Paketgröße und Lagequalität unterscheiden sich die Käufergruppen deutlich:
| Käufergruppe | Typische Paketgröße | Worauf sie achtet |
|---|---|---|
| Private Kapitalanleger mit Bestand | 3 bis 10 Wohnungen | laufende Rendite, Zustand der Eigentümergemeinschaften, Selbstverwaltbarkeit |
| Familienvermögen und vermögensverwaltende Gesellschaften | 5 bis 20 Wohnungen | Substanz, Mietreserve, steuerliche Struktur, langfristige Lagequalität |
| Family Offices und regionale Bestandshalter | ab rund 10 Wohnungen bis in den zweistelligen Millionenbereich | Losgröße, Datenraumqualität, Abwicklungssicherheit, Nachkaufpotenzial |
| Aufteiler und wertsteigernde Käufer | lageabhängig | Differenz zwischen Paketpreis und Einzelwert-Summe, freie Wohnungen, Modernisierungspotenzial |
Für den Verkäufer heißt das: Der beste Preis kommt nicht automatisch vom größten Käufer, sondern von dem, dessen Strategie zum Paket passt. Ein gemischtes Paket mit Mietreserve spricht andere Käufer an als ein voll durchsaniertes Renditepaket. Diese Zuordnung ist Kern unserer Vermarktungsstrategie.
Qualitative Orientierung, Stand 2026-07-07. Paketgrößen sind typische Bandbreiten aus der Vermittlungspraxis, keine festen Grenzen.
Wohnungspakete werden fast immer diskret verkauft. Ein öffentlich inseriertes Paket verunsichert Mieter in mehreren Häusern gleichzeitig und signalisiert dem Markt Verkaufsdruck. Der diskrete Weg über die Direktansprache vorqualifizierter Bestandshalter ist beim Paket deshalb nicht die Ausnahme, sondern der Standard: keine Portale, keine Inserate, abgestufte Informationsfreigabe mit Verschwiegenheitsvereinbarung.
Wie der diskrete Weg grundsätzlich funktioniert, lesen Sie auf der Seite Secret Sale: Immobilie diskret verkaufen oder unter Off-Market.
In sechs Schritten, in der Regel 3 bis 6 Monate. Gegenüber dem Einzelobjekt kommt die Konsolidierung der Unterlagen aus mehreren Eigentümergemeinschaften hinzu, sie ist der Teil, den Käufer und Banken am genauesten prüfen.
Ja, ohne Zustimmung der Mieter. Der Käufer tritt nach Paragraf 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) in alle bestehenden Mietverhältnisse ein. Für Bestandshalter als Käufergruppe sind vermietete Pakete sogar der Normalfall und die Grundlage der Kaufentscheidung: Sie kaufen die Mietliste. Gut dokumentierte, stabile Mietverhältnisse mit gepflegter Anpassungshistorie sind deshalb ein Preisargument, kein Hindernis.
Bei privat gehaltenen Wohnungen ist der Gewinn nach zehn Jahren Haltedauer in der Regel einkommensteuerfrei (Spekulationsfrist nach Paragraf 23 EStG, bei geerbten Wohnungen zählt die Haltedauer des Erblassers mit). Beim Paket kommen Besonderheiten dazu, die vor der Vermarktung auf den Tisch des Steuerberaters gehören:
Auf der Erwerbsseite hilft Bayern beim Käufer: Die Grunderwerbsteuer liegt bei 3,5 Prozent, dem niedrigsten Wert in Deutschland. Wie Käufer ein Paket steuerlich betrachten, zeigt modellhaft die Seite Steuern sparen mit Immobilien.
Stand 2026-07-07. Keine Steuerberatung, modellhafte Information auf Basis der geltenden gesetzlichen Regelungen. Gerade beim Wohnungspaket führt an der frühzeitigen Einbindung des Steuerberaters kein Weg vorbei, wir koordinieren das auf Wunsch mit.
Wohnungspakete kommen praktisch nie auf die Portale, sie werden diskret im Direktkontakt vergeben. Kopp Real Estate vermittelt Pakete in Bayern an vorqualifizierte Käufer, vom privaten Bestandshalter bis zum Family Office. Hinterlegen Sie Ihr Suchprofil, und wir melden passende Pakete, bevor sie öffentlich werden. Alles zur Käuferseite, von der Bewertung auf zwei Ebenen über die Prüfung je Eigentümergemeinschaft bis zum Ablauf, steht auf der Seite Wohnungspaket kaufen in Bayern.
Oder rufen Sie uns direkt an: 089 444 432 130
Kopp Real Estate GmbH, Immobilienmakler aus Unterhaching bei München, tätig in ganz Bayern mit Schwerpunkt München und Oberbayern. Martin Kopp verantwortet Bewertung und Strategie, Mona Kopp Verkauf und Vermarktung. Steuerliche Fragen klären wir gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.
Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching
Telefon: 089 444 432 130
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Öffnungszeiten: Mo bis Fr 9 bis 17 Uhr, Sa nach Vereinbarung
Martin und Mona Kopp, Kopp Real Estate GmbH, Unterhaching
Ein Wohnungspaket ist eine Mehrzahl von Eigentumswohnungen desselben Eigentümers, die in einer Transaktion verkauft wird, typischerweise drei bis über zwanzig Wohnungen. Die Wohnungen können in einem Haus liegen oder über mehrere Objekte und Orte verteilt sein. Verwandte Begriffe sind Wohnungsportfolio und Globalverkauf.
Auf zwei Ebenen: Jede Wohnung wird einzeln nach Lage, Zustand, Hausgeld und Rücklagen eingeordnet, das Paket zusätzlich über den Ertragswert der konsolidierten Mietliste (Jahresnettokaltmiete mal marktüblicher Faktor). Die Summe der Einzelverkaufswerte liegt meist über dem Paketpreis, dafür liefert das Paket Geschwindigkeit und Abwicklungssicherheit. Die belastbare Einschätzung erfolgt objektbezogen.
In Summe erlöst der Einzelverkauf meist mehr, weil Eigennutzer höhere Preise je Wohnung zahlen. Dafür kostet er Jahre, bindet Kapazität, trägt Vermarktungskosten je Wohnung und kann steuerlich zum gewerblichen Grundstückshandel führen. Der Paketpreis ist der Preis für einen Notartermin, einen geprüften Käufer und ein planbares Ergebnis. Welcher Weg netto vorn liegt, zeigt die Szenariorechnung.
Wer innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden, mit Einkommensteuer und gegebenenfalls Gewerbesteuer auf die Gewinne. Jede Eigentumswohnung zählt grundsätzlich als eigenes Objekt. Gerade beim Einzelabverkauf eines Bestands ist das die zentrale Steuerfrage, und auch der Paketverkauf gehört deshalb vor der Vermarktung zum Steuerberater.
Private Kapitalanleger mit Bestand (3 bis 10 Wohnungen), Familienvermögen und vermögensverwaltende Gesellschaften (5 bis 20 Wohnungen), Family Offices und regionale Bestandshalter (ab rund 10 Wohnungen) sowie Aufteiler, die auf die Differenz zwischen Paketpreis und Einzelwerten setzen. Welche Gruppe den besten Preis zahlt, hängt vom Profil des Pakets ab.
Der Markt hat sich ins mittlere Segment verlagert: Wohnportfolios zwischen 10 und 100 Millionen Euro trugen 2025 mit 5,2 Milliarden Euro rund 59,3 Prozent des deutschen Portfoliomarktes, während das Großsegment deutlich zurückfiel (NAI apollo, 2026). Das stärkste Quartal war Q4 2025. Für Verkäufer mittelgroßer Pakete ist die Nachfrage damit so passgenau wie lange nicht.
Ja, ohne Zustimmung der Mieter. Der Käufer tritt nach Paragraf 566 BGB in alle Mietverhältnisse ein. Bestandshalter kaufen bevorzugt vermietet, denn sie kaufen die Mietliste. Eine gepflegte Anpassungshistorie und dokumentierte Mietreserve sind Preisargumente.
Nein. Pakete können in einem Objekt gebündelt oder über mehrere Städte verteilt sein. Räumlich gebündelte Pakete sind für Käufer einfacher zu verwalten und erzielen tendenziell bessere Konditionen. Bei verteilten Paketen prüfen wir, ob eine Aufteilung in regionale Teilpakete den Gesamterlös hebt.
In der Regel drei bis sechs Monate von der Bewertung bis zum Notartermin. Der größte Zeitfaktor ist die Zusammenstellung der Unterlagen aus mehreren Eigentümergemeinschaften. Ein vollständiger Datenraum von Anfang an ist der wirksamste Beschleuniger. Der Einzelabverkauf desselben Bestands dauert typischerweise ein Mehrfaches.
Grundbuchauszüge aller Wohnungen, konsolidierte Mietliste, alle Mietverträge mit Nachträgen, Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftspläne und Hausgeldabrechnungen, Rücklagenstände, Energieausweise je Gebäude, Grundrisse sowie bei Erbfall Erbschein oder notarielles Testament. Die vollständige Checkliste steht im Abschnitt zum Ablauf.
Bei privat gehaltenen Wohnungen ist der Gewinn nach zehn Jahren Haltedauer je Wohnung in der Regel einkommensteuerfrei (Paragraf 23 EStG). Zentral sind die Drei-Objekt-Grenze, gemischte Haltefristen im Paket und die Frage Betriebs- oder Privatvermögen. Alles drei gehört vor der Vermarktung zum Steuerberater, wir koordinieren das auf Wunsch mit.
Ja, beim Wohnungspaket ist das der Standard: keine Portale, keine Inserate. Vorqualifizierte Käufer erhalten zuerst anonyme Eckdaten, nach Verschwiegenheitsvereinbarung den Datenraum, dann gebündelte Besichtigungen, oft über Musterwohnungen. Die Mieter erfahren vom Eigentümerwechsel erst, wenn er feststeht.
Beim Teilpaket verkaufen Sie die vermieteten Wohnungen gebündelt an einen Bestandshalter und einzelne freie Wohnungen separat an Eigennutzer. Das kombiniert den schnellen, sicheren Paketverkauf mit den höheren Einzelpreisen für bezugsfreie Wohnungen. Sinnvoll, wenn mehrere Wohnungen frei sind oder absehbar frei werden, steuerliche Einordnung vorausgesetzt.
Die Eigentümergemeinschaften bestehen unverändert fort, der Käufer übernimmt die Stimmrechte und Pflichten je Wohnung, einschließlich Hausgeld und beschlossener Maßnahmen. Für den Käufer sind Protokolle, Wirtschaftspläne und Rücklagenstände deshalb Pflichtlektüre, für den Verkäufer sind vollständige Unterlagen je Gemeinschaft ein Preisargument.
München ist der teuerste und liquideste Teilmarkt: Bestandswohnungen kosten dort im Schnitt rund 9.300 Euro pro Quadratmeter (Gutachterausschuss München, 2025), die Faktoren sind hoch, die laufenden Renditen niedriger, der Käuferkreis reicht bis zu Family Offices. Außerhalb Münchens sind die Einstiegspreise niedriger und die Renditen höher, die Käufer stärker regional geprägt.
2026 trifft ein aufnahmefähiger Markt auf eine Nachfrageverlagerung genau in die mittleren Paketgrößen (NAI apollo, 2026), und der bayerische Gesamtmarkt wächst zweistellig (Immobilienmarktbericht Bayern 2026). Warten lohnt sich vor allem, wenn Spekulationsfristen bald ablaufen, deutliche Mietreserve besteht oder freie Wohnungen den Einzelverkauf attraktiver machen. Die Szenariorechnung schafft die Entscheidungsgrundlage.
Fundierte Bewertung auf Einzelwert- und Paketebene, Szenariorechnung Paket gegen Einzelverkauf, Zugang zu geprüften Bestandshaltern und Family Offices. Persönlich, lokal, diskret. Wir ordnen Ihr Vorhaben ehrlich ein, auch dann, wenn ein anderer Weg der bessere ist.
Stand aller Angaben: 2026-07-07. Diese Inhalte dienen der Information und ersetzen keine individuelle Steuer-, Rechts-, Finanzierungs- oder Anlageberatung. Markteinordnungen sind allgemeine Orientierung und beruhen auf eigener Markteinschätzung sowie amtlichen und neutralen Quellen: NAI apollo, Transaktionsmarkt Wohnportfolios Deutschland (2026), Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses und Auswertungen des Gutachterausschusses München (2025). Gesetzliche Angaben (Grunderwerbsteuer, Spekulationsfrist, Drei-Objekt-Grenze, Paragraf 566 BGB) folgen den geltenden Regelungen. Konkrete Kaufpreisfaktoren, Renditen und Werte sind objekt- und lageabhängig und nennen wir Ihnen verbindlich erst nach Prüfung des Einzelbestands.
