Die kurze Antwort: Wer ein Reihenhaus in München oder im Landkreis München verkaufen will, startet mit einer fundierten Marktwertermittlung, entscheidet dann über öffentliche oder diskrete Vermarktung und schließt beim Notar ab. Reihenhäuser und Doppelhaushälften erzielen in München laut Gutachterausschuss rund 8.600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Herbstanalyse 2025). Kopp Real Estate ermittelt den Marktwert Ihres Reihenhauses kostenlos und begleitet den Verkauf persönlich.
Fachlich verantwortlich: Martin Kopp, Kopp Real Estate GmbH in Unterhaching bei München. Stand: 2026-07-11. Steuerliche Angaben sind Modellrechnungen, keine Steuerberatung.
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Ja, Reihenhäuser gehören 2026 zu den gefragtesten Objekten am Münchner Markt. Der Gutachterausschuss München meldet für 2025 wieder leicht steigende Kaufpreise bei Wohnimmobilien, für 2026 wird ein stabiles bis leicht steigendes Preisniveau erwartet (eigene Markteinschätzung, Stand 2026-07-11). Das Reihenhaus ist für viele Münchner Familien die einzige bezahlbare Form des eigenen Hauses: Es kostet pro Quadratmeter rund ein Viertel weniger als ein freistehendes Einfamilienhaus, und das Angebot ist knapp, weil neue Reihenhaussiedlungen im Stadtgebiet kaum noch entstehen.
| Haustyp in München | Preisniveau | Quelle und Stand |
|---|---|---|
| Reihenhaus und Doppelhaushälfte | rund 8.600 Euro pro m² Wohnfläche | Gutachterausschuss München, Herbstanalyse 2025 |
| Freistehendes Einfamilienhaus | rund 11.950 Euro pro m² Wohnfläche | Gutachterausschuss München, Herbstanalyse 2025 |
| Reihenendhaus | Aufschlag gegenüber dem Mittelhaus, lage- und grundstücksabhängig | Eigene Markteinschätzung, Stand 2026-07-11 |
| Reihenhäuser im Landkreis München Süd und Ost | je nach Gemeinde gehoben bis hoch, konkrete Werte objektbezogen | Eigene Markteinschätzung, Stand 2026-07-11 |
Für den einzelnen Verkauf zählt weniger die Schlagzeile als der konkrete Zustand, die Mikrolage innerhalb der Siedlung und die Preisstrategie. Genau das klärt eine kostenlose Marktwertermittlung.
Den Marktwert bestimmen Haustyp (Endhaus oder Mittelhaus), Wohnfläche, Grundstück, Baujahr, Zustand und Energieeffizienz. Ein Reihenendhaus mit größerem Garten und seitlichem Zugang erzielt regelmäßig mehr als das baugleiche Mittelhaus. In München trägt außerdem der Grundstücksanteil einen erheblichen Teil des Wertes, auch bei schmalen Reihenhausparzellen.
Endhauslage, Süd- oder Westgarten, Garage oder eigener Stellplatz, ausgebautes Dachgeschoss, neue Heizung, gute Energieklasse, ruhige Wohnstraße, gepflegte Siedlung.
Sanierungsstau, alte Öl- oder Gasheizung, schlechte Energieklasse, kleine Fensterflächen, feuchter Keller, Erbbaurecht mit kurzer Restlaufzeit, ungeklärte Grundbuchlasten.
Ausbaureserven: Nicht ausgebaute Dachgeschosse, Anbaumöglichkeiten und teilbare Gärten zahlen Käufer mit, wenn sie sauber dargestellt werden.
Viele Münchner Reihenhäuser der 1960er bis 1980er Jahre stehen auf Erbbaugrundstücken, etwa von Stadt, Kirche oder Stiftungen. Das Haus ist dann verkäuflich, der Wert hängt aber von Restlaufzeit und Erbbauzins ab. Kopp Real Estate prüft die Konstellation vor der Preisfestlegung.
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Die klassischen Reihenhauslagen liegen im Münchner Süden und Osten sowie im südlichen Landkreis. Kopp Real Estate hat den Schwerpunkt genau in diesen Gebieten und kennt die Siedlungen aus laufenden Verkäufen.
| Gebiet | Typische Reihenhaus-Struktur | Käufernachfrage |
|---|---|---|
| Trudering und Waldtrudering | Siedlungen der 1960er bis 1990er, viele Endhäuser mit Garten | sehr hoch, vor allem Familien |
| Waldperlach und Neuperlach Süd | Reihenhauszeilen der 1970er, teils Erbbaurecht | hoch |
| Ramersdorf und Obergiesing | ältere Zeilen, oft mit Ausbaureserve | hoch |
| Unterhaching, Taufkirchen, Neubiberg, Ottobrunn | Siedlungen ab den 1960ern, gute S-Bahn-Anbindung | sehr hoch |
| Harlaching und Solln | gehobene Reihenhäuser, teils Architekturzeilen | hoch, zahlungskräftig |
Eigentümer in diesen Lagen erreichen über das Käufernetzwerk von Kopp Real Estate oft vorgemerkte Familien, bevor das Haus überhaupt auf einem Portal erscheint. Mehr zum diskreten Weg: Secret Sale München.
Der Verkauf läuft in sieben Schritten und dauert bei Reihenhäusern in München typischerweise zwei bis fünf Monate. Gefragte Siedlungslagen verkaufen sich oft schneller, weil vorgemerkte Familien direkt angesprochen werden können. Am schnellsten verkauft, wer mit einem marktgerechten Preis startet und vollständige Unterlagen vorlegt.
| Schritt | Inhalt | Typische Dauer |
|---|---|---|
| 1. Marktwertermittlung | Besichtigung, Unterlagen, Wertermittlung, Preisstrategie | 1 bis 2 Wochen |
| 2. Unterlagen | Grundbuch, Flurkarte, Energieausweis, Pläne, ggf. Erbbaurechtsvertrag | parallel |
| 3. Vermarktung | Exposé, Fotos, Portale oder diskrete Ansprache im Käufernetzwerk | 2 bis 6 Wochen |
| 4. Besichtigungen | Vorqualifizierte Interessenten, gebündelte Termine | 2 bis 4 Wochen |
| 5. Käuferauswahl | Finanzierungsbestätigung, Bonität, Preisverhandlung | 1 bis 3 Wochen |
| 6. Notartermin | Kaufvertragsentwurf, Beurkundung | 2 bis 4 Wochen |
| 7. Übergabe | Kaufpreiszahlung, Schlüsselübergabe, Protokoll | 4 bis 8 Wochen nach Notar |
Für geerbte Reihenhäuser gibt es einen eigenen Leitfaden: geerbtes Haus verkaufen. Bei Trennung hilft die Seite Haus verkaufen bei Scheidung.
Für Verkäufer fallen in der Regel deutlich geringere Kosten an als für Käufer. Die wichtigsten Positionen sind Energieausweis, gegebenenfalls Löschung von Grundschulden, anteilige Maklerprovision und in bestimmten Fällen die Steuer auf den Veräußerungsgewinn.
| Position | Wer zahlt? | Größenordnung |
|---|---|---|
| Energieausweis | Verkäufer | je nach Art rund 100 bis 500 Euro |
| Löschung Grundschuld | Verkäufer | Notar- und Grundbuchkosten, meist einige hundert Euro |
| Maklerprovision | seit 23.12.2020 bei Einfamilienhäusern und Wohnungen geteilt (§ 656c BGB) | marktüblich sind 3,57 Prozent inkl. MwSt. je Partei, wird vor Auftrag transparent vereinbart |
| Notar und Grundbuch für den Kauf | Käufer | rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises |
| Grunderwerbsteuer Bayern | Käufer | 3,5 Prozent des Kaufpreises |
Modellhaft gilt: Ein Gewinn ist einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (Spekulationsfrist nach § 23 EStG). Steuerfrei ist der Verkauf in der Regel, wenn Sie das Reihenhaus im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben oder die Zehnjahresfrist abgelaufen ist. Rechtsstand 2026-07-11. Die Einordnung Ihres konkreten Falls gehört zum Steuerberater, diese Seite ersetzt keine Steuerberatung.
Weitere Modellrechnungen finden Sie auf der Seite Steuern sparen mit Immobilien, Details zur Provision auf Maklerprovision München.
Der Rechner zeigt modellhaft, was vom Verkaufspreis nach Abzug von Restschuld, Provision und Pauschalen übrig bleibt. Alle Werte sind Modellannahmen, der echte Erlös hängt vom Einzelfall ab.
Modellrechnung, Stand 2026-07-11: Pauschale 900 Euro für Energieausweis und Grundschuldlöschung. Eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung der Bank und eine mögliche Steuer nach § 23 EStG sind nicht enthalten. Keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.
Senden Sie die Eckdaten Ihres Reihenhauses über das Kontaktformular oder rufen Sie direkt an. Sie erhalten eine persönliche Ersteinschätzung und auf Wunsch eine kostenlose, fundierte Marktwertermittlung. Diskretion ist selbstverständlich, auch gegenüber Nachbarn in der Siedlung.
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Wer das Reihenhaus behalten und stattdessen vermieten möchte, findet den passenden Service auf der Seite Reihenhaus vermieten lassen in München.
Kopp Real Estate GmbH ist Immobilienmakler für München und den Landkreis München mit Sitz in Unterhaching. Der Schwerpunkt liegt auf Häusern, Wohnungen und Anlageimmobilien in München Süd und Ost sowie im südlichen und östlichen Landkreis, also genau in den klassischen Reihenhauslagen. Martin Kopp begleitet jeden Verkauf persönlich, von der Wertermittlung bis zur Übergabe.
Kopp Real Estate GmbH
Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching
Telefon: 089 444 432 130
E-Mail: kontakt@kopp-re.de
Servicegebiet: München und Landkreis München
Reihenhäuser und Doppelhaushälften erzielen in München laut Gutachterausschuss rund 8.600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Herbstanalyse 2025). Der konkrete Preis hängt von Lage, Haustyp, Grundstück und Zustand ab.
In der Regel ja. Das Endhaus hat mehr Grundstück, mehr Fensterflächen und einen seitlichen Zugang. Der Aufschlag ist lageabhängig und wird in der Marktwertermittlung objektbezogen beziffert.
Typisch sind zwei bis fünf Monate vom Start bis zum Notartermin. In gefragten Siedlungslagen geht es oft schneller, weil vorgemerkte Familien im Käufernetzwerk direkt angesprochen werden.
Vor allem Familien mit Kindern, die aus einer Eigentumswohnung in ein Haus wechseln wollen und für die ein freistehendes Haus in München nicht bezahlbar ist. Dazu kommen Rückkehrer aus dem Umland und vereinzelt Kapitalanleger.
Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Baupläne und Wohnflächenberechnung, Nachweise zu Modernisierungen, bei Erbbaurecht zusätzlich den Erbbaurechtsvertrag. Kopp Real Estate beschafft fehlende Unterlagen im Zuge der Vorbereitung.
Meist nein. Kleine Maßnahmen wie Ausbessern, Entrümpeln und ein gepflegter Garten lohnen sich, größere Renovierungen amortisieren sich vor dem Verkauf selten. Käufer in München planen Modernisierungen häufig ohnehin nach eigenem Geschmack.
Ja. Verkauft wird das Erbbaurecht mit dem Haus. Wert und Käuferkreis hängen von Restlaufzeit, Erbbauzins und den Regelungen des Vertrags ab. Häufig ist die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers nötig, die Kopp Real Estate mit einholt.
Sanierungsstau, alte Heizung, schlechte Energieklasse, feuchter Keller, fehlender Stellplatz und Erbbaurecht mit kurzer Restlaufzeit. Vieles davon lässt sich vor dem Verkauf klären oder transparent einpreisen.
Modellhaft: Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist ein Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG), außer bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn bei Privatverkäufen regelmäßig steuerfrei. Rechtsstand 2026-07-11, keine Steuerberatung.
Seit dem 23.12.2020 wird die Provision bei Einfamilienhäusern, zu denen auch Reihenhäuser zählen, zwischen Verkäufer und Käufer geteilt (§ 656c BGB). Marktüblich sind 3,57 Prozent inkl. MwSt. je Partei. Details auf der Seite Maklerprovision München.
Ja. Spätestens zur Besichtigung muss ein gültiger Energieausweis vorliegen (Gebäudeenergiegesetz). Kopp Real Estate organisiert den Energieausweis auf Wunsch im Zuge der Vermarktungsvorbereitung.
Ja. Beim diskreten Verkauf wird das Haus ohne öffentliches Inserat gezielt vorgemerkten, geprüften Käufern vorgestellt. Das schützt die Privatsphäre in der Siedlung und funktioniert bei Reihenhäusern besonders gut, weil die Familiennachfrage hoch ist.
Das hängt von Kapitalbedarf, Steuerlage und Lebensplanung ab. Der Verkauf schafft Liquidität, die Vermietung laufende Einnahmen bei weiterem Wertzuwachs. Kopp Real Estate rechnet beide Wege durch, den Vermietungsweg zeigt die Seite Reihenhaus vermieten lassen in München.
Die Marktwertermittlung für Eigentümer in München und im Landkreis ist kostenlos und unverbindlich. Sie umfasst Besichtigung, Marktdatenanalyse und eine schriftliche Werteinschätzung mit Preisstrategie. Startpunkt ist die Seite Marktwertermittlung.
Starten Sie mit der kostenlosen Marktwertermittlung. Sie erfahren, was Ihr Reihenhaus in München heute wert ist, und entscheiden danach in Ruhe über den Verkauf.
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