Gewerbeimmobilie kaufen in München

Büro- und Praxisflächen, Läden und Nahversorgung, Ärztehäuser, gemischt genutzte Objekte mit überwiegendem Gewerbeanteil sowie Betreiberimmobilien wie Boardinghäuser. Jede Art hat eine eigene Kauflogik, gemeinsam ist die Bewertung über den Ertragswert.

Über Jahresnettokaltmiete mal Kaufpreisfaktor. Anders als beim Wohnen gibt es keine einheitliche amtliche Faktortabelle: Der Faktor hängt an Mietvertragsqualität, Mieterbonität und Drittverwendungsfähigkeit. Gewerbe wird mit Abschlag auf vergleichbare Wohnobjekte gehandelt, also mit höherer laufender Rendite.

Mehr als bei Wohnobjekten gleicher Lage: Münchner Wohnhäuser liegen beim amtlichen Benchmark von Faktor rund 31 (rund 3,2 Prozent), Gewerbeobjekte werden je nach Vertrag und Nutzungsart mit niedrigeren Faktoren und entsprechend höheren Bruttoanfangsrenditen gehandelt. Der Mehrertrag bezahlt Nachvermietungs- und Bonitätsrisiken.

Der Markt ist wieder liquide: Im 1. bis 3. Quartal 2025 stieg die Zahl der verkauften Büro- und Geschäftshäuser in München um 43 Prozent (Gutachterausschuss München), bayernweit zählte 2025 insgesamt 142.712 Kauffälle, plus 11,8 Prozent. Entscheidend bleibt das einzelne Objekt: Vertragsqualität schlägt Markt-Timing.

WALT steht für die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (Weighted Average Lease Term). Je länger der WALT mit soliden Mietern, desto planbarer der Ertrag und desto höher der Faktor. Ein kurzer WALT ist ein Preisargument für Käufer.

Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent, Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2 Prozent, dazu gegebenenfalls eine Maklerprovision. Beim Gewerbe ist die Provision frei verhandelbar, die gesetzliche Teilung des § 656c BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser.

Verkäufer können bei gewerblichen Objekten zur Umsatzsteuer optieren, dann läuft der Kauf netto plus Umsatzsteuer mit Vorsteuerabzug beim Käufer. Ob das sinnvoll ist, hängt von der Nutzung ab und gehört zwingend zum Steuerberater. Wir weisen im Prozess nur auf das Thema hin.

Ja, Mietverträge gehen nach § 566 BGB auf den Käufer über. Beim Gewerbe sind Restlaufzeiten, Optionen und Indexklauseln unmittelbar kaufpreisrelevant und gehören in jede Kalkulation.

Ja, für Firmen, Praxen und Kanzleien ist der Kauf oft die langfristig günstigere Alternative zur Miete, zumal die Rate Vermögensaufbau statt Fremdmiete ist. Wichtig sind Flächenpassung, Erweiterungsoptionen und die Wiederverkäuflichkeit der Fläche.

Vermietete Objekte mit stabilen Mietern erreichen die Portale oft nicht, sie werden diskret über Makler an vorqualifizierte Käufer vergeben. Der Zugang läuft über ein hinterlegtes Suchprofil bei einem lokal vernetzten Makler wie Kopp Real Estate.

Von der Objektvorstellung bis zur Beurkundung meist zwei bis vier Monate: Kalkulation, Vertrags- und Unterlagenprüfung, Finanzierungszusage, Notarvorlauf. Bei Umsatzsteuer-Option oder Share-Deal-Strukturen entsprechend länger.

Lokale Spezialisierung auf München Süd und Ost und den Landkreis, eigene Gewerbevermietung als Marktnähe, direkter Zugang zu diskreten Verkaufsmandaten und persönliche Betreuung durch Martin Kopp. Die Aufnahme des Suchprofils kostet nichts.