Bei einer Scheidung ist die Immobilie oft der größte Vermögenswert. Der Zugewinnausgleich regelt, wie Vermögenszuwächse während der Ehe ausgeglichen werden - unabhängig davon, wem das Haus gehört.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie der Zugewinnausgleich bei Immobilien funktioniert, welche Stichtage gelten und wie die Berechnung mit konkreten Beispielen aussieht.
Die meisten Ehepaare in Deutschland leben im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das gilt automatisch, wenn kein Ehevertrag geschlossen wurde.
In der Zugewinngemeinschaft bleibt das Vermögen jedes Partners getrennt - auch während der Ehe. Erst bei Auflösung der Ehe wird der während der Ehe entstandene Vermögenszuwachs (Zugewinn) ausgeglichen.
Wichtig: Der Zugewinnausgleich ist eine Geldforderung. Es besteht grundsätzlich kein Anspruch auf Übertragung bestimmter Gegenstände (also auch nicht automatisch auf das Haus). Der Partner mit dem höheren Zugewinn schuldet die Hälfte der Differenz als Geldzahlung.
Immobilien spielen beim Zugewinnausgleich oft die zentrale Rolle, weil sie häufig den größten Vermögenswert darstellen.
Für den Zugewinnausgleich wird der Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie zum Stichtag angesetzt. Bei Streit über den Wert kann ein gerichtliches Sachverständigengutachten erforderlich werden.
| Situation | Typische Auswirkung auf den Zugewinn |
|---|---|
| Beide im Grundbuch (z.B. je 50 Prozent) | Jeder setzt seinen Anteil am Nettowert als Vermögensposten an |
| Nur einer im Grundbuch (Alleineigentum) | Nettowert wird dem Eigentümer zugerechnet; Ausgleich erfolgt über Geldforderung |
| Immobilie schon vor der Ehe vorhanden | Wert zum Tag der Eheschließung ist Anfangsvermögen; relevant ist die Entwicklung bis zum Stichtag |
| Immobilie während der Ehe erworben | Die bis zum Stichtag aufgebaute Nettoposition (Wert minus Restschuld) wirkt sich im Endvermögen aus |
| Immobilie geerbt oder geschenkt | Privilegierter Erwerb (§ 1374 Abs. 2 BGB): Wert bei Erwerb zählt als Anfangsvermögen; relevant ist oft die Entwicklung ab Erwerb |
Wichtig: Der Zugewinnausgleich ändert nichts an den Eigentumsverhältnissen. Wer im Grundbuch steht, bleibt Eigentümer. Der Ausgleich erfolgt grundsätzlich über eine Geldzahlung.
Vermögen jedes Partners am Tag der Eheschließung. Schulden werden abgezogen (ein negatives Anfangsvermögen ist möglich). Das Anfangsvermögen wird für die Berechnung regelmäßig indexiert (Kaufkraftausgleich).
Vermögen jedes Partners am Stichtag nach § 1384 BGB (bei Scheidung: Rechtshängigkeit, praktisch meist Zustellung). Immobilien werden mit dem Verkehrswert angesetzt, Schulden abgezogen.
Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen das (indexierte) Anfangsvermögen übersteigt. Ist das Endvermögen nicht höher, beträgt der Zugewinn 0.
Die Zugewinne beider Partner werden verglichen. Wer den höheren Zugewinn hat, schuldet grundsätzlich die Hälfte der Differenz.
(Höherer Zugewinn - Niedrigerer Zugewinn) geteilt durch 2 = Ausgleichszahlung. Der Anspruch ist grundsätzlich eine Geldforderung.
Die korrekten Stichtage sind entscheidend. Sie bestimmen, welche Werte und Schulden in die Berechnung einfließen.
| Stichtag | Zeitpunkt | Bedeutung |
|---|---|---|
| Anfangsvermögen | Tag der standesamtlichen Eheschließung | Basis für die Zugewinnberechnung |
| Endvermögen | Bei Scheidung: Stichtag nach § 1384 BGB (Rechtshängigkeit), praktisch meist Zustellung | Maßgeblich für Verkehrswert, Kontostände und Schulden |
| Privilegierter Erwerb | Tag des Erwerbs (Erbschaft/Schenkung) | Für das dem Anfangsvermögen zuzurechnende Erwerbsvermögen (§ 1374 Abs. 2 BGB) |
Achtung: Für die Bewertung des Endvermögens kommt es bei Scheidung nicht auf den Tag der Einreichung an, sondern auf den Stichtag nach § 1384 BGB (praktisch regelmäßig die Zustellung des Scheidungsantrags durch das Gericht).
Rechtsgrundlagen (zur Vertiefung): § 1384 BGB, § 1374 BGB
Für den Zugewinnausgleich gilt regelmäßig die dreijährige Verjährungsfrist (§ 195 BGB). Der Beginn richtet sich nach § 199 BGB (unter anderem Schluss des Jahres der Anspruchsentstehung und Kenntnis). In der Praxis wird häufig an die Rechtskraft der Scheidung und die Kenntnis von Anspruch und Person angeknüpft.
Rechtskraft der Scheidung: 15. Mai 2025
Fristbeginn (vereinfachend): 31. Dezember 2025
Verjährung (vereinfachend): 31. Dezember 2028
Hinweis: Der Bewertungsstichtag (§ 1384 BGB) ist nicht identisch mit dem Verjährungsbeginn. Für die Verjährung sind die Voraussetzungen des § 199 BGB maßgeblich.
Hemmung ist möglich, zum Beispiel durch rechtzeitige gerichtliche Geltendmachung und Zustellung.
Für die Berechnung wird das Anfangsvermögen häufig auf die Kaufkraft zum Endstichtag umgerechnet. Das nennt man Indexierung. Grundlage ist der Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts.
Ohne Indexierung würde Vermögen, das schon zu Beginn der Ehe vorhanden war, häufig nicht kaufkraftbereinigt berücksichtigt. Die Indexierung dient dazu, den inflationsbedingten Kaufkraftverlust zwischen Anfangs- und Endstichtag sachgerecht abzubilden.
Situation: Anfangsvermögen 300.000 Euro. Für die Illustration werden fiktive Indexstände genutzt.
Für die echte Berechnung entnehmen Sie die Indexstände dem VPI des Statistischen Bundesamts und verwenden das Verhältnis der Indexwerte (gleiche Indexreihe).
Quelle für den VPI: Destatis: Verbraucherpreisindex und Inflationsrate
Erbschaften und Schenkungen während der Ehe gelten als privilegierter Erwerb (§ 1374 Abs. 2 BGB). Der Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs wird dem Anfangsvermögen zugerechnet, auch wenn der Erwerb während der Ehe stattfindet.
Praxis-Kernaussage: Der Erwerbswert der Erbschaft/Schenkung wird dem Anfangsvermögen zugerechnet. Relevant kann die Wertentwicklung ab Erwerb bis zum Stichtag sein.
Situation: Ein Ehepartner erbt während der Ehe ein Haus. Erwerbswert 400.000 Euro. Verkehrswert am Endstichtag 550.000 Euro.
Hinweis: Für die echte Rechnung müssen VPI-Erwerbszeitpunkt und VPI-Endstichtag aus derselben Indexreihe entnommen werden.
War die Immobilie bereits vor der Ehe im Alleineigentum vorhanden, zählt der Wert zum Tag der Eheschließung als Anfangsvermögen. Relevant ist dann regelmäßig die Entwicklung (Wert und Restschuld) bis zum Endstichtag.
Wird die Immobilie während der Ehe im Alleineigentum erworben, fließt die bis zum Stichtag aufgebaute Nettoposition (Verkehrswert minus Restschuld) in das Endvermögen des Eigentümers ein. Der Ausgleich erfolgt über die Zugewinndifferenz als Geldforderung.
Hatten Sie bei der Heirat Schulden, ist Ihr Anfangsvermögen negativ. Wird während der Ehe getilgt oder Vermögen aufgebaut, kann dies zu einem höheren Zugewinn führen.
Zugewinn ist per Definition nur der positive Überschuss des Endvermögens über das Anfangsvermögen. Ist das Endvermögen nicht höher, beträgt der Zugewinn 0.
Situation: Das Ehepaar besitzt ein Haus je zur Hälfte. Verkehrswert am Stichtag 700.000 Euro, Restschuld 200.000 Euro.
Hinweis: Ob und in welcher Höhe ein Zugewinnausgleich entsteht, hängt zusätzlich vom Anfangsvermögen (inklusive Indexierung) beider Partner ab.
Situation: Ein Ehepartner erwirbt während der Ehe im Alleineigentum ein Haus. Verkehrswert am Stichtag 520.000 Euro, Restschuld 250.000 Euro. Der andere Partner hat keinen nennenswerten Zugewinn.
Eigentümer:
Anderer Partner:
Ausgleich (vereinfacht):
Ergebnis (vereinfacht): Der Eigentümer schuldet 135.000 Euro als Ausgleichszahlung, obwohl der andere Partner nicht im Grundbuch steht. Eigentum bleibt unberührt.
Eine fundierte Bewertung ist die Basis für eine belastbare Berechnung. Wir ermitteln den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie.
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