Die kurze Antwort: Ein Boardinghaus (auch Serviced Apartments, Apartmenthaus oder Aparthotel) wird in Bayern über den Ertragswert verkauft, und der hängt vor allem am Betriebsmodell: verpachtet an einen Betreiber, eigenbetrieben oder wohnwirtschaftlich vermietet. Pachtvertrag, Belegungszahlen und Umnutzungspotenzial bestimmen Preis und Käuferkreis. Der Verkauf gelingt diskret, ohne dass Betreiber, Personal oder Gäste davon erfahren. Kopp Real Estate begleitet Eigentümer in ganz Bayern, von der Bewertung bis zum Notar.
Fachlich verantwortlich: Martin Kopp, Kopp Real Estate GmbH. Aktualisiert am 2026-07-03. Keine Steuer- oder Rechtsberatung, modellhafte Information.
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Der Wert ergibt sich aus dem Ertragswert, und die Bewertungslogik folgt dem Betriebsmodell. Bei einem an einen Betreiber verpachteten Haus wird die Jahrespacht kapitalisiert, gewichtet nach Restlaufzeit, Indexierung und Bonität des Betreibers. Beim eigenbetriebenen Haus zählt das nachhaltige Betriebsergebnis nach marktüblichen Bewirtschaftungskosten und kalkulatorischer Betreiberentlohnung. Bei wohnwirtschaftlich vermieteten Apartments nähert sich die Bewertung dem Zinshaus an. Betreiberimmobilien werden generell mit höheren Anfangsrenditen und damit niedrigeren Faktoren bewertet als reine Wohnhäuser, weil der Käufer das Betriebs- und Nachvermietungsthema einpreist.
Die folgende Modellrechnung zeigt nur, wie stark der Faktor den Wert bewegt, sie ist kein objektbezogener Wert. Beispielobjekt: verpachtetes Boardinghaus mit 150.000 Euro Jahrespacht:
| Rechengröße | Kurzer Pachtvertrag (Faktor 13) | Solider Vertrag (Faktor 16) | Langer Vertrag, Top-Lage (Faktor 18) |
|---|---|---|---|
| Jahrespacht | 150.000 Euro | 150.000 Euro | 150.000 Euro |
| Indikativer Ertragswert | 1,95 Mio. Euro | 2,40 Mio. Euro | 2,70 Mio. Euro |
Echte Werttreiber sind ein langfristiger, indexierter Pachtvertrag mit bonitätsstarkem Betreiber, dokumentierte Belegungs- und Umsatzzahlen über mehrere Jahre, ein Standort mit dauerhafter Nachfrage (Arbeitgeber, Kliniken, Hochschulen, Messen) und die Drittverwendungsfähigkeit: Apartments mit eigener Küche, die notfalls auch wohnwirtschaftlich vermietet werden könnten, geben dem Käufer eine zweite Verwertungsebene und stützen den Preis.
Stand 2026-07-03. Die Faktoren der Modellrechnung dienen nur der Veranschaulichung und sind keine Aussage über ein konkretes Objekt. Amtliche Faktoren-Reihen wie bei Wohnhäusern gibt es für Boardinghäuser nicht, die Bewertung erfolgt objektbezogen. Für Eigentümer kostenfrei und ohne Verkaufsverpflichtung.
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Das Betriebsmodell ist beim Boardinghaus die zentrale Stellgröße. Es entscheidet, welche Zahlen der Käufer prüft, wie die Bank finanziert und wer überhaupt als Käufer infrage kommt. Verpachtete Häuser mit starkem Betreiber sprechen den breitesten Investorenkreis an, eigenbetriebene Häuser brauchen einen Käufer, der den Betrieb übernehmen oder neu vergeben kann.
| Betriebsmodell | Bewertungsbasis | Was Käufer prüfen | Typische Käufer |
|---|---|---|---|
| Verpachtet an Betreiber | Jahrespacht kapitalisiert | Restlaufzeit, Indexierung, Betreiberbonität, Instandhaltungsregelung | private Kapitalanleger, Family Offices, Spezialinvestoren |
| Eigenbetrieben | nachhaltiges Betriebsergebnis | Belegung, Umsatz je Einheit, Kostenstruktur, Personal, Buchungskanäle | Betreiber, Eigennutzer-Investoren, Umnutzer |
| Wohnwirtschaftlich vermietet | Nettokaltmiete, nahe am Zinshaus | Mietverträge, Mietniveau, Fluktuation, Ausstattung | klassische Zinshaus-Käufer, Bestandshalter |
Für den Verkäufer heißt das: Vor der Vermarktung das Modell schärfen. Ein auslaufender Pachtvertrag lässt sich verlängern oder neu vergeben, ein Eigenbetrieb lässt sich mit einem Betreibervertrag investorenfähig machen. Beides hebt den erzielbaren Preis oft deutlich, wir rechnen die Szenarien in der Bewertung durch.
Qualitative Orientierung, Stand 2026-07-03. Finanzierungskonditionen setzt die jeweilige Bank fest.
Das Segment ist robust und die Nachfrage strukturell gewachsen. Serviced Apartments gelten laut dem Marktreport der Initiative Micro-Living (bulwiengesa, 2025) als reifes, stabiles Segment: Die durchschnittliche All-in-Miete stieg zuletzt auf 605 Euro pro Monat (plus 3,6 Prozent gegenüber Frühjahr 2025), in- und ausländische Investoren waren im ersten Halbjahr 2025 wieder deutlich aktiver. Die Nachfrageseite stützt die amtliche Statistik: Bayern meldet für 2025 mit rund 102,9 Millionen Gästeübernachtungen einen neuen Rekord, und Hotels garnis, das dem Boardinghaus nächstverwandte Beherbergungssegment, sind seit 2015 um 29,8 Prozent gewachsen. Dazu kommt der wieder aufnahmefähige Gesamtmarkt: 2025 zählte Bayern 142.712 Immobilientransaktionen, plus 11,8 Prozent.
| Kennzahl | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Durchschnittliche All-in-Miete Serviced Apartments | 605 Euro pro Monat (Stichtag 15.10.2025), plus 3,6 % ggü. Frühjahr 2025 | bulwiengesa, 12. Marktreport Initiative Micro-Living |
| Marktbreite Micro-Living Deutschland | rund 28.300 ausgewertete Einheiten in 128 Projekten | bulwiengesa, 12. Marktreport Initiative Micro-Living |
| Gästeübernachtungen Bayern 2025 | 102.918.571, plus 0,2 %, neuer Rekord | StMELF-Presseblatt Tourismus in Bayern 2025, Bayerisches Landesamt für Statistik |
| Wachstum Hotels garnis seit 2015 | Übernachtungen plus 29,8 % | StMELF-Presseblatt Tourismus in Bayern 2025 |
| Immobilientransaktionen Bayern 2025 | 142.712, plus 11,8 % ggü. 2024 | Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Oberer Gutachterausschuss |
| Geldumsatz Bayern 2025 | rund 56 Mrd. Euro, etwa Niveau von 2022 | Immobilienmarktbericht Bayern 2026 |
Stand 2026-07-03. Markt- und Verbandsdaten, keine Aussage über ein einzelnes Objekt. Bayern- oder standortspezifische Auslastungszahlen für Serviced Apartments werden nicht frei publiziert, die Einordnung Ihres Standorts erfolgt objektbezogen. Zielgruppen des Segments: Projektmitarbeiter, Pendler, Expats, längere berufliche Aufenthalte.
Der Pachtvertrag ist die Immobilie im Vertrag: Der Käufer kauft im Kern den kapitalisierten Pachtstrom. Vier Punkte bestimmen, mit welchem Faktor er rechnet:
Praktische Konsequenz für Verkäufer: Läuft der Pachtvertrag in unter fünf Jahren aus, lohnt vor dem Verkauf das Gespräch mit dem Betreiber über eine Verlängerung. Die gewonnene Laufzeit zahlt der Markt in der Regel mehrfach zurück.
Beim Boardinghaus ist Diskretion Betriebsschutz. Ein öffentlich inseriertes Haus verunsichert den Betreiber, das Personal und die Firmenkunden, die dort ihre Mitarbeiter unterbringen. Buchungspartner reagieren empfindlich auf Verkaufsgerüchte. Deshalb laufen Boardinghaus-Verkäufe fast immer diskret über die Direktansprache vorqualifizierter Investoren, mit Verschwiegenheitsvereinbarung vor dem ersten Datenblatt.
| Kriterium | Diskreter Direktverkauf | Öffentliche Vermarktung |
|---|---|---|
| Reichweite | gezielt, vorqualifizierte Spezialinvestoren | maximal, Portale und Inserate |
| Diskretion | hoch, Betreiber, Personal und Firmenkunden erfahren nichts | gering, Objekt ist öffentlich erkennbar |
| Wirkung auf den Betrieb | keine, Belegung und Buchungen laufen ungestört | Verunsicherung bei Betreiber und Buchungspartnern möglich |
| Preisfindung | Verhandlung auf Ertragswertbasis | Marktdruck, bei Nachfrage Bieterwettbewerb |
| Geeignet für | laufende Betriebe, verpachtete Häuser | leerstehende oder umnutzungsreife Objekte |
Wie der diskrete Weg konkret abläuft, lesen Sie auf der Seite Secret Sale: Immobilie diskret verkaufen oder unter Off-Market.
In sechs Schritten, in der Regel 4 bis 8 Monate. Betreiberimmobilien brauchen etwas mehr Vorlauf als Wohnhäuser, weil Käufer und Bank Betrieb und Verträge tiefer prüfen. Ein vollständiger Datenraum von Anfang an ist der wirksamste Beschleuniger.
Ja, das ist der Normalfall und meist auch der wertvollste Weg. Ein laufender, dokumentierter Betrieb ist für Investoren die Grundlage der Kaufentscheidung. Beim verpachteten Haus tritt der Käufer in den Pachtvertrag ein, der Betrieb läuft ohne Unterbrechung weiter. Beim eigenbetriebenen Haus gehen bestehende Arbeitsverhältnisse beim Betriebsübergang nach Paragraf 613a BGB auf den Erwerber über, und der Buchungsbestand wird zum Stichtag geordnet übergeben.
Stand 2026-07-03. Arbeitsrechtliche Fragen des Betriebsübergangs klärt der Fachanwalt, wir koordinieren den Prozess.
Das Umnutzungspotenzial ist die zweite Verwertungsebene des Boardinghauses und oft ein stiller Werttreiber. Apartments mit eigener Küchenzeile und Bad erfüllen baulich meist schon die Anforderungen an Wohnraum. Ob die Umnutzung zulässig ist, entscheidet das Planungsrecht am Standort (Art der baulichen Nutzung, Stellplatznachweis, gegebenenfalls Zweckentfremdungsrecht in München). Drei Konstellationen:
Verwandte Logik gilt übrigens auch umgekehrt: Für Käufer, die auf laufende Wohnerträge zielen, kann statt des Boardinghauses ein klassisches Objekt passen, siehe Mehrfamilienhaus verkaufen in Bayern und Wohn- und Geschäftshaus verkaufen in Bayern.
Stand 2026-07-03. Planungsrechtliche Zulässigkeit prüfen wir standortbezogen, verbindliche Auskunft gibt die Baubehörde.
Die steuerliche Behandlung hängt davon ab, ob das Haus Privat- oder Betriebsvermögen ist. Genau diese Weiche wird beim Boardinghaus oft falsch eingeschätzt, deshalb gehört sie vor der Vermarktung zum Steuerberater:
Auf der Erwerbsseite hilft Bayern beim Käufer: Die Grunderwerbsteuer liegt bei 3,5 Prozent, dem niedrigsten Wert in Deutschland.
Stand 2026-07-03. Keine Steuerberatung, modellhafte Information auf Basis der geltenden gesetzlichen Regelungen. Die Einordnung Privat- oder Betriebsvermögen und die Gestaltung übernimmt Ihr Steuerberater, den wir auf Wunsch früh einbinden.
Boardinghäuser wechseln fast nie über Portale den Eigentümer, sie werden diskret im Direktkontakt vergeben. Kopp Real Estate vermittelt Boardinghäuser und Serviced-Apartment-Objekte in Bayern an vorqualifizierte Käufer, vom privaten Kapitalanleger über Betreiber bis zum Family Office. Hinterlegen Sie Ihr Suchprofil, und wir melden passende Objekte, bevor sie öffentlich werden.
Oder rufen Sie uns direkt an: 089 444 432 130
Kopp Real Estate GmbH, Immobilienmakler aus Unterhaching bei München, tätig in ganz Bayern mit Schwerpunkt München und Oberbayern. Martin Kopp verantwortet Bewertung und Strategie, Mona Kopp Verkauf und Vermarktung. Steuerliche Fragen klären wir gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.
Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching
Telefon: 089 444 432 130
E-Mail: kontakt@kopp-re.de
Servicegebiet: Bayern, Schwerpunkt München und Oberbayern
Öffnungszeiten: Mo bis Fr 9 bis 17 Uhr, Sa nach Vereinbarung
Martin und Mona Kopp, Kopp Real Estate GmbH, Unterhaching
Ein Boardinghaus ist ein Haus mit möblierten Apartments für längere Aufenthalte, typischerweise mit eigener Küchenzeile und reduziertem Service. Synonyme: Serviced Apartments, Apartmenthaus, Aparthotel, Longstay. Zielgruppen sind Projektmitarbeiter, Pendler, Expats und berufliche Langzeitgäste. Es steht zwischen Hotel und Wohnhaus und wird deshalb nach eigenen Regeln bewertet und verkauft.
Über den Ertragswert, abhängig vom Betriebsmodell: Bei verpachteten Häusern wird die Jahrespacht kapitalisiert (Restlaufzeit, Indexierung und Betreiberbonität bestimmen den Faktor), beim Eigenbetrieb zählt das nachhaltige Betriebsergebnis, bei wohnwirtschaftlicher Vermietung die Nettokaltmiete nahe der Zinshaus-Logik. Betreiberimmobilien werden mit höheren Anfangsrenditen bewertet als reine Wohnhäuser.
Einen festen oder amtlich veröffentlichten Faktor gibt es für Boardinghäuser nicht. Er liegt wegen des Betriebsthemas unter dem vergleichbarer Wohnhäuser und hängt an Pachtvertrag, Standort und Drittverwendungsfähigkeit. Ein langer, indexierter Vertrag mit starkem Betreiber in nachfragestarker Lage erzielt die höchsten Faktoren. Die belastbare Einordnung erfolgt objektbezogen.
Meist das verpachtete Haus mit solidem Vertrag: Es spricht den breitesten Investorenkreis an, weil der Käufer einen kalkulierbaren Pachtstrom statt eines Betriebs kauft. Ein gut laufender Eigenbetrieb lässt sich vor dem Verkauf investorenfähig machen, etwa durch Abschluss eines Pacht- oder Betreibervertrags. Welche Variante bei Ihrem Haus mehr erlöst, rechnen wir als Szenarien durch.
Lange Restlaufzeit mit Verlängerungsoptionen, Indexierung an die Verbraucherpreise, ein bonitätsstarker Betreiber mit Track-Record und eine klare Instandhaltungsregelung (wer trägt Dach und Fach, wer das Inventar). Je mehr dieser Punkte erfüllt sind, desto höher der Faktor, den der Markt zahlt.
Er läuft unverändert weiter. Der Käufer tritt als neuer Eigentümer in den bestehenden Vertrag ein, der Betreiber behält alle Rechte und Pflichten einschließlich Options- und Indexklauseln. Der Betreiber muss dem Verkauf nicht zustimmen, sollte aber zum richtigen Zeitpunkt professionell eingebunden werden.
Ja. Beim verpachteten Haus bleibt das Personal ohnehin beim Betreiber. Beim Eigenbetrieb gehen bestehende Arbeitsverhältnisse im Betriebsübergang nach Paragraf 613a BGB auf den Erwerber über. Der Buchungsbestand wird zum Stichtag geordnet übergeben, der Betrieb läuft ohne Unterbrechung weiter.
Spezialisierte private Kapitalanleger und Family Offices (bei verpachteten Häusern), Betreiber und betreibernahe Investoren (bei Eigenbetrieben) sowie Umnutzer und Projektentwickler, wenn das Haus wohnwirtschaftliches Potenzial hat. Laut Marktreport der Initiative Micro-Living waren in- und ausländische Investoren im Segment 2025 wieder deutlich aktiver.
In der Regel vier bis acht Monate von der Bewertung bis zum Notartermin, etwas länger als beim Wohnhaus, weil Käufer und Bank Betrieb, Verträge und Genehmigungslage tiefer prüfen. Ein vollständiger Datenraum mit Pachtvertrag, Zahlen und Genehmigungen verkürzt die Prüfphase deutlich.
Grundbuchauszug, Pacht- oder Betreibervertrag mit allen Nachträgen, bei Eigenbetrieb Belegungs- und Umsatzzahlen der letzten drei Jahre, Bau- und Nutzungsgenehmigung, Brandschutznachweise, Einheitenliste mit Ausstattung, Inventarliste, Energieausweis, Versicherungsübersicht, bei Erbfall Erbschein. Die vollständige Checkliste steht im Abschnitt zum Ablauf.
Das hängt an der Weiche Privat- oder Betriebsvermögen: Beim verpachteten Haus im Privatvermögen gilt in der Regel die zehnjährige Spekulationsfrist (Paragraf 23 EStG), beim Eigenbetrieb ist der Verkauf regelmäßig eine Betriebsveräußerung mit eigenen Regeln (Paragrafen 16 und 34 EStG). Die Einordnung Ihres Falls übernimmt der Steuerberater, den wir früh einbinden.
Häufig ja, weil Beherbergungsumsätze umsatzsteuerpflichtig sind. Der Verkauf eines laufenden Betriebs oder verpachteten Hauses lässt sich in vielen Konstellationen als Geschäftsveräußerung im Ganzen umsatzsteuerneutral gestalten. Entscheidend ist die richtige Formulierung im Kaufvertrag, das klären Steuerberater und Notar vor dem Termin.
Ja, das ist beim Boardinghaus der Standard: keine Portale, keine Inserate, kein Schild. Vorqualifizierte Investoren erhalten nach Verschwiegenheitsvereinbarung abgestuft Informationen, Begehungen laufen als normale Objekttermine. Betreiber und Team werden erst eingebunden, wenn es der Prozess erfordert, auf Wunsch erst zum Notartermin.
Selten die Umsetzung, oft die Dokumentation: Läuft der Betrieb gut, reicht es, das planungsrechtlich geprüfte Umnutzungspotenzial im Datenraum zu belegen, der Käufer zahlt für die Option. Schwächelt der Betrieb, kann der Wohnwert den Betreiberwert schlagen, dann ist der Umnutzer der richtige Käufer. Wir rechnen beide Szenarien.
München ist der tiefste Markt mit dauerhafter Longstay-Nachfrage aus Konzernen, Kliniken, Hochschulen und Messen, entsprechend höher sind Preise und Faktoren. Außerhalb Münchens tragen einzelne Nachfrageanker (Industrieprojekte, Kliniken, Tourismus) den Standort, die Käuferprüfung konzentriert sich dort stärker auf die Belegungshistorie. In München kommt das Zweckentfremdungsrecht als Prüfpunkt bei Umnutzungen dazu.
2026 trifft ein robustes Segment auf einen erholten Gesamtmarkt: steigende All-in-Mieten, wieder aktive Investoren im Micro-Living und bayernweit 142.712 Transaktionen im Jahr 2025 (plus 11,8 Prozent). Wer verkaufen will, findet Nachfrage. Warten lohnt sich vor allem, wenn der Pachtvertrag vor einer Verlängerung steht oder die Belegungshistorie erst noch ein normales Jahr braucht.
Fundierte Bewertung nach Betriebsmodell, klare Verkaufsstrategie, Zugang zu geprüften Spezialinvestoren und Betreibern. Persönlich, lokal, diskret. Wir ordnen Ihr Vorhaben ehrlich ein, auch dann, wenn Warten der bessere Weg ist.
Stand aller Angaben: 2026-07-03. Diese Inhalte dienen der Information und ersetzen keine individuelle Steuer-, Rechts-, Finanzierungs- oder Anlageberatung. Markteinordnungen sind allgemeine Orientierung und beruhen auf eigener Markteinschätzung sowie neutralen Quellen: Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses, StMELF-Presseblatt Tourismus in Bayern 2025 (Daten des Bayerischen Landesamts für Statistik) und 12. Marktreport der Initiative Micro-Living (bulwiengesa, 2025). Gesetzliche Angaben (Grunderwerbsteuer, Spekulationsfrist, Drei-Objekt-Grenze, Paragrafen 613a BGB, 16 und 34 EStG) folgen den geltenden Regelungen. Konkrete Kaufpreisfaktoren, Pachtwerte und Objektwerte sind objekt- und lageabhängig und nennen wir Ihnen verbindlich erst nach Prüfung des Einzelobjekts.
