Wohnung verkaufen in Unterhaching: vermietet oder frei, Unterlagen und Ablauf
Die kurze Antwort: Beim Wohnungsverkauf in Unterhaching entscheidet die Mietsituation über Käuferkreis und Preis. Unterhaching steht seit dem 01.01.2026 in der bayerischen Mieterschutzverordnung. Wurde eine vermietete Wohnung erst nach Überlassung in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, kann der Käufer zehn Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Kopp Real Estate GmbH sitzt in Unterhaching und ordnet Ihre Wohnung kostenfrei ein.
Kopp Real Estate GmbH, Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching. Rechtsstand: August 2026. Die Angaben zu Steuer- und Rechtsfragen sind allgemein gehalten und ersetzen keine Beratung durch Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Telefon 089 444 432 130, Montag bis Freitag 9 bis 17 Uhr.
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Zwei Angaben genügen. Wir ordnen Ihre Wohnung ein, prüfen die Mietsituation und die Lage innerhalb der Anlage und melden uns persönlich bei Ihnen: mit einer ehrlichen Einordnung statt einer automatischen Sofortzahl.
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Was ist meine Wohnung in Unterhaching wert?
Der Wert einer Eigentumswohnung hängt an drei Ebenen: an der Wohnung selbst, an der Wohnanlage und an der Mietsituation. Die Wohnung liefert Fläche, Schnitt, Geschoss und Ausstattung. Die Anlage liefert Zustand, Rücklage und Hausgeld. Die Mietsituation entscheidet darüber, wer überhaupt als Käufer in Frage kommt. Diese dritte Ebene wird am häufigsten unterschätzt und wirkt am stärksten.
Tabelle seitlich wischen
| Ebene | Faktor | Wirkung auf den erzielbaren Preis |
|---|---|---|
| Wohnung | Geschoss und Aufzug | Ohne Aufzug fällt die Nachfrage ab dem dritten Obergeschoss spürbar, mit Aufzug kehrt sich der Effekt um |
| Wohnung | Ausrichtung und Freisitz | Balkon oder Terrasse nach Süden oder Westen wirkt stärker als zusätzliche Fläche im Innenraum |
| Wohnung | Stellplatz oder Tiefgarage | Eigener Stellplatz ist in Unterhaching ein eigenständiger Wertbestandteil, kein Zubehör |
| Anlage | Höhe der Instandhaltungsrücklage | Eine gut gefüllte Rücklage nimmt dem Käufer die Sorge vor Sonderumlagen |
| Anlage | Beschlossene, aber nicht ausgeführte Maßnahmen | Ein beschlossenes Großprojekt ohne Finanzierung senkt die Zahlungsbereitschaft deutlich |
| Anlage | Hausgeld und Umlagefähigkeit | Ein hohes Hausgeld belastet die Rechnung des Kapitalanlegers unmittelbar |
| Mietsituation | Vermietet oder frei | Bestimmt den Käuferkreis und damit die Zahl der Interessenten |
| Mietsituation | Höhe der laufenden Miete | Eine weit unter der Vergleichsmiete liegende Bestandsmiete lässt sich nur begrenzt anheben |
Eigene Einordnung von Kopp Real Estate, Stand August 2026. Konkrete Zahlen sind objekt- und lagebezogen und werden im persönlichen Gespräch genannt.
Verkaufe ich meine Wohnung besser vermietet oder frei?
Frei verkaufte Wohnungen erreichen in der Regel den größeren Interessentenkreis, weil sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger kaufen können. Vermietete Wohnungen sprechen im Kern nur Kapitalanleger an. In Unterhaching kommt seit dem 01.01.2026 ein weiterer Punkt hinzu: Bei einer nach Überlassung umgewandelten Mietwohnung ist die Eigenbedarfskündigung für zehn Jahre gesperrt. Damit fällt der Eigennutzer als Käufer praktisch aus.
Tabelle seitlich wischen
| Merkmal | Vermietet verkaufen | Frei verkaufen |
|---|---|---|
| Käuferkreis | Im Wesentlichen Kapitalanleger | Eigennutzer und Kapitalanleger |
| Preisniveau | Regelmäßig niedriger, weil der Kaufpreis an der erzielbaren Miete gemessen wird | Regelmäßig höher, weil der Eigennutzer nach Wohnwert entscheidet |
| Besichtigungen | Nur mit Zustimmung und Terminabsprache des Mieters | Frei planbar |
| Vorkaufsrecht des Mieters | Kann bestehen, dann zwei Monate Wartezeit | Entfällt bei bereits geräumter Wohnung |
| Kündigungssperrfrist in Unterhaching | Zehn Jahre bei Umwandlung nach Überlassung | Nicht einschlägig |
| Zeit bis zum Notartermin | Länger, wegen Vorkaufsrechtsfrist und Unterlagenlage | Kürzer |
| Laufende Einnahmen bis zum Verkauf | Miete läuft weiter | Keine Einnahmen, gegebenenfalls Leerstandskosten |
Der Rechenfehler, der dabei am häufigsten passiert: Eigentümer vergleichen den Preis für die vermietete Wohnung mit dem Preis für die freie Wohnung und schließen daraus, dass sich das Warten auf den Auszug in jedem Fall lohnt. In die Rechnung gehören aber auch die entgangene Miete während der Wartezeit, das Risiko, dass der Mieter nicht auszieht, und die Frage, ob überhaupt ein zulässiger Kündigungsgrund vorliegt. Ohne Auszugswunsch des Mieters ist der freie Verkauf oft keine reale Option, sondern eine Annahme.
Was bedeutet die Mieterschutzverordnung für meine Wohnung in Unterhaching?
Unterhaching ist ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne der bayerischen Mieterschutzverordnung. Die Gemeinde ist in der Anlage zu § 1 der Verordnung vom 16.12.2025 im Abschnitt Landkreis München aufgeführt. Die Verordnung ist am 01.01.2026 in Kraft getreten und gilt bis zum 31.12.2029. Daraus folgen drei Wirkungen, von denen die dritte für den Verkauf entscheidend ist.
- Mietpreisbremse. Bei Wiedervermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Rechtsgrundlage ist § 556d BGB. Für den Verkauf heißt das: Der Kapitalanleger kann die Miete nach einem Mieterwechsel nicht frei ansetzen, und er kalkuliert entsprechend.
- Abgesenkte Kappungsgrenze. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete dürfen innerhalb von drei Jahren höchstens 15 Prozent betragen statt 20 Prozent. Rechtsgrundlage ist § 558 Abs. 3 BGB. Eine weit unter Markt liegende Bestandsmiete lässt sich also nur langsam heranführen.
- Verlängerte Kündigungssperrfrist. Wird eine vermietete Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, kann der Erwerber erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs oder zur angemessenen wirtschaftlichen Verwertung kündigen, statt nach drei Jahren. Rechtsgrundlage ist § 577a Abs. 2 BGB.
Worauf es beim dritten Punkt ankommt: Die Sperrfrist greift nicht bei jeder vermieteten Wohnung, sondern nur, wenn das Wohnungseigentum erst nach der Überlassung an den jetzigen Mieter begründet worden ist. War die Wohnung schon vor dem Einzug des Mieters eine Eigentumswohnung, ist § 577a nicht einschlägig. Dieser Unterschied entscheidet in der Praxis darüber, ob Eigennutzer als Käufer in Frage kommen. Er lässt sich aus der Teilungserklärung und dem Mietvertrag ablesen und gehört an den Anfang jeder Vermarktung.
Rechtsgrundlagen: Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025, Anlage zu § 1, Abschnitt Landkreis München, sowie §§ 556d, 558 Abs. 3 und 577a Abs. 2 BGB. Rechtsstand: August 2026. Die Beurteilung des Einzelfalls gehört zum Rechtsanwalt.
Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird. Verkaufen Sie an Familien- oder Haushaltsangehörige, entsteht es nicht. Rechtsgrundlage ist § 577 BGB.
Was Sie als Verkäufer tun müssen
- Den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen und den Mieter dabei über sein Vorkaufsrecht unterrichten. Diese Pflicht trifft den Verkäufer oder den Käufer.
- Die Frist von zwei Monaten ab Empfang der Mitteilung abwarten. Sie ergibt sich über § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB aus § 469 Abs. 2 BGB.
- Die Erklärung des Mieters abwarten. Übt er aus, kommt der Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen mit ihm zustande.
Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Praktisch bedeutet das: Die zwei Monate lassen sich nicht wegverhandeln, sie gehören in den Zeitplan. Wer sie erst nach dem Notartermin einplant, verschiebt den gesamten Ablauf.
Ein Weg, der oft übersehen wird: Sprechen Sie mit dem Mieter, bevor Sie vermarkten. Manche Mieter wollen kaufen und wissen nicht, dass sie es können. Andere wollen ausziehen und hätten es bei einem Gespräch gesagt. Beide Ergebnisse verändern die Verkaufsstrategie grundlegend, und beide sind vor der ersten Anzeige mehr wert als danach.
Wie wirkt sich Ihre Mietsituation auf den Verkauf aus?
Drei Angaben genügen für eine erste Einordnung. Der Check bildet die Regeln zum Vorkaufsrecht und zur Kündigungssperrfrist ab, wie sie für Unterhaching gelten. Er ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls und keine Rechtsberatung.
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Welche Unterlagen brauchen Käufer und Bank bei einer Eigentumswohnung?
Bei einer Eigentumswohnung reichen die Unterlagen zur Wohnung selbst nicht aus. Die finanzierende Bank prüft immer auch die Gemeinschaft. Fehlt eine der Verwaltungsunterlagen, steht die Finanzierung, und damit der ganze Verkauf.
Tabelle seitlich wischen
| Unterlage | Wofür sie gebraucht wird | Woher sie kommt |
|---|---|---|
| Aktueller Grundbuchauszug des Wohnungsgrundbuchs | Eigentum, Miteigentumsanteil, Lasten | Grundbuchamt beim Amtsgericht München |
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan | Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte | Verwaltung, Grundbuchamt |
| Gemeinschaftsordnung | Regeln der Gemeinschaft, Kostenverteilung, etwaige Veräußerungsbeschränkung | Verwaltung |
| Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre | Beschlusslage, geplante Maßnahmen, Streitstände | Verwaltung |
| Beschluss-Sammlung | Vollständiger Überblick über geltende Beschlüsse, Pflicht nach § 24 Abs. 7 WEG | Verwaltung, Führung durch den Verwalter nach § 24 Abs. 8 WEG |
| Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen | Hausgeld, Einzelabrechnung, Nachzahlungen | Verwaltung |
| Nachweis der Instandhaltungsrücklage | Finanzieller Zustand der Gemeinschaft | Verwaltung |
| Energieausweis | Gesetzliche Pflicht, Pflichtangaben in der Anzeige | Verwaltung, sonst Aussteller nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz |
| Mietvertrag und Nachträge, bei vermieteter Wohnung | Miethöhe, Laufzeit, Kaution, Beurteilung von § 577 und § 577a BGB | Eigene Unterlagen |
| Verwalterzustimmung, falls in der Teilungserklärung vorgesehen | Ohne sie sind Veräußerung und Verpflichtungsvertrag unwirksam, § 12 Abs. 3 WEG | Verwalter |
Zwei Punkte, die den Zeitplan bestimmen
Die Verwalterzustimmung. Sieht die Teilungserklärung vor, dass die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters oder der Gemeinschaft bedarf, ist der Verkauf ohne sie unwirksam. Versagt werden darf sie nur aus wichtigem Grund. Rechtsgrundlage ist § 12 WEG. Prüfen Sie früh, ob eine solche Klausel besteht, und holen Sie die Zustimmung parallel zur Vermarktung ein statt danach.
Der Zugang zu den Unterlagen. Jeder Wohnungseigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen, § 18 Abs. 4 WEG, und in die Beschluss-Sammlung, § 24 Abs. 7 WEG. Wenn die Verwaltung langsam antwortet, ist das kein Grund zu warten, sondern ein Grund, den Anspruch schriftlich und mit Frist geltend zu machen.
Warum sind zwei gleich große Wohnungen in Unterhaching unterschiedlich viel wert?
Weil bei Eigentumswohnungen der Unterschied überwiegend innerhalb der Anlage entsteht und nicht zwischen den Straßen. Zwei Wohnungen mit identischer Fläche im selben Ort können sich im erzielbaren Preis deutlich unterscheiden, ohne dass die Adresse dafür verantwortlich ist. Entscheidend sind Geschoss, Ausrichtung, Freisitz, Stellplatz und der finanzielle Zustand der Gemeinschaft.
Dazu kommt die Baujahrsklasse. Ein erheblicher Teil des Unterhachinger Wohnungsbestands liegt in Anlagen der 1960er bis 1980er Jahre. Diese Anlagen unterscheiden sich weniger in der Lage als in der Frage, wie konsequent sie über die Jahrzehnte instand gehalten wurden. Eine Anlage mit erneuerten Strängen, gedämmter Fassade und gefüllter Rücklage steht in der Kaufentscheidung anders da als eine baugleiche Nachbaranlage ohne diese Historie.
Was zusätzlich für den ganzen Ort gilt
Unterhaching hat rund 27.400 Einwohner auf etwa 10,4 Quadratkilometern und ist die zweitgrößte Kommune im Landkreis München. Der Ort liegt an der S-Bahn-Linie S3 mit zwei Haltepunkten, Unterhaching und Fasanenpark, nach Angabe der Gemeinde rund 15 Minuten bis zum Münchner Hauptbahnhof. Für Kapitalanleger ist diese Anbindung das zentrale Vermietungsargument, weil sie die Nachfrage nach Mietwohnungen im Ort trägt. Für Eigennutzer zählt zusätzlich der fußläufige Weg zum jeweiligen Bahnsteig.
Wie Kopp Real Estate das einordnet: Unser Büro liegt in Unterhaching, in der Münchner Straße 66. Wir sehen die Anlagen im Ort nicht nur aus Exposés, sondern aus laufenden Mandaten und aus der Verwaltungspraxis. In die Einordnung einer Wohnung fließen deshalb neben Fläche und Ausstattung auch der Zustand der Gemeinschaft, die Beschlusslage und unsere eigenen Auswertungen aus dem Landkreis ein.
Wie läuft der Verkauf einer Wohnung ab, und wie lange dauert er?
Der Ablauf umfasst sechs Schritte. Bei einer freien Wohnung mit vollständigen Unterlagen vergehen vom ersten Gespräch bis zur Kaufpreiszahlung in der Regel drei bis fünf Monate. Bei einer vermieteten Wohnung mit Vorkaufsrecht kommen die zwei Monate Mitteilungsfrist hinzu.
- Einordnung. Besichtigung, Sichtung der Wohnungs- und Verwaltungsunterlagen, Prüfung der Mietsituation. Ergebnis ist eine nachvollziehbare Wertspanne und die Klärung, welcher Käuferkreis realistisch ist.
- Unterlagen und WEG. Teilungserklärung, Protokolle, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan und Rücklagennachweis anfordern. Klärung, ob eine Verwalterzustimmung nötig ist.
- Preisstrategie. Festlegung von Angebotspreis und Untergrenze, abgestimmt auf den Käuferkreis. Für Kapitalanleger zählt die Rechnung, für Eigennutzer der Wohnwert. Beide brauchen eine andere Ansprache.
- Vermarktung und Besichtigungen. Bei vermieteter Wohnung in Abstimmung mit dem Mieter. Vorqualifizierung der Interessenten und Prüfung der Finanzierungsbestätigungen.
- Vorkaufsrecht und Beurkundung. Falls einschlägig, Mitteilung an den Mieter und Ablauf der Zweimonatsfrist. Danach Notartermin und Auflassungsvormerkung.
- Übergabe. Kaufpreiszahlung, Übergang von Mietverhältnis und Kaution beim vermieteten Verkauf, Zählerstände, Übergabeprotokoll.
Der Schritt, der am häufigsten unterschätzt wird: Schritt zwei. Verwaltungen brauchen für die Zusammenstellung der Unterlagen oft mehrere Wochen, und manche berechnen dafür ein Entgelt. Wer die Anforderung erst stellt, wenn ein Käufer bereitsteht, verliert genau diese Wochen an der ungünstigsten Stelle.
Passt ein Verkauf über Kopp Real Estate zu Ihnen?
Nicht jedes Mandat passt zusammen. Die folgende Gegenüberstellung soll Ihnen und uns ein Gespräch ersparen, das für beide Seiten nichts bringt.
Das passt, wenn
- Sie eine Eigentumswohnung in Unterhaching oder im Landkreis München verkaufen wollen und wissen möchten, welcher Käuferkreis realistisch ist.
- Ihre Wohnung vermietet ist und Sie klären wollen, wie Vorkaufsrecht und Sperrfrist Ihren Verkauf beeinflussen.
- Sie Unterlagen bei der Verwaltung anfordern müssen und dabei Unterstützung wollen.
- Sie eine Erbengemeinschaft, eine Trennung oder einen Nachlass zu regeln haben.
- Sie diskret verkaufen wollen, ohne dass Nachbarn und Mieter es aus einem Portal erfahren.
Das passt nicht, wenn
- Sie eine Bestätigung für einen bereits feststehenden Wunschpreis suchen. Wir nennen die Spanne, die sich mit Blick auf Mietsituation und Beschlusslage vertreten lässt, auch wenn sie darunter liegt.
- Sie erwarten, dass sich eine vermietete Wohnung zum Preis einer freien verkaufen lässt. Das ist in Unterhaching seit der neuen Sperrfrist noch seltener möglich als zuvor.
- Sie eine rechtliche Beratung im Einzelfall zu Mietverhältnis oder Kündigung erwarten. Dafür ist der Rechtsanwalt zuständig, wir arbeiten mit Kanzleien zusammen.
- Sie ohne Verwaltungsunterlagen verkaufen wollen. Ohne Teilungserklärung, Protokolle und Rücklagennachweis finanziert keine Bank.
Worauf Sie beim Wohnungsverkauf in Unterhaching achten sollten
Die folgenden Punkte sind steuerbar, wenn sie früh geklärt werden. Sie werden zum Problem, wenn sie erst beim Notar auftauchen.
- Beschlossene Sonderumlagen. Ein bereits beschlossener, aber noch nicht abgerechneter Sanierungsbeitrag ist ein Verhandlungspunkt. Klären Sie im Kaufvertrag ausdrücklich, wer ihn trägt, und legen Sie den Beschluss offen. Verschwiegene Sonderumlagen sind ein häufiger Streitpunkt nach der Übergabe.
- Abweichungen von der Teilungserklärung. Verglaste Balkone, verlegte Wände, in Wohnraum umgenutzte Kellerräume und Hobbyräume ohne Aufenthaltsqualifikation stehen oft nicht so in der Teilungserklärung, wie sie tatsächlich genutzt werden. Das fällt der Bank auf.
- Sondernutzungsrechte. Stellplatz, Gartenanteil oder Kellerraum sind nicht automatisch Teil des Sondereigentums. Prüfen Sie, was Ihnen zugeordnet ist und was Sie tatsächlich mitverkaufen können.
- Spekulationsfrist. Bei privaten Veräußerungsgeschäften mit Grundstücken beträgt die Frist nach § 23 EStG zehn Jahre. Sie greift nicht bei durchgehender Nutzung zu eigenen Wohnzwecken oder bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Bei einer vermieteten Wohnung ist diese Ausnahme regelmäßig nicht einschlägig. Die Beurteilung gehört zum Steuerberater.
- Kaution und Mietverhältnis. Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung tritt der Käufer in das Mietverhältnis ein. Kaution, Nebenkostenabrechnungen und Nachträge gehören vollständig übergeben und im Kaufvertrag geregelt.
- Maklervertrag in Textform. Für Kaufverträge über eine Wohnung schreibt § 656a BGB die Textform des Maklervertrags vor, ein mündlicher Auftrag genügt nicht. Das Teilungsgebot der §§ 656c und 656d BGB greift zusätzlich, aber nur wenn der Käufer Verbraucher ist. Bei einer vermieteten Wohnung ist deshalb vorab zu klären, ob der Erwerber als Kapitalanleger überhaupt Verbraucher im Sinne des § 656b BGB ist, denn davon hängt die Provisionsteilung ab.
Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Unterhaching
In Unterhaching erst nach zehn Jahren, wenn das Wohnungseigentum nach der Überlassung an den Mieter begründet und die Wohnung dann verkauft wurde. Die Gemeinde ist in der Anlage zur bayerischen Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt aufgeführt, die Verordnung gilt seit dem 01.01.2026. Rechtsgrundlage der verlängerten Sperrfrist ist § 577a Abs. 2 BGB. War die Wohnung schon vor dem Einzug des Mieters eine Eigentumswohnung, gilt diese Sperrfrist nicht.
Ja, wenn nach der Überlassung an ihn Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und Sie an einen Dritten verkaufen. Verkaufen Sie an Familien- oder Haushaltsangehörige, entsteht es nicht. Sie müssen den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen und über das Vorkaufsrecht unterrichten. Die Frist zur Ausübung beträgt zwei Monate ab Empfang der Mitteilung. Rechtsgrundlagen sind § 577 BGB und § 469 Abs. 2 BGB.
Frei erzielt in der Regel mehr, weil Eigennutzer und Kapitalanleger als Käufer in Frage kommen. Vermietet spricht im Kern nur Kapitalanleger an, die den Preis an der erzielbaren Miete messen. In die Entscheidung gehören aber auch die entgangene Miete während einer Wartezeit und die Frage, ob überhaupt ein zulässiger Kündigungsgrund besteht. Ohne Auszugswunsch des Mieters ist der freie Verkauf oft keine reale Option.
Nur wenn die Teilungserklärung das vorsieht. Nach § 12 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten bedarf. Versagt werden darf sie nur aus wichtigem Grund. Fehlt eine erforderliche Zustimmung, sind Veräußerung und Verpflichtungsvertrag unwirksam. Prüfen Sie deshalb früh, ob eine solche Klausel in Ihrer Teilungserklärung steht.
Jeder Wohnungseigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen, Rechtsgrundlage ist § 18 Abs. 4 WEG. Zusätzlich ist die Beschluss-Sammlung zu führen und auf Verlangen einsehbar zu machen, Rechtsgrundlage ist § 24 Abs. 7 WEG, die Führung obliegt nach § 24 Abs. 8 dem Verwalter. Für den Verkauf brauchen Sie darüber hinaus Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und den Nachweis der Instandhaltungsrücklage.
Sie senkt die Zahlungsbereitschaft, weil der Käufer damit rechnet, anstehende Maßnahmen über Sonderumlagen mitzufinanzieren. Besonders stark wirkt die Kombination aus niedriger Rücklage und bereits beschlossenen, aber nicht ausgeführten Maßnahmen. Umgekehrt ist eine gut gefüllte Rücklage ein Verkaufsargument, das sich mit dem Nachweis der Verwaltung belegen lässt und deshalb ins Exposé gehört.
Bei Wiedervermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Rechtsgrundlage ist § 556d BGB in Verbindung mit der bayerischen Mieterschutzverordnung, in deren Anlage Unterhaching aufgeführt ist. Zusätzlich ist die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand auf 15 Prozent in drei Jahren abgesenkt, statt 20 Prozent, Rechtsgrundlage § 558 Abs. 3 BGB. Für Kapitalanleger begrenzt das die Mietentwicklung und damit den Preis, den sie kalkulieren.
Bei einer freien Wohnung mit vollständigen Unterlagen in der Regel drei bis fünf Monate vom ersten Gespräch bis zur Kaufpreiszahlung. Bei einer vermieteten Wohnung mit Vorkaufsrecht kommen zwei Monate Mitteilungsfrist hinzu. Der größte Zeitfaktor ist meist nicht die Vermarktung, sondern die Beschaffung der Verwaltungsunterlagen, für die Verwaltungen oft mehrere Wochen brauchen.
Der Käufer tritt in das bestehende Mietverhältnis ein und damit auch in die Pflichten aus der Kaution. Die Kaution ist deshalb an den Käufer weiterzureichen und im Kaufvertrag ausdrücklich zu regeln, zusammen mit dem Mietvertrag, allen Nachträgen und den letzten Nebenkostenabrechnungen. Eine ungeklärte Kaution ist ein häufiger Streitpunkt nach der Übergabe und lässt sich mit einer sauberen Regelung im Kaufvertrag vollständig vermeiden.
Das hängt an der Spekulationsfrist von zehn Jahren nach § 23 EStG. Sie greift nicht, wenn die Wohnung im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Bei einer durchgehend vermieteten Wohnung ist diese Ausnahme regelmäßig nicht einschlägig. Diese Angabe ist allgemein gehalten, die Beurteilung Ihres Falls gehört zum Steuerberater.
Der Energieausweis wird für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. In der Regel liegt er bei der Verwaltung vor und wird von dort angefordert. Sie brauchen ihn spätestens zur ersten Besichtigung, und die Pflichtangaben daraus gehören in jede Anzeige: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentliche Energieträger der Heizung sowie Baujahr und Energieeffizienzklasse. Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz, das im Juli 2026 an die Stelle des Gebäudeenergiegesetzes getreten ist.
Weitgehend ja. Ein diskreter Verkauf verzichtet auf Portalanzeige und öffentliches Exposé und spricht nur einen vorqualifizierten Interessentenkreis an. Der Mieter muss allerdings von Besichtigungen wissen und ihnen zustimmen, und bei bestehendem Vorkaufsrecht ist er ohnehin über den Kaufvertrag zu unterrichten. Gegenüber Nachbarn und der Eigentümergemeinschaft lässt sich der Vorgang dagegen vollständig unauffällig führen.
Verkaufen können nur alle Miterben gemeinsam. Nötig sind der Nachweis der Erbfolge über Erbschein oder Testament mit Eröffnungsprotokoll und die Berichtigung des Wohnungsgrundbuchs. Zusätzlich sind offene Hausgeldforderungen zu klären, die gegen den Nachlass laufen können. Alle Beteiligten müssen beim Notartermin vertreten sein, was sich über Vollmachten lösen lässt, aber vorher geregelt sein sollte.
Nicht zwingend. Das Teilungsgebot der §§ 656c und 656d BGB setzt nach § 656b BGB voraus, dass der Käufer Verbraucher ist. Erwirbt eine Gesellschaft oder ein gewerblich handelnder Anleger die Wohnung, greift es nicht, und die Provisionsverteilung ist frei verhandelbar. Beim Verkauf an einen privaten Käufer gilt es dagegen: Bei Doppeltätigkeit dürfen sich beide Seiten nur in gleicher Höhe verpflichten. Die Textform des Maklervertrags nach § 656a BGB ist in beiden Fällen einzuhalten.
Die Ersteinordnung ist kostenfrei und unverbindlich, eine Verkaufspflicht entsteht daraus nicht. Sie umfasst die Sichtung der Wohnungs- und Verwaltungsunterlagen, die Prüfung von Mietsituation, Vorkaufsrecht und Sperrfrist sowie ein persönliches Gespräch über den realistischen Käuferkreis. Ein Maklervertrag kommt erst zustande, wenn Sie sich für eine Vermarktung entscheiden. Starten können Sie über das Formular auf dieser Seite oder telefonisch unter 089 444 432 130.
Wer begleitet den Wohnungsverkauf in Unterhaching?
Die Kopp Real Estate GmbH sitzt in Unterhaching, Münchner Straße 66, und begleitet Eigentümer in der Gemeinde und im Landkreis München bei Bewertung, Strategie und Vermarktung. Ansprechpartner für Bewertung und Strategie sind Martin Kopp und Mona Kopp. Im Team stehen über 20 Jahre Markterfahrung in ganz München und im Münchner Umland.
Bei Eigentumswohnungen beginnt unsere Arbeit bei der Gemeinschaft und der Mietsituation, nicht beim Grundriss. Wir prüfen Teilungserklärung, Beschlusslage und Rücklage, klären Vorkaufsrecht und Sperrfrist und leiten daraus ab, welcher Käuferkreis tatsächlich in Frage kommt. Dazu kommen unsere eigenen Auswertungen aus laufenden Mandaten im Landkreis.
Kopp Real Estate GmbH, Münchner Straße 66, 82008 Unterhaching. Montag bis Freitag 9 bis 17 Uhr. Telefon 089 444 432 130.