Immobilienmakler in Solln: Verkauf und Bewertung im südlichsten Stadtteil Münchens

Die amtliche Grundlage sind die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses München zum Stichtag 01.01.2026. Sie werden für Solln zonenweise festgelegt und nur gegen Gebühr herausgegeben, 30 Euro je Objekt und Stichtag. Ein einzelner Durchschnittswert für Solln wäre irreführend, weil Isarhang, Villenkolonie und Parkstadt weit auseinanderliegen. Amtlich belegt ist, dass die tatsächlich bezahlten Preise für individuelle Wohnbaugrundstücke in München im ersten bis dritten Quartal 2025 im Mittel rund 16 Prozent unter den Bodenrichtwerten zum 01.01.2024 lagen. Für Ihre Adresse ordnen wir den Bodenwert kostenfrei ein.

Für den Stadtbezirk 19, zu dem Solln gehört, lagen die Angebotspreise für Häuser im zweiten Quartal 2026 bei rund 9.100 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Amtlich beurkundete Kaufpreise für ganz München (Herbstanalyse 2025 des Gutachterausschusses) lagen bei rund 1.105.000 Euro für eine gebrauchte Doppelhaushälfte und rund 880.000 Euro für ein Reihenmittelhaus. Villen in der Sollner Villenkolonie und auf der Prinz-Ludwigshöhe liegen nach unserer Markteinschätzung deutlich über diesen Mitteln, weil dort das Grundstück den Preis trägt.

Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Stadtbezirk 19 lagen im zweiten Quartal 2026 bei rund 7.900 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmieten bei rund 24 Euro je Quadratmeter. Neubauwohnungen kosteten in München nach amtlichen Kaufverträgen im ersten bis dritten Quartal 2025 rund 10.100 Euro je Quadratmeter in durchschnittlicher und rund 10.650 Euro in guter Lage. Innerhalb Sollns liegt die Parkstadt unter dem Bezirksmittel, Neubauanlagen auf ehemaligen Villengrundstücken darüber.

Vier Gründe, die sich belegen lassen: Solln ist der südlichste Stadtteil Münchens mit direktem Zugang zum Forstenrieder Park und zum Isartal. Die Villenkolonien von 1895 und 1900 haben ihren Gartenstadtcharakter mit großen Grundstücken bewahrt. Die S7 braucht vom Bahnhof Solln 14 Minuten zum Hauptbahnhof. Und weil Bauland knapp ist, konkurrieren Familien und Bauträger um dieselben Grundstücke, was den Bodenwert treibt.

Solln gehört seit 1992 zum Stadtbezirk 19 Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln, vorher war es der eigene Stadtbezirk 36. Der Bezirk 19 hatte am 31.12.2025 laut Statistischem Amt München 104.237 Einwohner mit Hauptwohnsitz auf rund 17,8 Quadratkilometern und ist damit der zweitgrößte Stadtbezirk. Der Bezirksteil Solln selbst hatte nach dem Indikatorenatlas der Stadt Ende 2023 rund 23.000 Einwohner. Solln wurde am 1. Dezember 1938 nach München eingemeindet, damals mit gut 4.600 Einwohnern.

Die S7 braucht laut Fahrplan 2026 vom Bahnhof Solln 14 Minuten zum Münchner Hauptbahnhof, einzelne Fahrten 17 Minuten. Sie fährt montags bis freitags alle 20 Minuten. Zum Harras sind es 6 Minuten, dort besteht Anschluss an die U6 Richtung Marienplatz. Die S7 endet am Hauptbahnhof an den Gleisen 27 bis 36 und fährt nicht durch die Stammstrecke.

Nein. Solln hat den S-Bahnhof an der Bichler Straße mit S7 und S20. Die nächsten U-Bahnhöfe der U3 liegen in Obersendling, Aidenbachstraße, Thalkirchen und Fürstenried West. Der Bus 134 verbindet den Bahnhof Solln in 7 Minuten mit Obersendling (U3) und in 14 Minuten mit Fürstenried West (U3), der Bus 136 in 13 Minuten mit der Aidenbachstraße (U3).

Das klärt die Bayerische Denkmalliste des Landesamts für Denkmalpflege. Für Solln führt sie zwei Ensembles im alten Dorfkern (Aktennummern E-1-62-000-82 und E-1-62-000-61) und über 100 Einzeldenkmäler, die meisten an der Heilmannstraße, Sollner Straße, Diefenbachstraße, Heinrich-Vogl-Straße, Wolfratshauser Straße, Hofbrunnstraße, Irmgardstraße, Ludwigshöher Straße und Pössenbacherstraße. Die Villenkolonien selbst stehen nicht als Ensemble unter Schutz. Wir prüfen den Status Ihres Gebäudes im Rahmen der Ersteinordnung.

In der amtlichen Liste der Münchner Erhaltungssatzungsgebiete (Stand Februar 2026) gibt es kein Gebiet mit dem Namen Solln. Im Stadtbezirk 19 ist nur das Gebiet Thalkirchen verzeichnet, beschlossen am 22.07.2020 und in Kraft seit 21.08.2020. Für Grundstücke der Prinz-Ludwigshöhe an der Grenze zu Thalkirchen prüfen wir den genauen Umgriff im Geoportal der Stadt. In einem Satzungsgebiet sind Modernisierung, Umwandlung in Wohnungseigentum und Abbruch genehmigungspflichtig, und die Stadt hat ein Vorkaufsrecht.

Ja. Die Bayerische Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 gilt seit dem 01.01.2026 bis zum 31.12.2029 in 285 bayerischen Städten und Gemeinden, darunter die gesamte Landeshauptstadt München. Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die Kappungsgrenze für Erhöhungen beträgt 15 Prozent in drei Jahren, und nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum gilt eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren. Das ist für den Verkauf einer vermieteten Sollner Wohnung der entscheidende Punkt für den Käuferkreis.

Das entscheidet das Baurecht, nicht die Grundstücksgröße. Maßgeblich sind ein bestehender Bebauungsplan oder, wo keiner gilt, § 34 BauGB mit der Frage, ob sich ein Neubau in die Umgebung einfügt. Dazu kommen Abstandsflächen, Erschließung, Baumschutz und in Alt-Solln der Ensembleschutz. In der Villenkolonie und auf der Prinz-Ludwigshöhe ist die Nachverdichtung seit der Jahrtausendwende dokumentiert, dort wurden viele Villengrundstücke mit Eigentumswohnanlagen bebaut. Wir holen die Bauauskunft vor der Preisfindung ein.

In München sind 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer je Partei üblich. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen mit einem Verbraucher als Käufer gilt nach §§ 656c und 656d BGB die Teilung: Wird der Makler für beide Seiten tätig, dürfen sich beide nur in gleicher Höhe verpflichten. Der Maklervertrag bedarf nach § 656a BGB der Textform. Die Ersteinordnung durch Kopp Real Estate ist kostenfrei, eine Provision entsteht erst mit dem beurkundeten Kaufvertrag.

An vier Dingen: Er bewertet Grundstück und Gebäude getrennt und legt die Herleitung offen. Er nennt eine Spanne statt einer Wunschzahl. Er belegt seine Ortskenntnis mit konkreten Objekten und kennt die Lagen, Denkmalbereiche und Satzungsgrenzen. Und er schließt den Vertrag in Textform mit offen ausgewiesener Provision. Wer beim ersten Gespräch nur die höchste Zahl nennt, will das Mandat, nicht den besten Preis.

Ja. Ein diskreter Verkauf verzichtet auf Portalanzeige, Schild und öffentliches Exposé und spricht nur einen vorqualifizierten Interessentenkreis an. In Solln ist das der übliche Weg für Villen und für Grundstücke mit Bauträgerpotenzial, weil Nachbarn, Erbengemeinschaften und das berufliche Umfeld nicht mitlesen sollen. Der Kreis ist kleiner, die Ansprache gezielter. Ob der diskrete Weg für Ihr Objekt trägt, lässt sich vorab einschätzen.

Bei vollständigen Unterlagen und marktgerechtem Preis in der Regel drei bis sechs Monate vom ersten Gespräch bis zur Kaufpreiszahlung. Bei Villen mit Bauträgerpotenzial dauert die Vorbereitung länger, weil Bauauskunft und Denkmalprüfung vor der Vermarktung stehen. Dafür ist die Vermarktung selbst oft kürzer, weil der Interessentenkreis gezielt angesprochen wird.

Die Parkstadt Solln, amtlich Neu-Solln, ist eine Großwohnsiedlung westlich von Alt-Solln entlang der Drygalski-Allee, gebaut ab 1965 mit rund 2.000 Wohnungen. Ihr Wahrzeichen ist das 20-stöckige Hochhaus von 1971 mit Ladenzeile im Erdgeschoss. Für Verkäufer heißt das: Es gibt Vergleichspreise aus derselben Anlage, und Wohngeld, Instandhaltungsrücklage und Sanierungsstand der Eigentümergemeinschaft entscheiden mehr über den Preis als die Adresse.

In Solln. Der Warnberg im Süden des Stadtteils ist mit rund 580 Metern über Normalhöhennull der höchste Punkt der Landeshauptstadt München. Auf dem Gelände liegt das ehemalige Schlossgut Warnberg, heute Kloster mit privater Realschule und Reitstall, ein Baudenkmal mit Kern von 1667. Das Grundstück ist zugleich der südlichste bebaute Punkt der Stadt.

In Solln liegen die städtische Grundschule an der Herterichstraße, gegründet 1911 mit denkmalgeschütztem Altbau, die Grund- und Mittelschule an der Sambergerstraße in der Parkstadt und die private Realschule Gut Warnberg. Das nächste staatliche Gymnasium ist das Gymnasium Fürstenried an der Engadiner Straße im Nachbarstadtteil. Für Familien als Käufergruppe ist der Fußweg zur Grundschule ein regelmäßiges Kriterium in der Besichtigung.