Immobilienmakler Fasangarten / Obergiesing: Markt, Preise und was beim Verkauf 2026 entscheidet
Obergiesing-Fasangarten gehört zu den am stärksten aufgewerteten Münchner Stadtbezirken der letzten zehn Jahre. Was das für Eigentümer bedeutet, welche Preise aktuell realistisch sind und warum die Mikrolage den Ausschlag gibt.
Obergiesing-Fasangarten 2026: Aufwertung mit Substanz
Obergiesing-Fasangarten ist kein Trendviertel, das seinen Ruf der nächsten Mieterhöhung verdankt. Die Aufwertung hier läuft schon länger und hat eine solidere Grundlage: gute U-Bahn-Anbindung über die U2 am Candidplatz, kurze Distanzen ins Zentrum (rund 5 km bis Marienplatz), ein breites Angebot von der Altbau-Etagenwohnung bis zur Einfamilienhaus-Siedlung in Fasangarten, und eine vergleichsweise noch moderate Preisentwicklung gegenüber Schwabing oder Maxvorstadt.
Das Ergebnis ist eine stabile, strukturell wachsende Nachfrage. Käufer, die in Bogenhausen oder Haidhausen nicht mehr fündig werden, rücken gezielt nach Obergiesing nach. Gleichzeitig schafft der Bezirk es, Familien, jüngere Eigentümer und ältere Stammmieter zu halten – eine Mischung, die Immobilien hier langfristig wertstabil macht.
Für Eigentümer, die verkaufen wollen, bedeutet das: Der Markt nimmt gut aufbereitete Objekte auf. Die Nachfrage ist da. Aber Obergiesing-Fasangarten ist kein Selbstläufer. Wer einen zu hohen Preis ansetzt, bemerkt es schnell – der Bezirk hat informierte Käufer, die Vergleichsangebote kennen.
Zum Vergleich: In den Nachbargemeinden Unterhaching (ca. 6.500 €/m² ETW) und Taufkirchen (ca. 6.450 €/m² ETW) liegt das Preisniveau deutlich unter dem Münchner Stadtgebiet. Wer in Obergiesing-Fasangarten kauft, zahlt für innerstädtische Lage – und dafür gibt es einen klar messbaren Aufschlag.
Aktuelle Immobilienpreise in Obergiesing-Fasangarten
Die folgenden Werte basieren auf Marktdaten von immowelt (Stand: Januar 2026) und mcmakler (Stand: Q1 2026). Sie geben eine erste Orientierung – der tatsächliche Wert Ihrer Immobilie hängt von Lage innerhalb des Bezirks, Baujahr, Zustand, Grundriss und Ausstattung ab.
Eine typische 3-Zimmer-Wohnung mit 75 m² in gutem Zustand erzielt in Obergiesing aktuell Kaufpreise zwischen 520.000 € und 700.000 €, je nach Mikrolage, Etage und Ausstattung. Dachgeschosswohnungen und Objekte mit Terrasse oder Garten liegen im oberen Bereich. Altbauten ohne Modernisierung aus den 1960er- und 1970er-Jahren bewegen sich eher im unteren Drittel der Spanne.
Häuser in Fasangarten sind ein Sondermarkt: Wer dort eine freistehende Doppelhaushälfte oder ein Einfamilienhaus anbietet, trifft auf eine sehr spezifische, finanzierungskräftige Käufergruppe. Preise über 1,2 Millionen Euro sind für gepflegte Objekte keine Seltenheit – vorausgesetzt, das Grundstück hat Substanz und die energetische Situation ist zumindest erklärbar.
Fasangarten, Alt-Giesing, Ostpark-Quartier: Mikrolage bestimmt den Preis
Obergiesing-Fasangarten ist offiziell ein Stadtbezirk, aber kein homogener Immobilienmarkt. Die Preisspanne von 5.400 bis 12.900 €/m² ist kein Zufall – sie spiegelt echte Lageunterschiede wider, die Käufer sehr genau kennen.
Fasangarten: Einfamilienhäuser, Ruhe, eigener Charakter
Fasangarten ist eine in sich geschlossene Einfamilienhaussiedlung im Südosten des Bezirks, ursprünglich auf dem Gelände eines ehemaligen kurfürstlichen Jagdrevieres entstanden. Die Straßen sind ruhig, die Grundstücke haben Garten, die Nachbarschaft ist langfristig geprägt. Wer hier verkauft, hat eine Käufergruppe vor sich, die gezielt sucht – und oft bereit ist, einen Aufpreis für die Lage zu zahlen. Der Haken: Häuser in Fasangarten weisen häufig energetischen Nachholbedarf auf (Baujahre 1950–1975). Das muss beim Preis ehrlich berücksichtigt werden, ist aber kein Verkaufshindernis.
Alt-Giesing: Bestand, Vielfalt, Entwicklungspotenzial
Der historische Kern rund um die Giesinger Hauptachsen bietet dichteren Bestand – Gründerzeit-Zinshäuser, Nachkriegsbauten, vereinzelt modernisierte Mehrfamilienhäuser. Eigentumswohnungen im Bestand sind hier günstiger als im Westen des Bezirks, aber der Aufholprozess läuft. Käufer, die Wert auf Eigentumscharakter mit Innenstadtnähe legen, kommen gezielt hierher.
Ostpark-Quartier und Candidplatz-Nähe
Wohnungen in Candidplatz-Nähe profitieren von direkter U2-Anbindung und der Nähe zum Candidmarkt. Das schlägt sich in der Nachfrage nieder: Gut geschnittene Wohnungen in diesem Mikrobereich verkaufen sich zügig. Der Ostpark zieht außerdem eine kaufkräftige Klientel an, die grüne Außenraumqualität priorisiert. Hier liegen die erzielten Preise regelmäßig im oberen Drittel der Bezirksspanne.
Amerikaner-Siedlung
Die Amerikaner-Siedlung im Südosten des Bezirks entstand nach dem Zweiten Weltkrieg und weist eine eigenständige städtebauliche Struktur auf. Reihenhäuser und Doppelhaushälften aus dieser Zeit werden bei Verkäufen intensiv auf energetischen Zustand und Grundbuchsituation geprüft. Käufer kennen das Segment – und die Preise spiegeln das wider.
„In Obergiesing-Fasangarten liegt der Preis nicht im Bezirk, sondern in der Straße. Wer eine Wohnung am Ostpark verkauft, erzielt einen anderen Preis als dieselbe Wohnung 500 Meter weiter Richtung Mittlerer Ring – auch wenn die Postleitzahl identisch ist. Das klingt banal, wird in der Preisfindung aber systematisch unterschätzt. Wir arbeiten mit echten Transaktionsdaten aus dem Bezirk, nicht mit Portalalgorithmen."
Martin Kopp
Geschäftsführer, Kopp Real Estate GmbH
Was ist Ihre Immobilie in Obergiesing-Fasangarten wert?
Wir ermitteln den Marktwert Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses auf Basis aktueller Vergleichsverkäufe im Bezirk – kostenlos und unverbindlich.
Kostenlose MarktwertermittlungErben, Scheidung, Altersumzug: Verkaufen aus besonderen Situationen in Obergiesing
Ein erheblicher Teil der Immobilienverkäufe in einem gewachsenen Innenstadtbezirk wie Obergiesing-Fasangarten entsteht nicht aus der Entscheidung "ich möchte jetzt verkaufen", sondern aus veränderten Lebensumständen. Diese Situationen stellen eigene Anforderungen an den Verkaufsprozess.
Erbschaft: Wenn die Immobilie plötzlich zum Thema wird
Geerbte Wohnungen und Häuser in Obergiesing sind keine Seltenheit. Viele Bestände im Bezirk stammen aus den Nachkriegsjahrzehnten und sind in Eigentümergemeinschaften gebunden, die über Generationen gewachsen sind. Für Erben stellen sich sofort praktische Fragen: Was ist die Immobilie aktuell wert? Welche steuerlichen Fristen gelten (Spekulationsfrist beginnt für Erben neu zu laufen)? Welche WEG-Verbindlichkeiten bestehen? Wir begleiten Erben von der ersten Orientierung bis zum Notartermin – ohne Erwartungsdruck und mit klarem Zeitplan.
Scheidung: Einigung auf einen belastbaren Wert
Bei Trennung und Scheidung ist die gemeinsame Immobilie oft der emotional und finanziell aufgeladenste Punkt. Für eine einvernehmliche Einigung brauchen beide Seiten einen glaubwürdigen, nachvollziehbaren Wert. Unsere Marktwertermittlung ist nicht Partei – sie liefert eine fundierte Basis für Gespräche, die ohnehin schwierig genug sind.
Altersumzug und Bestandsimmobilien
Viele Eigentümer in Obergiesing-Fasangarten bewohnen ihre Immobilien seit Jahrzehnten. Ein Wechsel in altersgerechtes Wohnen oder ein Umzug in eine kleinere Einheit ist ein ernsthafter Schritt, der sorgfältige Vorbereitung braucht. Wir beraten offen, welche Verkaufsstrategie zu Ihrer Situation passt – und welchen Zeitrahmen Sie realistisch einplanen sollten.
Der Verkaufsprozess Schritt für Schritt
Ein Immobilienverkauf in Obergiesing-Fasangarten hat mehr Stellschrauben als viele Eigentümer beim ersten Gespräch erwarten. Hier ist, wie der Prozess bei uns abläuft:
- Wertermittlung Individuelle Marktwertanalyse auf Basis aktueller Vergleichsverkäufe in Obergiesing-Fasangarten und den angrenzenden Münchner Bezirken. Keine Portal-Schätzungen, keine Bandbreiten ohne Begründung – sondern ein konkreter Wert mit Nachvollziehbarkeit.
- Unterlagen prüfen und beschaffen Für Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, aktuelle Wirtschaftspläne, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Energieausweis, Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung. Für Häuser: Baugenehmigung, Lageplan, Erschließungsnachweise. Wir prüfen, was vorhanden ist, und beschaffen den Rest.
- Verkaufsstrategie festlegen Offene Vermarktung, gezieltes Ansprechen vorgemerkter Suchkunden oder diskrete Off-Market-Vermittlung – die richtige Strategie hängt von Ihrer Situation und dem Objekt ab. In Obergiesing-Fasangarten haben wir für alle drei Wege aktive Kontakte.
- Professionelle Vermarktung Hochwertige Fotos, aufbereiteter Grundriss, präzises Exposé mit vollständigen Angaben. Ausspielung auf ImmoScout24, Immowelt und in unserem Käufernetzwerk mit vorgemerkten Suchkunden, die aktiv in diesem Bezirk suchen.
- Käuferprüfung und Verhandlung Wir prüfen Kaufbereitschaft und Finanzierbarkeit der Interessenten, bevor Sie mit ihnen Zeit verbringen. Das reduziert Besichtigungstourismus und spart Nerven.
- Notartermin und Übergabe Vorbereitung des Kaufvertrags in Abstimmung mit dem Notar, Begleitung bis zur Schlüsselübergabe.
Erstgespräch vereinbaren
Kein Verkaufsdruck, keine Standardpräsentation. Ein Gespräch darüber, was Ihre Immobilie wert ist und wie ein Verkauf in Ihrer Situation konkret aussehen würde.
Termin vereinbarenWarum Kopp Real Estate für Obergiesing-Fasangarten
Wir sind ein inhabergeführtes Unternehmen aus Unterhaching mit Fokus auf München Süd und Ost – das umfasst neben den Landkreisgemeinden wie Taufkirchen, Ottobrunn und Neubiberg auch die südöstlichen Münchner Stadtbezirke, zu denen Obergiesing-Fasangarten gehört. Unsere Marktkompetenz in diesem Gebiet basiert auf echten Transaktionsdaten aus der Region, nicht auf Schätzalgorithmen.
Was das konkret bedeutet: Wenn Sie eine Wohnung nahe Candidplatz verkaufen wollen, können wir Ihnen sagen, was vergleichbare Objekte in den letzten 12 Monaten tatsächlich erzielt haben – nicht was Portale schätzen, sondern was Käufer bezahlt haben. Das ist der Unterschied zwischen einer fundierten Preisfindung und einem Zufallstreffer.
Wir begleiten Sie von der ersten Bewertung bis zur Schlüsselübergabe. Kein Staffelmodell, kein Callcenter. Für Eigentümer in Obergiesing-Fasangarten bedeutet das: Ein Ansprechpartner, der den Markt kennt und klare Aussagen macht – auch wenn die Aussage lautet, dass das aktuelle Preisniveau für Ihre Erwartung noch nicht reicht.
- Marktwertermittlung auf Basis echter Vergleichsverkäufe im Bezirk
- Diskreter Verkauf über vorgemerktes Käufernetzwerk – ohne Portal-Listing
- Begleitung bei Erbschaft, Scheidung und Sondersituationen
- Fester Ansprechpartner vom ersten Gespräch bis zum Notartermin
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Fasangarten / Obergiesing
In München gilt seit 2020 die gesetzliche Maklerprovisionsteilung: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision je zur Hälfte. Üblicherweise beträgt die Gesamtprovision 3,57 % des Kaufpreises auf jeder Seite (inkl. MwSt.), also 3,57 % für Sie als Verkäufer und 3,57 % für den Käufer. Bei einem Kaufpreis von 600.000 € entspricht das 21.420 € auf Ihrer Seite. Sprechen Sie uns auf die konkrete Kondition an – je nach Objekt und Situation gibt es Gestaltungsspielraum.
Bei realistisch bepreisten Objekten in guter Mikrolage – etwa Candidplatz-Nähe oder Ostpark-Quartier – liegen die Vermarktungszeiten aktuell bei 4 bis 10 Wochen von Vermarktungsstart bis Kaufvertragsunterzeichnung. Objekte mit erklärungsbedürftigen Merkmalen (hohes Hausgeld, energetischer Nachholbedarf, schwieriger Grundriss) brauchen länger – bis zu 4 bis 6 Monate. Der Notartermin folgt nach Vertragsunterzeichnung in der Regel innerhalb von 2 bis 6 Wochen.
Das hängt davon ab, wie lange der Erblasser die Immobilie besessen hat. Als Erbe treten Sie in die steuerliche Stellung des Erblassers ein – das bedeutet: Lag der Kauf durch den Erblasser mehr als 10 Jahre zurück, ist der Verkauf für Sie steuerfrei. Hat der Erblasser die Immobilie in den letzten 10 Jahren erworben, läuft diese Frist für Sie weiter – und ein Verkauf vor Ablauf kann steuerpflichtig sein. Ausnahme: Wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde, entfällt die Spekulationssteuer. Lassen Sie sich in jedem Fall steuerlich beraten, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Ja. Für Eigentümer, die keine öffentliche Vermarktung wünschen, bieten wir Off-Market-Vermittlung über unser vorgemerktes Käufernetzwerk an. Das bedeutet: Ihr Objekt wird gezielt an vorgeprüfte, kaufbereite Interessenten herangetragen – ohne Listing auf ImmoScout24 oder Immowelt. Diese Vorgehensweise ist besonders für Objekte in Fasangarten relevant, wo Nachbarn und soziale Netzwerke eng sind. Der Nachteil: Das Käuferfeld ist kleiner, was den erzielten Preis beeinflussen kann. Wir beraten Sie offen über Vor- und Nachteile beider Wege.
Fasangarten erzielt in der Regel höhere Preise für Häuser – der Siedlungscharakter, die ruhige Lage und die Grundstücksgröße sind für bestimmte Käufergruppen einen Aufpreis wert. In Alt-Giesing dagegen ist der Bestand an Eigentumswohnungen größer und heterogener: Gründerzeit-Altbauten, sanierte Nachkriegsbauten und neuere Wohnanlagen liegen preislich weiter auseinander. Für Wohnungen liegt der Unterschied zwischen guten Lagen in beiden Teilbereichen bei erfahrungsgemäß 5 bis 15 % – entscheidend sind Baujahr, Stockwerk, Grundriss und die genaue Straße.
Für einen reibungslosen Wohnungsverkauf benötigen Sie: Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, aktueller Wirtschaftsplan der WEG, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Energieausweis (Pflicht seit 2014), Wohnflächenberechnung sowie den aktuellen Stand der Instandhaltungsrücklage. Käufer prüfen heute routinemäßig alle WEG-Unterlagen auf anstehende Sanierungen und beschlossene Sonderumlagen – fehlende Unterlagen verzögern den Verkauf regelmäßig. Wir helfen Ihnen, alles Notwendige rechtzeitig zusammenzustellen.
Fazit: Obergiesing-Fasangarten verlangt lokale Tiefe
Obergiesing-Fasangarten ist kein einheitlicher Markt, sondern ein Bezirk mit starken Mikropreisunterschieden, einer gewachsenen Eigentümerstruktur und einer Käufergruppe, die den Markt kennt. Wer hier verkauft, braucht mehr als einen Portal-Auftritt: Es braucht eine Preisfindung, die auf echten Transaktionen im Bezirk basiert, eine Kenntnis der verschiedenen Teillagen – von Fasangarten bis Alt-Giesing – und die Fähigkeit, auch schwierige Verkaufssituationen wie Erbschaft oder Scheidung ruhig zu begleiten.
Kopp Real Estate steht für mehr als Standard. Wir kennen München Süd und Ost nicht aus Portfolios, sondern aus eigener Markterfahrung – und wir sagen Ihnen klar, was Ihre Immobilie wert ist, auch wenn die Antwort unbequem ist.
