Die kurze Antwort: Wer ein Haus in München vermieten will, ermittelt zuerst die zulässige und marktgerechte Miete, regelt Garten und Instandhaltung sauber im Vertrag und wählt den Mieter nach Bonität und Passung aus. Auch für Häuser gelten in München Vergleichsmiete und Mietpreisbremse. Kopp Real Estate übernimmt Mietpreisermittlung, Vermarktung, Mieterauswahl und Übergabe, damit Ihr Haus schnell und rechtssicher vermietet ist.
Fachlich verantwortlich: Martin Kopp, Kopp Real Estate GmbH in Unterhaching bei München. Stand: 2026-07-07. Rechtliche Angaben sind modellhafte Orientierung, keine Rechtsberatung.
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Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete, bei Neuvermietung begrenzt die Mietpreisbremse den Aufschlag auf höchstens 10 Prozent darüber (§ 556d BGB), auch bei Häusern. München ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft, die Bremse gilt hier also. Für Häuser liefert der Mietspiegel der Landeshauptstadt München eine Orientierung, entscheidend sind aber Vergleichsobjekte: Vermietete Einfamilienhäuser sind knapp, entsprechend zählt die objektbezogene Herleitung. Rechtsstand 2026-07-07.
| Situation | Was gilt für die Miethöhe? | Grundlage |
|---|---|---|
| Neuvermietung Bestand | höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete | § 556d BGB |
| Vormiete war höher | die zulässig vereinbarte Vormiete darf gehalten werden | § 556e BGB |
| Umfassend modernisiert oder Neubau (Erstvermietung nach 01.10.2014) | Ausnahmen von der Mietpreisbremse möglich | § 556f BGB |
| Laufendes Mietverhältnis | Erhöhung bis zur Vergleichsmiete, in München höchstens 15 Prozent in drei Jahren | § 558 BGB, abgesenkte Kappungsgrenze |
Die konkrete Spanne für Ihr Haus hängt von Lage, Baujahr, Ausstattung, Wohnfläche und Grundstück ab. Kopp Real Estate ermittelt die zulässige und die marktgerecht erzielbare Miete objektbezogen, mit Blick auf Vergleichsobjekte und die aktuelle Nachfrage in München Süd und Ost. Pauschale Quadratmeterwerte ohne Objektbezug wären Scheingenauigkeit.
Die Vermietung läuft in sieben Schritten und dauert bei marktgerechter Miete in München meist zwei bis sechs Wochen bis zur Vertragsunterschrift. Die Nachfrage nach Häusern ist hoch, gerade bei Familien. Die Kunst liegt in der Auswahl des passenden Mieters, nicht im Finden von Interessenten.
| Schritt | Inhalt | Typische Dauer |
|---|---|---|
| 1. Mietpreisermittlung | Vergleichsobjekte, Mietspiegel-Orientierung, zulässige und erzielbare Miete | wenige Tage |
| 2. Unterlagen | Energieausweis, Grundriss, Fotos, Betriebskostenaufstellung | parallel |
| 3. Vermarktung | Exposé, Portale oder diskrete Ansprache vorgemerkter Interessenten | 1 bis 2 Wochen |
| 4. Besichtigungen | Vorqualifizierte Interessenten, gebündelte Einzeltermine | 1 bis 2 Wochen |
| 5. Mieterauswahl | Selbstauskunft, Bonitätsprüfung, Einkommensnachweise, Referenzen | wenige Tage |
| 6. Mietvertrag | rechtssicherer Vertrag inkl. Garten- und Instandhaltungsregeln, Kaution nach § 551 BGB höchstens drei Nettokaltmieten | wenige Tage |
| 7. Übergabe | Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsseln und Fotos, beim Haus inklusive Garten und Nebengebäuden | zum Mietbeginn |
Die Mieterauswahl ist der wichtigste Schritt: Ein solventer, passender Mieter erspart über Jahre Aufwand und Konflikte. Beim Haus kommt hinzu, dass der Mieter mit Garten und Technik umgehen können muss. Deshalb prüft Kopp Real Estate Bonität und Passung, bevor ein Vertragsangebot entsteht.
Bei der Wohnraumvermietung gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn (§ 2 Wohnungsvermittlungsgesetz). Beauftragt der Vermieter die Vermietung, trägt er die Provision, der Mieter zahlt nichts an den Makler. Die marktübliche Größenordnung liegt bei bis zu zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer und wird vor Auftrag transparent vereinbart. Rechtsstand 2026-07-07.
Dafür übernimmt Kopp Real Estate den kompletten Prozess: Mietpreisermittlung, Exposé und Fotos, Inserate oder diskrete Vermarktung, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Mietvertrag und Übergabe. Gerade beim Haus zahlt sich die saubere Vertragsgestaltung doppelt aus, weil Regelungen zu Garten und Instandhaltung über die gesamte Mietdauer wirken. Details zum Rundum-Service auf Vermieten mit Kopp.
Beim Haus gibt es keine Eigentümergemeinschaft und keinen Hausmeister: Garten, Gehweg und Haustechnik brauchen klare vertragliche Regeln. Wer diese Punkte sauber regelt, vermeidet die typischen Konflikte der Hausvermietung.
Gartenpflege, Heckenschnitt und Winterdienst können dem Mieter übertragen werden, wenn der Mietvertrag das klar regelt. Ohne Regelung bleibt die Pflicht beim Vermieter. Größere Arbeiten wie Baumschnitt bleiben meist Vermietersache.
Heizung, Dach und Leitungen bleiben Vermieterpflicht. Sinnvoll sind ein Wartungsvertrag für die Heizung, eine Kleinreparaturklausel in zulässiger Höhe und eine Einweisung des Mieters in die Haustechnik bei der Übergabe.
Grundsteuer, Versicherungen und Niederschlagswasser werden nach Betriebskostenverordnung umgelegt. Strom, Wasser oder Heizmittel kann der Mieter beim Einfamilienhaus oft direkt mit den Versorgern abrechnen, das entlastet die jährliche Abrechnung.
Eine Besonderheit ist die Einliegerwohnung: Wird sie separat vermietet oder selbst genutzt, braucht es getrennte Zähler oder klare Verteilerschlüssel und im Zweifel zwei getrennte Mietverhältnisse. Das gehört vor der Vermarktung geordnet.
Unbefristet ist der Standard für planbare Erträge, befristet geht nur mit gesetzlichem Grund, und die Vermietung an Firmen ist beim Haus ein unterschätzter Weg. Die Wahl hängt von Ihren Zielen und der weiteren Lebensplanung mit dem Haus ab.
| Modell | Vorteile | Zu beachten |
|---|---|---|
| Unbefristet | stabile Erträge, geringe Fluktuation, breiteste Nachfrage von Familien | Kündigung durch Vermieter nur mit berechtigtem Interesse, etwa Eigenbedarf |
| Befristeter Mietvertrag | planbare Rückgabe, etwa vor geplantem Eigenbedarf oder Verkauf | nur mit gesetzlichem Befristungsgrund nach § 575 BGB zulässig, Grund schriftlich bei Vertragsschluss |
| Vermietung an Firmen | solvente Vertragspartner, oft für Führungskräfte oder Projektteams | Vertragsgestaltung abweichend vom Wohnraummietrecht möglich, sorgfältig prüfen |
| Möbliert auf Zeit | höhere Miete möglich, flexible Verfügbarkeit | mehr Verwaltungsaufwand, Möblierungszuschlag muss angemessen sein, Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch hier |
Für Gewerbeflächen gelten andere Regeln, dazu die Seite Büro vermieten in München. Wenn Sie eine Wohnung statt eines Hauses vermieten, finden Sie alles auf Wohnung vermieten in München.
Vermieten passt, wenn Sie langfristig Vermögen halten und laufende Erträge wollen. Verkaufen passt, wenn Kapital gebraucht wird oder das Haus nicht mehr zur Lebensplanung gehört. Ein ehrlicher Vergleich braucht beide Zahlen: die erzielbare Miete und den erzielbaren Verkaufspreis.
Die Entscheidungsgrundlage liefert eine kostenlose Marktwertermittlung plus Mietpreisermittlung. Mit beiden Zahlen wird aus dem Bauchgefühl eine Rechnung.
Der Rechner zeigt die Brutto-Mietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch den Objektwert. Sie ist die schnellste Kennzahl zum Vergleichen. Die Netto-Betrachtung mit Kosten, Rücklagen und Steuern gehört in die individuelle Rechnung.
Modellrechnung, Stand 2026-07-07: Brutto-Mietrendite ohne Betriebskosten, Instandhaltung, Verwaltung und Steuern. Keine Steuer- oder Anlageberatung.
Senden Sie die Eckdaten Ihres Hauses über das Kontaktformular oder rufen Sie direkt an. Sie erhalten eine Einschätzung zur erzielbaren Miete und ein klares Angebot für die komplette Vermietung.
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Kopp Real Estate GmbH ist Immobilienmakler für München und den Landkreis München mit Sitz in Unterhaching. Vermietet werden Häuser und Wohnungen in München Süd und Ost sowie im südlichen und östlichen Landkreis, dazu Gewerbeflächen. Martin Kopp betreut jede Vermietung persönlich, von der Mietpreisermittlung bis zur Übergabe.
Kopp Real Estate GmbH
Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching
Telefon: 089 444 432 130
E-Mail: kontakt@kopp-re.de
Servicegebiet: München und Landkreis München
Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei Neuvermietung darf die Miete wegen der Mietpreisbremse höchstens 10 Prozent darüber liegen (§ 556d BGB), mit Ausnahmen etwa für Neubau und umfassend modernisierte Häuser. Weil vermietete Häuser knapp sind, zählt die objektbezogene Herleitung über Vergleichsobjekte. Rechtsstand 2026-07-07.
Ja. Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB gilt für Wohnraum und damit auch für vermietete Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser in München. Ausnahmen bestehen unter anderem für Neubauten mit Erstvermietung nach dem 01.10.2014, umfassend modernisierte Objekte und eine zulässig vereinbarte höhere Vormiete. Rechtsstand 2026-07-07.
Das regelt der Mietvertrag. Übliche Gartenpflege und Winterdienst können dem Mieter übertragen werden, wenn das klar vereinbart ist. Ohne Regelung bleibt die Pflicht beim Vermieter. Größere Arbeiten wie Baumschnitt oder Fassadenpflege bleiben in der Regel Vermietersache.
Es gilt das Bestellerprinzip (§ 2 Wohnungsvermittlungsgesetz): Der Auftraggeber zahlt. Beauftragt der Vermieter, ist eine Provision von bis zu zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer marktüblich und wird vor Auftrag transparent vereinbart. Der Mieter zahlt nichts an den Makler.
Über Vorqualifizierung statt Massenbesichtigung: vollständige Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Bonitätsprüfung und ein persönlicher Eindruck. Beim Haus zählt zusätzlich, dass der Mieter mit Garten und Haustechnik umgehen kann und langfristig bleiben will, meist sind das Familien.
Nur mit gesetzlichem Befristungsgrund nach § 575 BGB, etwa konkret geplantem Eigenbedarf oder umfassenden Baumaßnahmen nach Vertragsende. Der Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Ohne wirksamen Grund gilt der Vertrag als unbefristet.
Oft ja: Firmen mieten Häuser für Führungskräfte oder Projektteams, sind solvente Vertragspartner und zahlen marktgerechte Mieten. Die Vertragsgestaltung kann vom Wohnraummietrecht abweichen und gehört sorgfältig geprüft. Kopp Real Estate vermittelt auf Wunsch gezielt an Firmen.
Energieausweis, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Fotos und Betriebskostenaufstellung. Für den Vertrag: Selbstauskunft und Bonitätsnachweise des Mieters, dazu ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsseln, Garten und Nebengebäuden.
Ja. Spätestens zur Besichtigung muss ein gültiger Energieausweis vorliegen, die Pflichtangaben gehören schon ins Inserat (Gebäudeenergiegesetz). Kopp Real Estate organisiert den Energieausweis auf Wunsch mit.
Im laufenden Mietverhältnis bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, in München wegen der abgesenkten Kappungsgrenze höchstens 15 Prozent innerhalb von drei Jahren (§ 558 BGB). Nach Modernisierung gelten eigene Regeln. Rechtsstand 2026-07-07, keine Rechtsberatung.
Höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB), zahlbar in drei Monatsraten. Die Kaution ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen.
Die im Mietvertrag vereinbarten Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, etwa Grundsteuer, Wasser, Müll, Versicherungen und Heizkosten. Beim Einfamilienhaus kann der Mieter Strom, Wasser oder Heizmittel oft direkt mit den Versorgern abrechnen. Verwaltungskosten und Instandhaltung sind nicht umlagefähig.
Eine Einliegerwohnung kann separat vermietet oder selbst genutzt werden. Dann braucht es getrennte Zähler oder klare Verteilerschlüssel und im Zweifel zwei getrennte Mietverhältnisse. Wird das ganze Haus inklusive Einliegerwohnung an einen Mieter vergeben, gehört die Nutzung klar in den Vertrag.
Das hängt von Rendite, Steuersituation und Lebensplanung ab. Vermieten hält das Vermögen in München und liefert laufende Erträge, Verkaufen schafft Liquidität, nach Ablauf der Zehnjahresfrist modellhaft steuerfrei. Belastbar wird der Vergleich mit zwei Zahlen: erzielbare Miete und aktueller Marktwert.
Bei marktgerechter Miete meist zwei bis sechs Wochen von der Vermarktung bis zur Vertragsunterschrift. Überhöhte Mietforderungen verlängern die Suche und ziehen die falschen Bewerbungen an.
Den kompletten Prozess: Mietpreisermittlung mit Vergleichsobjekten, Exposé und Fotos, Vermarktung oder diskrete Ansprache, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, rechtssicherer Mietvertrag inklusive Garten- und Instandhaltungsregeln und dokumentierte Übergabe. Auf Wunsch auch die Vermietung an Firmen.
Lassen Sie die erzielbare Miete Ihres Hauses ermitteln. Danach entscheiden Sie in Ruhe, ob und wie Sie vermieten, mit klaren Zahlen statt Bauchgefühl.
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